一、北京征地补偿方案是怎样的
根据《北京市建设征地补偿安置办法》中的规定：
第八条征地单位支付的征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
第九条征地补偿费最低?；け曜加墒型恋匦姓鞴懿棵乓韵缯蛭ノ唤岷媳徽鞯嘏┐宕迕竦纳钏?、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。
征地补偿费最低?；け曜加Φ备萆缁?、经济发展水平适时调整。
第十条征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当在不低于本市征地补偿费最低?；け曜嫉幕∩?，协商签订书面征地补偿安置协议。协议应当包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容。
签订协议前，被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容经村民大会或者村民代表大会等民主程序形成书面决议。决议应当妥善保存。签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。
第十一条土地行政主管部门应当对农村集体经济组织或者村民委员会在签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序、征地双方达成协议的内容是否符合法律规定进行监督，并可就监督内容听取农村村民意见。
土地行政主管部门在向批准征地机关报送征用土地方案时，应当附具征地双方签订的征地补偿安置协议。
第十二条区、县人民政府应当自收到征用土地批准文件之日起10日内在被征地的乡镇、村进行征地公告。征地公告的内容应当包括批准机关、批准时间、批准文件名称和文号，被征地范围、地类、土地面积，征地单位、项目名称、征后用途，双方协议的征地补偿款金额和人员安置方式等内容。
第十三条征地单位应当将征地补偿费专户存储，接受土地行政主管部门的监督，依法支付。
征地补偿费监管的具体办法，由市土地行政主管部门规定并公布。
第十四条征地补偿费用于人员安置后，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。
农村集体经济组织或者村民委员会应当依法公开土地补偿费和安置补助费的使用情况，接受监督。
第十五条征地双方经协商可以实行非货币补偿。在符合规划的前提下，征地单位可以在征用范围内留出部分土地由农村集体经济组织或者村民委员会使用，作为征地补偿。
第十六条青苗补偿按照1季产值计算，但多年生的农作物青苗按照1年产值计算。
林木的补偿按照本市有关规定执行。
其他经济作物的补偿，由征地双方根据经济作物生长情况协商确定;协商不成的，可以委托评估机构参照届时市场价格评估确定。
第十七条拆迁住宅房屋的，按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》执行。
拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿;公益公共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费。
拆迁未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价格予以适当补偿;超过批准期限的临时建筑和违法建设，不予补偿。
第十八条违法建设、违法占用土地的，涉及的土地附着物不予补偿。征地公告发布后，在征地范围内新种植的青苗、经济作物、林木等，不予补偿。
而其他附着物的补偿包括房屋水井道路和管线等，建筑物和林木是组偶为其他经济作物进行补偿。而征地补偿费的最低标准是由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平和其他综合因素确定的，之后会报告市人民政府申请批准，之后在进行执行。
二、征地补偿费用项目
1、土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。
2、青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
3、附着物补偿费 用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。
4、安置补助费、 用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。
三、征地补偿标准数额
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。
以上是小编为您整理的关于北京征地补偿方案是怎样的内容，由此可知，征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费，涉及青苗和其他土地附着物的，还有青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。如其它疑问，欢迎发布法律咨询。
