最高法院发布的一则相关审判案例，可以说是给有买卖村房想法的朋友们敲了一记警钟——买家占不到便宜，卖家也得自认“吃亏”。接下来在本文中，小编就带大家一起来总结这则案例带来的经验教训。

卖出村房不久后开始征地，房屋被拆除后，村民认为权益受损了

2009年下半年，江苏的村民史先生夫妇将自家建的村房并宅基地“出售”给了不是本村村民的王先生，双方签订了房屋出售协议，史先生夫妇交了房，王先生也付清了约定的房款21万余元，并且在不久后对房子进行了装修。

2012年，据交易完成还不到三年的时间，这处房子所在片区就被纳入了当地区政府征收范围。根据案审法院查明的事实，该片区域的土地已被征收归为国有，区政府拟按照国有土地上房屋标准对该片区被征收房屋进行征收和补偿。

在房屋征收期间，史先生夫妇配合王先生向征收部门提交相关产权证件，征收方也出具了确权认定单，认定了买家王先生是案涉房屋的产权人——即被征收人，并与王先生签订了征收补偿协议，约定补偿总数额为112万8千余元。不久后，2013年6月，王先生向征收方交付了房子，征收方对房屋实施了拆除。

房子被拆除后，史先生夫妇突然提出，他们认为征收方强制拆除房屋的行为侵犯了自己的合法权益，并向本案一审法院提起诉讼，请求征收方赔偿其财产损失112万8千余元。

案中案层出不穷，最高院：不属于违法强制拆除，不支持农户赔偿要求

最高法院在审理本案时查明了几项重要事实。

其一，提起本案诉讼前，村民史先生夫妇向法院另案提起诉讼，请求确认自己与王先生之间的房屋买卖协议无效。经一、二审法院审理，二审法院于2014年下半年作出民事判决，认定买卖双方签订的协议违反了法律禁止农民将村房出售给本集体经济组织成员以外的人的规定，双方签订的房屋出售协议无效。

其二，征收方另案起诉买家王先生，请求撤销双方签订的房屋征收补偿协议，至本案发生时，该案仍在审理中。

其三，王先生另案起诉史先生夫妇，请求确认案涉房屋的征收补偿款共计112万8千余元归自己所有，至本案发生时，该案也在审理中。

结合本案案情及房屋征收情况，最高法院指出，房屋征收部门并不具备对被拆迁房屋的所有权直接进行产权界定的职能，其在房屋征收过程中仅限于根据充分、有效的证据确定被征收人的身份。

最高院经审理认为，王先生依法向征收方提供了相关的产权证件，史先生夫妇对此予以配合，且该村村委会也向征收方出具了确权认定单，认定王先生为产权人。且征收方依法对房屋权属情况的调查登记结果予以了公布，与王先生签订了征收补偿协议，在未收到任何异议的情况下，履行征收补偿协议的权利和义务，对房屋实施拆除，并非违法强制拆除。

征收方在与王先生签订征收补偿协议时，其征收及拆除行为的合法性不能被否认。房屋现已被拆除，双方房屋买卖协议已被法院确认无效，接下来对于征收补偿款的分割问题，史先生夫妇与王先生也已另案提起民事诉讼并已在审理当中，双方可以通过该途径进行权利救济。

综上，最高法院作出再审裁定：驳回史先生夫妇的再审申请。

律师说法：村房买卖行为违法，双方权益很难得到保障

本案的结果没有满足史先生夫妇或王先生的期望，补偿款究竟该归谁的争议并没有得到解决。但从最高法院的审理意见及判决结果来看，村房买卖双方都应该意识到一个问题：违法交易行为造成的权益受损问题，很难得到法律的保护。

本案出现的情况其实很值得我们思考：

从法律角度来说，本案村房买卖双方的交易确实违反法律和行政法规的规定，法院也认定了买卖协议无效，房子该归村民史先生夫妇，王先生也应该得到赔偿；

从公序良俗和信赖利益角度来考虑，王先生出于信任购买了史先生夫妇的房屋，也依约定支付了房款，但因为征收补偿款的分割问题，史先生夫妇在交易完成后又提出买卖无效，对王先生来说确实很难接受。

而最高法院的审理意见和判决结果来看，一旦这类村房遇到征收，征收方能够见到产权证件、拿到村委会出具的认定文件，就可以确定被征收人的身份，对房屋存在的深层次的权属纠纷问题的审查，不在征收方的职权范围内。也就是说，对房屋买卖双方来说，要从征收方角度入手争夺补偿款的归属权是很难的。

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对于这个问题，相信每个人心中都有不同的答案。但除了对生活环境等因素的考量外，小编提醒城市户口的朋友们，千万不要忘记了对法律因素的关注，因为按照现行法律法规和政策的规定，城里人是不能随意到村里买地建房的。

即使咱们有足够的经济能力，也还是可能会面临很多风险。本文着重通过违建风险和卖方违约风险这两个方面来为大家做解析，希望能给各位有此想法的朋友提个醒。

风险一 买到了地，但各项手续办不下来，房子可能被拆违

最近有读者朋友说，他自己是城市户口，最近在村子里看上一块地方，想买下来盖套房子，想知道这样能不能行得通。

过去在十来年前，农村对这些问题管的相对比较松，很多老一辈的农民朋友的感受就是：在农村建房，基本上只要村里点头就没问题。

但是随着城乡规划法等相关法律法规的完善，各地都相继出台了地方法规、规章等，对这些问题做出了规定。

以河北省为例，根据《河北省城乡规划条例》的规定，咱们现在再想在村子里盖新房子，先要到村委会批一块宅基地，然后拿着身份证明、户口本、占用土地权属证件原件、村委会同意的意见、住宅设计方案等材料，向镇或者乡人民政府提交乡村建设规划许可申请。

