在一起征收拆迁项目中，从市、县级政府一直到社区居委会、村委会，每一级政府及其所属部门的工作人员都可能参与其中。

在对方没有主动亮明身份、出示证件的情况下，被征收人显然不宜将所有不确定身份的人都列入“不明身份社会人员”的观察名单中。

任何与征收补偿、搬迁期限相关的沟通中，明确对方身份都是必需的。故此，被征收人完全有权利要求上门人员出示能够证明自己身份的证件或者材料，对以各种理由不能出示的，可以直接但礼貌地将其拒之门外。

但在现实中，不排除一些“不明身份社会人员”会以各种名义来到被征收人家中实施逼签、骚扰的可能，被征收人可注意做好以下几点：

其一，来者皆是客，该接待接待。

前文虽建议大家将不能出示证件的自称“上门来谈判”的人拒之门外，但在实践中情况往往没那么理想化。

稍微一个不留神，这样的人还是很可能以“不速之客”的身份进了家门。在这种情况下，被征收人要将计就计，就按“拆迁工作人员”的身份对其予以接待。

在此过程中，要尽量确保自己及家人的人身活动自由和通信渠道畅通，对谈话进行必要的录音取证，同时密切观察来者的行为表现。

若上门人员并无实施不法行为的恶意而仅是拆迁方的“说客”，被征收人也不必过于恐慌，通常谈得差不多了对方也会识趣地离开，直接侵害被征收人的情况并不多见。

其二，对于“赖着不肯走”的上门谈判人员，要在周旋中寻找脱身机会。

而若上门人员人数较多，且进门后大有“谈不拢就住这儿不走了”的耍赖皮意图，被征收人则要冷静与之周旋，争取促使其尽快离开。

在“敌众我寡”的情形下，争取以各种理由脱身并及时报警、向在附近的其他亲友求援都是必要的。

须知，这种情形若长期、反复上演将会严重消磨被征收人的权利救济意志，即使上门人员只是长时间滞留、反复劝说，客观上也会给被征收人造成巨大的心理和精神压力?？銮?，在这一过程中，不排除各种或明或暗的威胁恐吓将会随时发生。

故此，该报警的一定要报警，警察只要出警就能基本确保被征收人的人身财产安全。若公安机关以各种理由不作为，被征收人还可在事后咨询律师的前提下起诉公安机关的不作为行为或者要求其履行?；と松聿撇踩姆ǘㄖ霸穑佣浣颖芸死啾魄┬形姆婷?。

其三，尽全力避免直接冲突，尽量不选择“正当防卫”。

原则上讲，对于经被征收人明确表态仍滞留不走的人员而言，其行为已涉嫌对公民住宅的侵犯，可能涉及治安管理领域的行政违法直至刑事责任。

但就现实层面而言，该名律师仍不建议被征收人采取“硬碰硬”的方式来应对上门“劝说”的不明身份社会人员。

一是寡不敌众，一旦对方人多势众、人高马大，被征收人很容易吃亏；二是一旦“防卫过当”，被征收人自身反而可能面临违法甚至犯罪。

故此，在受到上门人员侵害、骚扰时究竟能不能“还手”“反击”，只能根据当时的具体情况而定。简言之，若对方采取了侮辱、非法拘禁甚至故意伤害被征收人身体的行为，被征收人依法有权实施足以压制此类涉嫌违法行为的防卫行为，但这里的“度”，无疑是很难掌握的。

小编强烈不建议被征收人去“学习”如何依法正当防卫，这是对广大被征收人最善意的忠告。

事实上，绝大多数上门谈判的“不明身份社会人员”并不会贸然采取过激举动。而被征收人要做的，就是及时咨询专业律师，通过法律途径提起有效的救济程序，采取行之有效的准备措施消解这类行为发生的概率。最终，绝大多数补偿安置纠纷案件都能得到双方均满意的解决。

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在回答这个问题之前，律师先来说说征收土地这一行为。

征收土地大部分情况下都是为了公共利益，而且要让失地农民基本生活水平不降低，长远生计有保障。可实际，征收方给予农民的补偿较低，往往低于被征收之前的生活水平，还经常以各种方法逼迫被征收方尽早搬离。

