棚改热潮为什么消失了？

棚改的最初目的，主要是为了改造城镇危旧住房，改善困难家庭的住房条件。我国自2009年开始，就已经着手进行大规模的棚户区改造了，2012年更是加大了棚户区的改造力度。但是我们不难发现，很多城市的棚改计划其实都有点违背了“初衷”。棚改的原本目的是为了改造城镇危旧住房，但后来一些城市为了市容市貌，开始大规模的拆拆拆。如此一来，楼市中的需求大增，三四线城市的房价也是上涨了不少。

但这样大规模的拆迁，不仅对我国楼市的发展不利，也给国家的财政造成了很大的困难。所以，近些年国家已经不提倡大规模的拆迁了，取而代之的，是旧改计划。所谓旧改，就是指城市中的“老破小”住宅将不再推倒重建，而是进行升级改造。

旧改的改造项目具体有哪些？

2019年的时候，国家就明确提出“加快改造城镇老旧小区”，用“旧改”接替曾经轰轰烈烈的“棚改”。据各地初步摸查，目前全国范围内需要改造的城镇老旧小区涉及的居民高达上亿人，这个数量是非常庞大的。

住建部的数据显示，目前旧改涉及的居民超过4200万户，建筑面积超过40亿平方米。初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额高达4万亿元。假设改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。不难发现，单单是老旧小区改造，就需要花费上万亿的财政，如果还按照早些年的棚改计划来，那么花费的财政将会是天文数字。

说完了旧改的投资总额，我们再来说说旧改具体有哪些项目。旧改，顾名思义就是旧城改造，是指局部或整体有步骤的改造和更新生活环境，比如重新规划老旧小区的停车位、重新铺设道路、外墙粉刷、修建绿化、修缮健身娱乐设施等。简单来说，旧改和棚改最大的区别就是一个推到重来，一个在原有的基础上修缮。

拆迁户或将成为历史

我们前面说过，棚改是拆了重建，而旧改不是，旧改是花钱进行改造。如此一来，自然也就不存在拆迁户一说了。也就是说，拆迁暴富的时代或将成为历史，拆迁户也或将成为历史?？吹秸猓芏嗯瓮挪鹎ǖ呐笥?，特别是那些买了老旧小区等待拆迁的人，恐怕心都要碎了。不过，对于那些不想拆迁，不舍“故土”的人来说，旧改政策还是非常好的，一方面生活环境上去了，一方面还能提升老旧房屋的价值。

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1.借由房屋无证，降低补偿

在旧城改造中，很多的房屋可能由于年代久远，证件不齐全?；蛘咭蛭姓氐脑?，没有办理相关的证件。征收方常常以无证为由，降低补偿。往往有证的房屋补偿的多，无证的补偿少。这是没有法律依据的。

2.认定违建，逼迫拆迁户签协议

违建没有明确的法律概念，通常是没有证件，或者应该审批没有审批，翻建时该办理施工许可，没有办理。征收方多数会下达限拆通知等文件，先将房屋认定为违建，然后认为行政机关有拆除违建的职权，进而直接拆房。实际上，一旦进入拆迁程序，强拆行为就由法院行使。

3.认定危房，导致评估价格极低

老旧小区往往房屋建设的比较早，有的确实是危房。但是危房的鉴定应该是先委托再鉴定。拆迁中，为了省去麻烦，直接通知，什么时间拆除。房屋认定为危房后，评估就会很低，直接影响最后的补偿利益。这就要拆迁户及时的维权，不能以危房的名义，降低应得的补偿。

4.以村民自治名义，规避征收程序

现在征收中出现了，村民居民名义的自愿搬迁行为。有的村民不懂法律早早搬迁。实际上只要是拆迁就是行政机关的职权范围。不能以村民自治的方式来取代行政职责。在这个过程中，不少老百姓的利益实际上被压缩了。从而导致法律规定的补偿标准并没有落实。

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那么，哪些老旧小区可以改造?

老旧小区的改造补偿是如何的?

一.哪些属于老旧小区?

根据住宅建设省的政策简报中公开的情况，“老化住宅区”是指城市建设时间长，市政配套老化，公共服务不足较多的住宅区。

具体说，除20年以上的老化小区外，后期的保养不到位，是一个问题明显的住宅区。

据住建部称，全国有17万个这样的住宅区。

二.老旧小区改造改什么?

根据住宅建设部副部长在政策简报中明确的信息，老化住宅地区的改造分为以下3个部分。

1.第一是“水电网”改造。

2.其次是“电梯、停车库、关爱老幼、节能改造设施”的改造。

3.排名第三的是扩大、提升物业管理和公共服务。

从试点城市和社区看，效果颇佳。

然而，社区的布局、房屋的主体、室内装饰和结构是不可改变的。

三.老旧小区的改造资金哪里来?

