一、政府对企业征地拆迁的流程

农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

1、规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。

2、如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。

3、如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

1、建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

2、建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：

(1)建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);

(2)预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;

(3)需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

3、如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

4、国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。

用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;

环境?；げ棵鸥荨吨谢嗣窆埠凸肪潮；しā泛?86)国环字第003号《建设项目环境?；す芾戆旆ā范越ㄉ柘钅拷猩笈?。某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

　　二、征地拆迁补偿标准

为确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，我国农民征地补偿标准将实施动态调整、逐步提高并及时足额直接支付给农民个人。国土资源部日前就此发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求多措并举，推进征地补偿新标准实施，确保补偿费落实到位。

要求各地全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价、探索完善征地补偿款预存制度、合理分配征地补偿费。建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2年至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。

要求采取多元安置途径，优先进行农业安置，规范留地安置，推进被征地农民社会保障资金的落实。本着“谁用地，谁承?！钡脑?，鼓励各地结合征地补偿安置积极拓展社保资金渠道。被征地农民纳入新农保的，还应落实被征地农民的社会保障，不得以新农保代替被征地农民社会保障。

为做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，国土资源部还要求先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为等。

　　三、征地拆迁安置原则

先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为，国土资源部称这是该部首次明确对农民房屋拆迁安置原则。该部在7月13日公开的《关于进一步做好征地管理工作的通知》(以下简称《通知》)中表示，住房拆迁要进行合理补偿安置。

国土资源部称，农民住房拆迁补偿安置涉及土地、规划、建设、户籍、民政管理等多方面，同时也关系到社会治安、环境整治以及民俗民风等社会问题。为此，《通知》明确房屋拆迁原则———严格执行相关法律法规和政策规定，履行有关程序，做到先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。

同时《通知》提出，征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，其中，在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房；在城乡接合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。

《通知》要求，拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿；在城乡接合部和城中村，当地政府应根据城市发展需要，合理预测一段时期内征地涉及的农民住房拆迁安置规模，统筹规划，对拆迁安置用地和建造安置住房提前作出安排，有序组织拆迁工作。

《通知》要求，安置房建设要符合城市发展规划，防止出现“重复拆迁”。其中，在城市远郊和农村地区，实行迁建安置应在村庄和集镇建设用地范围内安排迁建用地，优先利用空闲地和闲置宅基地。纳入拆并范围的村庄，迁建安置应向规划的居民点集中；有条件的地方应结合新农村或中心村建设，统筹安排被拆迁农户的安置住房。

以上就是小编为大家带来政府对企业征地拆迁的流程的全部内容。政府的征地拆迁是为了更好的进行城市化的建设，所以我们每个人都应该积极的配合政府的工作。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询相关律师，他们会为你做出专业的解答。

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城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。城中村的土地性质依旧为集体土地（或部分为国有土地），拆迁之后一般是在原地址新建安置房。

有些被征收人可能已经发现关键信息，既然城中村的土地性质依旧为集体土地，那么补偿的标准岂不是比国有土地上房屋拆迁要低得多？这点我们下面会说到。

城中村改造的常见方式

政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式，村集体和村民依据村民自治的原则，在政府的扶持政策积极引导下，按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主进行城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。城中村改造方式为重建、改建与维护相结合。

国家介入，通过国家强制力进行征收改造。根据城中村土地所有权状态的不同，城中村改造过程中涉及到集体土地征收的按照集体土地征收的法定程序进行，涉及到国有土地上房屋拆迁的，按照国有土地上房屋征收的程序进行。

城中村改造的拆迁补偿标准

城中村虽然在城市规划区内，但是其土地性质仍然是集体土地。那么对于城中村的房屋，拆迁是按集体土地征收补偿，还是按国有土地上的房屋进行征收补偿？

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条明确规定，如果房屋所在的集体土地已经被纳入城市规划区，土地权利人是可以请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的。

对被征收房屋价值的补偿标准可以参考周边类似房屋的市场价格，如果是选择产权置换，还应当按照“拆一换一”的标准进行置换。无论如何补偿，“保障原有生活水平不降低、长远生计有保障”是核心原则。