那么，面对补偿标准低，村民不愿意签字被征收，相关部门能否强行征收？

关于这个问题，最关键的不在于是否签字，如果是合法征地，被征收人不签字也没用，因为征地是为公共利益，是国家行为，如果征收方合理合法，不管村民愿不愿意签字，都会被征收。

但如果征收方违法征地，那就不可以强征土地了，村民可以积极采取法律手段维护自己的合法权益。

那么，老百姓该如何去做呢？

首先发现违法征地占地情况，可以依法向国土资源部门进行举报，反映情况。按照国土部的相关规章，县级以上国土行政主管部门是接受群众举报的受理机关，政府非法批地的违法案件，由上级人民政府的土地管理部门管辖。受理举报的监督机关在立案调查后，必须作出处理结果，送达当事人及利害关系人。被征地农民虽然享有违法举报权，但该权利相对于其它法律程序来说，仍然不够完善，因此在有其他救济途径时，应优先选择其他救济途径。

其次，如果对征收过程中补偿标准不满意，老百姓可以申请听证。听证会由当地国土资源管理部门组织，参加听证的主体应当包括被征地农户、被征地集体组织、其他有利害关系的当事人，还可以邀请有关方面的专家学者共同参加听证。申请人可以委托1-2名代理人参与听证。申请听证的内容可以为：被征土地的用途、补偿标准、安置途径、地类、年产值、地上附着物的种类、数量等。

另外，为了?；け徽鞯嘏┟褚蠊嫒ɡ绻钡卣魇詹棵盼匆婪ń姓魇胀恋毓娴?，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。

还有，必须落实失地农民的社保费用。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。

最后，如果被征地农民通过以上手段仍然没有解决问题，补偿不合理不到位，那么可以联系专业律师通过行政复议、行政诉讼等法律手段维护权利。

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1、利用法律程序，有效中断进程，时间就是金钱

土地从古至今都是非常宝贵的资源，而行政行为的程序性和时效性，往往导致征收方在作出征收决定后，希望在规定期限内顺利完成工作。在此时，被征收人通过一系列法律手段：申请听证、复议，提起诉讼、申诉等，征收方考虑到拆迁项目的整体运行，很有可能作出一些让步，重新考虑被拆迁人的补偿问题。

2、调查违法点，法律施压，摆脱被动

根据小编多年的办案经验，征收方作出的征收行为在实体或程序上或多或少会有一些违法之处，抓住这些违法点，启动适当的追责程序，这对于征收方的征收进程无疑是一个很大的阻碍。

3、寻找谈判契机，增加谈判筹码，适时让步

被拆迁人不要在补偿问题上迷失方向，应以拿到合理、满意的补偿为目的。对于征收方适时适度的给他台阶下，对于解决补偿纠纷也是非常有利的。因此在谈判时多找出自身的的合理与众不同之处，再紧追的同时适当让步，为自己增加谈判筹码。

4、知己知彼，有理有节，维护自身权益

这里的“知”要考虑两个问题：第一，被拆迁人要知道拆迁涉及的法律知识。第二，要知道法律维权不是蛮干，要遵守法律规定的程序要求。法律维权就是温和的提出异议，此时，被拆迁人想要取得合理的补偿就在于坚定法律信念。

5、把握时机和尺度，勿漫天要价，适可而止

征地拆迁问题的解决需要把握好时机和尺度，在征地拆迁过程中，被拆迁人不可漫天要价，也不需要任由拆迁方宰割，需不断的跟征收方谈判，在不断的谈判过程中揣摩征收方的底线，根据自己的谈判筹码，适可而止。

6、委托专业律师，以柔克刚，提高补偿

通过合理合法的法律救济或者谈来处理拆迁矛盾，是拆迁补偿纠纷解决的不二之选。相比做钉子户，通过合法的手段提高拆迁补偿是更为有效的，我们应善于应用相关法律法规，通过法律手段维护自身的合法权益。

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首先拆迁时一系列的行为，单纯从要农民拿钱来看，是无法看出合法还是不合法。如果要知道此次拆迁为何要拿这么多钱才行，那么需要从以下几方面看：

