所谓的“协议拆迁”，实际上就是拆迁方回避征收法律规定，违法以类似交易的方式，通过与被拆迁人签订所谓的“拆迁协议”，行土地房屋征收拆迁之实换句话说，这样的“协议拆迁”是没有法律支持的。但在实践中，由于这种违法拆迁方式可以帮助拆迁方规避法律规定和程序要求，缩短征收拆迁时间，压低补偿成本，加上有被拆迁人缺乏对相关法律知识的了解的这一漏洞，因此成为了地方征收的“宠儿”。

曾有不少被拆迁人在咨询过程中反映，自己的房子正在面临拆迁，但村里却说，根据当地的补偿安置办法，自己能拿到的拆迁补偿只有每平米几百块。而在当地想购置一套房子，每平米房价却要大几千块。

提到征地拆迁应该进行的征地公告和其他征地报批文件，这些被拆迁人都表示没有见到过，其他的征地相关的补偿安置方案公告、听证程序等等更是闻所未闻。仅凭一纸不知是何部门、有无权限就发布的补偿安置办法就要求被拆迁人签字搬迁、交房交地，从形式上来说，就是典型的违规“协议拆迁”了。

如果说拆迁方按照法定程序开展征收工作，那么当它在某一程序进行过程中出现违法违规问题，被拆迁人可以把握相应阶段的救济方式，通过法律途径主张自己的权利。但如果拆迁方从一开始就不按套路出牌，被拆迁人又该如何进行维权呢?

今天就来说说，自始违法违规的拆迁项目中，被拆迁人该如何通过合法方式和途径开展维权活动，争取自己应得的拆迁补偿。

首先，通过信息公开申请把握全局。

无论是根据《政府信息公开条例》规定向相关行政机关，如政府国土资源主管部门，申请政府信息公开，还是根据《村民委员会组织法》等相关规定申请查询村务(街道)信息，都是被拆迁人获取拆迁相关信息文件的重要方式。

被拆迁人要通过对这些信息的查询和公开申请明确拆迁项目的整体情况，确认拆迁项目究竟是否有合法依据，是否经过了相应的审批程序，拆迁方是否具备组织征地拆迁工作的权限等，然后根据得到的信息寻找依法维权的突破口。

其次，明确自身房屋价值，打好守城战。

在这类协议拆迁中，拆迁方的出招往往是出其不意的。很多被拆迁人就曾经遭遇过房屋突然变“违建”、“危房”的情况，被行政部门以“拆违、拆?！蔽梢笄恐撇鸪４耸倍员徊鹎ㄈ死此?，房子是交涉谈判的最重要筹码，在接到《限期拆除非法建设通知书》等时，被拆迁人一定要抓紧针对行政处罚和强执程序启动法律救济程序，拖延房子被强拆的脚步。

房子安全的同时，被拆迁人要积极把握与拆迁方的协商谈判机会，尽量争取在谈判过程中解决争议，获取合理补偿，及时离场。但拆迁补偿多少才合法合理，这是让很多被拆迁人都觉得迷茫的一个问题。

要价过高容易让自己陷入谈判僵局，且得不到法律支持，难以实现;拆迁方出价过低，难以保障被拆迁人较原有居住生活水平不下降的基本原则，实践中更是屡屡让被拆迁人遭遇买不起新房无家可归的尴尬处境。

因此，被拆迁人在面临拆迁时，可以在专业人士的帮助下明确自己的房屋价值，以及在拆迁中能够依法获得的补偿的价格范围，以保证在和拆迁方进行谈判时守住底价，并在不会使谈判崩盘的范围内争取更高补偿。

最后，以守法应违法，不浪费维权黄金时间。

很多被拆迁人习惯了拖延等待，以至于不少人在遭遇违法拆迁之初，总是刻意回避通过法律途径维权，主动将自己放在弱者的地位上，追求通过信访、找政府领导告状等方式维权，等着政府严查，等着拆迁方“良心发现”。但在这个过程中，部分碰壁的被拆迁人会试图“以恶制恶”，做出一些过激行为，陷入更深的困境。

小编希望被拆迁人明白的是，这类拆迁项目违法漏洞多到可以用“俯拾即是”来形容，被拆迁人完全可以在专业拆迁律师的帮助和指导下，通过多种法律手段，以合法方式进行维权，争取应得的补偿，万万没有必要为了争一口气而“卖了孩子买笼屉”，去做得不偿失的试探。

以上知识就是对相关法律问题进行的解答，在协议拆迁中被拆迁想获得合理的拆迁补偿，可以通过信息公开申请、明确自身房屋价值、委托律师等方式合法维护自己的拆迁利益。如果需要法律方面的帮助，欢迎进行法律咨询。

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拆迁协议在公平合理的基础上，经过双方友好协商后，达成意见一致的情况下完成协议的签署，拆迁协议如果没有违反相关的法律规定，且在双方自愿的情况下签订，就具有相应的法律效力。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十五条?房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条?房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