不满意补偿，如何维权

实践中，为了降低改造的经济成本，部分地方的征收方会利用城中村土地性质的特点，千方百计压补偿。

城中村改造被拆迁人认为征收补偿不合理是可以拒绝签字的，如果征收方逼迁被拆迁人可以通过申请信息公开、申请行政复议和提起行政诉讼等方法来维护权益。

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注意！“棚改”不等于拆迁！

棚户区、城中村改造与征收、拆迁根本不是同一层次、同一类别的概念。“棚户区”、“城中村”是政策规定，多见于国务院、各部委、地方各级政府的规范性文件。房屋拆迁制度或措施。房屋拆迁只是棚户区改造的一种方案，棚户区改造只是房屋拆迁的一种原因，不可混同。

每年北京市棚改计划发布时，都有类似“北京今年拆迁几万户”的流言传出，北京市政府对此作出了澄清，“北京市城市棚户区项目包括平房区院落修缮项目、危旧房改造项目、城中村边角地整治项目、新增棚户区改造和环境整治项目等多种。这些项目性质不同，每种性质对应的处理方案不完全一样。”

推进棚户区、城中村改造需依法进行

棚户区、城中村里土地、房屋权属情况复杂，各地都是结合当地情况，按当地规定具体实施，相互间差异很大。虽然各地规定不同，但都应立足于体现对原住居民权益的保障，若有违背损害居民利益的情况，要及时咨询律师进行维权！

律师表示，棚户区改造、城中村改造只要涉及征收、拆迁，就必须严格依法进行。

棚户区、城中村改造应严格按集体土地征收、国家土地上房屋征收的有关规定执行。具体的法律依据包括《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相应的实施条例、细化规定。

被征迁居民的补偿和安置

棚户区改造、城中村改造的补偿安置条件不能低于一般情况下征收拆迁的补偿安置。

具体而言，国有土地上房屋征收补偿要依据征补条例，做到对被征收房屋的评估价不低于征收决定作出时的同地段相同条件商品房的市场价格，安置房购买价格不能高于相同时点商品房市场价格。

棚户区、城中村一般是位于城市规划区内，集体土地上房屋的征收补偿，原则上应当参照国有土地上房屋进行补偿。

总体上，要做到公平补偿，保障被征收人原有生活水平不降低。另外，各地为推进工作实施，如出台有更有利于被征迁人的优惠补偿安置政策，仍然应当继续执行。

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一、首先，城中村有以下几个特点：

1.城中村内的主要成员是原农村集体经济组织内的农民，这些农民不再以农业为生。

2.城中村实行村民自治的内部管理体制，民事法律行为主体是村民依法推选的村民委员会或集体经济组织改组设立的合作或股份制经济组织。

3.城中村坐落于城市之中或位于城市周边，基于各种历史原因，城中村内建筑并没有或难以纳入城市规划管理。

4.城中村的土地原属于集体所有，在城市化过程中部分或全部依法转为国家所有。

二、城中村改造的原因

主要原因是“城中村”普遍存在建（构）筑物抗震指标不合格、火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题，这些问题会导致一系列的社会隐患和城市问题，而且是城市现代化发展的严重障碍。除此之外，城中村改造也是城市规划调整的需要。

三、城中村改造项目的一般性流程包括：

1.定城中村改造总体规划和专项规划。

2.村改居，即将城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。

3.城市化转地，即将集体土地转为国有土地，实质上将集体土地征收为国有土地，但各地的做法各不一样。

4.改造模式的确定和城中村改造投资人的确定。

5.完成规划许可等行政审批手续。

6.拆迁补偿安置和拆除实施。

7.土地使用权手续的完善。

8.项目建造。

9.项目交付，主要包括回迁房的交付和公共设施、附属设施的交付。

四、城中村改造的补偿

如果城中村的土地已经转为国有土地的，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿，具体来说补偿包括这四个方面：一、房屋价值的补偿，房屋价值的补偿不得低于周边类似房地产的市场价格。二、因拆迁造成的搬迁、临时安置的费用。三、因征收造成的停产停业损失。四、奖励和补助。若选择产权调换的，则同等条件下的安置房的面积不得低于被拆房屋的面积。

如果城中村的土地仍然为集体土地，但因为在城市，周边物价和房价显然比较高，也是可以参考前述标准进行补偿的。

需要注意的是城中村改造中涉及大量复杂的法律事务,而且由于各地的城中村形成的历史原因、城中村建（构）筑物的构成、城中村内的产业现状及产业规划等存在诸多不同，所以项目具有很强的地域性。因此各地的案例也都有着不同的特点，如果你在城中村改造中有什么问题需要解决，我们建议还是要找专业的人员进行咨询。

