目前，对于房地产估价的方法主要为市场法、收益法、成本法、假设开发法。

? 市场法，但是集体土地的特性，决定了市场法并非最合适的估价方法：

集体土地及其附着物不具备正常相似性。以市场法进行估价，一个前提是存在类似房地产的交易。由于我国法律规定，集体土地及其附着物所有权不得转让，因此集体土地使用权及其附着物的所有权没有国有土地使用权及其附着物的所有权那样的自由交易属性，集体土地及其附着物与公开市场上交易的土地及其附着物不具有相似性。目前，使用集体土地建造的“小产权”房的“交易”价格远低于国有土地上建筑物的价格，直接反映了两种房地产的权属差异，也再次说明集体土地及其附着物不具备正常的相似性。

集体土地及其附着物不具备正常的市场流通性。市场法估价的另一前提就是：同类商品的市场交易具有相当的数量。但同样基于集体土地所有权、使用权及其附着物所有权不得转让的原因，公开市场上集体土地及其附着物所有权交易数量为0，不符合市场法估价的交易数量前提。

除了市场法，假设开发法、成本法亦各自存在缺陷：

? 假设开发法适用范围极其有限，如地上附着物为已建成建筑物的，则不存在假设开发的空间。

? 成本法，从土地及附着物开发的角度进行分析，仅考虑了估价对象的既存利益，未考虑估价对象的预期利益，往往会因为忽略了其潜在价值，而造成低估。所以成本法仅适合于不具有经营盈利特性的土地及附着物估价?！俺侵写濉?、城乡结合部的集体组织、农民，在其集体土地、宅基地上建造的住宅面积普遍超出集体组织成员、村民的自用需求，集体组织、村民的住宅用于出租收益的情况十分常见，若仅对集体组织、农民住宅的建设成本进行补偿，显然无法达到集体组织、农民等被征收人的预期。

综上，对集体土地估价时，采用收益法比较兼顾各方的利益。理由在于：

（1）由于集体土地及其附着物不能转让，其成本不能通过交易回收，只能通过盈利收益予以消化，适用收益法估价，考虑估价对象的盈利能力和成本收回情况，可以兼顾其既有权益和预期权益，克服成本法的不足。

（2）尽管集体土地及其附着物不存在市场交易，其价值无法通过市场交换体现，但集体土地及其附着物的收益、盈亏必然是通过市场交易行为实现和体现的；集体土地及其附着物的成本通过其经营收益，间接的转化到市场交易中，故以收益作为评估集体土地及其附着物价值的标准，可较好的解决集体土地及其附着物不能正常交易流通的问题，将其非市场化价值与市场化价值相融合，间接的引入了市场法，实现常规估价对象与非常规估价对象估价方法的对接，避免因估价方法差异导致估价结果的偏差。

不过，尽管收益法为最优，但并不代表该方法可以包打天下，解决所有问题。如集体所有的非营利性土地和附着物，尚未建成的、不存在收益的附着物，则难以通过收益法进行估价。所以，我们在对集体土地及其附着物进行估价时，仍然要综合运用假设开发法、成本法等其他估价方法，针对不同用途、性质的估价对象，寻找最合适的方法进行估价。

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《指引》包括适用范围、法律及政策依据、规范性引用文件、术语和定义、总则、集体经营性建设用地使用权价格评估、宅基地使用权价格评估、其他建设用地价格评估、耕地承包经营权（使用权）价格评估、集体建设用地定级与基准地价评估、集体耕地定级与基准地价评估等12部分内容。

《指引》在地界内涵界定明确了权利特征、市场特征和年期特征。

权利特征：当因权利取得的条件与配置方式、具体开发利用类型或限制，以及评估目的不同，所形成的集体土地权利或权能特征有所差别，并直接或间接影响地价水平时，在地价定义中应予以明确界定。

市场特征：分为公开市场条件下形成的客观价格和特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格，对于后者，应清晰界定限制性市场条件。

年期特征：具体而言，集体建设用地使用权价格对应的年期不得高于国有建设用地的法定最高年期；集体耕地承包经营权（使用权）价格对应的最高年期即为耕地承包经营权的法定最高年期；经营权价格对应的年期，有政策规定时执行相应规定，无政策规定时，不得高于耕地承包经营权的剩余年期；无具体规定或约定的情况下，宅基地使用权可按“无年期限制”设定。

另外对顶和估价原则和价格影响因素

估价原则：在合法合规的前提下，集体建设用地价格评估参照适用《城镇土地估价规程》规定的相关原则，集体耕地价格评估应遵循《农用地估价规程》规定的相关原则。

价格影响因素：除参照遵循《城镇土地估价规程》《农用地估价规程》相关规定外，集体土地价格评估应特别关注各类型集体土地市场的发育成熟度、相关配套政策完善度，以及市场交易主体的风险认识与偏好对集体土地价格的影响。

