随着国家的发展，我们打赢脱贫攻坚战的信心也越来越足，保证到2020年所有贫困地区和贫困人口一道迈入全面小康社会。为了帮助贫困地区和贫困人口提高生活质量，多地开展了“棚户区改造”“旧城改造”“环境治理”等项目，首要面对的就是将老旧房屋、违法建设房屋拆除，在这一过程中，不可避免地会产生大量政府与被拆迁居民的冲突问题，其中大部分原因是安置补偿不合理，导致各类项目无法进行下去。

那么到底应该如何给予被拆迁人安置补偿呢？

1、在房屋拆除前，一项必要的程序是对被征收房屋进行评估。但是，我们经常会遇到这样的情况，没有参与选择评估机构，就拿到了评估报告，有的报告甚至没有相关机构的盖章以及评估具体明细。针对这一情形，显然是拆迁部门没有按照法定程序对被征收房屋进行评估。如果后期存在房屋被违法强拆的情形，且一直未能获得相应的补偿，当事人也就只能拿着评估报告上的评估金额要求补偿，但是评估单上的评估金额是否是合理的补偿金额尚有疑问。

现实中会存在在起诉的时候，当地房地产市场行情发生了较大变化，房屋价格上涨幅度较大，如果按照拆迁公告下发的时间点的房屋市场价格进行补偿，对于当事人来说是完全无法购买新的房屋，并且极大降低了现有生活水平。因此，建议对被拆房屋按照起诉时的价格进行赔偿，基本保障当事人能用获得的赔偿款在市场上买到与被拆迁房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，使其居住条件不降低。

2、其次是关于房屋没有证件该如何补偿的情况。经常会存在房屋修建于90年代，且一直居住于此。但是由于历史遗留问题以及相关法律未完善，对于此类房屋并没有相关证据可以证明。在此情况下，拆迁部门认为当事人并没有证据证明一直居住在无证房屋内，而且也没有证据证明该房屋是90年代建成的。针对这一情况，拆迁部门并没有相关证据予以佐证，如果其主张对此房屋按无人居住房屋的标准进行赔偿是明显缺乏事实依据的。

3、如果拆迁部门未经法定程序，未与被征收人签订安置补偿协议，未支付补偿款，就强制拆除了当事人的房屋。对于这一行为拆迁部门强制拆除房屋的行为是明显违法，依法应当进行赔偿。而且为了体现对违法拆除行为的惩戒，有效维护被强拆人的合法权益，拆迁部门赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿，即不应低于赔偿时改建或者就近地段类似房屋的市场价值。

综上所述，如果我们的房屋被划入了征收范围内，那么势必会涉及到补偿的事宜，如果自家的房屋遇到上述情况，可以依据上述要求给予补偿，必要的情况下可以咨询律师寻求帮助。

在征收过程中，经?；崽秸庋奈侍?，“我的房子之前是住人的，但是为了贴补家用，所以改成了小商铺，已经有10多年了，这种情况下拆迁的时候可以按照营业性用房补偿吗？”对于这类情形，我们称之为“住改非”，也就是是指在国有或集体土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，实际用作经营的情况。这样的房屋，产权证上登记的是住宅用房。

根据征收的相关法律规定，征收部门会按照房屋产权证上登记的房屋用途进行补偿，也就是以住宅用房的标准来补偿。但是房屋事实上是用来经营的，当事人认为应该按照经营性用房的补偿标准予以补偿，这也就导致了双方无法在具体的补偿标准上达成一致。

目前，“住改非”的认定主要是依据国务院办公厅发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》以及住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》等行政规章，其中规定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。另外，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

根据上述规定，在实践中，“住改非”的认定需要考虑到以下几个方面：

1、是否办理经营手续证件

营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证件能反映生产经营主体和地点，用以证明房屋的实际用途（实际经营地和登记注册地不一致时，以实际经营地为准）。