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我们都知道征用和拆迁涉及巨大的利益和许多普通人的生存问题。只要征收和拆迁中存在一点问题，就会在一定程度上损害被征收人的合法权益。因此，被征用的人需要知道以下基本知识，这些知识在他们遇到问题时可以很好地处理。

一、补偿方案需征求公众意见

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十条、第十一条规定：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日;市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

也就是说，征收部门把拟定好的补偿方案上报市、县级人民政府之后，市、县级人民政府要组织相关部门对补偿方案进行论证，另外还要征求公众的意见，这个征求公众的意见不能少于30日，另外还要将修改的具体情况予以公布。

另外第十一条规定还明确：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

也就是说，除了要征求公众意见之外，相关部门也要在很多被征收人都认为补偿方案不合理的情况下举行听证会。根据听证会的情况修改补偿方案。

从以上规定中我们看到，法律赋予了我们被征收人知情权、听证权，相关部门就应该要按照法律所规定的，保障被征收人合法权益。对此凯诺律师提醒大家，如果被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，可以在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民行政机关土地行政主管部门提出。另外，还可以咨询专业拆迁律师，通过法律途径来解决。

二、房屋评估报告期限不宜太长

对于房屋评估机构，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定，被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

而对于房屋评估报告的使用期限，在《房地产抵押估价指导意见》中也有明确规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

但是实践过程中，却常常有个别的征收方在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一、二年后才作出补偿决定，遇到这种情况，那么用最高院的话说就是难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

对此，被征收人可在必要的时候咨询专业律师，采取法律措施，然后让拆迁律师帮助自己，让征收方重新评估被征收房屋的价值。

三、征地批文时效期限是两年

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的相关规定，“严禁闲置土地。农用地专用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效…”

《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查批报工作的意见》：“农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效…”

另外根据《土地管理法》中的规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该复耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

但是在实践过程中，经常有拆迁方拿着五六年前的征地批文进行征收，这并不符合法律规定。因此如果想要再次征地的话，就应该向有权机关重新报批并不是拿着旧的征地批文。

近年来，我国闲置土地的问题非常的严重，很多老百姓的地在被低价征收以后，并没有完全的征用或是根本就没用，都处在一个荒废的状态下，耕地本身就是老百姓的主要生活来源，没有地的老百姓看着自己的地被荒凉着，却不让耕种。对此，如果在您的身边有这种情况，老百姓可根据上面的相关法律规定，进行举报，然后申请复耕，重新获得耕种土地的权利。

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今天就为大家讲一下旧城改造、城中村拆迁必须遵守的四大补偿原则，条条都跟被拆迁人的补偿利益密切相关。

一、城中村房屋参照城市房屋补偿的原则

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，征收农村集体土地时…，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。

因此，城中村拆迁，理应按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准来计算。

二、无证房不能一刀切

由于城中村和老城区，本身就存在年代较为久远，不少老旧房屋没有房证，既有历史原因也有当初管理低效造成的登记不及时、不完全的原因。因此，对于城中村和旧改中出现的无证房，不能一刀切地定性为违建。应当在尊重历史和事实的基础上，依法合理补偿。

一些地方存在口头“认定违建”，以拆违促拆迁的征收现象，被拆迁人一定要小心。从认定违建到催告、拆除，这需要走完一整套法律流程。被拆迁人拥有一整套的救济权利。说拆就拆可千万别信。

三、不得降低原有生活水平原则

拆迁的目的是为了提升城市的形象和完善服务功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足于公共利益的。因此法律规定，征收不得降低被征收人原有生活水平。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿主要包括这四块内容，一项也不能少：一是被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值），二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，四是市、县级人民政府制定的补助和奖励。如今新《土地管理法》明确了“不得降低原有生活水平原则”这一原则还新增了社会保险费用补偿。

在旧改中越拆越穷的，基本都是违背了这一补偿原则。

四、被征收人自主选择补偿方式的原则

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。也就说，要房还是要钱，应当由拆迁户说了算。

当然，实践中也发现，一些地方在提供补偿方式时“暗做手脚”，地方想要去库存时，就故意将产权调换设置的相对合理，而对货币补偿设置过低的标准；地方想要引导被征收人选择货币补偿时，又故意将产权调换设置的不合常理，安置地点非常偏远。这这些心机手段都是不合法也合理的。被征收人选择房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