]]>
导读：市政府办公厅近日印发《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》，全市236个项目、23550户居民纳入今年棚改任务。其中92个项目在中心城区，涉及居民15300户。在城六区的棚改实施项目计划表中，所有项目都标注了“是否四环路内”，城六区中一共有43个项目在四环路内。
今年棚改，丰台区以改造43个项目、涉及4500户居民的规模居全市之首。朝阳区棚改数量也达到了1286户，比东城、西城、海淀、石景山相加的数量还多。
另外，郊区共有144个棚改项目，涉及8250户居民。其中大兴区有30个项目要实施，房山区有29个，通州区有22个，居于郊区前三。
200多个棚改项目有不少“老面孔”
以东城为例，天坛周边简易楼腾退项目、天坛东里北区1到8号楼腾退工程等，都是已经启动多年的项目。
另据市重大办发布的信息，截至2018年1月5日，东城区新中西里20-22号简易楼腾退及环境整治项目征收预签约比例已达到100%，涉及的72户居民都按期完成签约。很多“跨年推动”的棚改项目今年有望顺利收尾。例如石景山区的北辛安、衙门口，丰台区的南苑村等项目，目前进展都很顺利。
市政府办公厅关于印发《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》的通知提出，各区政府、市政府有关部门要严格落实《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，按照人口规模、建设规模双控要求，控制好项目拆占比、拆建比，通过棚户区改造和环境整治推进建设用地减量。
棚户区改造和环境整治还要与“疏解整治促提升”专项行动其他任务结合起来，统筹规划，补齐短板，进一步完善公共服务设施，改善人居环境，提升生活品质。
去年，本市多部门联合发文，规范棚改项目融资。今年，涉及“钱”的内容也写进了通知，要求加强审核，严控成本。各区政府、市政府有关部门要认真研究优化项目实施方案，参照土地储备开发项目成本管理模式，规范成本审核，加强过程监管，严格控制棚户区改造和环境整治项目成本。同时，
]]>【案情简介】
房屋位于北京市海淀区西直门外的马女士一家，目前正面临拆迁。马家有祖产11间房，在文革时交公，1983年落实政策时返还了11间，但返还时已被国家拆除5间。马女士的父亲生前因经济困难没有办成房产证，但有1951年北京市土地房产所有证。因没有办理新的房产证，房屋一直得不到拆迁办的认可。后因老房年久失修，马女士在维修房屋时将拆除的5间房屋重建。现手头有1983年落实私房政策返还时所有证明文件，有民国时盖房修房手续，有郊区土地房产证。但北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局（以下简称“城管局”）以房屋没有取得建设工程规划许可证为由认定房屋为违法建设，并在2017年8月23日对房屋进行了强制拆除。马女士一家经过多方考量，最终决定委托北京在明律师事务所资深拆迁律师助其维权。
第一阶段：申请阅卷
段?；萋墒α私獍盖楹螅攵蕴崞鸬男姓匆槌绦虺萌却蛱?、步步紧跟，向北京市海淀区人民政府发出阅卷的申请，申请查阅行政复议一案中城管局提出的书面答复、作出具体行政行为的证据、依据等其他有关材料。因为律师深知，对于之前提起的行政复议申请是否能够被支持，找到其中的违法点是关键中的关键。特申请阅卷，通过阅卷得到更全面的信息，才能够更好地把控案件的走向。
第二阶段：发出代理意见
段?；萋墒ι钋懈兄搅寺砼恳患倚募比绶俚男那?，通过及时查阅卷宗及向委托人的了解，就城管局强制拆除行为违法一案，向北京市海淀区人民政府发出代理意见，主要针对如下几个方面：
首先，城管局所认定的基本事实是错误的。因为未经调查核实，城管局提交的所有检查、勘验笔录上均未明确被检查人、被勘验人的身份信息，也没有其签字确认；而且城管局并未提供其执法人员的身份、职位等信息，仅有执法证号，也不能证明其真实的身份；再者，涉案房屋系马女士之父马先生所遗留，经历了文革特殊时期的没收和发还，又加上当时房屋登记部门工作人员的不充分履职行为，才没有办理正式的房屋产权登记，情况非常复杂，其存在有特殊的历史原因，属于历史遗留问题房屋。对于此种类型的房屋不能以简单的没有建设工程规划许可证就认定为违法建设并拆除。
其次，认为城管局实施强制拆除行为程序上严重违法。本案中，城管局在实施拆除行为之前，并未制作责令限期改正的相关文书，也未制作责令限期拆除的文书，更未履行拆迁前催告等程序。而且城管局并未提交任何关于拆迁实施现场的证据材料，根本无法证明其合法实施了强制拆除。城管局也应制作符合法律要求的行政处罚决定书并送达于相对人，在作出行政处罚决定前要进行全面、客观、公正的调查，听取相对人陈述和申辩，必要情况下还应举行听证等等。城管局均未依法履行上述程序，严重违反了行政处罚的一般法律规定。
