一、城市拆迁补偿标准及补偿流程
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。
政府征收农民土地，应有合法项目，按照国有土地补偿程序，给予被征收人合理补偿，先补偿，再征收，任何违反以上基本原则的征收行为都属于违法征收。被征收人可以拒绝签订征地补偿安置协议，以申请信息公开，提起行政复议，行政诉讼等方式争取自己的合法权利。
拆迁补偿流程：
第一步：发布拟征地公告由市县级国土部门在拟被征地村集体范围内发布拟征地公告。
第二步：征询拟被征地人意见由市县级国土部门会同拟被征地所在的乡镇政府，就拟征地公告的内容征询拟被征地村民的意见。
第三步：对土地及地上附着物调查登记由市县级国土部门同拟被征地的所有权人、使用权人对拟被征土地的信息进行调查，并由国土部门进行调查登记。
第四步：拟订“一书四方案”并上报审批由市县级国土部门按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”，并将材料一并向有审批权的机关进行报批。
第五步：发布征地公告征用土地的市县级人民政府应当在收到省政府或国务院征地批准文书之日起十个工作日内，在被征地所在的村集体范围内对征地批文的内容进行公告。
第六步：发布征地补偿安置方案公告县市级国土部门根据省政府或国务院所批准的征地方案，在征地公告发布之日起四十五日内拟订征地补偿安置方案并予以公告。
第七步：上报审批补偿安置方案县市级国土部门应当将草拟的补偿安置方案和听证会上各方发表的意见，逐一上报给本级人民政府进行审批。
第八步：土地补偿登记被征地人应当在征用土地公告规定的期限内，持土地权属证明到公告规定的地点办理征地补偿登记手续。
开发商征地流程第九步：落实补偿安置后交付土地政府机关按照规定落实征地补偿安置后，被征收人则应当将土地按期交付。
二、签订房屋拆迁补偿协议的技巧
１、审查签订合同的主体是否合法；
２、合同的主要条款内容要明确：
很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。
拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：
１、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。
２、补偿款的支付时间及支付方式。
３、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。
４、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。
３、约定违约责任；
４、明确约定合同履行的程序；
５、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素，有不公平的条款。
三、什么情况房屋拆迁补偿协议无效
１、不具备拆迁民事权利能力（或主体资格）的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁补偿协议无效。
２、拆迁人与非安置房屋所有权人或权利人订立的拆迁补偿协议无效。
３、被拆迁人为无民事行为能力人，其与拆迁人所订立的拆迁补偿协议无效；被拆迁人为限制民事行为能力人，其与拆迁人所订立的拆迁补偿协议应征得其法定代理人或监护人同意，否则无效。
４、代理人超越代理权限或者无代理权时签订的拆迁补偿协议且未经权利人追认的无效。
５、损害社会公共利益，或以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益订立的拆迁补偿协议无效。
６、拆迁补偿安置协议的内容违反法律法规的强制性规定，应认定为无效等。
以上就是为大家带来城市拆迁补偿标准及补偿流程的相关内容。拆迁补偿的标准是根据具体的所处地区来进行划分的，不同的地区补偿的标准也是不一样的。下面还有相关的问题欢迎咨询杨律师会为你做出专业的解答。
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]]>1、城市房屋拆迁
城市房屋拆迁一般是因城市建设项目需要。针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，房屋所有者对土地享有使用权。因此，在城市房屋拆迁前会依法收回土地使用权。国有土地上房屋拆迁必须由县级以上人民政府作出征收决定并组织实施。一般由住建局房屋征收部门具体实施。拆迁单位满足一定条件取得拆迁许可证，与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议后，对其房屋进行拆除。
2、农村房屋拆迁
农村房屋的土地是归农村集体所有，在征地拆迁中只有少数项目是因商业开发，一般是国家出于公共利益的需要。集体土地房屋拆迁必须由国务院、省、自治区及直辖区作出土地征收的批复，由县 级以上地方人民政府公告并组织实施，一般由国土资源局具体实施。依照法定程序得到相关部门批准后，需要依法办理集体土地征收手续，将集体所有土地变更为国有土地。与被征收人商谈好征收补偿款项后对集体土地上建筑物进行拆除。
二、农村房屋拆迁与城市房屋拆迁的不同之处主要有：
1、法律依据不同
农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》 及配套法规执行;
城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房 屋征收与补偿条例》等法规进行。
2、补偿标准不同
农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价， 基本只补偿宅基地和地上物等成本重置费， 补偿标准较低;
