一、企业宿舍拆迁怎么补偿

拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择房屋调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持，其货币补偿金额的计算公式为:(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，其货币补偿金额的计算公式为:被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%.拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当按下列规定对房屋承租人进行补偿安置:房屋承租人选择货币补偿或者价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为:(被拆除房屋的房地产市场单价×80%+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

二、国家直管公房拆迁补偿的相关规定

第三十八条拆迁国家直管公房，拆迁人应当与房产管理部门或房产经营管理部门订立拆迁补偿安置协议。房产管理部门或房产经营管理部门应及时通知直管公房承租人或使用人，原租赁合同停止执行，停收租金。

第三十九条国家直管公房拆除后，承租人自行安排过渡房搬迁，在不违反国家直管公房经营管理规定的情况下，可优先与房产经营管理部门按照安置房屋租金标准签订房屋租赁合同，不再享受过渡安置补偿费。

第四十条 拆除国家直管公房，非住宅房屋实行拆一还一不结算差价;住宅房屋按户偿还，按户计算，每户建筑面积在50平方米内不结算差价，超面积部分按成本价结算。

第四十一条 拆除国家直管公房至偿还期间，其房屋租金由拆迁人承担，在此期间，如调整租金，拆迁人按新调租标准支付。

公房拆迁补偿款的归属确定了公房承租资格后，拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承?！冻鞘蟹课莶鹎ü芾戆旆ā?市政府令第87号)的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还?！短趵返诙咛豕娑ǎ翰鹎ㄗ饬薹课?，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置;未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。根据《城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人(出租人)对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人(出租人)通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。

综上所述，企业宿舍拆迁的赔偿问题，首先要明确一点就是宿舍居住人是不是宿舍的承租房。如果是的话就可以应用以上的计算方法来进行宿舍拆迁补偿金的具体金额。如果不是的话，那么当企业宿舍进行拆迁的话，补偿金额是不为宿舍居住者所有的。

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一、公房拆迁协议由承租人签

房屋遇到拆迁时，有权利和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是被拆迁人维护自己合法权利的首要条件。一般来说，房屋归谁所有，谁就有权利对涉及自己财产权利的行为进行处置。因此，对于产权房来说，一旦房屋遇拆迁，有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的就是产权人。被拆迁的房屋属于公有租赁房屋时，谁享有和拆迁人谈判签约的权利呢?

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。

二、“空挂户”一般不享有权益

公有房屋承租是社会历史遗留的产物，也是社会福利性质的房屋安置方式。承租人租赁房屋后，与其同住的家庭成员和承租人一样享有该房屋的居住使用权?！冻鞘?span style="color: #01af63;" title="房屋租赁">房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员可以继续履行承租?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶鹎ü芾硎凳┫冈颉返谖迨奶豕娑ā安鹎ㄈ烁璺课莩凶馊说幕醣也钩タ?、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有”。这里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地资源管理局关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知中，明确该《细则》中的“同住人”是指以下人员：

1、在被拆迁居住房屋处有本市常住户口;

2、拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上 (特殊情况除外);

3、本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。

当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时，究竟如何认定“同住人”资格呢?市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定：

(一)有下列情形之一的人，也视为同住人：

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款;

3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

(二)有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

从上述解释可以看出，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口，且在该房屋内实际居住的人员，实践中“空挂户”的人员一般不能认定为同住人。

三、承租人死亡如何确定后继者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往对承租人身份展开争夺。因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而法律规定也明确，公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。那么究竟谁应该认定为新的承租人呢?

《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。

《上海市房屋租赁条例》及市房屋土地资源管理局颁发的《关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见(二)》对由谁作为新承租人的先后顺序作了具体规定。根据规定，首先是由承租人家庭内部协商来确定由谁担任新的承租人，若协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女 (按他处住房情况，本处居住时间长短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人 (按他处住房情况，本处居住时间长短)。

小编为你整理有关拆迁补偿的相关规定。不论是私房拆迁还是公房拆迁，拆迁补偿都是拆迁的中心环节。小编提醒：广大被拆迁户在拆迁过程中，可以正确维护自身合法权益。

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]]> http://www.bjznjj.com.cn/48963.html/feed 0 http://www.bjznjj.com.cn/48208.html http://www.bjznjj.com.cn/48208.html#respond Sun, 06 Sep 2020 07:17:02 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=48208 房屋遇到拆迁时，和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是法律赋予被拆迁人的权利。一般来说，房屋归谁所有，谁就有权利对房屋进行处置。因此，对于产权房来说，一旦房屋遇上拆迁，有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的就是产权人。那么当被拆迁的房屋是公有租赁房屋时，谁享有和拆迁人谈判签约的权利呢?