再次，涉案房屋所在区域涉及拆迁，城管局拆除涉案房屋有滥用职权介入拆迁的嫌疑。涉案房屋所在区域涉及的项目，相关拆迁单位已经向马女士家下发了拆迁补偿及签约方面的通知，现马家尚未签订补偿协议。城管局在此期间以违法建设的名义强制拆除房屋，“以拆违代拆迁”，滥用行政职权介入拆迁工作。而且当地没有建房手续的不只马女士一家，城管局只拆除马女士家房屋的行为也有选择性执法之嫌。
最后，段?；萋墒θ衔枪芫植⑽垂思奥砑业睦妫苯泳筒鸪松姘阜课?，其行为违反了行政合理性原则。而且马家房屋是在自家原有院落内建设的，用于自家人居住，没有超出原有的规划范围，也没有改变规划用途，且存在已经几十年。且不说《城乡规划法》实施于2008年，用该法规制其实施之前的建设行为并不妥当；就其房屋本身而言，属于历史遗留问题，是特定历史时期的产物，不加以区分而直接拆除的处理方式显然不当。
第三阶段：申请人的复议请求终获支持
通过段律师及时准确的找到案件症结，一份于法有据、与理可依的代理意见交到了海淀区人民政府手中。最终，区政府依据《行政强制法》《北京市城乡规划条例》及《北京市禁止违法建设若干规定》的有关规定，认定城管局在查处拆除违法建设过程中，应当履行限期拆除、公告、催告、作出强制拆除决定、送达等法定程序。本案中城管局未履行相关程序便将马家的房屋予以拆除，系违反法定程序。故作出了确认城管局对涉案房屋的拆除行为违法的复议决定。
【拆迁律师点评】
程序是法治和肆意而治的分水岭，程序先于实体。明确、公开、严格的法律程序是公民权利得以实现，社会法治得以施行的最主要保障。行政程序是防止行政机关滥用权力，保障公正性的有效措施。如遇类似案件，当事人一定要紧盯程序的防线，运用法律武器，切实合法的保障自己的权益。在发现自己的权益受到损害时，一定要重视起来，并及时咨询专业拆迁律师，必要时启动法律程序维护自己的权益。
]]>导读：在国有土地上房屋征收中，公房承租人补偿权益的保障是一个在实践中较为突出的历史遗留问题。且随着时间的推移，这类情形出现的数量逐渐减少，便更加显得具有代表性。毕竟，法律?；さ牟挥χ皇嵌嗍说娜ㄒ?，而更应当是少数人的合法权益。北京在明律师事务所的资深征收维权律师段?；萁毡愦砹苏庋黄鸢讣?/p>
【案情简介：共同居住人面临补偿困局】
柳思雨（化名）的父亲系央企的职工，早前该单位以公有住宅出租的方式，将北京市东城区某胡同的砖木结构平房分配给柳思雨的父亲，供其居住使用。柳思雨从出生后一直和其父亲在此居住，户口也落在此地。
柳思雨的妹妹柳婷婷2000年结婚以后就搬出了此处住房。现因该房屋涉及征收补偿，柳婷婷未经哥哥柳思雨的同意，私自与拆迁办签订了房屋腾退补偿协议，获得了两套安置房指标和数百多万的腾退补偿。此时柳思雨才知道该房屋的承租人早已经变更为柳婷婷。
拆迁方为加快腾退进度，达到尽快拆除房屋的目的，开始采取多种不正当手段胁迫、逼迁柳思雨，家里的门窗经常受到不法分子器械的破坏。常有拆迁人员未经柳思雨同意闯入其住宅威胁要拆迁，柳思雨在其恐吓下，终日忧心忡忡，承受着巨大的精神压力。无奈之下，柳思雨聘请了对北京地区征收维权经验极为丰富的段?；萋墒Υ泶税浮?/p>
【律师办案：诉讼不及，协商发威】
柳思雨作为公房的共同居住人依法应该获得安置补偿，在其不知情的情况下，妹妹就私自与拆迁方达成了拆迁补偿协议，房屋随时面临被拆迁的危险。作为柳思雨的代理人，此时再提起诉讼已经为时已晚了……这让柳思雨非常被动，现阶段的关键点在于保住房子。如果没有了房子，会更加被动。在这一过程中，拆迁方对柳思雨也采取了各种极端方式，比如威胁、恐吓、日夜跟踪，邻居的房屋也已经达成了协议并被拆除，拆迁方还故意顺带破坏柳思雨家的房顶，制造噪音，拆院子大门等，骚扰手段层出不穷，但越是这样越能体现出征收过程的非法性。该项目未取得合法手续，没有区政府的征收决定，拆迁方无法通过合法途径强制拆房。而眼下，法律诉讼已经赶不上了，唯一的办法就只能通过谈判了。因此，段律师与当地政府、征收实施单位等极力进行协商，通过发送律师函、主动交涉等方法，在政府和委托人之间来回沟通，一来平息了委托人的过激行为，二来帮助当地政府规范征收程序和行为。最终为委托人柳思雨争取到了位于朝阳区芍药居附近的安置房和满意的货币补偿。
通过这个案例，段福惠律师想告诉各位被拆迁人：
一、作为公房承租人的共同居住人，有权获得安置补偿。公房具有一定的社会福利性，考虑到承租人的工龄，对单位所做的贡献，具有私产的属性。本案当中，原承租人去世后，在柳思雨和其妹妹未协商一致的情况下，妹妹私自变更承租人侵犯了柳思雨的财产权。在实践当中，拆迁方往往只针对承租人签订拆迁补偿协议，但是并不影响共同居住人获得安置补偿；
二、征收拆迁中的谈判协商是提高补偿的必要因素。即使诉讼，最终也要落实到协商的天平上。好的谈判协商过程一方面为当事人大幅度提高补偿，另一方面也能缓和被拆迁人与征收方的矛盾，对稳定地区的社会秩序尤为重要，这是双赢的结果。而好的协商谈判，要求过硬的法律专业能力和丰富的经验积累，才能“玩转”征收方的套路，另外也需要具备心理素质等等。这是对个人素质和技能的全方位考量，需要专业法律人士来指导。