城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿， 补偿依据区位、用途和建筑面积。补偿数额 较为合理。
3、拆迁程序不同
农村房屋拆迁_般是由市县国土资源部门进行;
城市房屋拆迁一般是由政府委托的拆迁公司等进行。
4、强制执行程序不同
集体土地上房屋强拆(农村房屋强拆)一 般由国土资源部门作出《责令交出土地决定》后申请法院强制拆除;
而国有土地上房屋强拆(城市房屋强拆) 一般是作出征收补偿决定书，由县级以上人 民政府申请法院强制拆除。
无论是城市还是乡村的房屋拆迁，原则 上都遵循先公示补偿才拆迁的流程，因此在 订立拆迁安置补偿协议时，审慎了解有关被 拆迁地域的各方
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一、征地拆迁补偿安置费怎么算
1、征用耕地的安置补助费标准“按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍?！?/p>
其中，年产值的计算，与土地补偿费年产值的计算方法相同。被征用单位耕地的安置补助费，因人均耕地的数量和平均年产值多少而不等，人均耕地少，平均单位年产值高，支付的安置补助费就高，反之则低。
2、征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。对征用有收益的非耕地的安置补助费，各地一般按该土地年产值乘以略低于邻近耕地的安置补助费倍数计算；对征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。
在省、自治区、直辖市在制定安置补助费标准时，一般是在《土地管理法》规定的范围内，结合当地的情况，对耕地和非耕地（如园地、鱼塘、藕塘、林地、牧地、草原等）的安置补助费作统一规定。在确定安置补助费时，被征地单位要有准确的应该享受安置补助费的人口数字。
为此，《土地管理法》规定，人口数必须按农业人口计算，非农业人口不在计算之中，必须是拟议征地前居住的人口，开始拟议征地后迁入的户口不包括在内。
3、按照以上规定计算支付的安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。
4、国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。安置补助费应该用于安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得挪作他用，任何单位和个人不得占用。
二、拆迁补偿金包括哪些
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
1、房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
三、拆迁补偿费用项目有哪些
1、土地补偿费
土地补偿费的对象包括土地所有权人和使用权人，而补偿费的标准有二：
（1）按照耕地土地补偿费=被征地前三年平均年产值×补偿系数，此处的补偿系数是在法律、法规的限定范围内，综合考虑被征地的具体条件，并结合以往征地费用标准，予以确定的；
（2）根据《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》的规定，目前各省级人民政府陆续制定的统一年产值标准和区片综合地价，该标准是从2009年起逐步公布实施的。
具体适用哪项标准则是可以选择的。
2、青苗补偿费
这一补偿费的罗列旨在对正处于生长阶段而未能收获的农作物，因征收土地需要使农民造成损失的，应当给予土地承包者或土地实际使用者以经济补偿。补偿标准，一般根据农作物的生长期按一季的产值或一季产值的一定比例予以补偿。具体的标准由各省级人民政府规定。
5、附着物补偿费
这一补偿费包括地上和地下的各种建筑物、构筑物的拆迁和重置费用等，这些附着物不少都是价值不菲的，因此应当对所有权人进行补偿。根据《土地管理法》的规定，目前对附着物的补偿标准应当由省级地方人大通过立法或政府通过制定规章的方式来确定，但在实践中不少补偿标准的制定权限都会下放至市县级政府。
4、安置补助费
根据国土部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，对被征地农民进行安置的方式主要包括：农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。安置补助费是为了对以土地为取得主要生活来源的农民的生活给予的补助费用，计算公式为：安置补助费=基数*系数。其中的基数即每一需要安置的农业人口的安置补助费标准，具体数值为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍；系数为需要安置的农业人口数。
5、社会保障费
社会保障费用的支出旨在对失去生产资料的农业人员，在日后面临生活困难时可得到救济，实践中社会保障费用多数还是按照应当缴纳的社保费用进行计算的。
以上就是小编为您整理的最新征地拆迁补偿安置费怎么算的相关内容。综上，征地拆迁补偿安置费需要根据当地的自治条例来进行计算的。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们的律师，我们将竭诚为您服务。
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?第一，政府对征收作出决定并予以公布
房屋征收的主体是市、县人民政府，实施主体是市、县人民政府确定的房屋征收部门。房屋征收部门应当制定征收补偿方案，报市、县人民政府。
注意：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案予以公布，征求公众意见。征求意见的期限不得少于三十日。在实践中，拟定的征地补偿方案出现在征收决定作出前，是房屋征收中一个重要的程序。被征收人应当积极行使发表意见的权利。
