“住改非“在满足特定条件时可以多拿补偿，这里首先进行一次严格的界定：”本是住宅性质的房屋，在没有变更房屋用途的情况下，将住宅房屋用作商用”。这种情况下遇到拆迁是应当包含经营损失补偿，小编以最高院案例进行讲解。

案情简介

贾晓家是家住蒙古某市的居民，登记在其下的房屋包含3处住宅和一处自建房，这些房屋都是临街而建，共计114.9平方米。除了自建房都有国有土地使用权证，办证时间为2001年，使用权取得方式为国有划拨。

2010年开始，贾女士将这几处房屋改成了商铺，分别开了一家小吃店和面店，也办理了合法的个体工商营业执照和税务登记证。

2015年2月16日，区政府发布了涉及当地旧城改造项目的《房屋征收决定公告》。贾女士的四间房均被划入了征收范围。因不满4000元每平方米的补偿标准，贾女士与征收中心多次协商未果后，便不再与征收中心联系，拆迁补偿协议的签订也一拖再拖。

首先是房屋征收中心通过摇号选定了房屋评估机构，对四间房进行了又一次评估，认定评估单价为3100元每平米，因为找不到贾女士，通过公证的方式将评估结果予以公告。

久拖不决征收中心比贾女士更着急，然后作出了征收补偿决定，然后以《某地国有土地上房屋征收与补偿项目征收补偿公告》再次送达给贾女士，最终敲定以4000每平米的标准补偿。贾女士要么选择各项补偿共计191781元的货币补偿，要么补交差价128255元选择一套置换房。

谈崩后贾女士在法定期限内向人民法院起诉确认补偿决定违法，经过一审二审均败诉。

在申请再审后，为纠正原生效判决的错误，最高院裁定受理了贾女士的再审请求。

裁判摘录

最高人民法院行政裁定书（2017）最高法行申3677号

最高院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿?！币虼耍谖怖嫘枰魇辗课菔?，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理的解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿?！?2号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。

重要提醒

小编在这里要提醒大家。虽然国务院在《紧急通知》中对“住改非“房屋的拆迁补偿问题明确表示要”视经营情况适当补偿“，但这个表述相对模糊。实践中”住改非“的补偿标准主要还是依照各地方制定的拆迁办法、补偿规范、安置公告等规范文件。所以如果自己住宅满足”住改非“的事实，一定要注意关注地方发布的补偿标准公告。保证自己对标准的知情，及时发现问题才好及时解决问题。

另外，“住改非“的被拆迁人要注意保存好完税凭证，工商登记证件等有关可以证明合法经营的证据，还有营业设备装修价值、经营收入情况、无形资产等有关证明经营损失的证据。证据越多越充分，在咨询专业拆迁律师的时会更轻松，律师也能更有效率的谈出高补偿。

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首先，先来了解一下住改非。所谓“住改非”是指房屋所有权登记证载明为住宅的房屋取得营业执照后用于商业经营的房屋。一般满足两个条件：（1）房屋用途登记为住宅；（2）房屋征收时实际用途是商业用房。

其次，我们来了解一下如何认定“住改非”情形？小编认为主要得从如下几个方面讨论：（1）是否办有营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证件能反映生产经营主体和地点，证明房屋的实际用途 ；（2）有无完税凭证，即被征收人缴费后税务机关颁发的；（3） 房屋是否实际用作经营；（4）经营时间是否合理。

关于住改非房屋能否获得补偿，各地规定不同。国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。比如，《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条 第三款规定，被征收人擅自将住宅改变为经营性用房的，征收时不予停产停业损失补偿。

再次，了解下住改非的补偿方式。第一，按照房屋实际用途确定补偿金额。即如果是住宅就按照住宅补偿，是商业用房就按照商业用房补偿，而不是根据房屋登记的用途；第二，完全按照房屋登记所有权证载明的住宅性质进行补偿。房屋未办理变更登记就用于经营的，属于擅自变更房屋用途，不按照商业用房补偿；第三，按照住宅房屋和非住宅房屋的平均值确定。有些地方规定，对于用作经营的住宅房屋，在拆迁通告发布之前若已经取得合法经营手续、税务登记证并且具有纳税记录，同时房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证上登记的经营地址一致，则其在拆迁过程中，补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