现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。

当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时，究竟如何认定“同住人”资格呢?

上海市高级人民院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，有下列情形之一的人，也视为同住人：

1.具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

2.一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款;

3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

从上述解释可以看出，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口，且在该房屋内实际居住的人员，实践中 “空挂户”的人员一般不能认定为同住人。

承租人死亡如何确定后继者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往对承租人身份展开争夺。因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而法律规定也明确，公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。那么究竟谁应该认定为新的承租人呢？公房承租人和同住人认定的条件各省市不同，被拆迁人可以在当地住建部门查询认定文件。

拆迁安置补偿的分割原则

相关法规规定，被拆迁房屋获得的补偿应归房屋承租人及其所有共同居住人 (同住人)所有。本市拆迁单位在实际操作中还给予了设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费、购买配套安置房奖励费等费用。根据市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，拆迁补偿款在承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但承租人具有以下两种情形的可以酌情多分，即：

1、承租人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活;

2、承租人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的及对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的情况下，可以酌情多分。

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答：在涉及公有房屋拆迁货币补偿款的纠纷中，一个或数个居住人(以下简称“同住人”)有权分得拆迁补偿款的其他人起诉的，法院应当通知其他同住人作为共同原告或者共同被告参加诉讼。被通知以原告地位参加诉讼的同住人，不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，法院仍应将其列为共同原告。被通知以被告地位参加诉讼的同住人，其在诉讼中的相关事宜，根据民事诉讼法和有关司法解释的规定处理。

二、公房动迁款分割中同住人如何认定?

本处指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。

以下人员可被视为同住人：

(一)有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：

具有该市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款;

在按拆迁公有居住房屋处有该市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的;

房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

(二)有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

将本来享有的他处公有住房权利(住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的;

获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;已在该市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

三、在公房内居住的未成年人是否能主张拆迁款分割?

对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的，依约定处理。

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本来，公房承租人的征收补偿，就不是一个简单的问题。在原《城市房屋拆迁管理条例》中，公房承租人和大家一样，都是有补偿的?？墒窃?011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施时，补偿对象“缩减”成了只有所有权人，而之前的公房承租人概念几乎再也找不到了。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法思考，也许是为了伴随着城市的发展，依照房地产市场化的走向，公房的问题也会慢慢消逝。这个想法没有错。但是在事实上，不管是在北京，还是在上海，或者是其他的一些城市，都会有不少历史存留下来的公房，公房承租人存在的纠纷，依旧时不时在上演着。

那么，公房承租人会不会取到补偿，那该怎么去维护自身的利益呢？在实践过程中，即使《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经取缔了公房承租人的含义，但在某些地方的规定中，依然把公房的所有权人和承租人归为享有补偿权利的一方。

比如在上?！渡虾Ｊ泄型恋厣戏课菡魇沼氩钩ナ凳┫冈颉饭娑?，公有房屋承租人，指的是有关的执行部门规定租金标准、和公有房屋产权人或者管理人建设租赁关系的个人和单位。公有房屋承租人和被征收房屋的所有权人一样，在征收过程中享有依法取得相应补偿的权利。

还有一些其他地方，即使没有径直把承租人归为补偿权利方，但是也为了补偿承租人开了口子，即使征收方与公房的产权方签署补偿协议，随后经由产权方对承租人实行安置补偿。

比如长沙——《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》明确，决定发布以后，房屋征收部门应该在规定的时间里和产权单位签署补偿协议。在协议签署以后，由产权单位对征收范围内承租人进行安置补偿，费用在拿到的补偿中列出。

不妨说，上海和长沙的做法，代表有很多城市在对于公房承租人的法律安排。整体到实践过程中，我们在办理公房承租人的案件时，常常的做法有两种：

征收租赁房屋，被征收人和房屋承租人消除租赁关系的，或者被征收人对于房屋承租人进行安排的，征收人对被征收人应该给相应的补偿；这个补偿要双方沟通一致。

被征收人与房屋承租人对于消除租赁关系没办法达成协议的，征收人应该和被征收人实行产权交换。产权交换的房屋，经由原先承租人承租，被征收人应该和房屋承租人从新签署房屋租赁合同。