最浅显的道理是，如果你不能准确捕捉征收方的违法点，有理有据有节的阐述被征收人补偿诉求的合理性与必要性，那么就不会有人跟你谈，协商沟通就成了一句空话。
]]>
导读：拆迁许可证是2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前拆迁方进行拆迁工作的必备证照，直至目前在一些启动于2011年之前，尚未完成的项目中仍有涉及。其上规定了拆迁范围、拆迁期限等诸多事项，在实际拆迁的过程中，拆迁方在拆迁期限内无法完成拆迁工作的情况时有发生，此时拆迁方就需要向房屋所在地的市、县房屋拆迁管理部门申请续证延期，有时甚至一而再再而三地申请延期。对于这种情况，为了更好地维护被拆迁人的合法权益，本文以真实案例为引，向大家介绍拆迁许可证延期时被拆迁人的应对之策。
【案情简介：1年变8年】
北京市东城区房管局在2007年为新世界公司颁发了《房屋拆迁许可证》，划定了拆迁范围并规定拆迁期限为一年。退休职工张先生位于北京市东城区西塘街的一套房屋在此拆迁许可证划定的拆迁范围内，但拆迁方提出的补偿条件始终无法达到张先生的要求，无法保障未来的生活，故张先生一直未与拆迁方签订拆迁补偿协议。
在拆迁过程中，新世界公司的拆迁许可证已经多次申请延期，当地房屋管理部门也已经多次作出续证决定。直到2015年8月，新世界公司手中的《拆迁许可证》又一次到期，向东城区房屋管理局提出续证延期申请，东城区房屋管理局再次批准了延期申请，这意味着新世界公司将继续拆迁工作。张先生终于忍无可忍，遂来到北京在明律师事务所求助专业律师，希望律师能通过专业的法律手段维护其合法利益，为他排忧解难。
张先生在律师的帮助下，积极采取各种法律手段，将东城区房屋管理局起诉到人民法院，请求法院确认东城区房屋管理局批准新世界公司拆迁许可证续证延期的行为违法。
律师指出拆迁许可证并非是可以无限次进行续证的，拆迁期限也不是无穷无尽的，尽管房屋管理部门批准了拆迁方的续证延期申请，但这并不代表拆迁方继续进行的拆迁行为就一定是合法有效的。最终在律师的努力下，张先生获得了胜诉判决，取得了“民告官”的胜利，法院支持了张先生的诉讼请求，判决东城区房屋管理局的续证行为违法。
【律师说法】
当拆迁方拆迁许可证到期后，向当地房屋管理部门申请拆迁许可证续证延期并获批准后，被拆迁人应当如何应对？
1. 批准拆迁许可证续证的行为可以通过行政诉讼的方式进行救济
针对拆迁许可证延期的行为是可以向人民法院提起行政诉讼的。因为根据最高人民法院颁布的《关于审理行政许可案件若干问题的规定》第一条：“公民法人或者其他组织认为行政机关作出的行政许可决定以及相应的不作为，或者行政机关就行政许可的变更、延续、撤回、注销、撤销等事项作出的有关具体行政行为及其相应的不作为侵犯其合法权益，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”。
2. 寻找行政主体的违法点
律师在承办此类案件的过程中，寻找行政机关做出行政行为的违法点是其工作最核心的要素，也是其他一切工作的出发点与落脚点，而具体行政行为的违法点主要可以从两个方面来寻找，其一是行政主体做出具体行政行为的程序上是否合法（如是否举行了听证会、是否进行了公示等程序性事项）；其二是具体行政行为的实体内容是否合理合法（如在行政主体做出拆除违建决定的案件中，分析涉案建筑是否属于违建等）。
]]>导读：正当程序原则是依法行政的关键性原则，深深影响着国家法治的进程。行政法上之正当程序原则或简称“行政正当原则”，即行政权力的运行必须符合最低限度的程序公正标准，而行政程序正当性的三项最低要求是程序中立性、程序参与性和程序公开性。在一起房屋拆迁许可纠纷案件中，段福惠律师正是抓住了政府机关作出拆迁许可证的程序违法这一关键点予以突破，为被拆迁人赢得了胜诉。
案情简介
委托人杜先生的房屋位于北京市房山区长沟镇，在长沟镇新型城镇化建设北部浅山区土地一级开发项目建设中，北京城建长泰房地产开发有限公司取得京建房拆许字〔2017〕第4号《房屋拆迁许可证》，杜先生的房屋在拆迁范围内。因对拆迁补偿不满意以及对拆迁方的野蛮逼迁行为感到恐惧（在5月份曾出现打人事件，挨打的多为年轻人，逼迫签订拆迁补偿安置协议，不签就打，杜先生都不敢让其子回家，担心受到威胁）。经多方打探比较，杜先生找到了北京在明律师事务所专业征地拆迁维权律师段福惠帮助其维权。
办案经过
段?；?/span>律师接手案件后，在第一时间向北京市房山区住房和城乡建设委员会提起了对长沟镇新型城镇化建设北部浅山区土地一级开发项目建设的房屋拆迁许可文件的政府信息公开申请。2017年5月25日，段律师收到了区住建委作出的政府信息公开告知书及京建房拆许字〔2017〕第4号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为2017年3月22日至2018年3月21日。对于此《房屋拆迁许可证》段律师敏锐的发现在拆迁许可证的审查、核发程序上存在着诸多问题，遂一纸诉状将区住建委诉至北京市房山区人民法院。