二、补偿协议无效的情形

(1)协议中的补偿标准远低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格?！豆型恋厣戏课菡魇沼氩钩ヌ趵?以下简称《条例》)第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这是一个强制性规定，也就是说，房屋拆迁补偿协议中的补偿标准不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，如果低于这个市场价格，就是违反了强制性规定，补偿协议应当无效。

(2)未经评估签订的补偿协议。按照《条例》规定，签订房屋征收协议应当依照《条例》规定进行。而《条例》规定“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定?！比绻魇辗轿炊员徽魇杖说姆课萁衅拦?，未履行房屋征收的评估程序，直接签订补偿协议的，就违反了协议签订前的法定程序，所签补偿协议无效。

(3)他人代签的补偿协议，如果被征收人不承认协议效力的，这样的补偿协议也无效。

(4)与不具备民事行为能力的被征收人签订的补偿协议，其代理人或监护人不追认的。

三、补偿协议可撤销的情形

违背被征收人真实意思签订的协议，是可撤销的，具体分为两种情况。

第一，因胁迫签订的补偿协议。如果征收方采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电等非法方式迫使被征收人签订补偿协议的，在这种情况下，所签订的补偿协议是可以撤销的。

第二，因欺诈签订的补偿协议。如果征收方口头承诺给被征收人合理补偿，却诱骗被征收人在补偿不合理的协议上签字，这样的协议因违背被征收人的真实意思，协议是可撤销的。

综上诉述，房屋拆迁协议按照法律规定签订之后，具有法律效力，但是如果拆迁协议违背了当事人的意愿进行强制拆除时，拆迁协议不具有法律效力或者可以撤销，因此当事人在签订拆迁协议时，一定要了解清相关的法律规定，以便于维护自己的合法权益。如果你还要其他的法律问题，欢迎咨询。

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一、协议拆迁与征地拆迁区别

(一)适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定;城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。

(二)适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地;城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。

(三)行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权;城市房屋拆迁指向的标的是房屋。

(四)法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭;城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。

很显然，征收土地与房屋拆迁是不同的行政管理行为，依法分别由负有相应职能的行政机关行使管理权。依照《城市房地产管理法》第六十二条的规定，某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理(或者房屋拆迁管理)工作的，该机关可以依法分别行使该两项职权，遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆迁实施行政管理。依法行政体现在每个具体行政行为上首先应该是依法定程序行政。只有通过程序正义，才能达到结果正义，只有实现程序的公正，才能体现结果的公正。按照依法行政关于职权法定的原则和行政行为应当符合法定程序的要求，征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权不能混淆;组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序在具体操作中不能串用。

综上所述，关于“协议拆迁与征地拆迁有什么区别”这个问题已经作了说明。主要在于四个方面，即法律程序、适用范围、行为指向标的物和法律高后果。协议拆迁和征地拆迁属于两种不同的行政管理行为，因此需要加以区别对待。更多相关知识您可以咨询杨律师！

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为什么征收方会采取协议拆迁？面对协议拆迁，咱们被征收人该怎样争取合理补偿？下面由拆迁律师围绕这两个问题，为大家进行相关知识的科普解答。

协议拆迁的背后真相：程序已违法，补偿又怎能如意？

有当事人告诉我们，当地近段时间开展房屋征收。奇怪的是，整个拆迁中一没文件，二不走拆迁流程，拿着一纸协议就想让他签字腾房，这让他心里没底。”拆迁也太随意了”。

这位当事人遭遇的就是咱们经常提到的协议拆迁，而这位当事人的遭遇，并不是个案，不少被征收人也曾遇到过。

为什么征收方未经过征地预审、拆迁许可以及公告等法定程序，就直接和房屋所有权人签订协议。明明知道这样不合乎征收法律规定，还要一意孤行？难道仅仅是为了给被征收人”减负”过于繁杂的流程？方便被征收人尽快住上安置房、拿到补偿款？这背后其实有着更深层次的原因。

为未批先占、少批多占的拆迁项目”打掩护”。现实当中，一些拆迁项目存在没有征地批文就开展拆迁，或者实际用地面积大于批准用地面积的情况，这其实都是违法的行为。如果拆迁户让其出示征地批文，可能就很难掩盖拆迁项目的违法行为，这就很尴尬了。如果搞突击式的协议拆迁，缩短或省去拆迁流程，往往也就不用出示征收中必须公开的一系列法定文书。等到拆迁户签订补偿协议，那么这些问题也就好解决了。如有必要还可补办手续。

降低拆迁成本，节省审批时间，加快拆迁进程。从拆迁实践来看，征收流程的缺失，也往往伴随着被征收人法定权利的缺失，无形中，被征收人的一些对于征收或补偿的诉求也就缺乏了解决的渠道和途径。而每一个重要程序又对应着法律赋予被征收人的权利，并有一定时效?；?。

