(一)涉诉客体的特殊性。

从我国的立法体例来看，城市房屋拆迁问题已经纳入房地产法律规范的范畴，它具有明显的商法性质，和一般的房屋案件相比有着明显的不同，只有涉诉的房屋必须是被确定拆迁或已被拆迁这一客观事实的发生，才能引起涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。

(二)涉诉法律事实的复合性。

2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁管理”一章中，相继规范了城市房屋拆迁中的两种法律事实，就是拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议这两种情况。按1996年7月24日最高人民法院法复(1996)12号文规定，对于当事人双方已签订补偿安置协议，涉诉的按民事案件受理，后一种则属于行政案件。这其中就牵涉到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为：核发房屋拆迁许可证和根据当事人的申请进行房屋拆迁裁决。房屋拆迁案件涉诉后不管是以民事案件还是以行政案件进入审理程序后，都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系这一复合法律事实。

(三)涉诉法律关系的复杂性。

一般来讲，进入审判程序的每一个案件主要体现的是双方当事人之间的权利义务关系，权利、义务指向的对象较明确。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映出现的却是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。其中有拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系，有被拆迁人与承租人的腾房关系，拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，还有房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等，由此形成案情错综复杂，处理难度十分巨大。

(四)涉诉案件社会影响的全局性。

执法的社会效果与法律效果相统一要求比较严格。城市的发展总是在拆了又建，建了又拆的良性互动中逐渐美化。在城市发展建设这一大局中，房屋拆迁涉及到社会的方方面面，与千家万户居民的切身利益息息相关，我们不能总是靠房屋产权人的觉悟，靠对他的强大政治思想工作来解决问题，在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下，依法强制拆迁，靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这强大的压力下，如何把握执行法律与执行政策，依法强制执行与?；ぷ罟愦笕嗣竦母纠嬲庖幻?，就成了我们法律、法官面前的一个坎。一般来说，城市发展的每一个足印都是与动拆迁密切相关的，每一次拆迁都有可能联系千家万户的，在绝对公平不可能的情况下，如何找准双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝、防范群访或越级上访，不造成负面影响，切实维护社会稳定。

二、拆迁补偿安置的法律依据

我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“凡未……办理房屋产权登记，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对这一点理论上、实践中都没有什么争议。但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，是不是一概否认呢?笔者认为应视情况而定。

按照我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须三证齐全，一是土地使用权证，二是土地规划证，三是城市建筑规划许可证。没有这三证，任何一幢建筑都是不合法的，都不能取得房屋产权证，但在城市房屋建筑过程中，由于各种各样的原因，城市房屋的产权形式表现各异，除了三证齐全的房屋产权形式外，还有一些产权形式，这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行，它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢?

(一)属于合法建筑，但未取得房屋产权证。

上面已经提到房屋要取得房屋产权证，必须土地使用证、规划许可证等三证齐全，缺一不可。由于在办理房屋产权证书过程中，房产部门要收取一定费用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三证情况下，但未办理房屋产权证，对这种情况，笔者认为应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇，因为该房屋所有人(被拆迁人)所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。他在享受拆迁补偿安置待遇时，也不必责令其到房产部门补办房屋产权手续(因为该房屋三证齐全，房产部门必须予以办理)。但是对其缺失房屋产权证这一事实，也应适当予以处理，即在补偿安置费用中，比照办证费用的多少予以扣除。

(二)属于违章建筑。

如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全，这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑，违章建筑不受法律?；?，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。

1.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。(如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的，不属本文研究范围。)对这种情况，笔者认为，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇，因为他的违章建房这一违法行为，在根据城市规划部门的?？畲Ψ?应认定未严重违反城市规划)，按照处罚规定，补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，合法建筑所有人理应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。

2.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的?？畲砗螅鹆畈拱焓中床拱煊泄厥中?。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划，所以，相关部门才可以进行?？畲?，责令其补办手续，但其并未按照处罚规定缴纳?？?，补办手续，并未将违章建筑变为合法，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料，由于是其合法收益购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。