2017年7月26日，北京市房山区人民法院开庭审理了此案，段?；萋墒φ攵员本┦蟹可角》亢统窍缃ㄉ栉被嵘蟛椤⒑朔⒉鹎ㄐ砜芍さ某绦蛭シǖ阏箍鞲龌髌?，并在庭后提交了代理意见，再一次对程序违法进行详细的书面阐述。最终，2017年12月6日北京市房山区人民法院依法作出了（2017）京0111行初178号《行政判决书》，确认区住建委于2017年3月20日作出的涉案《房屋拆迁许可证》违法！
律师说法
在此类案件中，胜诉的关键在于找出行政机关作出《房屋拆迁许可证》的违法点。根据《行政许可法》第四十七条“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证”的规定可知，行政机关应当告知申请人及利害关系人享有听证的权利。在本案中，北京市房山区住房和城乡建设委员会没有告知委托人即拆迁利害关系人听证的权利，而是自行作出了《房屋拆迁许可证》，没有履行行政正当程序，故被法院判决确认违法。本案通过诉讼维权维护了当事人的合法权利，也为当事人下一步继续维权打下了坚实的基础。
]]>导读：一起普通的政府信息公开诉讼，却反映出了农村集体土地流转后面临征收时的维权难题……
【基本案情：自己的宅基地补偿被别人领走了】
2015年，因为工程建设，北京市朝阳区将台乡政府做出土地征收的决定。随即，征收办等单位抽调工作人员组成征收指挥部开始与被征收人商谈房屋拆迁补偿安置问题。刘女士的房屋宅基地就在该项目征收范围内。由于在1997年，刘女士同村村民李女士购买了该套房屋，刘女士仍是房屋的集体土地建设用地使用证登记的土地使用人。2015年由于绿化隔离腾退项目，李女士拿着房证和当初签订的购房合同签订了补偿协议并搬家交房。对于自己使用的宅基地在不知情的情况下被政府征收，刘女士感到绝望。自己的土地没了，并且也得不到任何的补偿。眼看着赖以生存的土地被破坏，刘女士决定拿起法律的武器维护合法权益。刘女士为此心力交瘁，吃不好睡不好。
她听闻邻居提起过北京在明律师事务所的黄晓丽律师办的案子，在同样无助的情况下，黄晓丽律师能够扭转乾坤，使得委托人能够拿到自己的补偿款项。于是她来到在明律师事务所，告诉了黄晓丽律师全部案情?；葡雎墒μ旰?，同情刘女士的遭遇，同时安慰她宽心，告诉她可以立即开展工作。
【办案经过】
取得刘女士的授权后，黄晓丽律师立刻展开她的工作。
第一步 快刀斩乱麻
黄律师先对李女士的房屋提起了诉讼，此时，将台乡人民政府将安置补偿款予以保全。这样，不至于到最后赢了官司，却拿不到赔偿，黄晓丽律师运筹帷幄，先把最后的道路堵死，为委托人赢得了一个良好的时间契机。
第二步 ?抛砖引玉
在将安置补偿款予以保全后，黄晓丽律师紧接着开展了第二项工作。在2016年2月1日，黄律师向将台乡人民政府提出政府信息公开申请，将台乡政府作出《政府信息公开申请答复告知书》“朝将字（2016）第10号-答”，告知刘女士因为关于该房屋的房屋腾退补偿协议尚未签订，所以并没有制作，另外将台乡政府对刘女士回复她所申请的政府信息不存在。其实政府说了等于没说，想让它公开的信息也没有任何公开，完全就是打哈哈，迷糊我们的委托人。但黄晓丽律师怎么可能会让它得逞，黄晓丽律师再次提出政府信息公开，这次政府回复“先前已进行回复，不再重复作答”。这时候，黄律师开展了她的第三步。
第三步 ?螳螂捕蝉 黄雀在后
2017年由于刘女士不服朝阳区将台乡人民政府作出的回复，黄律师向北京市朝阳区人民政府提起行政复议。在相关证据和黄晓丽律师前前后后做的各项工作的努力之下，朝阳区人民政府完全支持了刘女士的主张，撤销了政府信息公开申请答复告知书，并限期乡政府重新作出答复。
经历重重波折，刘女士仿佛看到了信息公开一案胜利的曙光。而这样一起复杂的维权案件还将持续推进下去?；葡雎墒ψ詈笙胩崾竟愦蟊徽魇杖说氖?，对于经历过买卖、租赁等流转的宅基地，土地权利人一定要提高权利意识，盯紧有关征收项目的进展，确保自己在土地面临征收时的补偿权益不会被他人侵犯。
]]>
【案件全程】
2015年9月10日，正是一年一度的教师节，是莘莘学子感谢园丁的时节，在这个祥和的日子里，倏然赶来一位不速之客，一封“致公民的公开信”飘到了西黄村，笼在了马致远一家人的身上，正是“黑云压城城欲摧”。2015年10月12日，石景山区政府发布了《房屋征收决定》石政决[2015]2号文件，决定对西黄村地区房屋征收项目范围内，东至西五环路，南至苹果园南路，西至苹果园中学，北至永引渠南路实施征收。
原来北京市石景山区政府要征地拆迁了，马致远听到这个消息却是喜忧参半，惴惴不安。高兴的是自己一家人很可能因项目的补偿安置改善居住环境，收获一些不菲的金钱补偿，在未来的日子会过的宽绰一些，不至于身心在逼仄间游走；忧虑的是自己一家人又很有可能因为项目进行过程中招致强力政府的恐吓与胁迫，最后屈从于拆迁部门威逼利诱，拿不到合理的补偿，身心俱疲，得不偿失。
