无证房屋不等于违法房屋，房屋手续不齐全的原因有很多，大多是行政机关消极怠政或历史原因造成的，这种情况哪怕房屋没有手续也不应当认定为违建，应当由行政机关承担这个过错。然而行政机关经?；峤拗し课萦胛ソɑ煳惶?，为了自己利益最大化，将自己消极怠政造成的错误强加到拆迁户身上，将合法无证房屋认定为违建，从而达到少给补偿、不给补偿之目的，

如果大家遇到了上述情况，一定要及时咨询专业律师，必要时进行委托，通过法律手段来维护自身的合法权益。

法律条文：

《中华人民共和国行政强制法》

第三十四条：行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。

第三十五条：行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。

第三十七条：经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。

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第一种、证照不全的可以补办手续的建筑，不应直接认定违章建筑。

依照《城乡规划法》，取得相关的手续，可以通过补办相关手续来获得《房屋建设许可证》或不动产权证书的。我们理解为，对于可以补办手续的违法建筑，应该给予限期改正的机会。

第二种、2008年以前首次完成建造或者改扩建的建筑，不应认定为违章建筑。

2008年以前建造、翻建、扩建的房屋，有完整的土地使用权（土地使用权证书）。或者相应职能部门确定的房屋使用权，或一次性买断的集体建设用地使用权，或通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且该建筑在2008年之前首次完成建造或改建扩建。

第三种、只有土地使用权，没有房产证的房屋，不应直接认定违章建筑。

如果只有土地使用权证，没房产证和建筑工程规划手续，不能直接认定为违章建筑。这种情况属于证照不全，可以补办手续。

第四种、行政机关同意招商引资企业建设的建筑不是违章建筑。

招商引资企业经行政机关或职能部门同意建设的建筑（审批方具有建筑合法性审批权），不能被认定为违章建筑。

第五种、1986年6月25日之前建造的农村房屋，不属于违章建筑。

自从1986年6月25日《土地管理法》实施以后，1982年颁布的《村镇建房用地管理条例》随之废止。所以说，1986年6月25日之前建造的农村房屋，不属于违章建筑。

第六种、从行政机关直接买断的土地使用权及地上建筑物，不能被认定为违章建筑。

例如通过行政机关的招标投标、拍卖等方式一次性出售土地使用权，但是出售时只有土地使用权，地上建筑物没有办理手续，这种情况不能直接认定为违章建筑。

第七种、农村的三种土地上的建筑，不属于违章建筑。

农村承包地、利用荒山荒地自由复垦的土地、基本农田生产建设的土地，这三类土地上的建筑，不应直接认定为违章建筑。

第八种、在土地总体规划调整之前建造的房屋。

该房屋符合当时的用地规划，并取得符合当时法律规定的相关证照。我们认为符合当时的规定，但不符合现在条件的农村土地，不能随便认定为违章建筑。依据法律规定，只能没收，不能限期拆除。

《土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民行政机关土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处?？睿欢灾苯痈涸鸬闹鞴苋嗽焙推渌苯釉鹑稳嗽?，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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那么，将无证建筑按违建拆，程序合不合法真的无所谓吗？拆违建只要“实体正义”就足够了吗？

律师在海南省、黑龙江省、四川省代理了多起涉违法建筑拆除案件，其中均反映出了这样一个问题：当事人的房屋确实无证，但行政机关认定、拆除的程序步骤显然不符合《城乡规划法》《土地管理法》《行政强制法》以及各地方的拆除违建规定。在此种情形下，律师指导当事人向法院提起行政诉讼，请求确认涉案强制拆除房屋的行为违法，却往往遭遇阻碍。譬如在一起案件中，行政机关适用2008年才施行的《城乡规划法》作为依据拆除了当事人上世纪90年代建造在农村集体建设用地上的房屋，这显然涉嫌违背“法不溯及既往”的原则，属适用法律错误。然而法官在与律师沟通时却表示，这案子涉案房屋本身就是违建，即使我从程序上支持你的诉讼请求也无太大意义，裁决驳回是正确的。那么，这样的解释真的站得住脚吗？违建认定、处置真的可以只重实体，而不问程序吗？