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留意评估主体

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；没有协商成功的，采取多数决定和随机抽取的方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房屋征收的评估机构应该是由被征收人选定的，因为很难让所有人都满意，如果大家不意见不一致的话，那么我们就可以通过多数决定规则或评估机构中随机抽签的形式决定。房屋征收协助主管部门在评估机构的评估阶段发挥了作用，但不是决定性的。评估机构必须是独立的，客观的，公正的，房屋征收主管部门是不可以干扰其工作的。如果直接主管机关指定房屋征收评估机构，那么就属于程序违法了。

留意评估机构评估

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，任何单位和个人不得干预评估机构的工作，房地产价格评估机构应当独立，客观，公正地进行房屋征收评估。

即法律规定所有评估人员，但凡是和征收主管部门工作人员有利害关系的都需要规避。如果被征收人对评估有异议的话，也可以基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收人对被征收房屋价值评估结果有异议的，可以向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的可以向专家鉴定委员会来评估房地产的价格。

留意评估方法

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场情况，采用假设开发法、收益法、市场法、成本法等估价方法，选择其中一种或多种方法对被征收房屋进行价格评估。对被征收房屋的同类房地产有交易的，应当采用市场法进行评估；对被征收房屋或者其具有经济效益的同类房地产，应当采用收益法进行评估；如果被征收的房屋时在建工程，应该选择假设开发法评估。对被征收房屋或者其具有经济效益的同类房地产，应当采用假设开发法进行评估。

可以同时采用两种以上的，应当采用两种以上评价方法进行评价，对各种评估方法的结果进行核对比较后，合理确定评估结果。

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【本指引适用于城市市区以外的农村集体土地价格评估】

《技术指引》的适用范围具体包括集体经营性建设用地、宅基地、其他集体建设用地以及耕地的价格评估。其关注重点为上述集体土地的使用权价格评估而非所有权价格评估。

也就是说，《技术指引》的内容或将对依法拥有集体土地使用权的农民朋友和投资者在土地流转、征地补偿中的权益产生一定的影响。

【宅基地使用权价格评估中的一些亮点】

我们以农民朋友们最为关心的自家宅基地的使用权价格评估为例说明。《技术指引》指出，宅基地使用权价格评估主要考虑5种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法。

上述前3种评估方法主要适用于宅基地制度改革较为深入，现有宅基地出租、经营、交易等案例较多的地区。后2种则较为保守、传统，适用于缺乏农村住房或宅基地交易和市场收益的地区，以及制定并发布了宅基地基准地价的地区。

譬如要使用“收益还原法”进行估价，就需要宅基地确有出租案例（如四川省成都市蒲江县明月村的文创产业）。确定年总收益时，应深入调查出租对象的构成及质量状况、使用状况等对租金的影响，并通过周边区域调查分析确定客观租金水平。

当宅基地具备符合政策规定的农家乐、民宿、乡村旅游等经营性功能时，可根据情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益。

而要使用在国有土地上房屋征收中首选的“市场比较法”进行估价，则要求相同或相邻流转区域内有宅基地使用权交易案例（如湖南省浏阳市的宅基地使用权跨村、镇择位竞价拍卖）。

《技术指引》中对此提及，要结合宅基地制度改革的推进情况，考虑不同时期、不同区域内宅基地政策对可比实例价格、估价对象价格的影响。同时，区位条件、环境状况、公共设施状况、基础设施状况、庭院状况等是影响宅基地的主要因素，需对其进行实地考察，并全面、准确描述。

《技术指引》还指出，要考虑不同目的下选择不同的评估要点。宅基地使用权流转价格评估和宅基地使用权抵押评估的评估要点就有所差异。

由此看来，《技术指引》的内容具有相当程度的引领性和前瞻性，牵涉了很多农村土地制度改革所带来的新情况和问题，这也预示着农村集体土地资源的市场化配置将成为未来的重要课题。

小编要提示广大农民朋友的是，《技术指引》所涉及的农村集体土地价格评估，并不意味着其等同于在面临土地征收、宅基地上房屋拆迁时的补偿价值评估，二者必定是存在性质上的差异的。

农村宅基地上房屋遇拆迁时究竟该如何补偿，能否依据上述《技术指引》所得出的估价结果作为计算征收拆迁补偿的依据，仍有待农村集体土地征收领域评估办法和各地方、具体项目补偿安置方案的规定。

但可以肯定的一点是，上述《技术指引》的发布必将为被征地农民了解自家耕地、宅基地等集体土地可能的“市场价值”提供重要的参考。从长远看，其对确保被征地农民获取公平、合理的征地补偿一定是有所助益的。

小编将持续关注这一《技术指引》对农村土地领域带来的影响，并及时为广大农民朋友带来最新的解析。