2、有无完税凭证

开展生产经营活动就需要纳税，完税凭证(免税单位应当提供免税证明)也是对有实际经营活动的证明。

3、有无租赁协议、发票等手续

一些房屋对外出租，则可以提供租赁协议、发票类票据、纳税凭证等。

4、房屋是否实际用作经营

未办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营，视为“住改非”；有证照但没有实际办公或生产经营的不被认定为“住改非”。

5、经营时间是否合理

商品房的补偿一般高于住宅补偿。利益驱使下，一些被征收人临时将住宅改作生产经营，这种情况不能要求“住改非”补偿。

那么，住改非的房屋如何补偿呢？

按照国务院办公厅42号通知的规定，各地可以根据“住改非”房屋的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。实践中各个地区大致存在以下几种做法：

1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

“住改非”房屋拆迁，国家没有统一的政策规定，各地拆迁依据实际情况进行规定，大家需要仔细研读下发的文件，必要情况可以咨询律师予以解读。

城市的快速发展，使得许多的老旧房屋面临拆迁或者改造。由于房屋是大家赖以生存的基础，房屋被征收，也就意味着大家无处可居、流离失所，因此，被征收的房屋需要给与不降低现有生活水平的合理的补偿，可以是货币补偿，也可以是产权的置换。那么如何确定补偿标准，就取决于对被征收房屋的评估。

依据相关法律规定，征收补偿价格评估指的是在征收公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对征收区域内的房产进行价格评估确定的行为。

一、房屋征收的评估方法都有哪些

房屋征收的几种评估方法

1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是较常用的方法，也是最能直接反映评估对象市场价格的方法，当事人对此也较为容易理解和接受。但是想要找到类似的房屋是比较困难的。

2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的价格。

3、收益法是预计估价对象未来的正常净收益。

4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正?？⒊杀?、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

二、房屋征收评估的一般程序流程

依据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房屋征收评估有详细的法定程序，具体步骤为：

1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。评估机构与评估人员需要有评估资质，如果是失去资质的评估机构作出的评估，那么对该评估报告的结果不予认可。

2、房屋评估前的准备。房屋征收部门应当将征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况提供给评估机构。其中调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。而对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

3、评估人员进行现场勘查。房地产价格评估机构应安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

4、编写相关评估报告。评估人员综合被征收房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被征收房屋价格的重要过程。而被征收房屋价值应考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

三、针对评估报告的救济途径

在收到评估报告后，如果发现评估报告与自家实际情况不符或者存在异议的，可以寻求救济，即被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

区委常委、区政府党组成员梅勇出席并讲话；区政协副主席张文才主持会议。

安营山幸福片区征收范围主要分为两块区域，地块一位于西外环以东、北外环线以南、新安花苑以西、长宁太和小区以北；地块二位于魏荆输油管线以东、长兴大道以南、新台西路以西、泉水大道以北，覆盖范围涉及三个片区。

梅勇指出，安营山幸福片区改造项目有利于拓展东宝城市发展空间，有利于优化产业结构和提升产业品牌效能，有利于产业发展提档升级，有利于推动东宝经济发展、塑造美丽东宝城市良好形象。各地各相关部门要充分认识开展此项工作的重要意义，本着对历史负责、对东宝发展负责的态度，抓住机遇，勇担重任，快速高质完成征收工作。

梅勇要求，各地各有关单位要准确把握安营山幸福片区房屋征收工作的实施步骤，围绕2020年11月30日前完成征收补偿及拆除工作时间节点，倒排时间表、路线图，将该项工作分为征收准备、征收决定、征收实施、征收后续四个阶段来有序推进。要明确安营山幸福片区房屋征收工作方法，采取“三统三分”工作方法来开展征收工作，即统一组织领导、统一行动步调、统一工作纪律。要采取“三分片”行动策略，即坚持统一部署下分片组织领导，责任明晰；统一步调下分片组织征收，相互竞赛；统一要求下分片挂牌督办，清单结帐，强力推进征收工作，确保按期完成房屋征收任务。

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