目前，国家给出的答案是由社区居民，企业和中央政府补贴共同承担的。 各方都拿出一些资金，共同完成改革。

从广州，柳州，沈阳，长沙等15个试点城市的上述状况看，市县还将统筹安排一定的资金用于市政公共设施，安全设施和节能设施设备。

四.老旧小区的改造补偿标准是怎样的?

1.由于拆迁改造的原因，老旧小区进行改造，具体补偿标准要根据拆迁人与被拆迁人的拆迁安置协议来定。

2.如果不同意可以协商，协商不成的情况，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决。

3.房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人一方或双方不服，可在60日内向拆迁主管部门的上一级行政机关申请复议，或在三个月内向人民法院提起诉讼。

4.房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人民法院强制执行。

具体的补偿标准应当根据拆迁人与被拆迁人之间的拆迁安置协议制定。

未能达成协议的，或协商不成的，撤除人，被撤除人可以向房屋拆除管理部门申请撤除补偿配置裁定。

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一、“改造”本身非法律概念，具有极强的政策性和灵活性

征收和拆迁是法律领域的概念，由法律、行政法规甚至《宪法》予以明文规定。但是改造类项目就不一样了，改造类项目都是政治性的延伸，和征收拆迁还是有一定差别的。

随着普法工作的不断深入，老百姓也学会了查法条，遇到各种改造的项目就去查《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但是律师很遗憾的告诉大家，如果是改造类项目这个法条是不适用的。

有的人就会发问了，那我们就没办法维护自己的权利了吗？可以的！在遇到改造类项目的时候，一定要尽可能的收集相关的材料，尤其是官方的一些补偿安置手册等，在这样的官方文件里会有相关权利义务的规定，也是老百姓的守护神。

二、各种“改造”根本分不开，只能把握其共性要领维护自己的利益

小编总是会碰到一些当事人来询问一些概念性的问题，比如棚改和改旧的区别？律师只能很无奈的告诉大家，这些是没有标准答案的，也不可能真的区分开来。棚改看似是对棚户区的改造，但是它的范围是非常广泛的，可能是城市的郊区也可能是农村，可能是老旧房屋也可能是零几年才修建的房屋，在广泛的领域中要稍加区分的补偿。

同样的，改旧一样包括城市也包括农村，只不过是有城市改旧和农村改旧的区分罢了，遇到这样无法辨识的问题，还是要从官方文件入手，不能一味的纠结概念上的不同。

三、“改造”不等于搬迁拆房，也可以修修补补

有的人就很疑问了，为什么明明贴了旧城改造的告示，自己的小区也在这个范围内，那为什么最后只是修建一下基础设施或者是解决一些电梯和车位的问题？这种情况其实是很普遍的，有的改旧工程只是单纯的从基础设施等方面入手，并不是每一个改旧项目都是搬迁拆房。

四、怎样维护自身利益，要考虑这3点

其一，涉案项目是否具有强制性。强制性即不搬也不行，那么这种情形的话就要借助590号令或者是《土地管理法》以及相关的一些规定，多翻一翻这些文件可以让你更好的保护自己。

如果你遇到的项目比较灵活，可参与也可不参与，那你就要好好了解一下如果不参与会是什么结果，然后要了解清楚这个项目本身的补偿政策。

其二，涉案项目本身是否属于商业开发。商业性质就是政府将一些地区交给开发商去谈判，并且后期作为商业开发用途，对于这种情形的话，当事人可以完全为自己考虑，尽可能的掌握有效的谈判技巧，向开发商多要补偿也是可以理解的。并且，在谈判的过程中一定要注意证据收集，防止后期的民事纠纷。

其三，无论哪类项目，维护利益一定要趁早，操作一定要专业。收集证据是关键，不要心存侥幸心理，一定要做在平时，平时收集好了才能轻松应对之后可能遇到的纠纷问题。

在各类改造项目被大力推广的今天，掌握一些基础的法律知识以及谈判技巧是必须的，一定要学在平时用在关键之处，如果有什么问题没办法通过自己解决的，要及时的询问律师的意见，找到正确的解决方式。

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【要点一：老旧小区改造“自下而上”开展】

在持续多年的以城镇棚户区改造项目为代表的保障性安居工程建设中，“自上而下”启动征收拆迁是大家所熟悉的工作模式，老百姓对“改”与“不改”的发言权并没有得到充分体现。

