区别一：土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地?！杜┐?span style="color: #01af63;" title="土地承包经营权流转">土地承包经营权流转管理办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途?！倍耙宰獯鳌钡氖抵适羌俳柰恋亓髯?，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。

区别二：土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人?！薄笆苋梅接Φ本哂信┮稻芰??！倍耙宰獯鳌钡挠玫胤酱蠖嗍且恍┓康夭⑵笠祷蚬ひ抵圃炱笠?，不具备农业生产经营能力。

区别三：土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地?！钡诎颂豕娑?“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地?！倍耙宰獯鳌钡闹魈迨腔阏虼逦幔０樗嬗衅燮?、强迫甚至暴力。

区别四：土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎?！杜┐逋恋爻邪髯芾戆旆ā返谄咛豕娑?“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴?！倍耙宰獯鳌钡氖找婧艽笠徊糠直坏胤秸虼逦嵋愿髦置褰亓?，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。

区别五：土地流转是国家积极鼓励的，专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地?！惫裨骸豆赜诩忧客恋氐骺赜泄匚侍獾耐ㄖ访魅诽岢?，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

综上所述，在拆迁当中以租代征的特点就是大多数都是用于房地产开发，对耕地造成很大的破坏，而土地流转就必须从事农业经营，而且不得改变承包土地的农业用途，受让方也应当具有农业的经营能力。

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这就会导致一些土地被“租而不征”，使得许多房产成为非法建筑，这些问题长期存在，危害极大，一方面导致国家税费流失，扰乱建设用地的经营秩序，另一方面也损害了农民的利益，怎样才能”用租金代替征税”呢？当农民朋友的土地被“租而不征”后，如何维护自己的权利？请阅读以下内容。

何为“以租代征”？

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，所谓“以租代征”，是指通过出租农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其本质是避免农业用地合法转换和土地征收审批，扩大规划规划外建设用地规模，避免缴纳相关税费，履行平衡占用和补偿耕地的法定义务，这是典型的违法行为。

“以租代征”有哪些常见方式？

(一)土地使用单位或者个人直接与村委会签订土地出让协议;

(二)基层政府直接出租农村集体土地的;

(三)基层政府转租农村集体土地;

(四)基层政府充当土地出让中介，为土地出让提供便利;

(五)村民出租自己的承包地；

(六)村土地租赁合同的农民从事非农业建设。

相关案例

在非法占用土地案件中，存在着以租代征的现象，两个来自河北的农民带着厚厚的卷宗来找我寻求法律帮助，据了解，2012年，村委会以经济发展为由，协议收回两个农村的集体耕地，村委会与土地承包商签订了收回耕地的协议，协议规定承包商自愿归还土地，每年每亩土地给予一定数量的补偿。

村委会收回集体耕地，用收回的集体土地进行工程建设，在过去的两年里，农民也会得到部分补偿，由于项目建设资金不足，项目建设停止，但集体土地被非法占用，农民得不到补贴，无法耕种。

由于本案尚未彻查取证，部分事实尚未核实，据两位农民提供的材料显示，以“以租代征”的方式非法占用土地，显然是因为以租代征涉及主体众多，利益驱使矛盾不可避免增加，最终损害农村集体利益，同时损害国家利益，扰乱当地社会秩序。

“以租代征”触犯的法律法规

1、首先严重违反《中华人民共和国土地管理法》之规定。

第四十三条任何单位和个人需要建设用地的，必须依法申请使用国有土地；但是，设立乡镇企业和建设村民建房，经依法批准，应当使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者使用农民集体所有的土地建设乡（镇）村公共设施和公益事业。

在前款规定申请使用的国有土地包括集体所有的土地征用和由国家属于农民国有土地。

第六十三条农民集体所有的土地使用权，不得转让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地使用总体规划并依法取得建设用地的企业破产、合并，致使土地使用权依法转让的除外。

第八十一条擅自转让、转让、出租农民集体所有的土地使用权用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处?？睢?/p>