马致远所忧虑的并非空穴来风，北京作为全国的心脏，首善之区，辖区政府在依法行政上虽尚能引领全国，但鉴于《国有土地上房屋征收与补偿条例》等行政法规颁行未久，政府还习惯于以政府一面倒的方式来主导征地拆迁，热衷于让项目投资方迅捷的投入建设，以打造自己的阳光政绩，所以在项目进程中对于被拆迁人的利益不够重视，甚而漠视，以各种非法的行为逼迫被拆迁人签署补偿安置协议是常有的事，结果必然显失公平，且势弱的一方也只能自食苦果。主导型、家长式政府向服务型政府转型尚不明朗，正所谓“君问归期未有期，巴山夜雨涨秋池”。
果不其然，石景山区人民政府并未按照马致远心中并不过分的设想去做。征收部门石景山区人民政府房屋征收办公室（以下简称拆迁人）不仅补偿标准低下，而且更以各种“怪力乱神”的大招逼其就范，逼其签订显失公平的协议，尽早腾退被拆迁房屋。马致远并未被吓倒，他心中秉承着朴素的正义观，怀着为子孙谋福利的献身精神，“人生能有几回搏，此时不搏何时搏”。他来到以专业征地拆迁而声名卓著的北京在明律师事务所，找到了段?；萋墒?，一位来自齐鲁大地的诚信、正直、善良且外柔内刚，以维护征地拆迁中被拆迁者的合法权益为己任的京城金牌女律师。
凡事要追根溯源，行政拆迁更是如此，法已规定不可违，法无授权即禁止，这是行政机关依法行政的根本，是其头上的紧箍咒。段律师首先为马致远开出一剂药方，申请政府信息公开。2015年10月27日，段律师向北京市发展和改革委员会申请西黄村地区房屋征收项目的立项批复文件的政府信息公开，向石景山区人民政府申请西黄村地区房屋征收项目的征收公告、征收补偿方案的政府信息公开。
2015年10月30日，北京市发展和改革委员会做出登记回执，2015年11月9日，北京市发展和改革委员会公开了《关于石景山区西黄村棚户区改造土地开发项目核准的批复》的政府信息。很显然，段律师第一步已然奏效，知悉其立项批复文件是有利于找到其违法之处的，如果发现其违法之处，即可提起信息公开之诉，更进一层。至于向石景山区人民政府发出的政府信息公开，却悄无声息，如石沉大海，但段律师好像自信满满。
此时，拆迁人已耐不住寂寞，蠢蠢欲动，剑拔弩张。2015年11月4日，马致远住所开始停水，整个家庭陷入慌乱境况。11月5日上午，马致远四处奔走寻找该事项的负责人，东问西问，无人负责。马致远妻子不堪忍受此种莫须有的“罪名”，去拆迁人处了解情况，双方发生了争执，马致远妻妹夫见状劝解，招致了拆迁工作人员的殴打。于此同时，马致远住所有线电视信号被切断已逾一个星期，网络中断已有两天。面对拆迁人逼迁暴行，马致远知其自身无法处理，便迅速将情况向段律师进行了反馈。段律师知悉之后正中其下怀，当即起草了要求行政处理申请，于2015年11月5日一式两份分别发往石景山区人民政府和石景山区住房和建设委员会，以法律向其问责。电光火石之间，一份义正辞严的檄文横空出世，如骆宾王的《讨武曌檄》一般，看政府部门如何作为？看阴暗处的拆迁人如何自处？
至今已有月余，段律师的第二杀招杳无音讯，石景山区人民政府是笃定要不作为了。发出要求行政处理申请，目的不一定要其必有回响，只要其知悉律师法律上对其问责即可，知悉律师与当事人维权到底的信念。背后的拆迁人似乎露出了阴惨惨的笑，段律师岿然不动，“保剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来”，她还有第三杀招，对该项目征收决定提起行政复议。
然而，有些时候困难非特全是外在的恶力，更在于自身的坚定信念。就在段律师全力担当起维权责任，迭出大招，勉力逼迫政府低头妥协之际，祸起于萧墙之内，马致远表示出想签安置补偿协议的念头，这不是后院起火吗？这个时候，段律师为了稳定局面，帮助委托人争取更多拆迁补偿，多次与马致远电话联系，极力阻止了他这个短视的决定，“不经历九九八十一难，怎到得了西天？”虽说在这段时间，政府方面“你方唱罢我登场”，拆迁人、街道办、村委会，甚而区政府、公检法都找马致远谈过话，希望其配合项目进程，早日搬迁还有奖励，言明如若坚持与政府对抗，必将自食恶果，而且村里大部分人也因此签了协议，对此马致远的确有相当压力。但段律师本着为委托人负责的专业精神，告诫马致远：政府的征收补偿决定还没下，对于你的住所，拆迁人没有法定理由申请法院强制拆除，法院亦没有法律根据强制执行拆除，在这场没有硝烟的战争里，只要你能多坚持，你就能站到最后，获得更多的拆迁补偿，政府那些口头的许诺不过是空头支票，走法律程序才能赢得实实在在的补偿。终而，经过段律师的专业解答、热心服务，马致远猛然醒悟，决定听从段律师的意见。
马致远由此拒绝搬迁，他对资深、专业的段律师建立起了绝对的信任。这是每个律师所期盼的与当事人沟通的最佳状态，也是段律师欣慰的事。果然，拆迁人拿马致远没办法，既没有拆迁的法理，又知悉此案是资深专业律师代理，真成了“热锅上的蚂蚁，团团转”了。无奈之下，拆迁人只好主动寻求与马致远协商谈判，由此马致远取得了在谈判中平等、主动的权利，至此在该项目中段律师、马致远一方取得了完胜。双方达成了安置补偿协议，马致远获得了5套房、300多万元的安置补偿，心里就像灌了蜜一样。六十多的人了，还眉开眼笑的跟段律师说：“段律师，拆迁的那帮人好像怕你哩?！倍温墒Φ牧撑铀布湟埠烊罅似鹄矗∑涫?，律师的一部分人生就是当事人灿烂的笑容！