举个例子，在征收决定下发后，如果被征收人对于补偿不满意，法律赋予被征收人60日的行政复议、6个月的行政诉讼时效；而在征收补偿决定下发后，法律再次赋予被征收人60日的行政复议、6个月的行政诉讼时效。如果被征收人在这些程序，逐一启动这些权利，简单一叠加，也得有个一年左右时间耗在这些矛盾纠纷中，那么整个拆迁进度就会大为延缓。

当然我们无法以此推测征收方的真实意图，但客观上确实起到了这样的作用。

综上来看，缩短拆迁流程，减少拆迁纠纷和矛盾，就能变向推动拆迁工作快速开展，这是征收方会冒险搞”协议拆迁”的内在动力和目的。而被征收人最重要和基本的权利无法得到有效保障的情况下，补偿也就很难如意了。

协议拆迁的本质是违法拆迁，经常伴随着低补偿，您可别上当

拆迁律师要在这里告诉大家：征地拆迁必须是为了社会公共利益的需要，而协议拆迁在实践中通常是开发商进行的一种商业性拆迁，以盈利为目的，并非出于公共利益的需要。协议拆迁不能堂而皇之地用于征地拆迁中。

因此，发生在征地拆迁中的”协议拆迁”，实际上就是拆迁方回避征收法律规定，违法以类似交易的方式，通过与被拆迁人签订所谓的”拆迁协议”，开展土地房屋征收。这样的”协议拆迁”违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》等征收法律。

事实上，协议拆迁也大多伴随着补偿不合理的情况发生。不少被拆迁人在咨询时也反映，自家房屋拆迁，被告知补偿只有几百元一平，而周边城镇房价却已是几千元一平，自己领了补偿款还需要补差价才能买房。这当然是不合理的，违背了保障被征收人原有生活水平不降低的重要征收原则。

遭遇协议拆迁，您要快速采取以下措施维护自己的合法权益

如果您正遭遇”协议拆迁”，一味拖延或抱怨是无法解决您的问题的。那么该如何维护咱们的合法权益，争取公平合理的拆迁补偿呢？下面拆迁律师教您几招。

首先，通过申请信息公开确认征收项目是否合法，打击违法拆迁。

无论是未批先占还是少批多占，在信息公开面前都会露出”狐狸尾巴”。一纸信息公开，有无征地批文、批文划定的项目范围和面积一清二楚，征收方的项目也就清晰透明了。这往往是咱们依法维权的第一个重要突破口。

其次，预先评估房屋价值，对于拿多少补偿心中有数。

只有清楚了解房屋价值，才能据此估算出比较准确的补偿空间。在和征收方谈判时，不至于不知道如何报价、守价。同时也能预防房屋遭遇突击式拆除后难以估价的问题。

既然征收方采取了协议拆迁，那么说明项目多少是会存在一些问题的。如果三番五次协商不下来补偿，征收方或许就会铤而走险，将您的房屋划入违建或危房，进行以拆违促拆迁、拆违促拆迁，乃至强制拆除。如果咱们的房子一旦被拆掉，也就意味着作为最直观和最重要的证据——房屋不存在了，这是不利于评估房屋价值的。

因此，这就要求咱们被征收人要做到预先评估房屋价值。

最后，及时通过法律途径维权，拿回自己的补偿。

如果没有文件，征收方就来让我们签订补偿协议。这时咱们是可以拒绝签字的。如果征收方要求咱们在一定期限内搬迁腾房，否则进行强制拆除，那么咱们要警觉起来。咱们毕竟是弱势一方，单凭个人力量很难阻止征收方的强制行为。被征收人应当积极走法律途径，借助法律的强大力量来依法维权。

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【“协议拆迁”越来越普遍】

所谓“协议拆迁”，并无法律上的准确定义，但却有实践中较为明晰的内涵——拆迁方通过直接与被拆迁人协商签订补偿、收购等具有“领钱-腾房-搬迁”内容的协议而实施的拆迁，不以作出征收决定或持有拆迁许可证为启动的前提条件。

在以往的征收拆迁类项目中，合法的征收决定、征地批复是市、县级政府启动协议签订工作的基础依据，而现在，这种认识已经悄然发生了改变。

在腾退、城中村改造、“三旧改造”“村改居”甚至是新启动的农村棚户区改造等项目中，协议拆迁模式被越来越频繁、普遍地适用。

协议拆迁不是征收性质，其操作程序、补偿标准等不受征收领域法律法规的约束，突出“村民自治”的特征又有利于在项目启动初期即形成不同意签约的“少数”与支持、期盼改造的“多数”客观上对立的形势，助推项目进度的目的实现起来是较为容易的。

【“协议拆迁”强调财产处分权利，但须注意以下几点】

显然，协议拆迁强调得是公民有权对其合法所有的财产进行处分。一旦被拆迁人经不住村干部等的游说，进而与开发商、村委会等民事主体签订了涉案项目的补偿安置协议，再想通过法律途径推翻的难度着实不小。