最后提醒大家：拆迁改造的理由或许五花八门，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当咱们遭遇不合法不合理的房屋拆迁时，应当及时采取法律手段，维护自己的合法权益。

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根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。

因此，城中村拆迁，理应按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准来计算。

所以城中村改造的被征收人，不用担心自己拿着“农村标准”的补偿款，买不起“城市标准”的商品房了。

二、无证房不等于违建

由于历史原因或者部分地方行政不作为的原因，城中村中存在比较多的无证房屋，但不能把无证的错误完全归咎于被征收人。

实践中，不少地方的征收方将无证房屋简单地认定为违法建筑，这是滥用职权。对违法建筑的调查认定有一整套完整的法律程序，而且房主也拥有陈述、申辩、复议、诉讼等权利需要被尊重

对待无证房屋，行政部门应当遵循“尊重产权、尊重历史、尊重群众切身利益”的原则，依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，并依法予以补偿。

根据最高法判例，没有充分证据证明被拆的无证房屋属于违法建筑的，应将其视为合法建筑。

三、不得降低被征收人原有生活水平

征收拆迁的前提是立足于公共利益的，因此，不得降低被征收人原有生活水平，这是很重要的一条原则。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿主要包括这四块内容：

一是被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值）；

二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

四是市、县级人民政府制定的补助和奖励。

实践中，为了降低改造的经济成本，部分地方的征收方会利用城中村土地性质的特点，千方百计压补偿，城中村改造被拆迁人认为征收补偿不合理是可以拒绝签字的。

四、被征收人自主选择补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

对被征收房屋价值的补偿标准可以参考周边类似房屋的市场价格，如果是选择产权置换，还应当按照“拆一换一”的最低标准进行置换。

所以，如果当地征收方“暗箱操作”，刻意诱导被征收人只能选择货币补偿或者产权置换，被征收人应当及走法律途径维护自己的合法选择权。

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1、参照国有土地上房屋征收与补偿标准

（1）事实基础

针对位于城中村、城边村的建于集体土地上的房屋的拆迁案件，法院在判决书中经常有类似“该涉案土地已纳入城市规划区，并已修成道路通车，故法院判决征收方参照执行国有土地上房屋征收补偿标准对被征收人进行补偿”的表述。

法院考虑规划和交通等因素作出的判决，无疑给紧邻城市的农村房屋获取更为公平、合理的征收补偿带来的希望。房屋位于城市边缘或城市之中，对于其中的百姓来说，城中村的土地性质其实仅仅只是浮于形式而无现实意义。征收方因集体土地性质而以集体土地标准进行补偿，显然不合情理，从“拆迁不得降低被征收人原有生活水平”这一法律原则来看，则是有悖于立法的目的。

（2）法律基础

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

2、保障原有生活水平不降低

《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）第三点第四项早就规定，“在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋?！备菡馓豕娑?，针对城中村集体土地上的房屋，征收方确定补偿标准时应考虑被征收人获取的补偿能否保障其所在地段的安置住房，避免出现原有房屋被拆迁后选择货币补偿的被征收人生活水平下降的情况。

2020年起正式实施的新修改的《土地管理法》则明确了规定了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

然而，如果按集体土地上房屋的补偿标准或是重置成新价进行补偿，被征收人想要恢复原有居住水平的确存在难度。

同时，被征收人在征收后已全部转为城镇居民户口的情况十分多见，这样的被征收人因户籍变更亦不能再重新获得宅基地修建房屋。在此情况下，被征收人房屋虽属集体土地上房屋，若按房屋本身价值对被征收人进行补偿，仅能弥补房屋的财产损失，但难以保障被征收人获得维持一般日常生活需要的居住用房。

最后想提示大家的是，城中村、城乡接合部的集体土地上房屋能否参照国有土地上房屋征收的补偿标准给予补偿，需要严格的个案分析，不可简单的一概而论。不同的省市对于城中村集体土地上的房屋征收与补偿工作有不同的规定，然而从一般老百姓的朴素价值观出发，单纯按重置成新价来补偿无疑是不合理的。而从依法维权的角度来看，这其间也存在着很大的争取、回旋余地。所以，如果认为自己的城中村房屋所面临的补偿标准过低，被征收人尽可以尽早咨询专业征收维权律师，看看自己的房屋到底是否具备提升补偿的可能性。