当土地被“以租代征”该如何维护利益？

1.中华人民共和国国土资源部，中华人民共和国国土资源部，依法查处。

2.也可以向当地人民法院起诉，终止土地租赁合同，返还租赁土地。

是农村较为普遍的违法占地行为，严重侵害了农民集体土地使用权，对耕地，农田造成损害，特别是村民自行出租自己的承包地，不要为了薄利而做违反法律的事情，只有在乡镇企业成立，村民建房或村镇公共设施建设后，才能使用这一集体经济组织的土地。土地作为最宝贵的资产，应该严格按照法律以各种形式使用，希望每个人都能爱惜自己脚下的这片土地。

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那到底什么是“以租代征”呢？它是通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的一种行为。它不仅规避法定的农用地转用和土地征收审批，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，是一种典型的违法行为。它常见的表现形式有用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地、基层政府直接租赁农村集体土地、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为、村民自行出租自己的承包地、村委会租用农户的承包地搞非农建设等。

且无论它是以何种形式出现，甚至披上一层合法的外衣。这种任意改变土地用途的行为显然是得不到法律保护的，它终究是一种违法行为。根据《土地管理法》第四十三条以及第六十三条的规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为。另外也只有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。

作为村民，我们应该对“以租代征’这种行为有所警惕。因其本身所具有的违法性，导致了租赁合同的违法性。特别是随着国土资源部严查“以租代征”的行为，相关建设项目会被叫停，也会要求重新恢复耕地。到这个阶段，农民可能面临需要自己出钱出力恢复耕地用途的局面，更有甚者，有些建设项目可能让土地造成永久性损害，无法恢复耕地的用途。

另外，当租赁的土地也难以避免变成国家依法征收的土地时。由于租赁合同无法得到法律的?；?，在该农用地上所建的设施、建筑物可能会因为被认定为违建而得不到任何的补偿，也无法收回投资成本。因此，通过“以租代征”获得土地的开发商其实也面临着巨大的风险。

由此可见“以租代征”危害结果甚重。究其原因，它是地方政府滥用行政权力，严重违反建设用地审批程序的结果。它不仅违反《土地管理法》及《农村土地承包法》的相关规定，也违反国家建设用地总体规划的制度，致使它始终无法得到法律的保障。因此，对于主导或是许可“以租代征”的地方政府来说，是一种严重的违法行为，无论给其披上多么华丽的外衣，都改变不了其违反法律规定的事实，也逃避不了接受法律制裁的结果。

最后，小编提醒您，“以租代征”给被征收人只会带来坏处，没有好处。希望广大被征收人遇到这种情况时，要擦亮自己的双眼，不要被眼前的利益蒙蔽，及时寻求专业的人士咨询，用法律手段维护自己的合法权益！

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土地租赁是某一土地的所有者所有权与土地使用者使用权在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。

什么是土地征收？

就是国家将集体土地征收为国有。也就是原来所有权是村集体，征收后，土地所有权是国家。

这两者有什么本质区别？

1.土地用途是否发生改变

农村土地出租作为土地承包权流转的一种方式，出租后，承包关系并不发生改变。土地原来是耕地，出租后也应按照原来的用途使用。一般土地征收后是要进行 建设项目的。

2.土地所有权是否发生改变

农村土地出租，土地所有权还是村集体，征收以后，土地所有权发生变化，成为国家所有。

为什么以租代征这种现象比较多？

主要是土地征收流程复杂，审批程序比较多。土地征收有审批权的省政府和国务院，要有一书四方案等材料。征收还意味着要足额保障农民的生活，一次性足额补偿到位。这对于建设单位来说困难重重。但是租赁土地可以私下协商，每年支付。

以租代征的危害有哪些？

1、土地损伤，恢复耕力困难

大家的土地即便拿回来了，但是由于前期进行了非农业建设，对现有的耕地肥力、质量以及周边环境多少都产生了一些影响；作为农民，还要经过长时间的休耕帮助土壤恢复肥力。

2、如果遇到政府严查会导致毁约，损失只能是农民自己承担。

很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，要求恢复耕地，损失往往是由出租土地的农民来承担。导致农民朋友哑巴吃黄连，有苦说不出。