前期的调查认定是否合法？

市国土资源局组织辖区人民政府、市征地拆迁办及相关部门对征地涉及的土地权属、地类、面积进行调查，调处土地、房屋权属纠纷，核定被征地农村集体经济组织人均耕地面积和征地前后人均耕地变化情况，地上建(构)筑物和附着物的种类、数量、结构、产权等情况。辖区政府及其征地拆迁办组织被征地农村集体经济组织、土地承包经营户及相关权利人在《征地情况调查表》、《征收土地面积确认表》及《征地地上附着物补偿登记表》等征地报批材料上签字、确认并报送市征地拆迁办;

其次组织听证，是否合规合法？

组织征地听证：市征地拆迁办对辖区人民政府及相关部门报送的征地材料进行审查，拟订《征地听证告知书》，报市国土资源局审定后，由辖区人民政府将《征地听证告知书》送达被征地农村集体经济组织、土地承包经营者及相关权利人;对申请听证的，由市国土资源局依法组织召开征地听证会;

是否有征地报批手续？是否是在审批的范围进行拆迁？

市征地拆迁办根据征地报批材料齐备情况，按照有关规定拟订征地报批“一书四方案”，收集和组织征地报批相关资料并协调市财政局或项目业主单位落实征地报批费用后，将征地报批材料送市国土资源局审核后报市人民政府、自治区人民政府(或国务院)审批：少批多占是常见的一种情况。

国家政策规定，不得降低农民的生活水平长远生计有保障。建议这种情况找专业律师维权。

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1.借由房屋无证，降低补偿

在旧城改造中，很多的房屋可能由于年代久远，证件不齐全?；蛘咭蛭姓氐脑颍挥邪炖硐喙氐闹ぜ?。征收方常常以无证为由，降低补偿。往往有证的房屋补偿的多，无证的补偿少。这是没有法律依据的。

2.认定违建，逼迫拆迁户签协议

违建没有明确的法律概念，通常是没有证件，或者应该审批没有审批，翻建时该办理施工许可，没有办理。征收方多数会下达限拆通知等文件，先将房屋认定为违建，然后认为行政机关有拆除违建的职权，进而直接拆房。实际上，一旦进入拆迁程序，强拆行为就由法院行使。

3.认定危房，导致评估价格极低

老旧小区往往房屋建设的比较早，有的确实是危房。但是危房的鉴定应该是先委托再鉴定。拆迁中，为了省去麻烦，直接通知，什么时间拆除。房屋认定为危房后，评估就会很低，直接影响最后的补偿利益。这就要拆迁户及时的维权，不能以危房的名义，降低应得的补偿。

4.以村民自治名义，规避征收程序

现在征收中出现了，村民居民名义的自愿搬迁行为。有的村民不懂法律早早搬迁。实际上只要是拆迁就是行政机关的职权范围。不能以村民自治的方式来取代行政职责。在这个过程中，不少老百姓的利益实际上被压缩了。从而导致法律规定的补偿标准并没有落实。

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从过去的拆迁实践来看，很大一部分百姓根本无法得到一个公平的对待，征收补偿不合理，远低于法律所规定的。

法律规定进行征地拆迁必须要给予百姓公平补偿，那么究竟怎样的补偿标准才是合理的呢？

在面对无法接受的低补偿标准，被拆迁人又该怎么办？能拒签吗？

一、征地拆迁的补偿标准

1、国有土地上房屋征收

国有土地上的房屋征收，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

补偿方式可以选择货币补偿或是产权置换。

货币补偿包括被征收房屋的价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

而产权置换的话，标准为相同地段按面积最低1:1进行置换。

2、集体土地征收

确保被征收人生活水平不降低，长远生计有保障是征地拆迁补偿的基本原则。

对于耕地，补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

因此，按照年产值的倍数计算，耕地的补偿一般年产值的10—30倍。此外，各省通常会制订区片综合地价，耕地的补偿可参考区片综合地价。

集体土地上的房屋有三种补偿方式：

其一，迁建安置，有条件的，可以选择宅基地迁建安置，另补偿房屋的重置成新价；

其二，货币补偿，包括被征收房屋重置成新价、宅基地地价、装饰装修补偿、搬迁费、补助费等；

其三，产权置换，最低按照实际面积和置换面积1:1的比例进行置换。值得注意的是，如果是已经划入城市规划区的农村房屋，或者城中村，可以参照被征收房屋周边商品房市场价格补偿。