需要指出的是，“协议拆迁”的合法性始终存在疑问，单就法律层面而言以“协议”替代“征收”尚有许多值得探讨、商榷的地方，但就目前来看，这种疑问或不足以构成对已签订协议和被拆迁人补偿利益的影响。

故此，广大被拆迁人要提高对这类项目的警惕，注意做好以下4点：

其一，对协议拆迁中出现的逼签、“帮拆”等违法行径坚决说不，坚决通过法律途径有效遏止。既然是协议拆迁，就应当建立在平等、自愿的基础上进行。若村民与开发商、村委会达不成一致意见，拆迁、改造就只能被迫延后，但绝不可硬来。这就是协议拆迁与征收拆迁的本质区别。

其二，确保自己对房屋的占有、使用权利不被瓦解或动摇。在这类项目中，无证自建房的建造、使用者和公有房屋的承租人这两类主体尤其需要注意风险防控。

前者很容易因伴随项目而来的拆违整治行动面临被责令限期拆除、面积不予认定等情形，后者则可能遭遇公有房屋产权方提起的要求解除公房承租关系的民事诉讼。

一旦这两种情形发生，被拆迁人就可能丧失其对房屋的合法占有、使用权利，相关项目的补偿安置利益也自然难以落到被拆迁人的头上。

只要发现这类苗头，被拆迁人务必要及时咨询专业律师，争取稳定涉案房屋的权属状态，确保自己在补偿安置谈判中的起码话语权。

其三，对只管拆房不管补偿的“先行搬迁拆除协议”，要求被拆迁人自行动手拆除房屋的“限期腾房搬迁协议”要坚决拒签。协议拆迁中被拆迁人的首要任务同样是保障自己获取合理补偿的权利，“先补偿，后搬迁”虽无法直接适用于协议拆迁，但其中道理却是被拆迁人必须要坚持的。

同理，要求被拆迁人自行动手拆除房屋，经村委会等组织“验收”合格后才给予补偿的做法同样十分不利于被拆迁人权利的保障，其特殊程序设置的目的无非是在逃避其可能承担的法律责任。对于这类协议，被拆迁人坚决不要同意签字，否则将可能面临较大的补偿利益风险。

其四，只要被拆迁人仍对补偿条件存在不满、疑问，就有权暂不签订补偿、腾房等协议。一旦签约就不宜反悔，这一观点广大被拆迁人一定要牢固树立。

对于协议拆迁中同样存在的签约搬迁奖励等促签因素，被拆迁人要仔细认真权衡利弊，拿不准主意时及时咨询专业律师，既要避免无谓损失利益，也要避免因小失大而被迫接受本不公平、合理的补偿结果。

在各类型的协议拆迁中，从协商谈判启动到拆迁方申请法院强制执行一般都有很长的路要走，有些项目甚至很难找到申请法院强制执行的“点”，考验得是双方的毅力和决心。过于急躁、焦虑显然无助于权利的维护，在签约这件事上尤其是如此。

小编最后要提示广大被拆迁人的是，相较于“有章可循”的征收拆迁而言，协议拆迁无疑赋予了拆迁双方更多的意思自治权利，但也存在更多的不确定因素和风险。开发商、基层群众性自治组织、行政主体、被拆迁人几方的关系无疑更加复杂。避免盲目签约，多用脑子去想问题，才能确保被拆迁人在“协议拆迁”中收获一份公平、安全的“拆迁（补偿安置）协议”。

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2016年8月，浦口区政府通过民事诉讼的途径，要求解除与某集团公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议》，并要求该集团公司返还补偿款，赔偿损失。该集团公司认为，此次征收行为系政府行政行为，在2016年9月提起了行政诉讼，要求确认浦口区政府单方解除《城市房屋拆迁补偿协议》的具体行政行为违法。汤泉街道办答辩认为，本案系民事法律关系，行政主体可以与其他主体之间产生行政法律关系以外的其他法律关系，《城市房屋拆迁补偿协议》系基于三方合意签订的，非行政协议，也非行政行为。该集团公司又提起了其他的诉讼，使得该案件情况错综复杂。

在此情形下，律师介入该案件，通过调查取证得知，该集团公司所在地块的国有建设用地使用权受让方及土地使用权人还是该公司，浦口区政府未对该公司所在地块作出过房屋征收决定。

案情分析

本案关键在于政府是否可以通过民事行为进行征收房屋。我们认为，政府的一个行政事务是由多个具体行政行为组成，在本案中至少存在以下三个具体行政行为，一是被上诉人缔结合同的行为，二是被上诉人签订合同的行为，三是被上诉人解除合同的行为。

