我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。

《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准?！薄罢厥粲谂┟窦逅校纱寮寰米橹蛘叽迕裎被峋?、管理。”

根据《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设?！迸┐宕迕褚换е荒苌昵胍淮φ?，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。

农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办，受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。

因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。

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卖方刘某的遗孀和女儿向法院起诉确认当时的买卖合同无效，案件经过两审审理，张氏四兄妹方均败诉。因此，在2018年的拆迁中，刘某的遗孀和女儿领取了拆迁款将近四百万元。在得知补偿款被卖方的家属领取之后，张氏四兄妹很快找到律师，委托我们维护自身的利益。

负责承办案件的在研究判断案件的具体情况之后，律师认为：虽然当事人的买卖合同被确认无效；但是按照国家法律规定，合同被确认无效之后，因合同取得的财产，应当予以返还，如果不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。

张先生在购买了房屋之后已经在该处居住了十几年，将户口迁入了该处，并且重新翻盖了房屋。时隔十余年，卖方刘某的家属却提起诉讼确认买卖合同无效，显著违反了诚实信用原则，显然属于过错一方；与此同时，宅基地上现有的房屋均系张先生翻盖而来；既然如此，刘某的家属应当返还当时给予的购房款并赔偿相应的损失。

法院在判决书中指出：本案中张先生购房后已将院内原有房产拆除，新建房屋并且长期居住，先新建房屋也已拆迁转化为拆迁补偿，所以购房款所对应的房屋价值利益与拆迁补偿款中房屋重置成新价格等方面的补偿利益是同一属性的，四原告可得主张继承享有基于张先生新建房子事实而据以认定的房屋重置成新价、棚户区改造奖、棚改房屋补贴、未超占奖励费、一次搬家补助费、危电改造费，该款项应由两被告返还。

院落配合费、按期交房费、区位补偿价、任务圆满完成奖均系涉及到宅基地补偿补偿的款项，上述款项中应由70%归时原告享有，两被告应予返还。

法院判令将绝大多数的补偿款的补偿款返回给张氏四兄妹，我方胜诉！

律师说

按照国家法律规定，为了保障农民能有一个居住安身的地方，无论是城市居民还是其他村集体的成员，都不能购买宅基地的土地。即便签订了相应的买卖合同，这样的买卖合同都不具备法律效力。所以原则上来说，宅基地仍然归原来的卖方。很多将自己的宅基地卖出的村民都会留一个心眼，在听到宅基地拆迁的风声的时候，到法院起诉要求确认原来的买卖合同违反法律，无效；然后顺理成章地作为宅基地使用权人从拆迁办处领取补偿款，一房两赚。

然而这并不意味着买方就只能自认倒霉。买方完全可以向人民法院起诉要求返还补偿款。具体来说，在北京地区，如果翻新过房屋的，法院一般来说要求卖方全额返还房屋补偿款；如果没翻新过房屋，法院也会支持返还房屋补偿款的百分之七十；土地补偿款则不分是否有没有翻新过，支持返还土地补偿款的百分之七十。

因此，如果您作为外村村民或者城市居民买了宅基地上房屋，在听到宅基地房屋有拆迁的风声之后，最好预先和原来的卖方协调好，避免卖方那边翻脸不认人。如果拆迁补偿款已经被原卖方取得，那么建议您尽快委托律师，通过诉讼途径维护利益。

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宅基地房屋转让有效吗？

宅基地转让是否有效，应分情况来看待。一般来讲，法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：

（1）法律、法规、部门规章和政策；

（2）卖房人的现有居住条件；

（3）该房产项下的土地使用权性质；

（4）房产交付的实际情况；

（5）不是同一个集体经济组织的成员。

宅基地房屋买卖合同在什么情况下有效

虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。具体如下：

（一）对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。

（二）对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。

（三）农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。

农村房屋买卖合同什么情况下无效

（一）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

（二）非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（三）产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

（四）主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

对于无效的合同应当恢复原状，因为履行无效合同而导致的损失双方应当根据各自在缔约过程中的过错程度分担。

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