1.房屋评估报告

大家都知道，房屋评估报告是拆迁补偿的重要参考依据。所以有些拆迁方经?；嵩诜课萜拦辣ǜ嬷凶鲂┪恼拢课萜拦辣ǜ嫒绻缓侠?，那么补偿就会很低。想要提高补偿，就需要推翻评估报告的结论。通常房屋评估报告审查需要看，房屋评估机构是否是被征收人协商选定还是拆迁方指定，评估机构和评估师是否符合资质，是否进行实地调查，评估报告是否送达被拆迁人人等等。对房屋评估报告不服的可以先复核后鉴定。

2.补偿安置方案

补偿安置方案通常是作为房屋征收决定的附件来公告的，补偿安置方案是计算被征收人补偿权益的重要依据，对被征收人的补偿权益产生极其重要的影响。国有土地上房屋征收，行政法规并未明文规定被征收人对补偿方案不服的救济途径，只是在房屋征收决定或者补偿决定的行政诉讼中，法院会对其合法性一并予以审查。实践中，国有土地上的房屋征收，因为补偿方案是房屋征收决定的附件，人民法院认为其不是独立行政行为。被征收人对补偿方案不服的，也不能单独提起行政诉讼寻求救济。集体土地征收，被征地集体经济组织和农民对有关市、县人民政府批准的征地补偿、安置方案不服要求裁决的，应当依照行政复议法律、法规的规定向上一级地方人民政府提出申请，先裁决后诉讼。

3.补偿安置协议

征收部门与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议。协议应当包含补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。被征收人一定要切记协议要当面签订、双方同时签字盖章、相互交换留底，规避不必要的风险。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起行政诉讼。

小编建议被征收人，尽可能的及时委托律师维权，律师介入的越早，越能够避免不必要的损失。对于拆迁中的任何文件都要重视起来，以便作为维权的依据。

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面对征收方在未获得完备手续的情况下就开始施工，我们有权拒绝签订合同。

首先，我们先来简单了解一下征地批准流程：

征地的批准程序(以大型建设项目为例)

1、建设项目依法经国务院或省政府批准。

2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。

3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。

4、经市、县政府同意后逐级上报。

5、征收土地等方案依法由国务院或者省政府批准。

征地时以下四个文件一个都不能少！

一、征地告知书

进行征地报批前需履行一系列的程序，其中之一就是发布拟征地公告。根据国务院下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十四):在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。要加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法利益。经批准的征地事项，除特殊情况外，应予以公示。

征地告知书是在征地报批前进行公布的，往往是和征地补偿安置方案一起发布的，是对征收征求意见的作用。从法律角度来说，对行政相对人并没有产生实质作用。但是不可轻视，如果看到告知书，如果有异议，要通过正式的书面方式向发出机关提议。一般从告知之日起，被征收人不得在拟征地范围内抢种、抢搭建、抢装修，否则不予补偿。

二、一书四方案

“一书四方案”是合法征地不可缺少的一部分。是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写，并逐级上报至有批准权的人民政府审批。该文件主动公开的前提是人民政府已作出征地批复，”一书四方案”已属于确定的实施阶段。

三、国务院或省级政府的批文

按照《土地管理法》的规定，原则上任何单位和个人进行建设需要使用土地的都要使用国有土地。在土地征收过程中改变土地性质，把集体土地转变为国有土地，起决定性作用的文件就是”征地批文”，实践中一般是有权政府以”建设用地批复”的形式作出。”征地批文”有这么大能量就必须由特定的行政主体作出，按照《土地管理法》规定，有权作出”征地批文”的行政主体只有省级政府和国务院。因此可以看出”征地批文”是土地征收过程中的核心文件，能够统领全局，直接关系到土地征收行为的合法性。

四、征地公告

征收公告是在征收土地批准后要依法发布的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

相关法律法规

《中华人民共和国土地管理法》

第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：

(一)基本农田;

(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的;

(三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

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一、需要注意拍照留证的文件

1、拟征收公告

征收土地预公告是政府征地批准之前作出的公告，目的是告知征地基本信息，征求村民意见。包括拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等