根据现行的土地法律，非本集体经济组织成员是不能获批宅基地的，即使咱们从村民手里“买”到了宅基地，也没法用城市居民的户口和身份办理后续的“乡村建设规划许可”。

如果有朋友想着那就不办手续，直接偷偷建，那后续很可能就会面临查违和无偿拆违的严峻后果，到时候咱们建房投入的钱就都打水漂了。即使房子一直没被举报、查违，一旦房子被纳入征地范围，调查阶段也会被认定为违建，不予正常补偿。

风险二 卖家违约，合同权利很难得到保障

为了规避咱们上文说到的相关风险，就有朋友提出了，自己可以多给卖家一些钱，用卖家的身份来办理手续，只要最后在合同里约定土地房屋财产权利归自己就可以了。

这种做法看似能有效规避违建的风险，但实际上埋下了更多其他的隐患。

其一，咱们都知道，农村现在都实行“一户一宅”的政策，并且不允许村民在出售宅基地后再另行申请宅基地。利用卖家身份办理手续，就要考虑这个卖家名下是否存在一户多宅的问题，土地房屋权利是否受法律?；?。

举个例子来说，如果卖家出售的“一户多宅”的宅基地（房屋）是从故去的老人那里继承来的，那么土地房屋在他手上，只要房子不倒，就是合法的；但是一旦他把房子“卖”给了城里人，还要将房子翻建，那么这个行为就是法律不允许的了，宅基地就可能会被收回。

其二，许多实践案例表明，当被交易的土地房屋被纳入征收范围时，买卖双方可能会因为征收补偿的归属问题产生争议，卖家可能会主张买卖行为不合法所以无效，征收补偿归卖家所有，买家要争取补偿会面临极大的困难。这时如果土地房屋还登记在卖家名下，那么买房者的维权之路就更加曲折了。

综上而言，小编想提醒各位有到农村买地建房想法的朋友们，一定要关注交易行为的合法性问题，以及土地房屋是否合法合规，不要让自己的金钱和精力投入打水漂。再者说，现在土地改革政策相对而言已经放开了很多，在集体建设用地入市、宅基地三权分置和权利放活等政策支持下，城里的朋友如果想到农村生活，可以尝试长租等方式，在投入和回报成正比的前提下，还是能够在农村找到落脚的办法的，不要轻易尝试有法律风险的方式。

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宅基地房屋转让有效吗？

宅基地转让是否有效，应分情况来看待。一般来讲，法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：

（1）法律、法规、部门规章和政策；

（2）卖房人的现有居住条件；

（3）该房产项下的土地使用权性质；

（4）房产交付的实际情况；

（5）不是同一个集体经济组织的成员。

宅基地房屋买卖合同在什么情况下有效

虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。具体如下：

（一）对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。

（二）对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。

（三）农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。

农村房屋买卖合同什么情况下无效

（一）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

（二）非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（三）产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

（四）主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

对于无效的合同应当恢复原状，因为履行无效合同而导致的损失双方应当根据各自在缔约过程中的过错程度分担。

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无论是什么原因，大家都忽略了我国的相关政策法规。我国是不允许城镇居民在农村买房子的。而且，房子如果被拆迁，也很难拿到补偿。下面，小编为大家详细解释一下。

法律严禁城市居民下乡购买宅基地和房屋

根据《土地管理法》第九条的规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。从这里我们可以看出来农村房屋拥有的主体必须是农村村民。并没有所有人都可以买农村宅基地的房屋。所以说城镇居民不符合购买主体，也不能享有。既然无法享有，也就不能购买。

其次，根据《国土资源部关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发[2004]234号)要求：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

所以此条规定就更明确城市的居民不能再农村买房，这也是为了农村能够更好的管理。

城市居民的农村房，拆迁时难以争取合理补偿

前一段时间，江苏的一位张先生就面临这种情况，来咨询律师询问说，拆迁方不承认自己是被拆迁人，不给补偿，他觉得这是不合理的。房子购买是你情我愿的，凭什么拆迁的补偿不给我呢？

根据上述的法律规定，我们可以很明白的告诉张先生，国家法律是禁止城里人在农村买房子的。而且1999年《江苏省政府关于加强土地转让管理的通知》也强调：禁止农民将住宅向城镇居民出售。所以说，张先生这种情况遇到了拆迁就处于被动的一方，很难获得补偿。

最后，往前追溯，1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。也是明确规定了城市居民不能在农村买卖宅基地房屋的。

也就是说，即使你身为城镇居民，私下买了农村房子，也无法办理合法手续，产权人也无法变更到自己身上。

今年发布的中央一号文件也在明确了乡村振兴战略时，提出了要有限度合理的进行土地流转，包括在农村被闲置的土地和农村的宅基地、房子，都不是对所有人开放的。而住建部也明确指出，决不允许城镇居民在农村买房。虽然国家是支持农民在城里买房，但禁止城镇居民在农村买房。

就上述而言，城镇居民无法在农村宅基地买房。如果房屋被拆迁，也是不被法律认可和?；さ?，拆迁方只认可房屋原主人的资格，补偿自然也就给原主人。

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