一、房屋拆迁有哪些补偿的方式

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货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

1、市场评估价。

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

　?。ǘ?span id="1qpgxloo" class="wpcom_tag_link">产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

2、回迁安置?；厍ò仓檬侵缚⑸滩鹎ㄖ亟ㄏ钅磕芄煌瓿苫厍ò仓?，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

　?。ㄈ?、结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

　　二、房屋拆迁案例分析：

[案情]:

2003年6月18日,某县建设局(房屋拆迁行政主管部门)对原告(被拆迁人)潘某某与被告(拆迁人)某房地产公司就该县城东门江滨二弄7号的房屋拆迁事项(搬迁期限、拆迁补偿、安置等问题)依法作出裁决:拆迁人对被拆迁人所有的位于东门江滨二弄7号房屋实行产权调换异地安置,并进行房屋面积差额补偿,限被拆迁人在2003年6月24日腾空被拆迁的房屋。被拆迁人收到房屋拆迁裁决书后,于2003年6月24日,向法院提起诉讼,要求被告某房产公司按原地回迁。该案应以民事案件受理还是以行政案件受理呢?

[分歧]:对该问题的认识,存在着二种不同的意见。

第一种意见,认为法院以房屋拆迁合同纠纷(民事案件)立案是正确的。理由是,原告的起诉符合《民诉法》第108条规定之条件,有明确的被告,且有具体的诉讼请求,属法院民事案件立案的范围。

第二种意见,认为本案应以行政案件立案为宜。理由如下:1、房屋拆迁合同是指拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁条例规定的补偿、安置等问题签订的书面协议。房屋拆迁是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境?；さ刃枰?由建设单位或者个人对现存建设用地上的房屋进行拆除,对房屋所有者或使用者进行迁移安置并根据具体情况给予一定补偿的活动。房屋拆迁具有行政性的特点,从本案情况分析,原、被告双方并没有达成房屋拆迁的协议,在双方没有达成协议的情况下,由房屋拆迁主管部门依法作出房屋拆迁裁定书,属于具体行政行为。该案原告要求按原地回迁其实是对该行政裁决不服。根据1996年7月24日最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第一条之规定,公民、法人或其他组织对人民政府或城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼,应作为行政案件立案。

审判实务中对拆迁安置补偿纠纷属于民事案件还是行政案件,房屋拆迁主管部门或人民政府的裁决是否民事诉讼的前置条件,历来存在争议,以致有的认为应适用民事诉讼程序,有的则认为应适用行政诉讼程序。1993年11月24日,最高法院在给江苏省高院的复函中规定:“在城市房屋拆迁过程中,拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议发生的争执,属于平等民事主体之间的民事权益纠纷……房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后,当事人不服向人民法院起诉的,人民法院应以民事案件受理?！闭庖桓春?明确将房屋拆迁安置补偿纠纷的性质界定为民事案件。

目前,各地法院审理房屋拆迁纠纷的主要依据是1996年7月最高法院(1996)12号批复和国务院《城市房屋拆迁管理条例》,依据该规定,对房屋拆迁安置补偿纠纷的审理,是采取以下方法处理的:1、拆迁人与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议后,被拆迁人拒绝搬迁或反悔的,拆迁人因此而起诉的,作为民事案件审理;2、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁安置补偿协议书的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决,当事人对裁决不服向法院起诉的,作为行政案件处理。按照这一规定,此类案件的审理所适用的程序是统一了,但它没有从该纠纷的法律关系入手,而是以房屋的拆迁当事人是否达成协议为标准来划分。这就形成了实体内容相同,但因处理方式不同而强行加以区别的情况,混淆了房屋拆迁安置补偿纠纷的应有性质。

对此问题的争议,实质上是对以下三个方面的认识问题:1、房屋拆迁安置补偿纠纷当事人法律关系的界定;2、主管部门的裁决是否属于具体行政行为;3、最高法院(1996)12号批复是否存在商榷的地方。笔者认为房屋拆迁安置补偿纠纷的性质为民事法律关系,即使经主管部门裁决,也仍然属于民事关系,拆迁裁决是主管部门对拆迁的民事行为进行调整,类似于劳动仲裁裁决,属于行政机关对民事纠纷依法居中裁决而并非具体行政行为。其理由为:城市房屋拆迁的主体主要是拆迁人和被拆迁人,他们之间对拆迁安置补偿发生争议属于平等主体之间的争议,虽因协商不成申请主管部门裁决,并没有改变其性质,且裁决也只是依据有关法律法规合理地处理双方的争议。房屋拆迁中涉及的行政行为,如颁发拆迁许可证,公民、法人或其他组织认为该行政行为侵犯了自己的合法权益,可提起行政诉讼。讨论的案例中被拆迁人对拆迁并无异议,拆迁人与被拆迁人仅仅是在拆迁补偿、安置方面达不成协议,其民事性质并未改变。拆迁人与被拆迁人之间的这种关系并不因为经过裁决而转变成为行政行为的关系。

