1、怕信息公开

《政府信息公开条例》第11条规定：“设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门应当重点公开征收土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况的政府信息?！奔虻ダ此担褪钦鞫炎约鹤龅氖虑楣习傩?，让大家知道政府在做什么，做的事情是否合法。

但是，在实际拆迁中，很多信息都是不对等的，征收方只给我们看他们想要展示的部分，而更多与被征收人密切相关的文件却不予公开。征收项目是否属于公共利益、征收程序是否合法、有没有相关的审批手续、补偿标准的制定是否与周围实际情况一致等等，这些关键信息往往被开发商称为“商业秘密”不对外公开。

如果政府对于拆迁信息保密，那就只能说明一个问题：此次征收存在违法行为！如果我们能抓住这个“软肋”，及时申请信息公开，那么拆迁方是否违法便一目了然了。很多案件中，拆迁户最终之所以能够取得胜利，大部分都是通过信息公开的方式占据主动权。

2、怕外地专业律师

征地拆迁原本就是一件具有一定复杂性的工作，因此在拆迁维权时也有比较复杂的程序。拆迁律师可以根据自身的经验和对于这些程序的了解，给被征收人的这起案件安排最合适的维权步骤，在不同的程序里达到不同的目的。

在多年征地拆迁案件的办理中，京鹏律师发现，很多被征收人房子被拆很久了，信访多年得不到解决才想到了请律师，这是一个误区。拆迁案件与一般社会事件并无两样，事先采取行动进行预防，比最后亡羊补牢要有用的多。尤其是因信访而导致错过了诉讼时效，律师也爱莫能助。

当然拆迁律师也分很多种，征收方其实并不害怕本地的律师，因为当地律师受当地政府的制约，即使有能力但也不敢放开手脚和政府抗衡较量，所以如果是打征地拆迁的官司，这种“民告官”请律师还是建议请外地专业律师团介入效果更好。

3、怕打官司

在拆迁过程中，拆迁方的违法点其实很多，如拆迁主体不适格、拆迁文件不合法、评估程序违规等。一旦被拆迁人提起行政诉讼，拆迁方将无处遁形。如果此时拆迁方还不主动找你解决补偿问题，那么你便可以将这些违法点诉至法院。但是，需要注意的是：我们行使法律维权是有一定的时效限制的，有一些拆迁方为了使不了解法律规定的被拆迁人脱离法律的?；?，所以往往会一拖再拖，在拖到被拆迁人的维权时效失效后，拆迁方就会“翻脸不认人”。所以，一旦遇到违法征收，我们一定要第一时间拿起法律武器进行维权，不要做无用功。

4、怕拖时间

时间就是金钱，尤其是在商业开发中，拆迁的时间对于开发商来说当然越短越好，因为时间的延长，将会出现一些变数直接影响开发商的经济效益，例如，政策变动、工人薪资上涨、房地产市场价格变化等都可能给开发商带来致命的打击。

我们都知道，征收方为了尽快完成搬迁，通?；岵捎靡恍┍┝κ侄?，如断水、断电等。面对这种情况，仍有一些被征收人不慌、不怕，他们也会合理地拖延时间与征收方进行抗衡，这时征收方往往处于被动状态，京鹏律师提醒大家，如果可以及时通过法律途径维权，征收方很有可能会私下找你达成和解。

5、怕事情闹大

现在拆迁经常讲究一个“和谐拆迁”，有什么话坐下来好好说，能协商就协商，协商不成就采取法律手段，尽量不把事情闹得太恶劣。现在被征收人随随便便就可以拍个视频，发到朋友圈、微博等社交媒体上，一旦开发商还不知收敛，大肆采取暴力手段强拆乱拆，这些视频、图片被曝光到网上，到时候损失不可估量。

6、一般征收方都怕这样的被征收人

第一种，征收前有所准备的人：正所谓“知己知彼，百战不殆”许多被征收人事先对自己的房屋进行评估，知道自己的房屋到底可以获得多少补偿，或者提前了解征收方的具体情况，比如谁要征收自己的房子、征收时间等等。与此同时，他们会寻找自身的劣势，弥补自身不足，做好一切准备和征收方进行谈判，争取合理补偿。