二、补偿标准低不合理，被拆迁人该怎么办？

首先，如果补偿不合理，千万不要签补偿协议。因为拆迁补偿安置协议，本质上是征拆方与被征拆方就各个事项达成意见一致的产物。一旦你在上面签了字，便意味着认可协议上的各项内容，意味着征拆方可以对房子着手进行动拆事宜。

日后若是反悔，维权很被动。但是之后也不能一味的消极拒签，该行使的救济权利要积极行使，不然既有可能等来司法强拆。

同时，对于房屋权属证明、土地证等相关文件材料要保存好，不要提交给征收方。房屋的原貌要通过照相、摄影等方式保存下来。

其次，积极主动地与征收方协商。尽管相对征收方而言老百姓偏向弱势，但这并不意味着没有谈判成功的可能。如果说征收方有谈判的诚意，那么我们就要抓住每一次机会，冷静、理智的去协商，尽可能的争取合理的补偿。

最后，通过法律程序来维权。

获得公平合理补偿，这是百姓理所应当的、符合法律法规的基本诉求。

所以，若协商无果咱们一定要积极通过法律途径来维护合法权益。

信息公开等方式可以帮助我们获取征收拆迁项目的信息，找到征收方的违法点。

知己知彼，才能百战百胜，并及时通过复议、诉讼等法律程序来维权。

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所以建议大家在签字时一定要慎重，如果觉得这个补偿是不合理的，法律规定了百姓有权不签。

不签字是对自身合理利益的?；?，但很多征收拆迁都是出于公共利益的需求，拆迁是必然会发生的，不签字不是长久的可行之策。

被征收人必须明确，在拒签之后如何做才是理性的、正确的。

拆迁补偿低，拆迁户拒绝签字后，该如何做?

坐以待毙还是主动出击?

一、主动出击

在征拆事件中，由于信息不对称、自身实力偏弱等原因，被征收方在整个过程中都是稍显被动的。于是拒绝了签字协议之后，也不知道该怎么办，就在那等着征收方的下一步动作，坐以待毙。

大家在这种情况下，一定要主动出击，这个主动不是说让大家去和征收方协商补偿问题，而是要充分的寻找证据已构成自己与对方对抗的底气，这样才能成为博弈的胜利者。

具体可以这么做，灵活的运用信息公开以搜寻证据。

又或者是找律师，征拆领域的律师能专业的帮助大家准确的、快速的找到问题的关键所在。等证据准备充分之后，针对这些可以提起行政复议或诉讼，要求得到合理公正的结果。

这种做法可以达到一个给征收方施加压力的目的，因而此时征收方往往会主动的找被征收人进行协商谈判，而在律师的帮助与把关下，被征收人争取到合理补偿的可能性极大。

二、申请信息公开

当征地拆迁发生在自己身上时，申请信息公开是极为必要的事情。申请信息公开，有助于充分的缩小双方的信息差距，也有利于被征收方充分的监督征收方进行征拆工作，使得被征收方能够占据一定的主动地位。重要的是，大家在打拆迁官司时，许多的证据材料都需要通过信息公开的方式取得，大家可以在律师的帮助下高效的完成这一过程。

实际操作中，很多被征收方不愿意去进行申请信息公开这一操作，因为怕对方不搭理自己，白忙活一场。事实上，《政府信息公开》第二十四条明确规定行政机关答复信息公开申请的必须性以及行政机关对信息公开申请的答复期限。申请信息公开应是被征收人维权的重要手段，大家要善于利用。

三、保持警惕心

拆迁方不是吃素的，他们远要比咱们普通人有手段的多，当你拒绝签字拆迁从而影响了他们启动拆迁程序的进程，他们也会采取一些应对措施放大招，比如说强制拆除、违建逼拆等等。所以接下来大家一定不能放松警惕，别只知道一味的拒签，对所有来自征收方的与征拆相关的文件都消极对待，做出一些无意义的抗拒行动。

大家要是收到了《责令交出土地决定书》、《限期拆除决定书》等文件，其实有可能是征拆方设下的陷阱，你的房屋莫名其妙被认定为是违建，这时大家务必要及时的申请行政复议或是提起行政诉讼以达到维权的目的。要是对这些文件都置之不理，很有可能你将只能拿到低补偿甚至是无补偿。

追求合理的补偿，是每个被征收人最基本的诉求，当遇到不平等对待时，一定不要委曲求全。

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在拆迁时补偿款太少该怎么办?