从缔结合同的具体行政行为来看，汤泉街道办一直强调系该集体公司因资金问题向街道办申请企业搬迁而签订的合同，即街道办缔结合同的具体行政行为的产生来源于上诉人的申请，街道办认为只要双方达成一致意见，就可以自由买卖、收回国有土地使用权及其地上房屋所有权，这个观点没有法律依据。现行法律对于收回国有土地使用权及地上房屋所有权的依据只有《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）和《土地储备办法》这两个规定，并未赋予政府部门超出这两个法律规定之外的形式进行收回土地。

“法无授权不可为”是法治国家通行的法律原则，国家公权力的行使必须经过法律授权，2014年2月23日，总理在国务院第二次廉政工作会议上强调，对市场主体，是“法无禁止即可为”；而对政府，则是“法无授权不可为”。政府在法无授权的情况下，企图通过民事合同的方式进行收回国有土地使用权，是不具合法性。

法规参考

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

《土地储备管理办法》

一、总体要求

（一）为贯彻落实党的十九大精神，落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），制定本办法。

（二）土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。

（三）土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入全国土地储备机构名录，并定期更新。

二、储备计划

（四）各地应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。

（五）各地应根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理制定年度土地储备计划。年度土地储备计划内容应包括：

1.上年度末储备土地结转情况（含上年度末的拟收储土地及入库储备土地的地块清单）；

2.年度新增储备土地计划（含当年新增拟收储土地和新增入库储备土地规模及地块清单）；

3.年度储备土地前期开发计划（含当年前期开发地块清单）；

4.年度储备土地供应计划（含当年拟供应地块清单）；

5.年度储备土地临时管护计划；

6.年度土地储备资金需求总量。

其中，拟收储土地，是指已纳入土地储备计划或经县级（含）以上人民政府批准，目前已启动收回、收购、征收等工作，但未取得完整产权的土地；入库储备土地，是指土地储备机构已取得完整产权，纳入储备土地库管理的土地。

（六）国土资源主管部门应会同财政部门于每年第三季度，组织编制完成下一年度土地储备计划，提交省级国土资源主管部门备案后，报同级人民政府批准。因土地市场调控政策变化或低效用地再开发等原因，确需调整年度土地储备计划的，每年中期可调整一次，按原审批程序备案、报批。

三、入库储备标准

（七）储备土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。

（八）下列土地可以纳入储备范围：

1.依法收回的国有土地；

2.收购的土地；

3.行使优先购买权取得的土地；

4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；

5.其他依法取得的土地。

入库储备土地必须是产权清晰的土地。土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利（包括用益物权和担保物权）等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。

（九）收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经同级国土资源主管部门和财政部门确认，或地方法规规定的其他机构确认。

（十）储备土地入库前，土地储备机构应向不动产登记机构申请办理登记手续。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应符合相关法律法规的规定。

四、前期开发、管护与供应

（十一）土地储备机构负责理清入库储备土地产权，评估入库储备土地的资产价值。

（十二）土地储备机构应组织开展对储备土地必要的前期开发，为政府供应土地提供必要保障。

储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。具体工程要按照有关规定，选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。

前期开发工程施工期间，土地储备机构应对工程实施监督管理。工程完成后，土地储备机构应按规定组织开展验收或委托专业机构进行验收，并按有关规定报所属国土资源主管部门备案。

（十三）土地储备机构应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护；建立巡查制度，对侵害储备土地权利的行为要做到早发现、早制止、早处理。对储备土地的管护，可以由土地储备机构的内设机构负责，也可由土地储备机构按照相关规定选择管护单位。

（十四）在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。储备土地的临时利用应报同级国土资源主管部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建（构）筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意，不得修建永久性建筑物。

（十五）储备土地完成前期开发，并具备供应条件后，应纳入当地市、县土地供应计划，由市、县国土资源主管部门统一组织土地供应。供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。

五、资金管理

（十六）土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定。土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。

（十七）土地储备机构应当严格按照规定用途使用土地储备资金，不得挪用。土地储备机构所需的日常经费，纳入政府预算，与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

（十八）土地储备机构按规定编制土地储备资金收支项目预算，经同级国土资源主管部门审核，报同级财政部门审定后执行。年度终了，土地储备机构向同级财政部门报送土地储备资金收支项目决算，由同级财政部门审核或者由同级财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。

（十九）土地储备资金应当建立绩效评价制度，绩效评价结果作为财政部门安排年度土地储备资金收支项目预算的依据。

（二十）土地储备专项债券资金管理执行财政部、国土资源部有关地方政府土地储备专项债券管理的规定。

六、监管责任

（二十一）信息化监管。国土资源部利用土地储备监测监管系统，监测监管土地储备机构业务开展情况。

列入全国土地储备机构名录的机构应按要求在土地储备监测监管系统中填报储备土地、已供储备土地、储备土地资产存量和增量、储备资金收支、土地储备专项债券等相关信息，接受主管部门监督管理。土地储备机构应按相关法律法规和规范性文件开展工作，违反相关要求的，将被给予警示直至退出名录。