3.建筑物属违章建筑，虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确，难以理解的则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：一是房屋产权证是拆迁补偿安置的的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的，与一般的房屋产权证当然不可同日而语，被拆迁房屋由违章建筑变为合法，合法建筑当然享受按价补偿的待遇;二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定，未在城市规划内建筑房屋，现在要拆除，按照城市规划进行建筑，当然不可能对其予以安置;三是附加条件的契约性。因为处罚本来是一种行政行为，在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。在违章建筑本来就应该无条件拆除的情况下，处罚时，考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇，应无条件拆除。

(三)房屋所有权不明，现仍处于不确定纠纷中。

在房屋拆迁中，并不是所有房屋都产权明晰，不存争议。对所有权存在争议的房屋在拆迁中如何进行补偿安置，是按照争议双方的合意进行补偿或安置还是直接由公证机关对补偿费用进行公证提存呢。为了阐述这个问题，首先介绍一个案例。刘某爷爷系地主(1954年死亡)，解放前在某市置有一面积400㎡房产，解放后一直由政府部门占用(没有任何没收或征用手续)，1998年3月刘某要求落实政策，将此房产以其名义进行产权登记，某政府部门以解放后一直由其经营管理且已进行修缮改建不同意，酿成纠纷，房屋主管部门称要双方打官司确权后才好发证，同年10月刘某起诉。1999年3月该房屋所在范围进行动拆迁，拆迁人在征询双方意见时，刘某要求安置，某部门要求货币补偿，后为拆迁时间所逼，拆迁人将拆迁房屋全部的货币补偿金额存于一银行。1999年12月，刘某与某政府部门在某中院达成协议，各享有200㎡产权。2000年4月，刘某以拆迁人为被告要求对其按规定予以安置，法院驳回了刘某的诉讼请求，为此刘某多次上访。因为折迁房屋时间性要求很强，对拆迁范围内的房屋要即时作出是货币补偿还是产权调换安置前，房屋所有权争议双方难以取得一致意见的，笔者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好，当然，安置的面积的现有价值应以被拆除房屋的货币补偿金额基本相等，不然的话，将增加纠纷，增加社会不稳定因素。对争议双方同意货币补偿的，则应将被拆迁房屋的货币补偿金额交由公证机关提存。

(四)拆除临时用地上的建筑物的补偿安置。

我国土地管理法规定，在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规划行政主管部门同意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在临时用地上修建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过二年。因此在拆迁中遇有临时用地上的建筑物如何补偿安置，笔者认为也应分以下几种情况区别处理。

1.对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物，享有补偿待遇，但不享有安置待遇。因为被拆迁人在临时用地上的建筑物是经过批准的属于合法建筑，所以应享受拆迁补偿待遇。也因为它是临时性建筑，当然不得享受安置待遇。

2.对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，不享有拆迁补偿安置待遇。因为该临时建筑物虽经批准，但超过使用期限后就应认定为非法建筑了，不受法律?；?，这点与本文违章建筑里的第二点有点相似，房屋拆迁管理部门可以责令被拆迁人限期自行拆除，在限期内拆除的，临时建筑物的建筑材料仍可归由被拆迁人所有，超过期限的，则建筑材料残存价值充抵动拆迁费用。

3.对未经批准临时使用土地并建有建筑物的，完全不受法律?；?，不享有任何拆迁待遇。因为这种违章建筑物，没有任何手续证明，被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的，拆迁人可以依照法律程序强制拆除，并由被拆迁人承担强制拆迁费用。

三、拆迁补偿安置协议的法律关系

拆迁补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管房屋拆迁补偿安置关系性质上属于民事法律关系，拆迁人与被拆迁人之间法律地位完全平等，但由于房屋拆迁存在的行政强制性和期限性，使得被拆迁人在房屋拆迁中相对于拆迁人来说处于弱势群体地位。因此，有时拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议变成了“城下之盟”。如何设置公正有效的法律程序最大限度地?；け徊鹎ㄈ说暮戏ㄈㄒ?。在现有法律法规规定不尽详细难以操作情况下，理论界应先行动起来，确立拆迁补偿安置协议签订方面的法律规范，因此有必要较详细认识拆迁补偿安置协议中的法律关系：

