初衷是美好的，然而，由于历史原因、客观现实等各种因素交织在一起，在拆迁过程中，被拆迁人因各家补偿方案不同而产生利益冲突和矛盾激化的问题逐渐显现。

譬如“住改非”就曾经多次引发邻里之间的矛盾，其根本原因就在于，住宅和非住宅之间不仅在补偿数额上有很大区别，而且非住宅还可以获得生产预期收益的补偿。

结合京平拆迁律师多年的办案经验，被拆迁人可从以下几个方面来了解“住改非”房屋及其补偿办法。

我国法律对房屋的性质没有做出具体的分类，法律中也没有“住改非”一词。

在实践中，根据房屋的实际用途将房屋划分为“住宅”和“非住宅”，这样的用途标准划分不仅适用国有土地上的房屋，同样也适用集体土地上的房屋。

由此可以简单总结一下“住改非”的概念，集体土地和国有土地的房屋所有权人将原本用于住宅性的房屋改为用于生产、经营、办公非住宅房屋用途，同时取得营业执照、税务登记证并且依法纳税。

通俗来讲，就是有一户人家，由于其房屋地理位置的优越性，例如临街、地处人流集中的区域、楼层的便利等，将房屋改成门面房，办理营业执照，并依法纳税，但并没有办理房屋产权变更登记，这就是“住改非”。

有人会问，既然法律中没有“住改非”一词，那么住宅改成非住宅是不是就是违法了呢？答案是合法。我国物权法赋予物权所有权人绝对权，也就是说所有权人在不违反法律规定、不侵犯他人权利、不损害公共利益的情况下，可以物尽其用，自由行使自己的权利。法无禁止即自由，所以“住改非”是合法的。

“住改非”是如何认定的？

“住改非”认定的主要依据是国务院办公厅2003年发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》、住房和城乡建设部2011年印发的《国有土地上房屋征收评估办法》以及当地政府的行政规章。

在实践中，“住改非”的认定需要考虑以下几个方面：

第一，纳税凭证。纳税凭证可以说明从事生产经营活动的住房一直在从事生产经营。

第二，租赁协议。将房屋出租与他人，应提供租赁协议，相关收据、票据。

第三，营业执照、税务登记证、卫生许可证等。这些可以直接认定房屋的实际用途，确定营业主体和地点。

第四，经营时间。

第五，房屋实际使用状况。如果有些人办理相关手续、证明、许可，但是没有用于实际经营，这种情况不能被认定为“住改非”。

上文提到国务院办公厅在2003年发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的通知》规定：已经取得合法营业执照的经营性用房，其房屋性质为住宅。各地根据实际情况，结合经营年限以及纳税情况等因素综合考虑，给予适当拆迁补偿。京平律师整理了以下具有代表性的省市对“住改非”房屋补偿的规定。

1.杭州市

杭州市政府考虑到住宅性住宅房屋用于生产经营的客观事实，出台了新政策，提高了此类房屋补偿标准。房屋所有人不仅可以享有按照住宅标准补偿安置外，还可以提供合法有效的工商营业执照、纳税凭证、卫生许可等证明，按批准的合法经营面积获得适当补助。

2.开封市

开封市对“住改非”补偿的规定有前置性的条件：被征收人将其合法拥有的住宅被认定为“住改非”的要在房屋征收部门通知暂停办理新建、扩建和改变房屋用途等事项前，已将其合法拥有的住宅改为商业性用房并具有营业执照、依法纳税、拥有其他合法手续。

根据《开封市国有土地上的房屋征收与补偿的试行意见》的规定：“住改非”的房屋补偿，首先按照住宅房屋评估价格为准，在确定房屋补偿价格的基础上，按照实际情况给予适当补偿?！犊馐泄型恋厣戏课菡魇詹钩グ仓眉安怪?、奖励标准的暂行规定》对“住改非”的补偿做了进一步规定：按其住宅房屋市场评估价与经营性用房市场评估价差额的80%给予适当补偿。

3.沈阳市

沈阳市对“住改非”补偿也有具体的规定。对住宅在地面一层，从事经营生产的，选择货币补偿，按照商用房评估价格70%补偿，并可享有安置费和搬迁补偿费，但不享有停产停业损失补偿费。

被认定“住改非”的房屋需要满足以下三点条件：

1、有依法纳税记录至少两年以上。

2、营业地点与征收房屋位置一致。

3、征收决定发布公告时，取得营业执照且正常经营的时间不得少于两年。

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“住改非“在满足特定条件时可以多拿补偿，这里首先进行一次严格的界定：”本是住宅性质的房屋，在没有变更房屋用途的情况下，将住宅房屋用作商用”。这种情况下遇到拆迁是应当包含经营损失补偿，小编以最高院案例进行讲解。

案情简介

贾晓家是家住蒙古某市的居民，登记在其下的房屋包含3处住宅和一处自建房，这些房屋都是临街而建，共计114.9平方米。除了自建房都有国有土地使用权证，办证时间为2001年，使用权取得方式为国有划拨。

2010年开始，贾女士将这几处房屋改成了商铺，分别开了一家小吃店和面店，也办理了合法的个体工商营业执照和税务登记证。

2015年2月16日，区政府发布了涉及当地旧城改造项目的《房屋征收决定公告》。贾女士的四间房均被划入了征收范围。因不满4000元每平方米的补偿标准，贾女士与征收中心多次协商未果后，便不再与征收中心联系，拆迁补偿协议的签订也一拖再拖。

首先是房屋征收中心通过摇号选定了房屋评估机构，对四间房进行了又一次评估，认定评估单价为3100元每平米，因为找不到贾女士，通过公证的方式将评估结果予以公告。

久拖不决征收中心比贾女士更着急，然后作出了征收补偿决定，然后以《某地国有土地上房屋征收与补偿项目征收补偿公告》再次送达给贾女士，最终敲定以4000每平米的标准补偿。贾女士要么选择各项补偿共计191781元的货币补偿，要么补交差价128255元选择一套置换房。

谈崩后贾女士在法定期限内向人民法院起诉确认补偿决定违法，经过一审二审均败诉。

在申请再审后，为纠正原生效判决的错误，最高院裁定受理了贾女士的再审请求。

裁判摘录

最高人民法院行政裁定书（2017）最高法行申3677号

最高院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿?！币虼?，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理的解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿?！?2号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。

重要提醒

小编在这里要提醒大家。虽然国务院在《紧急通知》中对“住改非“房屋的拆迁补偿问题明确表示要”视经营情况适当补偿“，但这个表述相对模糊。实践中”住改非“的补偿标准主要还是依照各地方制定的拆迁办法、补偿规范、安置公告等规范文件。所以如果自己住宅满足”住改非“的事实，一定要注意关注地方发布的补偿标准公告。保证自己对标准的知情，及时发现问题才好及时解决问题。

另外，“住改非“的被拆迁人要注意保存好完税凭证，工商登记证件等有关可以证明合法经营的证据，还有营业设备装修价值、经营收入情况、无形资产等有关证明经营损失的证据。证据越多越充分，在咨询专业拆迁律师的时会更轻松，律师也能更有效率的谈出高补偿。

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