（二十二）部门分工监管。各级国土资源主管部门及财政部门应按照职责分工，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

市县级国土资源主管部门应制定相关管理办法，监管土地储备机构、业务运行、资产管理及资金使用，定期考核，加强对土地储备机构的管理与指导；及时核准上传土地储备机构在土地储备监测监管系统中的信息，审核调整土地储备计划及资金需求，并配合财政部门做好土地储备专项债券额度管理及发行等相关工作。

省级国土资源主管部门负责制定本行政辖区内土地储备监管制度，对土地储备业务进行政策和业务指导，监管土地储备机构及本地区土地储备业务运行情况，审核土地储备机构名录、土地储备规模、资金及专项债券的需求，配合财政部门做好土地储备专项债券额度分配及发行等相关工作。

财政部门负责审核土地储备资金收支预决算、监督管理资金支付和收缴及土地储备专项债券发行、还本付息等工作。

（二十三）各级国土资源主管部门、财政部门、中国人民银行分支机构和银行业监督管理部门应建立符合本地实际的联合监管机制。按照职责分工，对储备土地、资产、资金、专项债券进行监督和指导。

七、其他要求

（二十四）各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同当地同级财政部门、人民银行及银行业监督管理部门制定具体实施办法。

（二十五）本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会负责解释。

（二十六）本办法自发布之日起实施，有效期5年?！豆磷试床坎普恐泄嗣褚泄赜谟》ⅰ赐恋卮⒈腹芾戆旆ā档耐ㄖ罚ü磷史ⅰ?007〕277号）同时废止。

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2015年，南京浦口区汤泉街道办事处向浦口区发改局申请立项，通过了九龙湖周边片区环境综合整治工程项目立项，将南京某集团公司列入了征收范围。双方在2015年8月20日签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，协议签订后汤泉街道办支付了部分的补偿款。2015年9月3日，税务局依据《企业政策性搬迁所得税管理办法》之规定上门征税，要求该集团公司支付巨额税收，即拆即征。该集团公司认为此次是政府征收行为，不应当缴纳税费，并多次与汤泉街道办协调税收问题，然仍未能解决，该补偿协议也未继续履行下去。

2016年8月，浦口区政府通过民事诉讼的途径，要求解除与某集团公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议》，并要求该集团公司返还补偿款，赔偿损失。该集团公司认为，此次征收行为系政府行政行为，在2016年9月提起了行政诉讼，要求确认浦口区政府单方解除《城市房屋拆迁补偿协议》的具体行政行为违法。汤泉街道办答辩认为，本案系民事法律关系，行政主体可以与其他主体之间产生行政法律关系以外的其他法律关系，《城市房屋拆迁补偿协议》系基于三方合意签订的，非行政协议，也非行政行为。该集团公司又提起了其他的诉讼，使得该案件情况错综复杂。

在此情形下，律师介入该案件，通过调查取证得知，该集团公司所在地块的国有建设用地使用权受让方及土地使用权人还是该公司，浦口区政府未对该公司所在地块作出过房屋征收决定。

案 件 分 析

本案关键在于政府是否可以通过民事行为进行征收房屋。我们认为，政府的一个行政事务是由多个具体行政行为组成，在本案中至少存在以下三个具体行政行为，一是被上诉人缔结合同的行为，二是被上诉人签订合同的行为，三是被上诉人解除合同的行为。

从缔结合同的具体行政行为来看，汤泉街道办一直强调系该集体公司因资金问题向街道办申请企业搬迁而签订的合同，即街道办缔结合同的具体行政行为的产生来源于上诉人的申请，街道办认为只要双方达成一致意见，就可以自由买卖、收回国有土地使用权及其地上房屋所有权，这个观点没有法律依据。现行法律对于收回国有土地使用权及地上房屋所有权的依据只有《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）和《土地储备办法》这两个规定，并未赋予政府部门超出这两个法律规定之外的形式进行收回土地。

“法无授权不可为”是法治国家通行的法律原则，国家公权力的行使必须经过法律授权，2014年2月23日，李克强总理在国务院第二次廉政工作会议上强调，对市场主体，是“法无禁止即可为”；而对政府，则是“法无授权不可为”。政府在法无授权的情况下，企图通过民事合同的方式进行收回国有土地使用权，是不具合法性。

法 律 规 定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

《土地储备管理办法》

一、总体要求

（一）为贯彻落实党的十九大精神，落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），制定本办法。

（二）土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。

（三）土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入全国土地储备机构名录，并定期更新。

二、储备计划

（四）各地应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。

（五）各地应根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理制定年度土地储备计划。年度土地储备计划内容应包括：