第二，组织调查登记
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
?第三，房屋征收补偿阶段
首先，我们需要了解房屋征收补偿的范围，补偿的构成：3+1模式
3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失;
1=补贴+奖励
具体如下：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
?此外，了解被征收房屋评估价值的程序：
征收房屋评估价值是非常重要的，可以补偿多少，在很大程度上取决于房屋的价值，所以这一环节，拆迁户需要注意!被征收房屋的价值应由房地产价格评估机构按照房屋征收和评估的方法进行评估和确定，并具有相应的资格。
注意：对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
房地产评估机构的选择，由被征收人协商产生;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第四，签订征收补偿协议阶段
在协议签订阶段，拆迁户应注意协议中的补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、里面是安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过度期限等事项，是否与谈判中一致，是否符合身利益。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
如果补偿协议不成，政府便会作出征收补偿决定，而补偿协议和补偿决定不能同时存在，即如果签订补偿协议，便没有补偿决定。而补偿决定是在无法签订补偿协议的情况下作出的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
?五.搬迁阶段
注意：先补偿后搬迁
法律规定，对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得使用暴力、威胁或者违反规定中断供水、取暖、供气、供电和道路交通，迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
小编提醒：在什么情况下发生强制拆迁?被征收人未在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，未在补偿决规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。(由不动产所在地基层人民法院管辖)
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一、首先要区分国有土地和集体土地
国有土地包括：
（一）市区土地；
（二）农村和城市郊区被没收，征用，国有土地征用;
（三）国家依法征用的土地；
（四）林地、草原、荒地、滩涂和其他非法定集体所有的土地;
（五）农村集体经济组织成员全部成为城市居民的土地属于其成员集体所有；
（六）国家组织移民，自然灾害的原因后，农民迁移到建立不再使用最初的农民集体所有的土地的迁移的一部分。
集体土地包括：
（1）农村和郊区的土地属于集体所有，法律规定属于国家所有的土地除外。
（2）宅基地、私有地和私有丘陵也属于集体所有。
二、不同类型的土地，以及不同形式的补偿
对房屋补偿国有土地：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，市、县级人民行政机关对被征收人的补偿包括：
（1）被征收房屋的价值补偿；
（2）因征收房屋而造成的搬迁和临时安置补偿；
（3）损失停止由于由补偿房屋的征收。
市、县级人民行政机关应当制定补贴、奖励办法，对被征收人给予补贴、奖励。
1、房屋价值补偿：房屋价值补偿根据周边同类房地产市场价格确定，协商不成的，由房地产评估机构进行评估。
2、搬迁和临时安置补偿：搬迁和临时安置补偿一般在行政机关的征收和补偿一揽子计划中提供，根据《国有土地上房屋征收评估办法》，则由双方协商确定机械设备、材料等搬迁费用，协商不成的，可由房地产评估机构评估。
3、生产，停业补偿：补偿因造成停止征收应通过相互协商来决定，如果双方不能达成协商一致，根据应予以确定“房屋征收评估国有土地办法”通过评价工作，评价机制。
集体土地的征收补偿：
集体土地上房屋征收补偿费分为土地使用权补偿费和房屋本身补偿费，主要包括土地补偿费、安置补助费、土地附着物和青苗补偿费。一般来说，房屋的补偿只以重置成本为基础。与国有土地上的房屋相比，补偿金额更低。
根据中国《土地管理法实施条例》的有关规定:
1、土地补偿归农村集体经济组织所有；
2、地上附着物和青苗地上附着物和青苗的所有者补偿费;
3、安置补助是指因征地造成土地流失而给予农业人口的补助。征地安置补助必须专款专用，不得挪作他用。
三、征收程序和法律依据的差异
1、从征收对象来看，前者征收对象为国有土地上的房屋，国有土地使用权与房屋一起征收；后者为集体土地，地上的房屋与集体土地一起征收。
2、从身体的收集和主视图的实施，国有土地被征收房屋的，由市，县人民行政机关决定按照法定程序，市政，房屋征收部门县级人民行政机关实施具体征收征收与补偿工作;而集体土地，要求各省，自治区，直辖市有国务院批准，市人民行政机关，县级以上予以公告并组织实施。
3、从征收程序上看，由于涉及土地用途变化和耕地?；さ任侍猓谡魇占逋恋厥?，原则上先办理农用地转用审批，再办理土地审批手续采集被处理，国务院或者省、自治区、直辖市人民行政机关批准农用地转用的，应当同时办理征地审批手续。但是，国有土地上房屋征收属于国有土地，不存在农地转用审批问题。