3、租金给的少，收益不如种地高，还容易产生纠纷。

为了鼓励农民耕好地，国家每年还有耕地补贴发放；再加上农民自己种地的庄稼收成，其实际收益要远高于租出去。而当农民要求提高租金时，一般企业不会同意，甚至有些租金都难以要回。

4、维权很困难。

一些不良企业工厂与政府里的个别人员相互勾结，拿着农民同意租地的协议，谎称农民同意征地，并私自办下土地征用手续，导致自己变为失地农民，维权也无处说。

2017年开始，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来；但是很多农民都因为土地租出去而没有办法享受到相关的政策红利。

5、“以租代征”的承包地村集体不予确权。

由于承包地“以租代征”属于违法行为，土地已经用于非农业建设，这样的地，村集体不会帮农民进行确权。

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可依然有不少地方打着“以租代征好处多”的幌子将村民的农用地转作他用，严重违背了国家耕地?；ふ吆退鸷ε┟竦淖陨砣ㄒ妫芏嗯┟衽笥讶椿贡幻稍诠睦?#8230;…

本次特解读“以租代征”中的维权问题。以租代征这样的“租地合同”是违背法律法规强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地!

何为以租代征?

“以租代征”是一类新出现的隐蔽性很强的农村土地违法行为。

实质是规避土地用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，绕开征收审批程序，租用农民集体土地进行非农业建设。

以租代征的方式也很常见，主要包括以下形式：

(1)基层政府：

作为租用人：直接租用集体土地;

作为出租人：转租集体土地;

作为土地租赁中介人：促成租赁;

(2)村委会：

企业、开发商等用地单位或个人与村委会签订土地租赁协议;

村委会租用农户承包地用于非农建设;

(3)村民：村民自行出租自己的承包地。

切勿相信“以租代征”的谎言!

实践中，不少占地者宣扬以租代征有利于农民生活的改善，有利于提升地方政府政绩，也有利于提高租地企业的经济效益。因此，在城市郊区，以租代征多为常见。

然而，进行仔细分析，就会发现以租代征的所谓“好处”完全站不住脚。

律所律师办理的案件中，就有一些不良企业工厂与政府里的个别人员相互串通，拿着农民同意租地的协议，谎称农民同意征地，并私自办下土地征用手续，导致同意租地的农民变为失地农民，维权也无处说。

2017年开始，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来;但是很多农民都因为土地租出去而没有办法享受到相关的政策红利。

并且，由于承包地被违法“以租代征”后已被用于非农业建设，这种情况下，村集体不会帮农民进行土地确权。很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，要求恢复耕地，损失往往是由出租土地的农民来承担。导致农民朋友哑巴吃黄连，有苦说不出。

老百姓这时候可能会问，那已经遭遇“以租代征”的情况，还有什么维权办法吗?

可以主张合同无效，要回自己的土地!

根据相关规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇(村)公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。

同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护的。

以租代征这样的“租地合同”是违背法律法规强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地。

最后也要提醒广大农民朋友避免签订违法的以租代征协议，因为即使可以要回自己的土地，这期间的维权路也十分艰辛。

即便土地要回来了，恢复耕地也是一项大工程，除去这期间的损失，土壤也已经被损坏了，耕种作物难免会受影响。

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可依然有不少地方打着“以租代征好处多”的幌子将村民的农用地转作己用，违背了国家耕地保护政策，极大地损害农民的自身权益。

一、何为以租代征？

以租代征是一类新出现的隐蔽性很强的农村土地违法行为。

实质是规避土地用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，绕开征收审批程序，租用农民集体土地进行非农业建设。