1.上年度末储备土地结转情况（含上年度末的拟收储土地及入库储备土地的地块清单）；

2.年度新增储备土地计划（含当年新增拟收储土地和新增入库储备土地规模及地块清单）；

3.年度储备土地前期开发计划（含当年前期开发地块清单）；

4.年度储备土地供应计划（含当年拟供应地块清单）；

5.年度储备土地临时管护计划；

6.年度土地储备资金需求总量。

其中，拟收储土地，是指已纳入土地储备计划或经县级（含）以上人民政府批准，目前已启动收回、收购、征收等工作，但未取得完整产权的土地；入库储备土地，是指土地储备机构已取得完整产权，纳入储备土地库管理的土地。

（六）国土资源主管部门应会同财政部门于每年第三季度，组织编制完成下一年度土地储备计划，提交省级国土资源主管部门备案后，报同级人民政府批准。因土地市场调控政策变化或低效用地再开发等原因，确需调整年度土地储备计划的，每年中期可调整一次，按原审批程序备案、报批。

三、入库储备标准

（七）储备土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。

（八）下列土地可以纳入储备范围：

1.依法收回的国有土地；

2.收购的土地；

3.行使优先购买权取得的土地；

4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；

5.其他依法取得的土地。

入库储备土地必须是产权清晰的土地。土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利（包括用益物权和担保物权）等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。

（九）收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经同级国土资源主管部门和财政部门确认，或地方法规规定的其他机构确认。

（十）储备土地入库前，土地储备机构应向不动产登记机构申请办理登记手续。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应符合相关法律法规的规定。

四、前期开发、管护与供应

（十一）土地储备机构负责理清入库储备土地产权，评估入库储备土地的资产价值。

（十二）土地储备机构应组织开展对储备土地必要的前期开发，为政府供应土地提供必要保障。

储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。具体工程要按照有关规定，选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。

前期开发工程施工期间，土地储备机构应对工程实施监督管理。工程完成后，土地储备机构应按规定组织开展验收或委托专业机构进行验收，并按有关规定报所属国土资源主管部门备案。

（十三）土地储备机构应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护；建立巡查制度，对侵害储备土地权利的行为要做到早发现、早制止、早处理。对储备土地的管护，可以由土地储备机构的内设机构负责，也可由土地储备机构按照相关规定选择管护单位。

（十四）在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。储备土地的临时利用应报同级国土资源主管部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建（构）筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意，不得修建永久性建筑物。

（十五）储备土地完成前期开发，并具备供应条件后，应纳入当地市、县土地供应计划，由市、县国土资源主管部门统一组织土地供应。供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。

五、资金管理

（十六）土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定。土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。

（十七）土地储备机构应当严格按照规定用途使用土地储备资金，不得挪用。土地储备机构所需的日常经费，纳入政府预算，与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

（十八）土地储备机构按规定编制土地储备资金收支项目预算，经同级国土资源主管部门审核，报同级财政部门审定后执行。年度终了，土地储备机构向同级财政部门报送土地储备资金收支项目决算，由同级财政部门审核或者由同级财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。

（十九）土地储备资金应当建立绩效评价制度，绩效评价结果作为财政部门安排年度土地储备资金收支项目预算的依据。

（二十）土地储备专项债券资金管理执行财政部、国土资源部有关地方政府土地储备专项债券管理的规定。

六、监管责任

（二十一）信息化监管。国土资源部利用土地储备监测监管系统，监测监管土地储备机构业务开展情况。

列入全国土地储备机构名录的机构应按要求在土地储备监测监管系统中填报储备土地、已供储备土地、储备土地资产存量和增量、储备资金收支、土地储备专项债券等相关信息，接受主管部门监督管理。土地储备机构应按相关法律法规和规范性文件开展工作，违反相关要求的，将被给予警示直至退出名录。

（二十二）部门分工监管。各级国土资源主管部门及财政部门应按照职责分工，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

市县级国土资源主管部门应制定相关管理办法，监管土地储备机构、业务运行、资产管理及资金使用，定期考核，加强对土地储备机构的管理与指导；及时核准上传土地储备机构在土地储备监测监管系统中的信息，审核调整土地储备计划及资金需求，并配合财政部门做好土地储备专项债券额度管理及发行等相关工作。

省级国土资源主管部门负责制定本行政辖区内土地储备监管制度，对土地储备业务进行政策和业务指导，监管土地储备机构及本地区土地储备业务运行情况，审核土地储备机构名录、土地储备规模、资金及专项债券的需求，配合财政部门做好土地储备专项债券额度分配及发行等相关工作。

财政部门负责审核土地储备资金收支预决算、监督管理资金支付和收缴及土地储备专项债券发行、还本付息等工作。

（二十三）各级国土资源主管部门、财政部门、中国人民银行分支机构和银行业监督管理部门应建立符合本地实际的联合监管机制。按照职责分工，对储备土地、资产、资金、专项债券进行监督和指导。

七、其他要求

（二十四）各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同当地同级财政部门、人民银行及银行业监督管理部门制定具体实施办法。