4、从法律依据来看，国有土地上的房屋征收主要依据国有土地上的房屋征收和补偿规定，集体土地征收主要依据《中华人民共和国土地管理法》。
四、如何维护利益？
在了解了以上情况之后，最后让我们一起来看看，在行政机关的征收行为侵犯了我们的合法利益时，如何维护我们的权利；
对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者依法提起行政诉讼。如果有任何组织或个人发现有违反的在征地拆迁过程中的行政行为法律，他们有权向有关人民行政机关，房屋征收及其他有关部门报告。接到人民行政机关，房屋征收和应核实和处理报告等相关部门的报告，监管当局应加强参与房屋征收与补偿工作的行政机关和有关部门或者单位及其工作人员的监督，以确保房屋可以依法征收。
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]]>一、房屋价值补偿如何理解
列入征收补偿范围的房屋价值，其范围应当包括房屋本身价值、附属物价值以及国有土地使用权值。
在确定房屋的价值时，既应当考虑房屋的目然属性，也应当厘清房屋的法律属性。根据《征收条例》的规定，房屋的价值由被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等因素决定，并以被征收房屋类似的房地产市场评估价格为准。
所谓附属物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并有某种用途的附属建筑或内筑物。作为房屋的附属物，一般具有以下特征：(1)依附于房屋而存在；(2)具有某种用途，并有利于房屋的升值；(3)必须是能计算其价值的物体；（4）应具有合法性。附属物种类繁多，如围墙、门斗、管道、水井、装潢设施等均属房屋所有人或者使用人在房屋增加的依随于房屋并具有某种用途的设施。在对房屋价值评估时，附随物也一并评估。
结合《城市房地产管理法》第20条以及《征补条例》第19条的规定，从实践来看，对于国有土地使用权的价值补偿、应当根据土地使用权的余期、土地用途、被征收人对土地进行投资开发的情况、取得土地使用权时的地价和征收时的地价等因素，由征收人与被征收人协商确定补偿费，具体补偿费的标准依被征收人的损失情况而定。一般来说，要补偿的费用应当包括被征收人的直接损失和间接损失。
二、搬迁及临时安置补偿如何理解
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门向被征收人支付搬迁费；搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供周转用房，则不必支付临时安置补偿。
三、“停产停业”如何理解
在确定停产停业损失时，必须把握以下几点：一是停产停业损失是客观存在的，只要是因为征收引起的经济损失，被征收人就应得到合理的足额补偿；二是只对直接损失进行补偿，对间接损失或费用则不予确认。例如，某制药厂迁址后由于环保要求的提高而必须投入一笔环保设施费用，虽然迁址是由征收引起的，但新投入的环保设施费不应由征收人来支付；三是房屋价值补偿与停产停业损失补偿分开，停产停放损失的项目、数量应当明确、具体。
以上就是关于房屋征收补偿的内容，小编对每一项内容都做了详细的解释，希望能对广大被征收人有所帮助。
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]]>《国有土地上房屋征收与补偿条例》第七条规定：“任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理?！?nbsp;
因此，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，当您遭遇违法行为时，可以选择举报来维护自己的权益。
对于“举报”这一行为，您在实施过程中，需要注意以下方面的问题。
1.举报主体不限于被征收当事人。也就是说，即使您不是被征收当事人，只要在房屋征收过程中，您的合法权益由于违法外行为遭受侵害，或者您知晓了违法行为的存在，您就可以行使举报的权利。
2.举报的内容不限于人民政府、人民政府工作部门及其工作人员的行为。对于参与房屋征收与补偿活动的有关组织及其工作人员的行为，您也可以予以举报。
3.有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门是接受举报的主体。具体而言，“有关人民政府”包括市、县级人民政府；市、县级人民政府的上级人民政府。“房屋征收部门”是指组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的市、县级人民政府确定的房屋征收部门。
“其他有关部门”包括市、县级人民政府有关部门；国务院住房城乡建设主管部门；省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门；同级财政、国土资源、发展改革等有关部门；行政监察机关；公安机关；监察机关；法院；其他司法机关和信访机关等。
因此，当您在进行国有土地上的房屋征收和补偿环节，遭遇违法渎职行为时，不用慌张，通过“举报”积极行使自己的权利，维护自己的利益。
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]]>房屋价值补偿
房屋价值补偿是整个补偿中最重要的部分，房屋价值补偿包括房屋本身价值、附属物价值、占用范围内国有土地使用权价值补偿三部分。
所谓“附属物”，是指与房屋主体建筑有关的附属建筑物或构筑物，如围墙、管道、水井、装潢设施等。在对房屋价值进行评估时，附属物应一并评估。