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

农村宅基地拆迁补偿的纠纷一般多于城市拆迁，因为被拆迁户已经习惯于其农村的生活，让其远离原本的生活环境这是一件非常困难的事情。

可政府的规划一般的人也无法阻拦，而为了避免拆迁补偿纠纷的发生，被拆迁户最好在拆迁之前先咨询专业的拆迁律师，看农村宅基地拆迁补偿的标准是怎样的，与城市拆迁补偿标准一样吗，如果补偿太低怎么办?毕竟被拆迁户与政府的力量还是有悬殊的，为了避免自己利益受损，最好还是咨询专业的拆迁律师帮忙吧。

公房拆迁补偿款该归谁

在确定了公房承租人之后，拆迁补偿款的归属与继承的问题就容易解决了。但首先必须明确一点：公房是国家财产(或集体财产，本文仅指作为国家财产的公房)，不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有居住权，和极其有限的处分权。

而且公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，而只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。

在此类纠纷中往往涉及家庭协议的问题。所谓家庭协议是指在公房的原承租人的家庭内部就公房的分配、继承、拆迁补偿等问题达成的一揽子协议。据笔者了解，签订家庭协议的情况也是很普遍的，在前来咨询的当事人中，几乎人手一份家庭协议。关于家庭协议的效力及其实施，大致可以分以下几种情形：

1、协议本身因违反法律或北京市有关公房租赁的强制性规定而无效。就笔者掌握的信息，这种情况不在少数。因为家庭协议大部分是在当事人没有聘请或者咨询律师的前提下签订的，而当事人自己又不了解法律和北京市有关公房租赁的规定，所签订的家庭协议有不少违反强制性规定的条款。

2、协议本身有效，但漏洞百出、后患无穷。这种情况也很多。当事人不懂得用法律的语言来表达意思，词语模糊、表意不清，很多重要问题没有约定。

3、协议有效。这里又分几种情况。一种是协议有效并已经执行，大家殆无异议，各方皆大欢喜。一种是协议有效已部分执行，但有当事人觉得协议对自己不公平主张重新分配而起纠纷的。一种是协议有效尚未执行，当事人产生争议的。所以，这里要特别提醒当事人，关于公房承租人的变更涉及重大的利益分配问题，对当事人的居住利益和经济利益有重大影响，建议在签订家庭协议的时候还是聘请专业律师参与为妥。

关于拆迁补偿款的归属。根据相关规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。但是在存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人(出租人)对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人(出租人)通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租权的对价。

公房拆迁补偿款能否继承

严格来讲，被拆迁人(出租人)向承租人支付的金钱并非拆迁补偿，因为拆迁补偿是指拆迁人对于被拆迁人的金钱补偿，而承租人并不是拆迁房屋的所有权人，不是被拆迁人，当然不是拆迁补偿的受偿人。

但是，从普通人的眼光看来，反正是获得一定的金钱，通俗称为拆迁补偿。

在存在公房租赁关系的公房拆迁中，拆迁补偿款归承租人所有，这一点十分明确。

如果公房承租人在获得拆迁补偿后死亡，拆迁补偿款可以作为其个人财产按照遗嘱或者法定的继承规则分配给其继承人。

如果拆迁补偿发生在公房承租人发生变更之后，则拆迁补偿款为变更后的公房承租人的个人财产，原公房承租人的其他继承人对此没有任何的请求权。

如果拆迁补偿发生在公房承租人死亡之后，承租人变更之前，则该拆迁补偿款归系争公房的事实上的承租人所有，原公房承租人的其他继承人对此亦没有任何的请求权。

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在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

拆迁补偿关系着一个家庭现在与未来的生活质量，是拆迁过程中最值得被拆迁人重视的部分。

但如果补偿达不到预期标准，拆迁后生活质量可能会下降，拆迁户该怎么办呢?