（二十五）本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会负责解释。

（二十六）本办法自发布之日起实施，有效期5年?！豆磷试床?财政部 中国人民银行关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》（国土资发〔2007〕277号）同时废止。

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【“协议拆迁”越来越普遍】

所谓“协议拆迁”，并无法律上的准确定义，但却有实践中较为明晰的内涵——拆迁方通过直接与被拆迁人协商签订补偿、收购等具有“领钱-腾房-搬迁”内容的协议而实施的拆迁，不以作出征收决定或持有拆迁许可证为启动的前提条件。

在以往的征收拆迁类项目中，合法的征收决定、征地批复是市、县级政府启动协议签订工作的基础依据，而现在，这种认识已经悄然发生了改变。

在腾退、城中村改造、“三旧改造”“村改居”甚至是新启动的农村棚户区改造等项目中，协议拆迁模式被越来越频繁、普遍地适用。

协议拆迁不是征收性质，其操作程序、补偿标准等不受征收领域法律法规的约束，突出“村民自治”的特征又有利于在项目启动初期即形成不同意签约的“少数”与支持、期盼改造的“多数”客观上对立的形势，助推项目进度的目的实现起来是较为容易的。

【“协议拆迁”强调财产处分权利，但须注意以下几点】

显然，协议拆迁强调得是公民有权对其合法所有的财产进行处分。一旦被拆迁人经不住村干部等的游说，进而与开发商、村委会等民事主体签订了涉案项目的补偿安置协议，再想通过法律途径推翻的难度着实不小。

需要指出的是，“协议拆迁”的合法性始终存在疑问，单就法律层面而言以“协议”替代“征收”尚有许多值得探讨、商榷的地方，但就目前来看，这种疑问或不足以构成对已签订协议和被拆迁人补偿利益的影响。

故此，广大被拆迁人要提高对这类项目的警惕，注意做好以下4点：

其一，对协议拆迁中出现的逼签、“帮拆”等违法行径坚决说不，坚决通过法律途径有效遏止。既然是协议拆迁，就应当建立在平等、自愿的基础上进行。若村民与开发商、村委会达不成一致意见，拆迁、改造就只能被迫延后，但绝不可硬来。这就是协议拆迁与征收拆迁的本质区别。

其二，确保自己对房屋的占有、使用权利不被瓦解或动摇。在这类项目中，无证自建房的建造、使用者和公有房屋的承租人这两类主体尤其需要注意风险防控。

前者很容易因伴随项目而来的拆违整治行动面临被责令限期拆除、面积不予认定等情形，后者则可能遭遇公有房屋产权方提起的要求解除公房承租关系的民事诉讼。

一旦这两种情形发生，被拆迁人就可能丧失其对房屋的合法占有、使用权利，相关项目的补偿安置利益也自然难以落到被拆迁人的头上。

只要发现这类苗头，被拆迁人务必要及时咨询专业律师，争取稳定涉案房屋的权属状态，确保自己在补偿安置谈判中的起码话语权。

其三，对只管拆房不管补偿的“先行搬迁拆除协议”，要求被拆迁人自行动手拆除房屋的“限期腾房搬迁协议”要坚决拒签。协议拆迁中被拆迁人的首要任务同样是保障自己获取合理补偿的权利，“先补偿，后搬迁”虽无法直接适用于协议拆迁，但其中道理却是被拆迁人必须要坚持的。

同理，要求被拆迁人自行动手拆除房屋，经村委会等组织“验收”合格后才给予补偿的做法同样十分不利于被拆迁人权利的保障，其特殊程序设置的目的无非是在逃避其可能承担的法律责任。对于这类协议，被拆迁人坚决不要同意签字，否则将可能面临较大的补偿利益风险。

其四，只要被拆迁人仍对补偿条件存在不满、疑问，就有权暂不签订补偿、腾房等协议。一旦签约就不宜反悔，这一观点广大被拆迁人一定要牢固树立。

对于协议拆迁中同样存在的签约搬迁奖励等促签因素，被拆迁人要仔细认真权衡利弊，拿不准主意时及时咨询专业律师，既要避免无谓损失利益，也要避免因小失大而被迫接受本不公平、合理的补偿结果。

在各类型的协议拆迁中，从协商谈判启动到拆迁方申请法院强制执行一般都有很长的路要走，有些项目甚至很难找到申请法院强制执行的“点”，考验得是双方的毅力和决心。过于急躁、焦虑显然无助于权利的维护，在签约这件事上尤其是如此。

小编最后要提示广大被拆迁人的是，相较于“有章可循”的征收拆迁而言，协议拆迁无疑赋予了拆迁双方更多的意思自治权利，但也存在更多的不确定因素和风险。开发商、基层群众性自治组织、行政主体、被拆迁人几方的关系无疑更加复杂。避免盲目签约，多用脑子去想问题，才能确保被拆迁人在“协议拆迁”中收获一份公平、安全的“拆迁（补偿安置）协议”。