对国有土地使用权的价值补偿，应当根据土地使用权的余期、土地用途、被征收人对土地进行投资开放的情况、取得土地使用权时的地价、征收时的地价等因素，由征收人与被征收人协商确定，具体补偿费依被征收人的损失情况而定。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
若被征收人对评估结果有疑问，出具评估报告的房地产价格评估机构应该向其作出解释和说明；
若被征收人对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；若被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定；若被征收人对评估专家委员会的鉴定结果仍然有异议，可以在收到鉴定结果之日起6个月内依法提起行政诉讼，或者自收到鉴定结果之日起60天内申请行政复议。
此外，根据法律规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。
搬迁及临时安置补偿
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费，搬迁补偿是针对所有被征收人的；
被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供周转用房，则不必支付临时安置补偿；
因征收房屋，选择房屋产权调换的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房超过约定过渡期限的，应当向被征收人支付双倍的临时安置费或者延长周转用房使用期并支付1倍的临时安置费。
停业停产损失
停产停业补偿主要是针对非住宅中的经营性房屋。经营性用房的认定需同时具备三个条件：
第一，房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；
第二，具有合法、有效的营业执照且载明的住所为被征收房屋；
第三，已办理税务登记并具有纳税凭证。
对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
停产停业损失的补偿范围一般限于直接经济损失，具体包括被征收人的利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。停产停业的利润损失一般是指企业主营业务的利润损失，而不包括投资利润损失在内。
补助和奖励
《征收条例》第17条所规定的市、县级人民政府给予被征收人的补助和奖励不具有普惠性，即不是每个被征收人都能获得奖励和补助。
市、县级人民政府规定的奖励是针对按期搬迁的被征收人的；如果被征收人未按期搬迁，就不能享受政府给予的奖励；
市县人民政府规定的补助一般是针对生活困难救助、重大疾病救助、住房困难家庭救助等确实需要政府特殊补助的特殊情况。
以上就是“国有土地上房屋征收的补偿额如何计算”的原则性规定。但是实际情况可能更为复杂，如果大家真的面临房屋被征收的情况，还是建议大家咨询专业律师，在律师的帮助下争取合理补偿！
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]]>那么究竟棚户区改造是指什么？哪些房屋是可以被归入棚户区进行改造？改造后是否会提供补偿呢？下面小编将为您阐述关于棚户区改造的相关问题，帮助您更好地维护自己的利益。
一、什么是棚户区？为什么要改造棚户区？
关于棚户区的概念，法律并没有统一的规定?！恫普俊⒐宜拔褡芫止赜谂锘脑煊泄厮笆照叩耐ㄖ饭娑ǎ骸氨就ㄖ婆锘侵讣蛞捉峁狗课萁隙?、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。”因此概括来说，棚户区是指城市建成区范围内平方密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。一般包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房等。2013年，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中将城中村改造统一纳入城市棚户区改造范围。
棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善百姓居住条件的一项措施、手段。
二、棚户区应如何认定？
（一）可以做为棚户区改造的情形
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中关于城市棚户区改造部分中提到，棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。根据前述规定，棚户区的认定需要综合多方面的因素进行确认。包括房屋建筑本身，周边配套等多方面因素进行认定，不能简单的进行确认。现在，有的地方将建造年代不长，配套相对较好的区域，作为棚户区改造，与前述规定不符。
（二）不能做为棚户区改造的情形
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中指出，市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区?；ぁ⑽奈镄奚傻却吹姆课莶鹎ǜ脑煜钅磕扇氤鞘信锘脑旆段?。根据前述规定，棚户区改造的范围也是有相应的限制的。即前述的相关项目不能冠以棚户区改造的名义进行。即棚户区改造的房屋不能随意进行扩大。
三、棚户区改造需要走哪些法律程序？
1．棚户区改造应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
2．棚户区改造应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划
3．棚户区改造应立项，审批项目建议书、可行性研究报告和初步设计