二、常见的几种形式

1.用地者直接与村委会签订协议租赁土地

通常的操作方式是用地单位或个人直接找到村委会，村委会以土地集体所有为幌子，动员群众转让或出租土地，以村委会的名义与用地者签订协议。这是常见的形式。

2.基层政府转租农村集体土地

有的地方政府租用农村集体土地后，又转租给用地单位或个人。

3.基层政府直接租赁农村集体土地

一些地方政府为了摆脱用地指标限制，加快城市建设发展，以政府的名义租赁农村集体土地，用于修建公园、道路等公益建设。

4.村民自行出租自己的承包地

一些村民明知用地单位或个人租用土地用于非农业建设，为了一时利益将自家土地出租出去。

5.村委会租用农户的承包地搞非农建设

村委会使用土地进行非农业建设，应使用农村集体建设用地并符合土地规划，使用农用地的，必须要有农用地转用手续，租用农户承包地进行非农建设，同样违反土地利用政策。

6.基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为。

有些地方政府为了经济建设项目尽快实施，违法为用地单位或个人提供方便，担当中介人、担保人，骗取农民群众的信任。

三、遇“以租代征”如何维权?

根据相关规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。

同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护的。

以租代征这样的“租地合同”是违背法律法规强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地。

最后也要提醒广大农民朋友避免签订违法的以租代征协议，因为即使可以要回自己的土地，这期间的维权路也十分艰辛。即便土地要回来了，恢复耕地也是一项大工程，除去这期间的损失，土壤也已经被损坏了，耕种作物难免会受影响。

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这就会导致一些土地被“租而不征”，使得许多房产成为非法建筑，这些问题长期存在，危害极大，一方面导致国家税费流失，扰乱建设用地的经营秩序，另一方面也损害了农民的利益，怎样才能”用租金代替征税”呢？当农民朋友的土地被“租而不征”后，如何维护自己的权利？请阅读以下内容。

何为“以租代征”？

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，所谓“以租代征”，是指通过出租农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其本质是避免农业用地合法转换和土地征收审批，扩大规划规划外建设用地规模，避免缴纳相关税费，履行平衡占用和补偿耕地的法定义务，这是典型的违法行为。

“以租代征”有哪些常见方式？

(一)土地使用单位或者个人直接与村委会签订土地出让协议;

(二)基层政府直接出租农村集体土地的;

(三)基层政府转租农村集体土地;

(四)基层政府充当土地出让中介，为土地出让提供便利;

(五)村民出租自己的承包地；

(六)村土地租赁合同的农民从事非农业建设。

相关案例

在非法占用土地案件中，存在着以租代征的现象，两个来自河北的农民带着厚厚的卷宗来找我寻求法律帮助，据了解，2012年，村委会以经济发展为由，协议收回两个农村的集体耕地，村委会与土地承包商签订了收回耕地的协议，协议规定承包商自愿归还土地，每年每亩土地给予一定数量的补偿。

村委会收回集体耕地，用收回的集体土地进行工程建设，在过去的两年里，农民也会得到部分补偿，由于项目建设资金不足，项目建设停止，但集体土地被非法占用，农民得不到补贴，无法耕种。

由于本案尚未彻查取证，部分事实尚未核实，据两位农民提供的材料显示，以“以租代征”的方式非法占用土地，显然是因为以租代征涉及主体众多，利益驱使矛盾不可避免增加，最终损害农村集体利益，同时损害国家利益，扰乱当地社会秩序。

“以租代征”触犯的法律法规

1、首先严重违反《中华人民共和国土地管理法》之规定。

第四十三条任何单位和个人需要建设用地的，必须依法申请使用国有土地；但是，设立乡镇企业和建设村民建房，经依法批准，应当使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者使用农民集体所有的土地建设乡（镇）村公共设施和公益事业。

在前款规定申请使用的国有土地包括集体所有的土地征用和由国家属于农民国有土地。

第六十三条农民集体所有的土地使用权，不得转让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地使用总体规划并依法取得建设用地的企业破产、合并，致使土地使用权依法转让的除外。

第八十一条擅自转让、转让、出租农民集体所有的土地使用权用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处?？睢?/p>