答案当然是否定的。律师认为，至少从以下3个方面来分析，这种说辞是违背行政法治原则的：

其一，客观上，认定、拆除违建中的程序违法将对当事人的实体权益产生重大侵害。

譬如一些地方未经依法作出“责令限期拆除决定”、书面催告或者强制拆除决定及公告就直接采取帮拆、偷拆及其他强拆行为，此时被征收人没有获得采取行动以控制损失的足够期限，可能导致室内物品、建筑构件甚至是屋内人员的损害扩大。一些地方在复议、诉讼期限内就将当事人的房屋强行拆除，导致当事人来不及搬离、寻找住处，直接因强拆而流落街头。这样的做法无疑是极不人道的，更不符合行政法的“比例原则”。

而通过确认此类强拆违法的诉讼，当事人将可以进一步向违法的行政机关申请行政赔偿，以弥补自己因强拆行为本身程序违法所遭受的扩大的这部分损害。故此，确认强拆违法判决本身绝非“没有太大意义”，至少对于维护当事人正当权益而言，其意义是不言而喻的。

其二，涉案建筑究竟是否属于违建、是否应当强制拆除等重大实体问题，必须依赖于充分的程序步骤保障才可能实现。

若行政机关不顾当事人的复议、诉讼、陈述申辩权利的行使而迳行将违建拆除，则可能导致涉案违建在事实认定层面存在的问题来不及审查、救济的后果。实践中，就出现了当事人的房屋前脚被强拆，后脚强拆所依据的限拆决定被依法撤销的情形。由此可知，实体和程序对于行政法治而言犹如鸟之双翼车之双轮，是相辅相成相伴相生的关系。拆掉一半轱辘，整台车都将无法向前行进。程序合法是实体合法的重要前提保障，“毒树之果”自然有毒。故此，近期实践中有所抬头的“重实体、轻程序”“以实质性化解行政争议之名行忽视当事人程序性权利之实”的倾向性是值得警惕的。

其三，以“判决确认违法无实际意义”为由驳回当事人的诉讼请求无法律依据。

《行政诉讼法》第69条规定，行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的……人民法院判决驳回原告的诉讼请求。

《行政诉讼法》第74条规定，行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为。

据此，对于“程序轻微违法”这种情形，仍需要法院作出确认违法的判决。实践中一些地方给出的“无实际意义”进而驳回诉讼请求的裁判明显缺乏法律依据，其本身就涉嫌枉法裁判。

【无证房屋真的就“活该”被拆吗？】

第一，早期建设的老房屋

80年代甚至更早建设的房屋当前是大量存在的，这些房屋建造时可能还未实施《城市规划法》（1990年施行）、《城乡规划法》（2008年施行）等法律，所以在当时并不属于违建。但遇到征收项目时，征收方大多会将其认定为违建，以此为由来减少补偿或干脆不予补偿。

第二，不规范的农村建房

农村村民在宅基地上建设住房的申请审批程序，并没有明确的法律层级的规定。在一些农村地区，村民只要取得了宅基地使用权证，经过村委会点头同意就可以自行建设房屋了。例如，好友所在的村，有村民向村委会咨询建房是否需要申请，村主任竟直接向村民表示随便盖即可。当地村民建房都是这样盖的，已经形成一种“村规民约”。此种情况存在的原因在于当地曾经历过一次修路占地，村民的房屋本来证件齐全，搬家后置换划拨另一块宅基地让村民建房，却不再办理相应手续，导致大家的房屋均为无证房。村委会就劝村民放心住，村大队的房子也没证，且你审批不下来就不盖房，难道要一家人都住在田地里不成？可是这样的房屋遇到征收就很难说清楚了。

第三，行政机关怠于履职导致的无证房屋

改革开放初期，曾掀起“下海经商”热潮，部分地方行政机关为了尽快发展第三产业，支持办企业和个体户经营活动。有的外来的非本集体经济组织成员开办的企业或个体户自行建房后经营至今，相关法律实施后行政主管部门并未将其认定为违建，也未补办产权证件。那时人们对法律法规的敏感度并不强，行政主管部门对建设房屋行为的监管也不像今日这样完善。如果是因为行政机关怠于履职、不积极调查违建情况，或是房屋建成后长期拖延不予办理证件造成的无证，这样的责任显然不应让被征收人一方来承担。