以上是关于住改非如何补偿的相关内容介绍，希望可以帮助到有需要的朋友！

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一、“住改非”的含义

“住改非”房屋，是指国有或集体所有的土地上的房屋，其所有权证上载明的用途为住宅，但实际上用利其沿街的地理位置优势改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续，并有纳税的记录。

二、“住改非”如何认定？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿”。

因此，在国有土地上房屋征收补偿中，房屋的性质对房屋价值评估具有重大影响。由于住宅性房屋与非住宅性房屋（经营性用房）具有不同的价值评估标准，因此在实践中需要对房屋性质作出认定，以免对被征收人的利益造成损害。

“住改非“类型的房屋情况复杂，是介于住宅性房屋与非住宅性房屋之间。那么具体是如何认定的呢？

第一，被征收房屋的性质是住宅。

第二，被征收房屋在实际上用作经营。当然如何认定“经营”事实的存在，也有具体要求：

（1）依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体、地点、经营内容等，因此可以直接认定房屋的实际用途。当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

（2）完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证可以说明有生产经营活动，免税单位应当提供免税证明。

（3）租赁手续。对外出租的房屋，应当能够提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

（4）经营时间。在实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，一些被征收人会临时将住宅改作生产经营，则此类房屋不被认定为“住改非”类型的房屋。

第三，应当按照房屋的实际使用现状进行认定。是否为“住改非”房屋不仅要满足以上两项条件，更重要的是需要在实践中也满足。例如，如果某些房屋性质为住宅，而且确实办理了营业执照，但是却未进行生产经营，是不能被认定为“住改非”房屋的。

因此，“住改非”的认定，需要查看房屋的性质是否为住宅，是否在办理相关手续的情况下，确实在实践中进行了经营活动。

三、“住改非”合法吗？能够得到补偿吗？

在实践中，经常有当事人来咨询时说到，征收方在征收时称我的“住改非”类型的房屋是不合法的，无法获得以经营性房屋为标准的补偿款，他们的说法对吗？

“住改非”是合法的。根据《中华人民共和国物权法》的规定我们可以知道，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可，也即“法无明文规定即可为”。

也就是说只要当事人对进行商业经营的房屋取得了营业执照登记，进行了税务登记，即使没有办理房屋权属变更，此商业行为也可从法律层面被认定为合法行为。而且我国并未有法律法规明确规定，禁止将住房改作生产经营用房。

那么对于此类“住改非”房屋，在实践中应当如何补偿呢？

国务院在2003年发布《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等时间情况给予适当补偿。”因此根据上述规定，针对生活中存在的大量未办理住宅改非住宅的变更登记，而直接将自己居住的房屋作为经营场所的情况。在实际操作中，不会简单地用房屋权属证书上记载的房屋性质来确定补偿标准，而是会综合衡量被征收房屋的实际情况来确定征收补偿标准。

在实际中，各地的具体规定不同，有按照房屋的实际用途补偿、按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定补偿、按照商业用房的补偿标准补偿等类型。

以上是关于“住改非”的重要事项。被征收人的房屋如果是属于“住改非”，则补偿标准同住宅性房屋是不同的，具体是根据各地政府的规定来确定。总之，如果在实践中遇到了“住改非”补偿问题，并且对此有存在疑问、异议，应当及时咨询专业律师，避免自己的合法权益受损！

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通常房屋按照居住的用途主要可以分两种形式，一为“住宅”二为“商用”，但是在处理房屋拆迁补偿过程中遇“住改非”的情况将如何处理。想要明确自己住房的拆迁补偿款和安置金首先就要明确自己住房的房产用途登记情况，以及明确什么叫做“住改非”。

“住改非”的意思是指将住房改成商用房，在国有土地以及集体土地上的住宅利用住宅所处地理位置的优势，擅自直接将住房改成商业用房，改变自己的房屋形式作为铺面进行经营的。

通常被拆迁的“住改非”房屋的房产证上标明表明房屋用途为住宅性质，如果产权人依法取得了经营手续同时也依法按时间进行纳税的，一般遇到这类情况，根据我国的相关法律法规以及在2003年国务院颁布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中已经进行了明确，对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