固然，这不过是代替了常常的做法，各个地方有各个案件的特殊性，不能简单的一概而论，尤其是在公房征收的问题上，房屋所有权属于谁这个状况都相对复杂，这样的争议不光是来自政府和老百姓之间，还有可能是来源于一同住的家庭成员之间，例如一同住在一起的问题。我们就受理过这样一起案子。

公房的第一个承租人是一位老父亲，在父亲去世以后，家里还有一子一女。女儿聪明，偷偷把公房移到自己名下，随后就去跟丈夫一起居住。儿子憨厚老实，住在老房里，也没有其他住的房子。没想到几年后，房子碰到征收，妹妹不管自家哥哥私自跟征收方签订合同，取到补偿后对哥哥不管不顾。哥哥没有地方去，只能留在空房，做了一个“钉子户”。

这个哥哥在案件中，饰演的是一个共同居住人的角色。他既不是房屋的所有权人，也不是房屋的承租人，不仅没有权属的保护，还被自家人欺负。在各个地方，对于共同居住人的利益没有得到统一的规定，但从公平的角度出发，共同居住人是有权利拿到安置补偿的。整体在本案当中，老父亲去世以后，妹妹偷偷改变承租人，就是侵犯了哥哥的权利。就算是征收方只是和妹妹签署了补偿协议，也不会影响哥哥取得安置补偿。最后，在律师的帮助下，哥哥拿到了安置房和满意的金钱补偿。

律师最终要做一个提示，公有房屋承租人的补偿各个地方的规定不一样，在实际状况中也有许多的问题和争议，当中的繁琐程度，连专业人士都要经过一番周折才能了解清楚，所以当事人如若碰到这样的问题，最好及时询问专业法律意见，免得错失维护自身利益的好机会。

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　　根据相关规定，公房的承租人作为公房使用人在拆迁中可以得到相应的补偿。所以怎样认定公房承租人是一个非常重要的问题。对此，专业拆迁律师归纳了如何认定公房承租人的几种情况：

　　第一种、承租人一直存在并且到房屋征收期间未做过变更也未搬离出房屋。这种情况下承租人是非常明确的，所以是非常容易认定的。

　　第二种、承租人在房屋征收之前做过变更。针对这种情况，很多人的第一反应是给与房屋征收时的承租人，其实这并不一定，如果变更承租人是违反法律相关的规定变更的，那么经变更的这个人就不能认定为公房的承租人了。

　　第三种、承租人去世或者外迁后没有办理承租人变更。这种情况下认定房屋承租人的方式就是看承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况。确定了公房承租人后，对其是怎么进行拆迁补偿的呢?目前对此没有固定的补偿方式，根据北京相关法规政策，归纳了一些规定如下：

　　一、公房租赁关系的终止

　　征收自管公房或者收回直管公房使用权的，自房屋征收决定发布之日起，房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。

　　二、承租人愿意购买公房的

　　公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的，应当在房屋征收决定公告发布之日起20日内购买，房屋所有权人应当配合做好售房工作。购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订补偿协议。

　　三、承租人不愿意购买公房的

　　公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的，房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见，通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。达成书面协议的，由区、县房屋征收部门对房屋所有权人进行补偿。

　　四、不愿购买公房，也未就安置补偿达成一致的

　　公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的，区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议；

　　公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。

　　在征收补偿方案确定的签约期限内，公房承租人未达成协议的，区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。

　　五、承租人已承租或购买其他公房的

　　经审核查明公房承租人已承租或者购买的其他公房已达标的，区、县房屋征收部门对产权人进行补偿，对公房承租人不予补偿；

　　按照本市审核配租配售规定，公房承租人已承租廉租房或者公租房，或者购买过经济适用住房、限价商品房，需腾退原承租公房的，对公房承租人不予补偿。

　　六、空挂户的处理

　　户籍空挂在房屋所有权人或者公房承租人房屋名下，实际不在此居住或者因房屋征收恶意分户的，区、县房屋征收部门对空挂户或者恶意分出户不予补偿。

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本来公屋租户征收补偿，并而不是一个特别的问题。在原来的《城市房屋拆迁管理条例》中，公屋租户和公屋所有人，均享受赔偿的权利。但到2011年在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，将补偿对象“腰斩”，只有公屋所有者才拥有征收补偿，而公屋租户这类补偿对象从此消失。