第四，传统意义上的“私搭乱建”

亲戚居住的大杂院里立着一间厨房，它的存在让院子只剩一条很窄的过道，再无多余空间。原本这大杂院中间还有一定空间，种着两排花花草草赏心悦目，洗了衣服被褥可以铺开晾晒，夏夜大家还会凑一堆乘凉聊天。2011年，一户居民将自家房屋向外展宽加了间厨房，过了一年干脆找工人另建起了这间厨房，这件事弄得邻里关系紧张，建房的居民和东屋的居民隔三岔五就吵架，直到如今也没解决。这样为了满足自己基本居住需求以外的需求“私搭乱建”的房屋，自然没有取得证件，也确实违反城乡规划。

【无证房屋不都是违建，应当视情况区分处置】

实践中，征收方为了加快工作进度或是不想依法全额补偿，很可能动用“以拆违促拆迁”这种目的不当的手段，以房屋无证等理由把房屋认定成违建，然后不予补偿或是给予极低的补偿。有的被征收人也不明白，怎么住的好好的房屋，说违建就违建了，还没有补偿呢？其实，对于无证房屋不应该粗暴地“一刀切”，无证房屋也不一定是违建，有些无证房也应当获得补偿。

第一，我们都知道“法不溯及既往”的原则，对那些《城市规划法》《城乡规划法》实施以前建设的老旧房屋，应当予以补偿。例如许水云诉金华市婺城区人民行政机关行政强制及行政赔偿一案中，许水云的房屋就是1990年《城市规划法》施行以前建造的历史老房，最高人民法院明确指出该房屋属于合法建筑，产权人应当获得公平补偿。

第二，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，市、县级人民行政机关作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。所以，对于那些各种历史遗留问题造成的无证房屋，要具体问题具体分析，应当综合考量建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。尤其是对于涉案房屋系当事人及其家庭唯一实际居住使用房屋这种情形，行政机关更应当充分考虑行政行为的最小损害原则，避免应拆除违建而令当事人无房可住、零补偿无处安置等不人道结果发生。

第三，即使房屋被认定成违建，行政机关也应当严格按照法律规定对违建房屋作出相应处理。那些违法程度较轻、可以采取改正措施消除对规划实施影响的房屋，不应盲目拆除。对于确实属于违建且需要予以拆除的，也应当严格依照《行政强制法》规定的程序执法，且在拆除时要明确区分建筑的违法部分与合法部分，不得出现超范围执行的违法情形。

律师最后要提醒各位的是：违法建筑与近乎疯狂的强制拆除之间绝不应直接划上等号。而大量历史遗留下来的无证房屋的认定、处置无疑将成为2019年直至今后若干年征收维权乃至于产权?；ち煊虻暮诵拿芙沟阒弧＝ǖ氖焙颉罢鲆恢谎郾找恢谎邸?，拆的时候哐哐一通乱拆，这不仅是非法治的，更是非理智的。依法维权，及时咨询专业征收维权律师的意见，即使要被拆，也要被拆个明白。

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根据《城乡规划法》第六十四条的规定：“在没有根据建设工程规划许可证的规定或者没有取得建设工程规划许可证的情况下建设的，需要由县级以上地方人民政府的城乡规划主管部门责令把建设停止；

如果能够采取改正措施把对规划实施的影响消除，需要在规定的时间内改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的?？睿徊荒懿扇「恼胧┌延跋煜?，需要在规定的时间内拆除，如果不能拆除，需要把实物或者违法收入没收，能够并处建设工程造价10%以下的?？??！?/p>

通过上文中的规定，我们能够看出县级以上规划部门能够对城市规划区的违法建筑进行认定和处理。但这是不是就表明本案中小李家收到的限期拆除决定书合法呢？

当然不是。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定：“在把房屋征收决定作出之前，市、县级人民政府应该组织有关部门依照法律对征收范围内没有经过登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为没有超过批准期限的临时建筑和合法建筑的，应该进行补偿；对认定为超过批准期限的临时建筑和违法建筑的，不应该给予补偿?！?/p>