4．立项通过后，涉及到集体土地的，还需办理土地批复，由集体土地转为国有土地房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
5．市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
6．市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
7．作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
8．市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
以上是棚户区改造必须的程序，政府进行棚户区改造如果程序上违法，依法会被撤销或确认违法。
四、棚户区改造的补偿标准如何？
棚户区改造，有产权调换和货币补偿两者补偿方式，被改造人可以任选其一。
选择产权调换，也即回迁安置的，需要满足“拆一还一”的补偿标准。按照原房屋面积、用途、结构，就近上靠标准户型安置。超过标准户型建筑的，按照该项目的商品房销售价格结算相应金额。若被安置的拆迁面积大于被改造的房屋面积，则要增加相应的多余面积金额。当然，选择产权调换，一般情况下还需要考量过渡费，即在得到回迁安置房前的安置费。
选择货币补偿的，则需要考虑被改造房屋的的市场评估价值、搬迁补偿费、临时安置补助费等费用。具体情况，应当具体分析。
五、在棚户区改造过程中，被拆迁人遇到违法征收拆迁行为可以怎么做？
1、遇到违法征收时，可以向政府、房屋征收部门和纪检监察部门举报。
2、拆迁人采取暴力或者暴力相威胁的手段进行逼签或者是违法断水、断电、断气，造成生活交通不便的，被征收人可以向公安机关报警的同时，再向相关部门申请立案查处。如果造成了人身伤害的，可以追究征收人的刑事责任。
3、如果补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，合理维权?？梢晕凶ㄒ嫡鞯夭鹎墒νü晒娑ǖ母匆榛蛩咚铣绦蛞约巴ü胝喙夭棵判痰姆绞?，争取提高补偿标准。
以上是小编总结的关于棚户区改造的相关事项。总之，棚户区改造的目的是为了改善人民生活，改造危旧住房，是一项利民工程。因此，如果被划分到棚户区改造范围，应当积极响应。当然，棚户区改造是有法定程序和安置补偿的，如果在改造中遭遇被侵权的情况，应当及时利用法律武器进行维权，并在在必要时咨询律师。
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]]>房屋价值补偿
房屋价值补偿是整个补偿中最重要的部分，包括房屋本身价值、附属物价值、占用范围内国有土地使用权价值补偿三部分。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。
搬迁及临时安置补偿
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费；
选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供周转用房，则不必支付临时安置补偿；
因征收房屋，选择房屋产权调换的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房超过约定的过渡期限的，应当向被征收人支付双倍的临时安置费或者延长周转用房使用期并支付一倍的临时安置费。
停业停产损失
停产停业补偿主要是针对非住宅中的经营性房屋。经营性用房的认定需同时具备三个条件：
第一，房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；
第二，具有合法、有效的营业执照且载明的住所为被征收房屋；
第三，已办理税务登记并具有纳税凭证。
对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
停产停业损失的补偿范围一般限于直接经济损失，具体包括被征收人的利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。停产停业的利润损失一般是指企业主营业务的利润损失，而不包括投资利润损失在内。
补助和奖励
《征收条例》第17条所规定的市、县级人民政府给予被征收人的补助和奖励不具有普惠性，即不是每个被征收人都能获得奖励和补助。
市、县级人民政府规定的奖励是针对按期搬迁的被征收人的；如果被征收人未按期搬迁，就不能享受政府给予的奖励；
市县人民政府规定的补助一般是针对生活困难救助、重大疾病救助、住房困难家庭救助等确实需要政府特殊补助的特殊情况。
补偿方式的选择
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第1款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换?！?/p>
根据这一法条规定可知：
1、再对被征收的国有土地上的房屋进行补偿时，被征收人有权自主选择补偿方式。这是因为，房屋作为居民赖以生存的重要生活资料，一旦房屋被拆除，势必会给居民的生活带来不便。允许被征收人根据自己的实际需要选择补偿形式，有利于?；け徽魇杖说暮戏ㄈㄒ妫跎倬婪椎姆⑸?。
2、《征收条例》规定的补偿方式包括两种，即货币补偿和产权调换。
货币补偿是指根据被征收房屋的区位、建筑面积、用途等因素，以房地产市场评估的办法确定被征收房屋价值，对被征收房屋的所有人进行货币形式的补偿。
产权调换是指征收人用自己建造或购买的的产权房屋与被征收房屋进行产权调换，并按照被征收房屋和产权调换房屋的市场价格进行差价结算，实行多退少补。
其实无论货币补偿，还是产权置换，其实质都是用市场评估的办法来确定被征收房屋的价值，按照“等价有偿”的原则予以补偿。
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