(一)对拆迁补偿安置协议的主体认定。

毫无疑问协议的主体是房屋拆迁过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。从这条法律规定我们可以得出如下结论，拆迁人只能是单位，不可能是个人。但在现实中，对于具备拆迁人资质的单位分支机构和接受拆迁人委托的单位能否成为拆迁补偿安置协议的主体，笔者认为是否定的。理由如下：一是接受房屋拆迁管理部门颁发房层拆迁许可证的单位是唯一合法拆迁人，这一法律规定具有排它性，说明拆迁人的身份是唯一的;二是拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位即使具备相应的资质，但它是否具备相应的财力、能力呢。如果不具备，将使拆迁补偿安置协议无法得到实际履行，无法维护被拆迁人的利益;三是即使拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位经拆迁管理部门备案，它所从事的拆迁工作仍是一种代理关系，即代理拆迁人履行拆迁权利义务关系，它所有的行为仍是一种委托人与被委托人之间的关系。被委托人必须以委托人名义从事委托代理活动，从而产生的权利义务也由委托人承担。

(二)房屋拆迁补偿安置协议的内容。

《城市房屋拆迁管理条例》仅在第十三条简单规定了协议的基本内容，操作难度太大了。大量实质性的规定由各省市区自行制定，极可能造成区域间的不平衡。因此对涉诉房层拆迁补偿安置合同纠纷，根据审判工作实际需要，协议内容应载明的事项主要应审查是否具备以下几点：

1.被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。

2.被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。

3.拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。

4.搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。

5.违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。

(三)拆迁房屋使用性质的认定。

在拆迁中，如何认定私房商住问题，既无法律规定，也无司法解释，仅散见于地方性规章之中。当前唯一的一个行政解释是中华人民共和国建设部房地产司对河北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函中规定：“在拆迁中，对房屋非住宅应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定，对房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营用房，房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。”在这一复函精神下，2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》出台后，上海市、山东省、重庆市等分别出台的实施细则中一致采用了“确认房屋使用性质，应当以房屋所有权证标明的用途为准;对房产证上末标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准?！闭庖桓湃恍怨娑?，对经营面积计算，变更登记时间(由住宅变更为非住宅)末作规定，仍然难以操作。在拆迁实际中，笔者认为应综合考虑，主要有以下几种情况。

1.房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。

2.房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。

3.房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，末办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。

4.房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的，在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。

四、房屋拆迁补偿安置合同纠纷的处理

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已就补偿安置达成协议。签订拆迁补偿安置协议后又产生纠纷，可向人民法院起诉，人民法院应按民事案件立案受理。

(一)关于履行合同，限期拆迁纠纷。

被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿安置合同后，未按期搬迁，拆迁人起诉要求被拆迁人拆迁的，受案后，拆迁人还可以依法申请人民法院先予执行。因为政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为。具体行政行为一经作出即具有先定力，拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同，必须按期拆迁。行政诉讼法第44条规定“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行”。这条规定体现了行政行为在行政程序执行中的高效率要求。

(二)关于被拆除房屋的承租人涉诉的法律地位。

房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成了协议，但是房屋的承租人有正当理由而拒不腾迁，经房屋主管部门裁决限期拆迁向人民法院起诉的，拆迁人应作为案件原告，而被拆迁人与承租人是共同被告。在处理上如租赁期限未满的，则承租人对被拆迁房屋仍享受有使用权，拆迁人应该寻找周转房予以安置过渡。被拆迁人要求产权调换的，该安置房屋的所有权人当然是被拆迁人。承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍应保持，但租赁合同因原房屋被拆迁也应作相应修改。如果租赁期限届满承租人应无条件迁让，并承担拒迁的法律责任。如未定租赁期限的，应当确定承租人对该拆迁房屋的使用权，责令承租人与被拆迁人协约一定租赁期限。如协约不成，被拆迁人要求承租人解除租赁合同的，法院一般应当准许。但承租人确无腾房条件的，在征得被拆迁人同意后可判令拆迁人对承担人进行安置，由承租人根据承租房屋价格的实际情况，付给被拆迁人一定的经济补偿。