国家法律规定，拆迁不能降低被征收人原有的生活水平，所以我们决不能对任何的低补偿作出妥协。

具体该如何做，可从以下几点着手

1、关注并主动向拆迁方索要法定征收文件

只有依法征收，依据法律规定，依照法律程序，才具有强制性，如果说没有依法征收，就不具备强制性，此时被拆迁人才能合法合规的向拆迁人提出合理的拆迁补偿。

被征收人要关注并主动索要有关部门颁发的法定征收文件，比如集体土地中的《征地公告》、《安置补偿方案公告》，国有土地中的《征收补偿决定》、《评估报告》等。还要关注两个内部文件《拆迁计划》和《拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明》，其中，两个内部文件需要通过提请政府公开或诉讼才能看到，要及时关注政府通知和公开信，还要了解安置补偿实施细则或办法。

如果发现征收不合理，收到这些文件后，一定要特别注意起诉的期限，一般情况下，复议的期限为60天，诉讼期限是6个月。拿到上述的文件后，如果没有启动法律程序，并超过起诉期限，即使其中某些文件是违法的，也没有权利到法院进行审查了要及时启动法律程序。

2、存在补偿标准上的分歧，坚决不能签字，也不要消极拒收任何文件

在补偿标准存在分歧，一定不要签字，签了字就意味着在拆迁补偿上表达了与征收方的意见一致，这种情况下即使拆迁程序违法，也难以再维权争取补偿。拒绝接收征收方的任何通知文件与公告，最后等来的有可能就是司法强拆。法律明确规定，拆迁户没有在规定的期限内签字，不提起复议与诉讼，又不搬迁的，行政机关可以向法院申请强制执行。

大家要一定避免“不签字干耗着”和“被强拆了才找律师维权”的两大误区。

正确的做法应是不同意拆迁补偿标准的同时提起法律程序进行维权，以免被司法强拆或房子不在了没有了维权的最大筹码。

3、拆迁过程中房屋被认定违法建筑，申请行政复议或诉讼

房屋是否属于违法建筑，并非由征收方认定，而是根据法律规定依法作出处罚决定，包括处罚决定事先告知书、处罚决定书、限期拆除决定书、强制拆除通知书、催告等法定程序。

一旦房屋被政府部门依据法律法规作出书面通知，那么被拆迁人应当在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，否则将面临依法强拆。

依据《行政强制法》第四十四条 对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。即使是房屋真的属于违法建筑，被拆迁人也有复议、诉讼的权利，可以为提高补偿争取谈判时间。

4、拒不签字，遭遇断水断电等逼拆方式

被拆迁人拒不签字同意拆迁补偿方案的，可能会遭遇拆迁方断水断电或其他的骚扰方式逼签。

“断水断电”是法律明令禁止的，依据《国有土地上房屋征收和补偿条例》 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。

采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

建议一旦遭遇断水断电等非法方式迫使被拆迁人搬迁及签字的，应到主管部门检举，同时，被拆迁人应该善于收集证据，可以借助律师的专业力量，用法律维护合法权益。

5、房屋被非法强拆前、后，被拆迁人应该怎么做

在被征收人拒不同意签字的情况下，非法强拆也是难以避免的，遭遇这种情况被征收人往往会因为缺少防备而损失惨重。那么在房屋被拆迁前、被拆迁后，被拆迁人应该怎么做?如何合理合法的维权。

在房屋在被拆除前，大家要做好这些应对措施，比如，转移贵重物品、重要证据等，家中不离人，在合适位置安装摄像头，一切为取证做准备。

一旦遭遇强拆，第一时间报警，拨打电话并录音，在?；ず萌松戆踩那疤嵯戮×咳≈?，拍摄关键人物、事物等一切尽可能取得的证据。

若遇半夜强拆，取证困难，同样要第一时间报警，并咨询专业律师，在第一时间启动法律程序。

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几年过去了，征收部门仍然按照之前的补偿标准执行，这样的情况，到底合理吗?拆迁户应该如何应对呢?

最高院案例：收到补偿决定一年后提起诉讼，能否再提升补偿?