2、征收公告

征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将相关内容在在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。一般来讲，征收公告张贴后紧随而来的就是征收行为的开始。

3、征收安置补偿方案

补偿方案是征收过程中的核心，在经过了公告、意见征询、评估等所有的征收法定程序后，安置补偿方式就是征收方就之前工作的一个总结，涉及被征收人的直接利益。

二、反复仔细确认后方可签字的文件

1、征询意见表

寻求被征地农民的意见，并要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。是征收过程中必须要履行的法定程序，并且应该保证被征收人的听证权。

2、土地登记同意表

当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。财产确认环节，一定要核对详细，是之后要求补偿的依据，误登、少登可以不签字。

3、安置补偿协议

需将双方自愿平等的前提下，将承诺、允诺的条件约定在需要签字确认的协议内。协议的内容直接影响被征收人的合法权益是否得到合理的安置，是征收文件中最重要的一份文件，签字便代表了认可，认可后很难撤销。

三、需要送达签收的文件

1、限期拆除通知和限期拆除决定书

征收方对本区域的违建进行排查，尤其是针对非法占地修建的房屋或者未取得建设工程规划许可证的房屋。针对一些违建建筑作出的通知和决定书，如在此环节存在疑问，需要在决定书或者通知的有限期内复议或者诉讼。

2、限期腾地决定书或责令交出土地决定书

针对合法建筑，被征收方不签字的情况，征收方可以用相应的程序来责令被征收方交出土地，该文件生效后征收方可以申请法院强制执行。

小编提醒各位被征收人：征收中要注意各类文件的陷阱，任何人的口头承诺、空白协议在之后的履行过程都可能被认定为无效或者拒绝承认，所以在签收各类文件时需仔细核对是否包含应该包含的内容，承诺和意见是否已经按照要求体现在文件内，如对征收文件存疑，需要联系专业的律师咨询。

征收中要注意各类文件的陷阱，任何人的口头承诺、空白协议在之后的履行过程都可能被认定为无效或者拒绝承认，所以在签收各类文件时需仔细核对是否包含应该包含的内容，承诺和意见是否已经按照要求体现在文件内，如对征收文件存疑，需要联系专业的律师咨询。

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房屋征收决定

房屋征收决定是房屋征收的开始，根据《国有土地上房屋征收与补偿决定》的相关规定可知，市、县级人民政府在作出房屋征收决定后应当及时进行公告，公告中应当载明征收补偿方案、复议以及诉讼的权利等事项，主要包括以下的几项内容，即（1）征收目的；（2）征收范围；（3）征收部门；（4）征收实施单位；（5）征收补偿方案；（6）签约期限；（7）行政复议、行政诉讼权利和期限；（8）其他事项。被征收方如果对市县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。因此，如果被征收方认为该房屋征收行为违法，可以分析房屋征收决定中的内容，查看是否违法，找到征收方的违法点进行维权。

房屋征收补偿方案

房屋征收补偿方案是由房屋征收部门拟定，并报市县级人民政府，市县级人民政府应当组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证公布，征求公众的意见，征求意见期限不得少于30日。根据征求的意见情况和修改情况及时公布。征收补偿方案中需要列出征收目的、范围、补偿方式、搬迁过渡方式和期限、补助和奖励费标准、补偿资金以及签约期限等问题。此项内容是关乎被征收方获得补偿的重要事宜，如果被征收方在征收补偿过程中合法权益受到侵害，则可以根据征收补偿方案梳理违法点，以维护自己的合法权益。

房屋征收补偿决定

当征收双方在规定的期限内无法就补偿协议达成一致，或者被征收房屋的所有权人不明确的，可由房屋征收部门报请市县级人民政府根据房屋征收补偿方案作出补偿决定，并进行公告。由此可见，该决定的作出具备一定的限制条件：第一，征收双方在规定的期限内无法达成一致，或者被征收房屋所有权人不明确；第二，该决定的作出主体是市县级人民政府。只有在这两个条件都满足的情况下才可作出房屋征收决定，被征收方如果觉得该决定的作出侵犯了自己的权益可以审查该决定的作出是否符合法律规定，是否存在违法点。如果被征收方想要进行维权，可以及时寻求专业律师的帮助进行维权，然而在此过程中征收补偿决定文件必不少。