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房屋拆迁公告是在房屋拆迁管理部门审查批准拆迁申请、颁发拆迁许可证的同时，向被拆迁人宣布拆迁决定的一种方式。因为房屋拆迁涉及面很广，关系到许多居民、单位的切身利益，为便于公众阅读知晓的公告方式，有利于让公众知晓拆迁范围、拆迁面积、拆迁期限以及其他关于拆迁的事项。其目的之一是，让被拆迁人理解房屋拆迁是国家建设的需要，是城市规划和旧城区改造的需要。任何单位个人应当服从国家社会的整体利益，保证拆迁工作的顺利开展，保障在规定的搬迁期限内完成搬迁工作;其目的之二是，告知被拆迁人应当享有的权利和应当承担的义务，以保证自己合法权益得以实现。

为了使拆迁工作顺利开展和具体落实，拆迁公告发出后，房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时、耐心、仔细地为被拆迁人做好宣传解释工作，并对拆迁范围内的每个被拆迁人的实际情况做深入调查。为拆迁工作的顺利完成做好准备。

拆迁公告，一经发出，就要产生巨大的影响，产生一系列法律后果：

1自公告确定的拆迁之日起，拆迁红线范围内各公民、法人或其他单位分别享有的国有土地使用权丧失,收归为国有，并同时交付给拆迁人享有。虽在拆迁公告前，拆迁人已经取得公告范围内的国有土地使用权证，但未直接实现对土地的控制和支配。一旦房屋拆迁管理部门发出拆迁公告，拆迁人就实际地成为国有土地使用的享有者。

2自公告发布之日起，拆迁红线范围内的一切房屋、附着物的所有权和使用权都受到限制，不得改变房屋和土地用途。不得租赁房屋。

3公告发布之日起，被拆迁人享有要求拆迁人进行补偿和安置的权利，而拆迁人负有此义务。

4公告发布之日起，在拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋和其他附着物。未开工的项目，不得开工;正在开工的项目，应立即停工。

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湖州农村拆迁政策

第一章 总 则

第一条为规范征用土地农房拆迁补偿安置管理，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施{中华人民共和国土地管理法)办法》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》及其它有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市中心城市规划区内(包括湖州经济技术开发区、东部工业园区)因征用土地实施农房拆迁的，其拆迁活动管理及对被拆迁农房所有人的补偿安置，适用本办法。

第三条 本办法所称农房，是指被征用土地上的，按照农村村民建房程序和规定批准建造的，并有合法权属证件的房屋。

本办法所称的拆迁人，是指取得农房拆迁行政主管部门核发拆迁批准文件的建设单位。

本办法所称的被拆迁人，是指被拆迁农房及其附属物的合法所有人。

本办法所称的拆迁单位，是指受拆迁人委托从事农房拆迁业务的，依法取得房屋拆迁资格证书的组织。

第四条 市国土资源行政主管部门是本市中心城市规划区内农房拆迁补偿安置的主管部门(以下简称农房拆迁行政主管部门)，负责本办法的组织实施。

市建设(规划)、交通、水利、财税、物价、工商、公安、电力、电信等部门及有关街道办事处、区、乡(镇)人民政府和金融单位，应当根据各自的职责，配合农房拆迁行政主管部门做好农房拆迁补偿安置管理工作。

第五条 拆迁人拆迁农房，应当委托有房屋拆迁资格的单位实施拆迁，并签订书面委托协议。委托协议应报农房拆迁行政主管部门备案。

拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予合理补偿和妥善安置;被拆迁人应当服从建设需要，在规定的拆迁期限内完成搬迁。