按照上文中的规定，针对小李家的情况，市、县级人民政府在把房屋征收决定作出之前，应该组织有关部门依照法律对征收范围内的建筑进行调查、认定和处理，倘若小李家的建筑的确被认定为违法建筑，不给予补偿。也就是说，如果已经发布了公告，规划部门就不能把小李家的房子认定为违法建筑。

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根据《城乡规划法》第六十四条的规定：“在没有根据建设工程规划许可证的规定或者没有取得建设工程规划许可证的情况下建设的，需要由县级以上地方人民政府的城乡规划主管部门责令把建设停止；

如果能够采取改正措施把对规划实施的影响消除，需要在规定的时间内改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的?？睿徊荒懿扇「恼胧┌延跋煜?，需要在规定的时间内拆除，如果不能拆除，需要把实物或者违法收入没收，能够并处建设工程造价10%以下的罚款。”

通过上文中的规定，我们能够看出县级以上规划部门能够对城市规划区的违法建筑进行认定和处理。但这是不是就表明本案中小李家收到的限期拆除决定书合法呢？

当然不是。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定：“在把房屋征收决定作出之前，市、县级人民政府应该组织有关部门依照法律对征收范围内没有经过登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为没有超过批准期限的临时建筑和合法建筑的，应该进行补偿；对认定为超过批准期限的临时建筑和违法建筑的，不应该给予补偿。”

按照上文中的规定，针对小李家的情况，市、县级人民政府在把房屋征收决定作出之前，应该组织有关部门依照法律对征收范围内的建筑进行调查、认定和处理，倘若小李家的建筑的确被认定为违法建筑，不给予补偿。也就是说，如果已经发布了公告，规划部门就不能把小李家的房子认定为违法建筑。

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首先，究竟什么样的房屋才会被认定为违法建筑，违法建筑有哪些表现形式？违法建筑主要指的是违反法律法规的规定，没有在相关部门的批准下，擅自搭建或者建筑的建筑物、构筑物或者设施。主要表现为以下的几种形式：（1）没有申请或申请未获得批准，在没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的情况下建成的建筑物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物；（6）其他违反法律、法规有关规定的建筑物。

http://www.bjznjj.com.cn/?p=39006 小李是某市人，某市政府在2018年4月30日发布征收公告，称由于棚户区改造，包括小李家在内的一百多户居民的房屋都将被纳入征收范围。由于小李一直没能和征收单位就补偿问题达成一致意见，所以某市规划分局就向小李下达了限期拆除决定书，要求小李把自家的房屋拆除。如果小李没有在规定的时间内拆除，房屋就会被强制拆除。那么问题来了，规划部门有下达限期拆除决定书的权利吗？

根据《城乡规划法》第六十四条的规定：“在没有根据建设工程规划许可证的规定或者没有取得建设工程规划许可证的情况下建设的，需要由县级以上地方人民政府的城乡规划主管部门责令把建设停止；

如果能够采取改正措施把对规划实施的影响消除，需要在规定的时间内改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的?？?；不能采取改正措施把影响消除的，需要在规定的时间内拆除，如果不能拆除，需要把实物或者违法收入没收，能够并处建设工程造价10%以下的?？??！?/p>

通过上文中的规定，我们能够看出县级以上规划部门能够对城市规划区的违法建筑进行认定和处理。但这是不是就表明本案中小李家收到的限期拆除决定书合法呢？

当然不是。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定：“在把房屋征收决定作出之前，市、县级人民政府应该组织有关部门依照法律对征收范围内没有经过登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为没有超过批准期限的临时建筑和合法建筑的，应该进行补偿；对认定为超过批准期限的临时建筑和违法建筑的，不应该给予补偿?！?/p>

按照上文中的规定，针对小李家的情况，市、县级人民政府在把房屋征收决定作出之前，应该组织有关部门依照法律对征收范围内的建筑进行调查、认定和处理，倘若小李家的建筑的确被认定为违法建筑，不给予补偿。也就是说，如果已经发布了公告，规划部门就不能把小李家的房子认定为违法建筑。

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