上述的文件在房屋征收的不同阶段发挥着不同的作用，大家一定要及时掌握和了解上述文件的内容，通过查找违法点进行维权。

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案例：村干部上门劝签，签完字拆了房，补偿却不给了

这不，前段时间老张就吃了一个哑巴亏。老张长期一个人在家，儿女在外务工，村干部给老张说签订了合同就可以拿到拆迁补偿了，老张于是二话没说，直接在合同上签字了，后来才发现当地根本就没有拆迁项目，像老张这样什么政府文件都没见着就签了字，最后房子被人推了，钱是一分都没拿到的人有很多。

老张悔不当初，如果能提前了解到相关的规定，现在也不至于因为拆迁这件事焦头烂额，身心疲惫。新乡村的建设一直都在进行，拆迁也是不可避免的事情之一。但是在拆迁过程中，一定要看到下列文件，仔细判断当地拆迁是否合法。如果没有，即使村干部说的再动听，也不能签字！

一、拟征地公告

内容：拟征地公告，是指在征地行为依法报批前，当地的国土资源部门将拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。这个公告是得知征地征收消息的第一步：征收不征收？征收范围在哪里？……都会详细的以文件形式展现出来。

权利：村委会和村民有申请听证的权利，村委会或村民向国土资源部门提出召开听证会，国土资源部门应当举行，让老百姓充分发表自己的意见。

要提醒大家的是：在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予征收补偿。

二、征收土地公告

内容：

1、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

2、被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;

3、征地补偿标准和农业人员安置途径;

4、 办理征地补偿登记的期限、地点。

权利：这个公告是必须让农民见到的，不需要申请政府信息公开。征收土地公告至关重要，如果这一公告不存在，征地行为的合法性也就不复存在了。村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。

要提醒大家的是：公告程序是征收土地的法定程序，其无论是在公告主体、公告内容还是张贴期限方面都有法律的明确规定。所以被征收人不服该行为是可以申请提起行政复议或行政诉讼的。

三、征地拆迁补偿安置方案

内容：

1、本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;

2、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

3、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

4、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

5、农业人员的具体安置途径;

6、其他有关征地补偿、安置的具体措施。

权利：征地补偿安置方案公告后，村委会和被征地村民对安置方案有不同意见要求听证的，当地国土资源部门应当举行听证会，根据被征地权利人的意见确需要修改政府拆迁补偿安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

要提醒大家的是：对于征地补偿方案，您需要仔细判断征地拆迁补偿标准上的补偿标准是否合理，可以参考周边平均市场价格，如果认为不合理，一是可以由市、县人民政府协调，协调不成的，由上一级地方人民政府裁决;二是可以委托律师，对补偿安置方案程序、批准程序提起相应的复议或诉讼维护利益。

四、拆迁安置补偿协议

内容：

1、拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;

2、安置用房面积、标准和地点;

3、产权置换房屋的差价支付方式和期限;

4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

6、违约责任和争议解决的方式;

7、当事人约定的其他条款。

要提醒大家的是：

签订拆迁安置补偿协议是重中之重的环节，所有的维护利益努力都是为了安置补偿协议的公平公正，而最后补偿款和置换房屋的取得也都要依赖安置补偿协议的履行，所以签字一定要慎重，补偿款不满意？不签！内容不清楚？不签！约定不明确？不签！违约条款没有约定？不签！同时一定要明确具体的了解协议内容，防止签订空白协议。

拆迁对于农民来说是一件大事，如果没有看到以上文件，就提前签订了相关的补偿合同，极有可能拿不到拆迁款。其实，在征地拆迁中，法律和政策对于百姓的权益维护有很好的保障措施，及时选择法律途径维护利益才能更好的保护自己的合法权益。

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被征收人对征收拆迁政策不服的，行政机关有权按照补偿标准向被征收人支付补偿，并可以向当地法院申请强制执行措施。

通过上述内容，如果由于特殊情况行政机关想依法采取强制措施处理被征收人的房屋，必须有以下三个文件:房屋征收决定及补偿方案和评估公司的评估报告，房屋征收补偿决定，否则属于非法强制拆迁!