第六条被拆迁人所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府、村民委员会，应当协助农房拆迁行政主管部门和拆迁人做好有关宣传动员工作，帮助被拆迁人做好有关搬迁事宜。

第二章 拆迁管理

第七条农房拆迁行政主管部门应在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告。根据经批准的征用土地方案确定拆迁区域，通知公安、建设、工商等部门和有关街道办事处、乡(镇)人民政府及金融单位，对该区域暂停办理户籍的迁入、分户，房屋新建、改建、抵押及买卖、交换、析产、分割、赠与等房屋权属变更手续和利用房屋从事经营活动申请办理营业执照等手续。因出生、婚嫁、军人复转退等落户的，按有关规定办理。

第八条拆迁人拆迁农房及其附属物的，应当向农房拆迁行政主管部门提出申请，取得农房拆迁行政主管部门核发的农房拆迁批准文件。未经批准，不得组织实施农房拆迁。

农房拆迁行政主管部门应当在受理申请之日起30日内，作出批准或不予批准、或补正材料的决定，并在农房拆迁批准文件核发之日起10日内将建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等内容予以公告。

第九条 拆迁人应当在拆迁批准文件规定的拆迁范围和拆迁期限内实施拆迁。

拆迁人如需变更拆迁范围的，应当重新办理批准手续;需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前15日，向农房拆迁行政主管部门提出延期申请，经批准后期限可延长，但延长期不超过6个月。

拆迁人自取得农房拆迁批准文件之日起3个月内未实施拆迁的，原拆迁批准文件自行失效。

第十条拆迁人与被拆迁人必须在拆迁公告规定的期限内，根据本办法规定签订拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当载明安置方式、安置地点、安置面积、补偿金额及其支付期限、搬迁时间、搬迁过渡方式、过渡期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

拆迁补偿安置协议自签订之日起生效。拆迁人应当将补偿安置协议报农房拆迁行政主管部门备案。

第十一条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在拆迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十二条拆迁人与被拆迁人对安置方式、补偿金额、安置面积、安置地点、搬迁过渡方式、搬迁时间、过渡期限等内容，在拆迁公告规定的拆迁期限内，经协商达不成协议的，由农房拆迁行政主管部门负责协调。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

阻挠国家建设征用土地的，由农房拆迁行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，由农房拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制执行。

第三章 拆迁补偿与安置

第十三条 拆迁人应当对被拆除农房及其附属物的所有人，按照下列规定给予补偿：

被拆除农房的补偿金额，按该农房重置价结合成新评估确定。房屋面积的计算，按照被拆除农房的合法权属证件记载的面积为准。确实无法提供证明文件的，由农房拆迁行政主管部门会同有关部门审核确定。

被拆除附属物的补偿标准见附表。

拆除土地批准使用期限内的临时建筑的补偿，按临时用地有关规定处理。

第十四条对被拆除农房价值评估，拆迁人应当提出不少于两家的房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择，被拆迁人应当在拆迁人提供房地产评估机构名单十日内作出选择。

评估机构由拆迁人按被拆迁人的多数选择意见确定，并将确定结果报农房拆迁行政主管部门备案;被拆迁人未在规定时间内作出选择的，拆迁人应报告农房拆迁行政主管部门，由农房拆迁行政主管部门确定，并予公告。

第十五条 未经农房拆迁行政土管部门批准，擅自改变原使用性质的房屋，一律按原批准使用性质给予补偿。

第十六条 被拆除农房属下列情况之一的，不予补偿：

(一)未经批准建造的房屋;

(二)超出批准范围建造房屋的超面积部分;

(三)按“建新房、拆旧房”要求，在拆迁前取得宅基地建造新房，但未按规定拆除的旧房;

(四)已超过批准土地使用期限的临时建筑。

第(一)、(四)项所列的房屋，被拆迁人应在拆迁公告规定的期限内自行拆除。

第十七条根据城市规划要求和征用土地区域的实际情况，拆迁人可采取房屋产权调换、自建房安置、货币补偿以及产权调换与货币补偿相结合等安置方式，安置被拆迁人。鼓励实行产权调换和货币制’偿的安置方式。