当土地被“以租代征”该如何维护利益？

1.中华人民共和国国土资源部，中华人民共和国国土资源部，依法查处。

2.也可以向当地人民法院起诉，终止土地租赁合同，返还租赁土地。

是农村较为普遍的违法占地行为，严重侵害了农民集体土地使用权，对耕地，农田造成损害，特别是村民自行出租自己的承包地，不要为了薄利而做违反法律的事情，只有在乡镇企业成立，村民建房或村镇公共设施建设后，才能使用这一集体经济组织的土地。土地作为最宝贵的资产，应该严格按照法律以各种形式使用，希望每个人都能爱惜自己脚下的这片土地。

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“租”出去的土地如何要回来？

《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律法规强制性规定的合同为无效。

因此，如果地方政府或其他用地单位违法租用农民土地，不符合《土地管理法》第三十六条规定的例外情形，那么农民朋友们应当明确，这样的“租地合同”是违反法律法规强制性规定的，可以主张合同无效，要回自己的土地。

“以租代征”常见形式

用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;

基层政府直接租赁农村集体土地;

基层政府转租农村集体土地;

基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;

村自行出租自己的承包地;

村委会租用农户的承包地搞非农建设

土地征用具有下列特征

根据宪法和土地管理法的规定，土地征用具有下列特征：

国家建设征用土地的主体必须是国家，只有国家在行使公权力时，才能享有因国家建设之需要依法征用集体所有土地的权力。

国家建设征用土地是国家公共利益的需要，即国家建设需要或是公共利益需要。

国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性，征用土地的法律关系的主体——国家与土地被征用的集体组织(农村集体经济组织或者村民委员会)地位不平等，国家做出的征用土地的行政命令，任何单位和个人必须服从。

国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件。为公共利益或实施城市规划需要收回该土地使用权时，应当为原土地使用人提供新的用地或者按照征用土地的补偿标准给予适当补偿。

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“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

首先，需要明确的是“以租代征”在法律层面是违法的，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划外扩大建设用地规模，并逃避缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外?！?nbsp;

《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条条第一款规定：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设?！?/p>

国土资源部曾在2005年至2006年间发布《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》、《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》、《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件，其中明确写明禁止“以租代征”行为。

因此，根据上述法律法规的规定，可以看出“以租代征”规避了农用地转为建设用地的审判手续和农用地转用的总量控制制度。不仅违反了国家正常的土地管理秩序，使国家宏观调控政策的落实受到影响，不利于耕地?；?。而且使相关政府部门逃避其应尽的义务，使国家的利益遭受损失。

在实际中，“以租代征”从形式上可以划分为六种：

1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；

2、村委会租用农户的承包地搞非农建设等。

3、村民自行出租自己的承包地；

4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

5、基层政府转租农村集体土地；

6、基层政府直接租赁农村集体土地；

从以上六种形式可以看出，“以租代征”的双方往往是农民和基层政府。由于有政府这一身份作掩护，因此农民往往会被政府“忽悠”，认为“以租代征”是合法的，还有租金可拿，与其签订了合同，这就调入了陷阱之中。

因此，根据上述法律法规的规定，以及形式的划分，“以租代征”的危害主要集中在国家和农民两个方面。

从国家层面来说，主要的危害在于国家税费的流失和影响耕地保护目标的实现。

由于“以租代征”是“租”，因此不用缴纳新增建设用地土地有偿使用费，这就造成了国家税收的流失。其次，如果“以租代征”普遍化就会使耕地资源不断减少，破坏环境，最终会造成农民无地可耕，致使生活无保障。同时由于租地不需要进行严格的审批，许多土地虽然实际上早已成为建设用地，但在土地性质上却仍是耕地，会使宏观决策的确定带来错误。

从农民这一角度来说，会给其带来许多麻烦和损失。首先“以租代征”的租赁合同是违法的，因此一旦被发现，在此土地上进行的项目就会被叫停，也即土地会被要求重新恢复耕地用途，此时农民就面临着如何恢复耕地用途的问题。甚至会出现土地被造成永久性损害，无法恢复用途的情况。其次，即使未被发现，但由于此合同是违法的，