【律师说法】
此案中，政府信息公开申请，要求行政处理申请以及段律师对马致远的电话沟通等方式，都只有一个终极目标就是让拆迁人、相关政府部门向弱势的被拆迁人妥协，从而搭建起一个被拆迁人与拆迁人双方平等协商的平台，最终让被拆迁人获得满意的拆迁安置补偿，维护其合法权益。本案中，未等律师排兵布阵、层层深入、抽丝剥茧，双方相持的局面才刚露出端倪，拆迁人便临阵倒戈、溃不成军、缴械投降了。这是一种很好的迹象，家长式、主导式政府开始真正的向服务型政府转变，而不是装腔作势、一错到底，漠视被拆迁人的合法权利。
当然，这是一个漫漫修远、不断探索的长期的过程。在此，段律师希望一些面临征地拆迁的老百姓，在自身拆迁权益遭到不法政府行为侵犯时，不要选择铤而走险的过激方式，这种行为不仅无果更且可能酿成人间惨剧，拿起法律的武器才能维护自身正当的拆迁利益。朋友们，如您在征地拆迁中寻求通过法律途径?；ぷ陨聿鹎ㄈㄒ?，聘请专业征收拆迁律师，依法维护自己的合法权益。让我们用自身的实际行动，用大家个体的力量来推进国家法治建设进程的脚步。
【法律法规】
1.《中华人民共和国政府信息公开条例》
第二条：本条例所称政府信息，是指行政机关在履行职责过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息。
第十三条：除本条例第九条、第十条、第十一条、第十二条规定的行政机关主动公开的政府信息外，公民、法人或者其他组织还可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要，向国务院部门、地方各级人民政府及县级以上地方人民政府部门申请获取相关政府信息。
第三十三条：公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行政府信息公开义务的，可以向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开工作主管部门举报。收到举报的机关应当予以调查处理。
公民、法人或者其他组织认为行政机关在政府信息公开工作中的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
2.《中华人民共和国行政复议法》
第二条 公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本法。
第四条 行政复议机关履行行政复议职责，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持有错必纠，保障法律、法规的正确实施。
第九条 公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。
第十条 依照本法申请行政复议的公民、法人或者其他组织是申请人。
]]>基本案情
张女士住在北京市海淀区西钓鱼台新村，房屋为90年代的拆迁安置房，全家人长年居住于此。如今，该房屋处于征收范围之内。张女士听说过其所在片区要进行“?；ふ巍?，但从未看到过该项目的有关文件。拆迁方找张女士谈过补偿问题，然而其补偿标准极不合理，是故未能达成补偿安置协议。而后拆迁人员扬言要拆迁，在其恐吓下，张女士终日忧心忡忡，寝食难安，全家人承受着巨大的精神压力，原本平静的生活被彻底打破。
在此情况下，张女士一家找到了北京在明律师事务所的律师，希望通过法律维护自己的合法权益，段律师依法接受张女士的委托，帮其全权处理此次征收事务。
多管齐下，抓住主要“症结”
一、“不打无准备之仗”——提出要求人身和财产保护的申请
为此，2017年3月17日段律师向北京市公安局海淀分局发出对张女士的人身和财产进行保护的申请。但3月22日上午8点左右，在未达成任何补偿协议，没有得到任何补偿安置的情况下，房屋遭到了暴力拆迁。房屋灭失，原告无处可居，流离失所。拆迁当日，张女士即报警，请求公安机关履行法定行政职责，保护公民的人身财产安全，制止不法拆迁行为，查处相关责任人员。然而，公安机关在了解具体情况后，并未做出任何处理。
二、“两手都要抓，两手都要硬”——起诉公安局和拆迁方
鉴于此，段律师对于海淀分局的行政不作为和拆迁方的违法拆迁行为提起诉讼。公安机关保护公民人身、财产安全是法律规定的职责。本案中，公安局未及时采取措施制止违法拆迁，查处相关责任人员，构成行政不作为，造成后果严重，助长了违法拆迁的气焰。北京市海淀区甘家口街道办事处、北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局的违法拆迁行为致使张女士合法房屋被毁，造成重大财产损失。
三、针对争议焦点，各个击破
本案在诉拆迁违法时，争议的焦点主要有：（1）原告是否具有诉讼主体资格 （2）被告的拆迁行为是否合法。段律师认为原告具有诉讼主体资格，涉案具体行政行为违法，具体理由如下：