试想一下,如果当事人双方因房屋拆迁安置补偿发生了纠纷,经主管机关裁决后,双方当事人却又另行达成协议并已履行完毕的,如何处理该行政裁决就成了一个难题。在双方已经协商处理并已平息纠纷的情况下,而且是拆迁人自愿补偿的,并没有用国家的一分钱,国家没有必要再去挑起已平息的争端。但如何处理此处的行政裁决就成了问题,反而影响到了行政机关的威信。

因此,拆迁人在取得拆迁许可证后所进行的拆迁行为完全是一种商业行为,其目的是为了追求最大的利润,国家机关为什么要为他人的利益作裁决而让自己成为被告,进而承担赔偿的事呢。因此,将房屋拆迁管理部门的裁决理解为劳动仲裁的性质,更能反映出其根本性质,更能体现出行政机关的指导、监督、管理的作用。

以上就是关于房屋拆迁有哪些补偿的方式的相关规定，其实这三种方案都需要依据产权人的意见来补偿希望这些资料和步骤足够的清晰，假如您对此仍有疑问的话还是建议您咨询专职律师，希望对您有帮助，感谢您的阅读。

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今天就从法律层面结合拆迁实践，为大家科普，棚户区改造、城中村改造、旧城改造等必须遵守的四大补偿原则。

一、参照国有土地上房屋拆迁补偿标准

我们可以这样解释城中村，它是指一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，将原先分布在城市周边的农村纳入城市的版图。显然，城中村是我国城市化快速推进过程中的一种特殊现象，对于这样的一种情况，当征收事件发生时也应特殊对待才是。

然而在实际操作过程中，不少的征收方会把这样的一类房屋简单的当作是农村房屋一样看待，拆迁时也按照普通农村房屋标准予以补偿，被征收人拿着这样的补偿根本无法在周边城区买上合适的房屋，生活水平也会因此而下降。这样的一种补偿方式对被征收人来说，显然是不公平不合理的。

那么，城中村改造该如何进行补偿呢？《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。所以说，城中村拆迁应该参照国有土地上房屋的拆迁补偿，这一标准不能降。

二、拆迁不得降低老百姓居住水平

拆迁的目的是为了提升城市的形象和完善服务功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足于公共利益的。法律规定，征收不得降低被征收人原有生活水平。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，就是按照你房屋所在的位置，你房屋的面积，参照周边商品房的市场价格给予补偿。拆一还一的也有，拆迁里边有完全统一的标准也不太可能。拆迁一个总的原则是不能降低老百姓的居住水平。那些拥有合法房屋，却在旧改、城改、棚改中越拆越穷的，基本都是违背了这一补偿原则。

三、无证房≠违建，禁止以“拆违”促“拆迁”

由于城中村和老城区，本身就存在年代较为久远，不少老旧房屋没有房证，既有历史原因也有当初管理低效造成的登记不及时、不完全的原因。因此，对于城中村和旧改中出现的无证房，不能一刀切地定性为违建。应当在尊重历史和事实的基础上，依法合理补偿。

一些地方存在口头“认定违建”，以拆违促拆迁的征收现象，咱们被征收人一定要小心。从认定违建到催告、拆除，这需要走完一整套法律流程。咱们在这其中是拥有陈述、申辩、复议、诉讼的权利，来争取补偿权益的?？刹皇撬撬挡鹁筒鸬?。

四、要钱还是要房，拆迁户可自主选择

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）第三条，完善安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》也规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

由上，根据规定，被征收人既可以选择房屋安置，也可以选择货币补偿。

律师建议

拆迁改造的理由或许五花八门，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。另外，征收拆迁是有法可依的，城中村改造拆迁须严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，保障被拆迁人的各项权利。实践中，仅仅因为补偿不合理没达成协议就随便推了、拆了的情形屡见不鲜，这显然是不合法的强拆行为。法律规定，要想实施强制拆除，必须经过政府作出征收补偿决定，再申请人民法院强制执行。除人民法院外，任何部门无权决定强拆。当遭遇不合法不合理的房屋拆迁时，应当及时采取法律手段，维护自己的合法权益。

如果大家觉得自己的拆迁补偿不合理或者有相关疑难问题，可以联系我，提供免费咨询！

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