该规定的立法考虑可能是，随着城市的发展，按照房地产市场的趋势，公共住房问题将逐渐消失。这是事实，但无论是在北京，上海，还是其他一些城市，都有部分公共住房历史遗留下来的问题，公共住房承租人赔偿纠纷，仍然时有发生。

那公房承租人能否得到补偿，又如何维护自己的合法利益呢？在实践中，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了公房承租人的概念，但在一些地方规定中，公房的所有者和承租人仍被列为补偿权的当事人。

就像在上?！渡虾Ｊ泄型恋厣戏课菡魇沼氩钩ナ凳┫冈颉饭娑ㄖ兄傅焦葑饣еЦ断喙鼗毓娑ǖ南嘤ψ饨?，并且出租单位与其建立租赁关系的承租人。承租人与被征收房屋的所有权人一样，拥有获得按照相关法律规定的补偿权利。

在其他地方，虽然承租人没有被直接列为赔偿权利人，但地方机关却为承租人的补偿权利作出了努力，即由征收方和公共房屋的产权方签订补偿协议，然后产权方负责迁移并赔偿承租人。

如长沙——《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》明确，公共住房在征收决定公告后，房屋征收部门应该在要求的时间里与拥有公房产权的单位签订征收补偿安置协议。补偿安置协议签订后，由房屋产权所有单位在项目范围内对承租人进行补偿安置，费用将在协议中补偿安置款中支出。

可以说，上海和长沙的做法，代表着许多城市为公屋租户而做的法律安排。在实践中我们处理相应的案件，有两种通常的做法：

被征用人与房屋租户解除租赁关系的，或者被征用人已经安置房屋承租人的，被征收人应当赔偿被征用人; 赔偿应当经双方协商一致。

被征收人与房屋承租人未约定终止租赁关系的，征收人应当与被征收人置换产权。产权调换的房屋由原承租人承租，被征收人与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

当然，这仅代表一种普遍的做法，每个地方都有每个案件的特殊性，不能一概而论，特别是在公共房屋征收，房屋所有权状况比较复杂，所以不仅来自行政机关所有权的问题，也来有生活，家庭成员之间同居人与人之问题。在北京就有相关的案例。

第一代公屋租户是老父亲，父亲死后家中还有有一个儿子和一个女儿。女儿精明，把租赁合同承租人变为自己的名字，搬出老房子和丈夫一起住。儿子老实，住在老房子里，没有别的房子。但是几年后，老房子面临征收，妹妹背着哥哥独自与征收方签了合同，在得到补偿后对哥哥置之不理，哥哥无处可去，只能呆在老房子里，当一个“钉子户”。

儿子在案件中，其实是共同居住的角色，他既不是被征收人，也不是租户，不仅没有合同的保护，而且还受到了家庭的背叛。在各地，对同居人的利益没有统一规定，但从公平的角度看，同居人有权获得安置补偿。具体到本案，老父亲去世后，妹妹私自变更承租人，是对哥哥权利的侵犯，即使被征收人与妹妹签订了补偿协议，也不能影响哥哥领取安置补偿。最终，在律师的努力下，儿子得到了房子和满意的金钱赔偿。

最后，想提醒大家，各地保障公屋租户利益的规定不同，在实际案例中也很多问题和争议，在这种复杂得问题中连专业人士都需要花费大量的精力，以弄清理解，所以如果大家遇到了这样的问题，要及时的咨询专业的法律意见，以免错过维护利益的机会。

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本来公屋租户征收补偿，并而不是一个特别的问题。在原来的《城市房屋拆迁管理条例》中，公屋租户和公屋所有人，均享受赔偿的权利。但到2011年在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，将补偿对象“腰斩”，只有公屋所有者才拥有征收补偿，而公屋租户这类补偿对象从此消失。

该规定的立法考虑可能是，随着城市的发展，按照房地产市场的趋势，公共住房问题将逐渐消失。这是事实，但无论是在北京，上海，还是其他一些城市，都有部分公共住房历史遗留下来的问题，公共住房承租人赔偿纠纷，仍然时有发生。

那公房承租人能否得到补偿，又如何维护自己的合法利益呢？在实践中，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了公房承租人的概念，但在一些地方规定中，公房的所有者和承租人仍被列为补偿权的当事人。

就像在上?！渡虾Ｊ泄型恋厣戏课菡魇沼氩钩ナ凳┫冈颉饭娑ㄖ兄傅焦葑饣еЦ断喙鼗毓娑ǖ南嘤ψ饨穑⑶页鲎獾ノ挥肫浣⒆饬薰叵档某凶馊?。承租人与被征收房屋的所有权人一样，拥有获得按照相关法律规定的补偿权利。