1. 被告拆迁了原告的房屋。原告具有诉讼主体资格。被告提交的答辩状中也承认其拆除了该房屋。另外海淀城管局就违法建房一事向原告送达了谈话通知。以上充分说明涉案房屋系原告所建，被告将原告的房屋强制拆除的事实成立。
2. 被告无违法建设的认定权和执行权?！冻窍绻婊ā返?4条和第65条，分别明确规定了城乡规划主管部门和乡、镇人民政府享有对涉嫌违法建设的查处权，而不是被告。
3. 本建筑物并没有影响到市容市貌，被告不应依据《北京市市容环境卫生条例》对原告进行处罚。原告所建造的房屋，正处于拆迁及建设过程中，到处都是残垣断壁，一片狼藉，试问伫立在一片废墟中的房屋怎样就影响市容了呢？
4. 被告认定原告的房屋属于违法建设，缺乏事实依据，拆除程序违法。强制执行行为违法，未出示执法证明，未对物品进行清点。
5. 被告的此行为是属于滥用行政职权，介入拆迁的行为?！冻鞘蟹课莶鹎ü芾硖趵访魅饭娑ǎ喙夭棵挪荒苤苯硬斡氩鹎ɑ疃?，《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发【2004】46号）中也申明了政府有关部门要从过去直接组织房屋拆迁中解脱出来，严格依法行政，实行“拆管分离”，不能直接干预应由拆迁人承担的拆迁活动。被告在拆迁人与委托人谈安置补偿的时候拟作出行政处罚，所以被告有滥用行政职权，非法干预拆迁活动的嫌疑，是在帮助拆迁人进行拆迁活动。
6. 被告适用法律错误。被告适用《北京市市容环境卫生条例》实施拆除行为是错误的。该条例是北京市人民政府于2002年制定的地方政府规章，而《城乡规划法》是2008年开始实施的法律。显然对违法建设的认定应该适用《城乡规划法》的规定。
拆迁律师提示
如遇征地拆迁，犹如一场没有硝烟的战争，务必保持头脑冷静，不要盲目跟从，尽早咨询专业人士，不要误了“战机”。专业拆迁律师运用多年的法律工作经验，加之最前沿的法律法规政策信息，能最大限度的维护老百姓的合法权益，最终能取得什么结果，事实胜于雄辩，更能证明一切！
]]>导读：由于城镇化的推进，城市的规模越来越大，许多城市周边的农村也被划入城市的未来规划，越来越多的拆迁项目也如雨后春笋般出现在了农村的大地上。但是由于种种原因，导致农村拆迁户得不到应有的补偿，当拆迁户想要维权时却发现困难重重，因为其所面临的很可能是不受《土地管理法》调整、约束的名为“腾退项目”的拆迁。那么，腾退难道就是法外之地了吗？本文将结合案例告诉大家农村村民在面对腾退时应该如何维权……
基本案情：村委会主导的腾退拆迁
张先生家住北京市昌平区某村，该村启动了一个征地拆迁项目，此项目是由该村的村民委员会依据村民代表大会表决通过的《集体土地自治腾退实施方案》实施的，张先生家房屋所处的位置正好被纳入了拆迁范围。张先生一家在未与拆迁方达成任何安置补偿协议的情况下，房屋被强行拆除，屋内财物全部损毁，全家五口人面临无家可归的窘境。万般无奈之下他决定寻求专业征收维权律师的帮助，遂委托了北京在明律师事务所的律师代理此案。
法律分析：迂回运作提程序
律师经过调查研究，发现本案与一般的征地拆迁案件有所不同。本案中作出拆迁决定以及发布拆迁方案的组织并非一般拆迁中经常出现的当地住建委或者房屋管理部门，而是张先生所在村的村民委员会。村民委员会制度是我国一项特殊的制度，法律规定村民委员会是一个自治性质的组织，其组织成员全部是本村村民，组织成员可以自我管理、自我教育、自我服务，施行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，相关法律规定也体现了限制司法的适度介入的法律导向。说白了就是村民委员会可以通过民主的方式决定本村事务，但是如果相关事务侵害了村民的利益，却很难通过司法途径（法院）直接寻求救济。
在解决本案的过程中，由于很难直接对村民委员会所作出的《集体土地自治腾退实施方案》提起程序，无法以此为理由进行诉讼，所以只能采取一种“曲线救国”的迂回方式进行维权，即首先向该村所在的北京市昌平区人民政府发出申请，要求区政府纠正村民委员会的不当行为并调查查处拆迁行为。这样做的目的是通过向当地具有行政管理权的机关部门反映，将其拉入本案中。随后区政府并没有对当事人所申请事项作出答复，代理律师便将昌平区人民政府列为被告，向法院提起行政诉讼，诉区政府不履行法定职责的行为违法，并最终获得胜诉判决。法院责令区政府依法履行法定职责，对该村村委会的行为进行查处。通过这种迂回的方式，维护了当事人的合法权益。
因为发生在农村、城中村等地区的征收拆迁项目往往有村委会的参与，村委会作为一个自治组织，很难被认定成一个行政主体，难以成为行政诉讼中的被告，其作出的决议等往往也不具有行政诉讼法意义上的可诉性。加上集体土地上拆迁项目所具有的特殊性，当集体土地上的农村村民成为被拆迁人，而在拆迁过程中没有得到应有的、公平合理的补偿，合法权益受到侵害时，进行维权行动就不能采取一般的套路，而是需要换种思路进行，采取对案件有较强针对性的措施一步一步实现维权目标，此时就更需要专业拆迁律师的指导和帮助了。
]]>