一、房屋征收决定及补偿方案

房屋征收必须遵循程序规定和法律程序，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，对房屋或土地进行征收行为前，必须发布征收决定公告。

公告内容应当载明征收理由、征收目的、征收期限、征收单位、征收范围等，保障被征收人的知情权和相关的诉讼权利。

根据规定，征收房屋的实施，必须在第一时间向征收范围内的被征收居民发出征收通知和征收补偿安置方案。

同时，征收补偿方案的公示时间不得少于30天，以保证每一位被拆迁居民了解征收政策的相关实施内容。

被征收居民对征收公告的内容有异议的，可以向法院申请行政复议或者采取法律行动撤销征收决定，或者提供事实、有效证据证明征收决定违法。

然而，城市规划中涉及的区域多为老城区，被征收居民的年龄大多都属于老龄化趋势。许多被征收居民对征地拆迁的相关政策、法律和要求只有部分了解。

甚至大部分的消息来源都是道听途说，而行政机关发布的征收公告过于复杂，甚至阅读相关专业术语和法律政策也难以理解。

所以公告的内容确实存在不同的规定也不能够及时的发现，更不要提因存在不合理的征收决定依法维护自身合法利益的人了。

二、房屋价格评估报告

房屋估价报告是征收决策中最重要的关注点，即以被征收人的名义对房屋价值进行评估，可以根据房屋的平均市场价格等与房屋地理位置相关的因素。

这是一份合法有效的文件。无论是拆迁、征用、抵押还是拍卖，最终价格由第三方评估机构作为交易对象进行合理评估后给出。

而我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》 内容规定对被征收房屋价值的补偿征用，不得低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似房地产市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照征收房屋估价办法确定。

第三方评估机构必须先进行实地调查，然后根据房屋的实际情况整理评估报告。房屋征收管理部门应当将评估报告转交被征收人。

被征收人对评估报告内容有异议的，有权申请审查评估。如无法解决，也可向专家委员会申请法定的鉴定权和其他救济。

当被征收人没有收到以其名义出具的房屋评估报告时，相关拆迁决定将无法进行，如强制执行属于违法行为。

三、房屋征收补偿决定

征收过程由国家依照法律规定，以满足公共利益的需要。根据我国《国有土地上房屋征收和补偿条例》的有关规定，房屋征收方案的部门和补偿协议没有在合同的有效期内，或房子的所有权是不清楚的，由房屋征收部门提交的城市房屋征收决定，县级行政机关依照本条例的规定，根据补偿方案，作出补偿决定，并在房屋被征用时予以公告。

通常，当被征收人与征收机构对补偿协议的内容有不同意见时，行政机关在被征收人基于公共利益拒绝履行或不履行补偿决定义务的情况下做出补偿决定。

或者，被征收的房屋不能明确权利归属问题，如房屋没有产权关系证实，业主信息不清楚且目前不能确认房屋产权合法所有人或与产权有关的有关人员依法接受诉讼等。

为了避免因建设项目征收的延误而造成公共利益的重大损失，征收机构有权制定房屋补偿的强制办法。

根据以上内容，绝大多数被拆迁人应明确，只有在无法协商的情况下，行政机关才会为了公共利益做出房屋征收补偿的决定。同时，当事人有权就征收补偿决定申请行政复议或者提起行政诉讼。

然而，一旦被征收人收到行政机关的补偿决定，如果被征收人仍然拒绝合作，行政机关将依法实施强制措施，使被拆迁人在失去房屋后难以维护自身合法权利。

最后，如果被拆迁人对协议还有较大的异议，可以咨询相关专业律师。如果协议中确实存在严重的问题，可以通过诉讼来?；ぷ约旱娜ɡ?，所以在签署之前要尽量考虑，避免签署不明确的协议。

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