要分析清楚这个问题，我们先来看一下最高院的一个再审案件的情况。

案情简介

福建福州的居女士一家，有一栋房屋，结构为混合结构，产权面积为私有面积89.74㎡，共有面积8.30㎡。2013年7月19日，当地区政府作出《征收决定书》)并公告，签约期限为2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范围内。

因居女士等3人在征收补偿方案规定的签约期限内，未与房屋征收部门达成征收补偿协议，房屋征收部门委托评估结构对居女士家的被征收房屋和产权调换房屋的房地产市场价格进行了评估，估价时点为2013年7月19日，同时于2013年11月5日作出《房地产估价报告》，因对补偿结果不满意，居女士一家拒绝签收，房屋征收部门采取了留置送达。

2015年5月26日，市房地产价格评估专家委员会根据房屋征收部门的申请，作出《鉴定意见》，认为评估报告存在部分技术问题，请评估机构修正错误，重新出具评估报告。评估公司于2015年6月5日作出第二份《房地产估价报告》确定被征收房屋房地产市场价格为1244814元，单价为12697元/㎡。征拆双方仍未就补偿达成一致。

2016年4月18日，房屋征收部门报请区政府作出房屋征收补偿决定。2016年5月23日，区政府对居女士一家等3人作出房屋征收补偿决定书，同日进行了送达。居女士一家对于补偿决定不满，遂于2016年7月28日向一审法院提起行政诉讼。

一审法院认为区政府作出《补偿决定书》，确定了房屋产权调换差价、产权调换安置地点、搬迁费、过渡费用等相关内容，认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，判决驳回其诉讼请求。二审法院维持了原判。

被拆迁人申请了再审。再审进行了改判。

案情过长，结合上面的话题，针对再审的判决情况，今天我们讨论几个问题。

评估报告有效期多长

在征地拆迁中，经常遇到一份评估报告用好几年的，但是实际上，评估报告同样有效期?！斗康夭盅汗兰壑傅家饧返诙豕娑?，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

在房屋拆迁地区，房地产市场价波动幅度较大，评估报告有效期的期限最长为一年，如果超过期限，评估报告失效，如果对房屋价值进行认定，应当重新进行评估。同时，在房价增长幅度比较大的情况下，要考虑实际情况，缩短评估有效期的时间。

合理的评估时间节点怎么计算?

根据国有土地上房屋征收补偿条例规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿。同时确定，公平补偿的基本要求即为，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

但是实践中，签订补偿协议的周期通常是比较长的，如果征收决定公告发布之后，签订补偿协议、领取补偿款或者作出补偿决定的时间相距过远，房屋市场行情剧烈变化，仍然按照之前征收决定下发的时间作为评估时间节点，会损害公平补偿这一原则。

上诉案件中，被拆迁人13年7月收到评估报告，15年6月收到第二份修正的评估报告，而补偿决定的做出是16年4月，补偿决定中依据的评估报告是一年前的，明显超过有效期。

因此，评估时间节点要充分考虑征拆双方的的行为，长期不能做出补偿决定，是可归责于被征收人的原因，如被征收人以种种理由拒绝配合征收补偿工作，致使征收与补偿程序延误的，还是可归于征收部门的原因，如怠于履行职责等等。从而确认合理的评估的时间节点。

就上诉案件而言，拆迁程序拖延时间过长，被拆迁人的行为并无明显不当，不存在明显过错，因此评估时间节点不应该坚持之前的13年和15年的评估时间节点，基于公平合理的角度，应当按照征收决定作出的时间。

拆迁补偿谈判时间周期长，久拖不决，该如何处理?

如果当被征收人所提要求明显不符合法律规定而无法满足时，应当及时依法作出书面补偿决定，固定并提存相应补偿内容，而不能怠于履行补偿安置职责，以反复协商代替补偿决定，甚至以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解决。

这既损害被征收人补偿安置权益，又提高相应补偿安置成本，还损害政府依法行政的形象，应当引以为戒。

结合以上情况，要明白一个道理，合法的使用自己的权利，如果遇到明显不合理的评估情况、补偿情况，可以依法主动进行维权。针对评估报告的有效性，评估时间问题，可以提出合理的要求。确实协商不成，积极主动依法进行维权。

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