而城镇老旧小区改造则完全颠覆了这一模式，按照“自下而上”的原则开展，采取基层组织、居民申请、社会参与、政府支持的方式，由街道办事处、乡镇政府上报，区政府审核，经市老旧小区综合整治联席会议审议通过后列入改造计划。

也就是说，小区居民在改造过程中居于主导地位，居民意愿越强烈，改造将越可能优先实施。

变被动为主动，每个人都是社区的主人，这无疑将会对多年来在社区形成的“反映问题一大堆，解决问题没人管”的情形产生颠覆性改变。

【要点二：老旧小区改造究竟改什么？】

《手册》中指出，老旧小区改造的主要内容为“六治七补三规范”：

六治——治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线；

七补——补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力；

三规范——规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。

由上述内容中我们不难发现，老旧小区改造同样需要“分步走”——先治理再改造，通过治理为改造创造必要空间。

《手册》中指出，节能改造、抗震加固等改造类内容实施前，街道办事处（乡镇政府）应当先进行拆除违法建设、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等治理类内容。治理类内容基本完成后，再启动实施改造类内容施工。

据此，老旧小区改造在落实中注定不会是一帆风顺的，其将必然牵涉上述拆违建、清退地下空间租户等具有一定强制性的行政行为。

一旦在相关问题的解决上居民的意见不统一，少部分居民拒绝配合，改造工作势必会遇到阻力和麻烦。

窥一斑而见全豹，城镇老旧小区改造虽然主要靠“居民自治”商量着办，但其中仍有许多潜在的法律问题需要专业的法律咨询、顾问服务来协助妥善化解。光靠商量、沟通，未必能解决全部问题。

【要点三：居民意愿成决定性因素，不同意改不了】

居民意愿在老旧小区改造中究竟有多重要？《手册》中的这两处内容颇具代表性：

其一，街道办事处（乡镇政府）组织业主对改造整治方案和物业管理初步方案征求居民意见，绝大多数居民同意治危房、治理违法建设、治理开墙打洞等治理类内容，大多数居民同意改造类内容、愿意配合实施改造，且同意付费享受物业服务的，纳入老旧小区综合整治储备库。

更关键的在下一项：各区政府根据居民意愿情况对拟改造整治项目进行排序，居民意愿强烈的可优先实施。

上述内容中反映了两大关键点。一是城镇老旧小区改造势必要引入正规的物业管理服务，居民必须同意付费享受物业服务。以往那种有事儿全找居委会、打12345，却连楼道灯等公共用电费用都不肯交的时代将要一去不复返了。

显然，大家要从现在起转变社区治理的观念，习惯于付费购买物业服务，不自费，就没有老旧小区改造的推进空间。

二是居民对于治理、改造内容要有相对统一的意见。意见总是不统一，或者干脆大面积的不表态、找不着人，改造申请难以入库，具体实施就更是遥遥无期。

其二，老楼加装电梯需无人持反对意见。《手册》中指出，既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见。

也就是说，除去同一单元、楼门业主“双过三分之二”同意的高门槛外，还不能有人表态反对。对于不置可否或者找不着人的，不会影响加装电梯的实施。

换言之，老楼加装电梯改造中的“一票否决制”仍在，对于因通风、采光、噪声、个人健康、分摊费用等各种理由明确反对加装的，仍需要所在楼门业主和居委会、业主委员会的大力做工作。

和享受物业服务的原理一样，加装电梯费用的筹集方案、加装电梯投入使用后的运行维护费用的分担方案都需要具体写入到加装电梯协议中去，由相关业主签字同意。费用谈不?；蛘吒纱嗖辉敢飧斗?，改造仍然会面临挑战。

小编最后想提示大家的是，城镇老旧小区改造是无疑是政府惠民的大好事，也为众多常年居住在老旧小区中的业主翘首期盼。但在实际推进的过程中，仍会面临各种各样的矛盾和纠纷，就法律层面而言更是横跨民事和行政管理两大领域，问题的调处难度将是前所未有的。住户们一方面要团结一心，甘于参与和奉献，以身作则推动改造的落实，积极参与相关争议的调解和处置；另一方面也要严格依法办事，明晰法律赋予各方的权利和义务，提合理诉求摒弃不合理诉求，必要时及时咨询专业律师，为改造治理的向前迈进贡献力量。

你同意所居住的社区启动老旧小区改造吗？你是否愿意为物业服务和改造项目付费？你是否愿意支持、参与业主委员会、物业管理委员会等居民自治组织的工作？欢迎大家就相关问题留言评论，与在明律师分享你的意见。

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