这类“住改非”住房在拆迁时根据实际情况适当增加拆迁补偿金，补偿标准根据当地有关部门实事求是积极有效的采取统一规范措施,。

那么问题来了，如何判断“住改非”房屋？

1、我们可以根据居住房屋的日常居住情况进行判断，是否属于“住改非”。比如进行扩建经营超市的，同时一直处于合法经营。

2、我们可以根据居住房屋在经营的铺面是否依法取得营业执照以及税务登记，或者相关组织机构的认证和卫生许可证作为证据进一步确认房屋的实际使用情况。

是否有相关的执照是区别实际使用用途的唯一手段，防止一些经营铺面经营情况不明显得房屋耽误获取切实权益。

3、我们可以根据房屋租赁手续，通常具有多套闲置房屋的产权人将房屋出租，遇到这样的情况，只要可以提供合法的租赁合同，租金发票等相关证据，同样可以认定房屋为住住改非”。

4、完税证明。通常情况下完税证明是税务机关开出的，证明纳税人已交纳税费的完税凭证 。经营必然纳税，有完税凭证或者免税单位提供的免税证明，可以说明房屋属于生产经营活动的住房，可以认定为住改非”。

然而，商用房的补偿金通常是高于普通住宅的补偿金的，一些人经受不住巨额的拆迁款的诱惑，在我国部分地区出现为了能以商用房多套取拆迁款，私自将房屋改成商用房。但凡这种情况的，房屋不能按照“住改非”进行补偿。

房屋经鉴定属于“住改非”的将如何补偿呢？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。

同时，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。这就明确了“住改非”的房屋是可以按照高于一般情况下的住宅进行补偿。

由于生活条件的差异各个地区的生活水平有高有低、生活质量的优劣、居住房屋的面积大小、地理位置的繁华程度以及房屋建筑结构不同意的情况，国家针对补偿标准并未统一规范。与此同时在“住改非”房屋补偿标准根据实际拆迁情况实时变化，补偿方式如下：

1、按照房屋的实际用途进行补偿。以能够出具证明文件进一步确认房屋在经营使用的，将按照商业用房的形式进行补偿，不能出具有效证明的，按照住宅的补偿标准进行补偿。

2、按照住宅房屋的实际状况进行补偿。判断是否持续经营、是否合法取得营业执照、地理位置相关情况，再依据商业用房的补偿标准估价补偿。

3、按照住宅房屋用于经营使用的。以拆迁机构将住宅房屋的补偿进行估价将金额和非住宅房屋拆迁补偿估价的金额取平均值。

4、按照住宅用于经营使用时间确定补偿。证实住宅房屋经营使用的时间为主要斟酌，判断是否可以作为“非住宅”形式进行补偿。

以上就是我们为大家总结的有关“住改非”如何补偿的相关法律内容。内容提及的补偿形式，属于面临拆迁的常见的“住改非”房屋补偿形式以及如何判断选择那种补偿方式，通常根据各地区实际情况去判断。

如果对住房形式以及拆迁补偿还是存在疑惑的朋友，请及时咨询有关拆迁专业方面的律师，有效避免自己的权益受到损失。

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不是的。住宅改成非住宅的，不但要有营业执照，还应当有规划管理部门同意变更的依据，否则只能按照住宅认定。房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准;所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的为准;产权档案中也未记录用途的，看其实际用途是否经规划管理部门审批同意。

二、“住改非”房屋的征收补偿如何认定

“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条之规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”;以及住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款之规定“被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估?！北景阜ㄔ喝隙ㄒ杂的晗尬缍ㄒ蛩兀俳讲糠值牟钩ナ詈霞萍扑?，合理合法，切实地避免了原告的合法权益受到侵害。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条对征收补偿内容作出的规定，经营用房比住宅用房要额外补偿因征收房屋造成的停产停业损失。以及第十九条第一款之规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格?！币话憷此?，经营性用房的单价相对较高，此部分拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响到拆迁当事人的利益。

通俗的说，“住改非”它不是一个法律上的专业术语，它是大家对于那种把自己住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，比如房子改成超市、饭店。但是不是说你改成营业场所了，就是住改非，最主要是看有没有执照，这个是特别关键的一个点。

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