因此政府在有恃无恐的情况下很有可能会单方面违约，农民则只能任人宰割。另外，粮食价格逐年上扬，农民的种粮的收益逐年提高，因为微薄的租金利益而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，是不明智的。

总之，“以租代征”不仅是违法的，而且对于农民来说是百害而无一利的。因此，农民要认清其实质，不能被政府忽悠签订合同，而使自己的利益受到损害。

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“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，是一种典型的违法行为。

实践中，“以租代征”常见的表现形式如下：

（1）用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；

（2）基层政府直接租赁农村集体土地；

（3）基层政府转租农村集体土地；

（4）基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

（5）村民自行出租自己的承包地；

（6）村委会租用农户的承包地搞非农建设等。

为什么说“以租代征”违法？

“以租代征”的实质是规避用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，规避农地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。总的来说，“以租代征”违法占地行为严重违反了国家建设用地审批程序，违反了国家正常的土地管理秩序，影响了国家宏观调控政策的落实，使有关政府和部门逃避了耕地占补平衡义务和土地出让金等各种税费的缴纳。

那么在法律层面，“以租代征”究竟违反了哪些法律法规呢？下面就跟小编一起来看看！

《中华人民共和国土地管理法》第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地?！?/p>

从上述法条中可以清晰地看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为。

《中华人民共和国土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外?！?nbsp;

根据该条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。

《中华人民共和国农村土地承包法》第17条第1款：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设?！?/p>

“以租代征”将农业土地转为建设用地显然违反了这一规定。

此外，在2005年8月国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》，2006年5月国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，2006年6月国土资源部《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》，2006年8月国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件中国家都禁止“以租代征”行为。

“以租代征”所谓的“三赢”无法站住脚！

实践中，实施“以租代征”行为的地方政府往往打出“三赢”的旗号，试图为“以租代征”披上一层光鲜、合法的外衣。他们认为，“以租代征”有利于农民生活的改善，有利于提升地方政府政绩，也有利于提高租地企业的经济效益。 

上文我们已经分析了“以租代征”的违法性，而这种任意改变土地用途的行为显然是得不到法律保护的。既然得不到法律的?；ぃ耙宰獯鳌彼降摹叭本褪峭耆静蛔〗诺?。

首先，由于租赁合同的违法性，随着国土资源部严查“以租代征”的违法行为，相关建设项目随时可能被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，此时农民可能面临需要自己出钱出力恢复耕地用途的局面，更有甚者，有些建设项目可能土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。另外，由于粮食价格逐年上扬，中央取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。因此，对于出租土地的农民来说，不仅要承担国家可能要求恢复耕地的风险，且因为微薄的租金利益而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，亦非明智之举。

其次，随着城市建设的飞快发展，农村城市化进程加快，租赁的土地可能面临被国家依法征收的情况，由于租赁土地合同无法获得法律?；?，所建设的厂房也将依法被征收，租地企业很有可能由于违法建设而得不到任何补偿，也无法收回投资成本。因此，通过“以租代征”获得土地的企业其实也面临着巨大的风险。

最后，对于主导或许可“以租代征”的地方政府来说，表面上地方的财政收入得到大幅提高，地方GDP总量不断上升，政府似乎看到了自己想要的政绩。但是，作为政府官员来说，首先要懂法、守法，在此基础之上再谈政绩，而“以租代征”显然是地方政府滥用行政权力的违法行为，这种行为严重违反了建设用地的审批程序，违反了《土地管理法》及《农村土地承包法》的相关规定，也违反了国家建设用地总体规划的制度。因此，对于主导或是许可“以租代征”的地方政府来说，不仅谈不上政绩，更是严重违法行为。

综上，某些地方政府所宣称的“三赢”并非表面那么光鲜亮丽，违法背后“以租代征”的各方所面临的风险都是巨大的，而不受法律?；さ男形詈笫票匾不嵊伞叭北涑伞叭洹?！

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