在其他地方，虽然承租人没有被直接列为赔偿权利人，但地方机关却为承租人的补偿权利作出了努力，即由征收方和公共房屋的产权方签订补偿协议，然后产权方负责迁移并赔偿承租人。

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本来，公房承租人的征收补偿，就不是一个简单的问题。在原《城市房屋拆迁管理条例》中，公房承租人和大家一样，都是有补偿的?？墒窃?011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施时，补偿对象“缩减”成了只有所有权人，而之前的公房承租人概念几乎再也找不到了。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法思考，也许是为了伴随着城市的发展，依照房地产市场化的走向，公房的问题也会慢慢消逝。这个想法没有错。但是在事实上，不管是在北京，还是在上海，或者是其他的一些城市，都会有不少历史存留下来的公房，公房承租人存在的纠纷，依旧时不时在上演着。

那么，公房承租人会不会取到补偿，那该怎么去维护自身的利益呢？在实践过程中，即使《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经取缔了公房承租人的含义，但在某些地方的规定中，依然把公房的所有权人和承租人归为享有补偿权利的一方。

比如在上?！渡虾Ｊ泄型恋厣戏课菡魇沼氩钩ナ凳┫冈颉饭娑?，公有房屋承租人，指的是有关的执行部门规定租金标准、和公有房屋产权人或者管理人建设租赁关系的个人和单位。公有房屋承租人和被征收房屋的所有权人一样，在征收过程中享有依法取得相应补偿的权利。

还有一些其他地方，即使没有径直把承租人归为补偿权利方，但是也为了补偿承租人开了口子，即使征收方与公房的产权方签署补偿协议，随后经由产权方对承租人实行安置补偿。

比如长沙——《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》明确，决定发布以后，房屋征收部门应该在规定的时间里和产权单位签署补偿协议。在协议签署以后，由产权单位对征收范围内承租人进行安置补偿，费用在拿到的补偿中列出。

不妨说，上海和长沙的做法，代表有很多城市在对于公房承租人的法律安排。整体到实践过程中，我们在办理公房承租人的案件时，常常的做法有两种：

征收租赁房屋，被征收人和房屋承租人消除租赁关系的，或者被征收人对于房屋承租人进行安排的，征收人对被征收人应该给相应的补偿；这个补偿要双方沟通一致。

被征收人与房屋承租人对于消除租赁关系没办法达成协议的，征收人应该和被征收人实行产权交换。产权交换的房屋，经由原先承租人承租，被征收人应该和房屋承租人从新签署房屋租赁合同。

固然，这不过是代替了常常的做法，各个地方有各个案件的特殊性，不能简单的一概而论，尤其是在公房征收的问题上，房屋所有权属于谁这个状况都相对复杂，这样的争议不光是来自政府和老百姓之间，还有可能是来源于一同住的家庭成员之间，例如一同住在一起的问题。我们就受理过这样一起案子。

公房的第一个承租人是一位老父亲，在父亲去世以后，家里还有一子一女。女儿聪明，偷偷把公房移到自己名下，随后就去跟丈夫一起居住。儿子憨厚老实，住在老房里，也没有其他住的房子。没想到几年后，房子碰到征收，妹妹不管自家哥哥私自跟征收方签订合同，取到补偿后对哥哥不管不顾。哥哥没有地方去，只能留在空房，做了一个“钉子户”。

这个哥哥在案件中，饰演的是一个共同居住人的角色。他既不是房屋的所有权人，也不是房屋的承租人，不仅没有权属的?；ぃ贡蛔约胰似鄹?。在各个地方，对于共同居住人的利益没有得到统一的规定，但从公平的角度出发，共同居住人是有权利拿到安置补偿的。整体在本案当中，老父亲去世以后，妹妹偷偷改变承租人，就是侵犯了哥哥的权利。就算是征收方只是和妹妹签署了补偿协议，也不会影响哥哥取得安置补偿。最后，在律师的帮助下，哥哥拿到了安置房和满意的金钱补偿。

律师最终要做一个提示，公有房屋承租人的补偿各个地方的规定不一样，在实际状况中也有许多的问题和争议，当中的繁琐程度，连专业人士都要经过一番周折才能了解清楚，所以当事人如若碰到这样的问题，最好及时询问专业法律意见，免得错失维护自身利益的好机会。

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