房屋产权调换是指由拆迁人就近提供新建小区多层商品住宅，与被拆迁人的居住用房调换房屋产权，安置被拆迁人。

自建房安置是指由拆迁人提供安置用地给被拆迁人，由被拆迁人自行建造安置房。

货币补偿是指拆迁人一次性提供房屋补偿资金，由被拆迁人自行购房安置。

第十八条 房屋产权调换安置的，拆迁人应按下列标准安置被拆迁人：

安置基本标准为应安置人口人均25平方米(建筑面积，下同)。

被拆迁人原住房面积为应安置人口人均25平方米以下的，按应安置人口每人25平方米安置，且每户的安置面积最小不得低于35平方米。

被拆迁人原住房面积为应安置人口人均25平方米以上50平方米以下的，按原面积给予安置;原住房面积为应安置人口人均50平方米以上的按应安置人口每人50平方米安置。但超出应安置人口人均25平方米的安置面积部分，被拆迁人须向拆迁人支付650元/平方米(不包括层次差价)。

第十九条 产权调换安置按下列规定实施：

(一)按重置价结合成新的评估方法对拆迁范围内被拆除房屋逐一评估价格(元/平方米);

(二)对被拆除房屋使用性质按生产用房、附属用房、居住用房进行界定;

(三)计算被拆除居住用房的平均评估价格;

(四)拆迁人向居住用房评估价格高于平均评估价格的被拆迁人，支付应安置人口产权调换面积部分的居住用房评估价格和平均评估价格之间的差价;

(五)拆迁人与被拆迁人按本办法第十八条规定，进行居住用房产权调换;

(六)产权调换后，被拆迁人原住房的多余面积部分按评估价格的150%，由拆迁人对被拆迁人予以货币补偿;被拆迁人要求增加安置面积的，增加的安置面积部分按商品房市场价购买;

(七)因安置用房套型结构差异，实际安置时每户增加或减少的安置面积，由拆迁当事人按该安置用房市场价相互结算。安置用房层次、区位由被迁人摸券确定。

被拆迁人的原生产用房、附属用房，不列入被拆迁人应安置人口人均住房面积计算，由拆迁人按该房屋评估价格对被拆迁人予以货币补偿。

第二十条自建房安置的，拆迁人按被拆迁人应安置人口每人25平方米面积，但一户最多不得超过125平方米面积提供安置用地。按统一规划、统一标准的要求，由被拆迁人自行建造安置房。

被拆迁人户需安置用地面积50平方米以下的，一般不实行自建房安置。

第二十一条 被拆迁人户全部应安置人口的户籍因征用土地转为城镇居民户籍的，该户被拆迁人可要求对本户应安置人口实行货币补偿方式安置。

被拆迁人要求货币补偿安置的，拆迁人应对被拆迁人全部被拆除房屋均按各自的评估价格的300%计算总金额，作为货币补偿安置金额，一次性支付给被拆迁人。

第二十二条 下列人员为拆迁安置对象：

(一)在拆迁范围内具有合法户籍及土地承包经营权、合法的房屋所有权并实际居：住的人员;

(二)原在拆迁范围内具有合法户籍，现在外的未婚的现役军人、援外工作人员、留学生、大中专毕业生及其他在校学生;

(三)原在拆迁范围内具有合法户籍，现正在劳动教养、服刑的人员;

(四)现在拆迁范围内具有土地承包经营权和合法户籍的在外从事劳务者;

(五)在拆迁范围内具有土地承包经营权或合法居住用房，但现户籍按本市自行购房迁户、购买户口、投亲靠友政策及高级知识分子户口“农转非”政策，转为本市城镇居民户籍的未享受房改房、拆迁安置房、单位自建房的人员。

第二十三条 属下列情况之一的安置对象，可以增加计算一名安置人口：

(一)未婚的独生子女;