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实践中，很多城中村、城边村集体土地上的房屋在遇到拆迁改造时，都是按照重置成新价进行补偿，按照农村集体土地上房屋的标准进行补偿。事实上，城中村所在的土地已经逐渐城市化，地处城市，物价、房价都相对较高，征地拆迁如果按照农村集体土地补偿，其实是难以保障农民的权益，这种补偿方式显然不公平，并且有悖于“拆迁不得降低被拆迁人原有生活水平”的法律原则。今天就跟大家探讨城中村集体土地上的房屋如何能获得更高的补偿。

其实，城中村、城市规划区内集体土地上的房屋，征收拆迁时，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准。根据最高人民法院法释(2011)20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

一、房屋补偿标准

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

需注意：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

二、确定类似房地产市场价的时点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条与《国有土地上房屋征收评估办法》第十条都规定了征收公告之日作为评估时点或者补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，其目的在于保障被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。

但实践拆迁过程中，拆迁项目进行数年，如果按照征收决定公告之日的房地产市场价价格补偿，不利于保护被拆迁人的利益。因此，如若征收决定公告时间与实际补偿时间相隔过长，可要求按对拆迁房屋时的平均市场价格予以评估，并进而确定补偿数额。

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关于城中村改造拆迁补偿

城中村的土地原则上是农村集体土地。但对于已经纳入到了城市规划区内的房屋，拆迁补偿必须要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。

最高法曾在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中解释：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

对已经转为国有土地的，一般会提供货币补偿或是产权调换两种方式。

01、选择货币补偿的

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括；(一) 被征收房屋价值的补偿；(二)

因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

对于补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

最高人民法院曾不止一次的说过，城中村房子拆迁，如果是货币补偿方式，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争取不得低于同地段的类似房地产的市场价。简单通俗点来讲就是房子结构、年限差不多的房子的市场价格。

02、选择产权调换的

产权调换必须是拆一还一的原则，这也是最低的标准。但各地在实践过程中其补偿不尽相同，有的地方是按照1：1.2，有的则是按照1：1.5。但选择产权调换的，得根据各地的经济发展情况进行调整。如果低于1：1的补偿标准，那显然是不合理的。

其次，政府也可以结合实际情况设置拆迁奖励，但老百姓应当要注意，如果奖励设置过高，甚至是高于房屋价值的的奖励，就要保持清醒了，很有可能这些奖励本身就是合理补偿中的一部分。因此凯诺律师建议大家，对于拆迁高奖励的诞生，一定要拿自己的实际情况来作一个衡量，看看是否能够满足原有生活水平不被降低。

建议改进城中村集体用地上房屋征收补偿方式

不过对于城中村改造中的补偿方式，四川省在2018年出台的《四川省乡村振兴战略规划（2018-2022年）》规划中提出，建议改进城中村集体用地上房屋征收补偿方式。

在乡村振兴和新型城镇化双轮驱动建设中，四川省各地都存在大量城中村需要重新规划改造，如何对城中村房屋进行合理的征收补偿，是个比较棘手的问题。在调研后发现，目前城中村集体土地征收中的房屋补偿普遍面临补偿标准偏低，城中村征地问题缺乏对应的政策依据等不足之处。

为此，相关人员建议针对城中村集体土地征收中的房屋补偿问题，制定符合实际的补偿标准，对如何参照执行国有土地上房屋征收补偿标准制定操作细则。

她说：“研究制定补偿金额中集体与个人的分配方式，坚持保障农民长远生计的原则，切实落实被征地农民的社会保障问题”。参照国有土地上的房屋征收补偿标准有利于体现农民房地产的真实价值，有利于平衡同区域内不同土地所有权性质上房屋征收补偿的差异，而且这一方式在司法解释中也得到了认可。因此，制定城中村集体土地征收补偿参照国有土地上房屋征收补偿标准的操作细则是解决目前困境的必然选择，更是保障老百姓合法权益的根本要求。

城中村改造、棚户区改造过程中拆迁补偿普遍偏低已是不争的事实。而导致补偿偏低的原因也有很多，比如地方不按照法律法规实施征收，以各种理由压低补偿款，达到低成本征收的目的等。但不管怎样，一旦发现补偿不合理，补偿低于原有生活水平，一定要通过合理途径来维护自己的合法权益。

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