(二)年满18周岁以上未婚人员。

第(一)、(二)项同时符合的，不得累计计算，只增加计算一名安置人口。

第二十四条 被拆迁范围内有下列情况之一的，不得作为安置对象：

(一)不符合规定迁入户口或分户的;

(二)无正式户口长期租房、借房居住的;

(三)已分配住房的人员(包括已享受单位自建房、房改房、拆迁安置房等)。

第二十五条 实行产权调换安置方式的，拆迁人负责建造或购买的安置用房必须符合国家和省市有关工程质量标准，并有相应的配套设施。

第二十六条 实行被拆迁人自行建造安置用房安置的，应遵守下列规定：

(一)拆迁人应当负责向规划部门申请安置用地规划选址，规划部门应当根据城市总体规划、区域详规要求，按照合理布局、集中安置的原则，在受理申请后10日内予以确定。城市总体规划、区域详规中未规划农民新村的区域，一般上不实行自建房安置;

(二)拆迁人应当负责自建安置房用地的通水、通电、通路、土地征用、场地平整，以及规划、用地审批的费用;

(三)自建安置房的用地控制标准和建筑面积控制标准，应当符合土地管理法律、法规，以及市人民政府关于农村宅基地管理规定和城市规划的有关规定;

(四)被拆迁人按建房审批有关规定，申请办理土地使用证及房屋所有权证。

第二十七条 拆迁人应当给予被拆迁人下列搬迁补助费用：

(一)搬家补助费按应安置人口每人100元发给，一户人口为一人的，发给200元;属临时安置再次搬家时，再按上述标准发给;

(二)临时过渡费按应安置人口每人每月100元发给，一户人口为一人的，每月发200元。

被拆迁人在规定的拆迁期限内，签订拆迁补偿安置协议，并在协议约定的期限内搬迁的，拆迁人应按每户3000元给予被拆迁人奖励。

第二十八条拆迁人在拆迁补偿安置过程中，应适时将被拆迁人的被拆除房屋面积、补偿标准、安置对象人数、安置面积等情况进行公示。农房拆迁行政主管部门应予以监督。

第二十九条 拆迁补偿安置完毕后，被拆迁房屋为拆迁人所有。

第四章 附 则

第三十条 本办法由市国土资源局负责解释。

第三十一条 本办法自公布之日起施行。本市其他有关中心城市规划区内征用土地农房拆迁补偿安置规定与本办法不一致的，按本办法规定执行。

以上是小编为你做的关于“湖州农村拆迁政策”的介绍。小编为你总结至此，拆迁涉及到的最大问题就是拆迁补偿，所以只有在湖州市具有农村户口的人，且被拆迁户拥有被拆迁房屋的合法所有权，才能得到拆迁赔偿。由于湖州市有关农村拆迁的政策所罗列出的条款有很多，小编就不一一为你做介绍了，更多知识您可以咨询杨律师。

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根据《城市房屋拆迁管理办法》，宾馆拆迁可以主张房屋装饰补偿、停产停业补偿、设备搬迁费用、搬迁补助费、临时安置费等补偿。宾馆、饭店、超市都有一种门面性质、商铺的性质、门市的性质。再补偿的时候首先要按照商业的价值补偿，如果是自有不是租赁的需要按照商业的价值来补偿。根据楼层的价值来判定，这类企业的价值由于是流动性的，就需要人不断来消费，流动性非常大，往往取决于所处的地段，地段有优势所得到的门面房之外的停产停业损失就会更多一些，按照一般的企业来讲所体现的市场价值往往比一般生产加工类的企业高得多。

二、房屋拆迁补偿流程

(一)拆迁人申领房屋拆迁许可证。

(二)房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。

(三)房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。

(四)确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差，被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择，或只作货币补，或只作房屋产权调换、结算价差。

(五)拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。

(六)强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。

在司法实践中，对于房屋拆迁的相关认定情况，必须由政府在进行调查后作出统一的标准，如果对相关补偿的标准不统一，可以会引发拆迁补偿的矛盾和纠纷，但根据不同地段的经济发展水平不一样的实际情况可以作出不同的赔偿标准。

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