第二种，了解征收程序以及知道法律知识的人：一般征收都发生在农村，很多村民对征收都不了解，但是还是有一些文化水平较高的，得知自家房屋在征收范围内，就开始查阅相关征收资料，对自己在征收中享有的权利十分了解，可以在谈判中更好地发挥，拿到合理的补偿。

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拆迁过程中，被拆迁人应如何?；ぷ陨砗戏ㄈㄒ?？律师分析，要想获得合理补偿，被拆迁人一定要把握好这三个底线：

一、拆迁之后现有生活水平不能降低

征地拆迁的基本要求是要确保被征收人的现有的生活水平不降低，长远生计有保障，这是征地拆迁工作坚持的底线。

二、补偿价格参照周边房屋市场价

这也是判断拆迁补偿是否合理的重要标准。

对于国有土地上的房屋，法律规定有两种补偿方式：

1、房屋置换，相同地段最低拆多少，补多少；

2、货币补偿，最低是周边相同地段类似房地产市场价。

对于集体土地上的农村房屋，虽没有明确的法律规定，但在实际操作中，拆迁补偿标准一般分为三种情况：

1.货币补偿，最低是周边相同地段类似房地产市场价。

2.商品房置换，相同地段的房屋补偿标准最低是“拆一还一”；

3.有条件的，可采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；

除此之外，补偿的项目还包括搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失等几方面。

三、先补偿，后搬迁

拆迁是为公共利益进行的行为，必须是在给予被征收人充分补偿的基础上进行的。所以，提醒广大被征收人，为保障最后补偿款的合理性，一定要坚守先补偿后搬迁的原则。拆迁补偿不合理，被拆迁人可以提起行政诉讼，维护自己的利益，必要时应找专业人士咨询维权。

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拆迁必须要有相应的审批文件，而征地批文是其中十分重要的文件，按照《土地管理法》的规定，原则上任何单位和个人进行建设需要使用土地的都要使用国有土地。在土地征收过程中改变土地性质，把集体土地转变为国有土地，起决定性作用的文件就是“征地批文”。

按照《土地管理法》规定，有权作出“征地批文”的行政主体只有省级政府和国务院。“征地批文”直接关系到土地征收行为的合法性。

当然，无征地批文进行征收的违法情况过于明显，被征收人一定要注意审批的征地面积与实际的征地面积是否吻合，实践中不少征地案件存在“少批多占”的现象。

2、变相剥夺被征收人补偿方式选择权

这种情况在棚户区改造过程中尤为常见。

拆迁方只允许被征收人选择货币补偿或者领取“购房券”，却以各种理由不安排房屋产权调换；安排了房屋产权调换，但没有就近地段、改建地段回迁而全是几十公里之外的外迁；以安置房是现房为由拒绝向营业性用房的所有权人支付停产停业损失费用……

这些情形均可能导致被征收人的补偿方式选择权受到减损，好像能选实则没的选。根据规定，这样的做法属于变相剥夺被征收人补偿方式选择权！

3、以“拆违”“拆?！蔽奈シú鹎ㄏ?/h1>

随着城市化进程的加快，伴随在拆迁过程中的“拆违”以及“拆危”案件并不少见。不少拆迁方更是以拆违和拆危之名行强拆之实，以减少广大拆迁户的补偿。当房子被认定为违章建筑时，不少拆迁户自认理亏，以为房子被拆除也理所应当，却不知这可能是拆迁方的惯用伎俩和手段。

4、补偿所依据的评估时点错误

我国虽然明文规定房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日，但因种种问题七八年后才下发征收补偿决定，此时房价早已发生翻天覆地的变化，这对于被征收人来说无疑是不公平的！而这种长期拖延的形成，只能由市、县级人民政府承担责任?！熬猛喜痪觯ㄕ魇詹钩ゾ龆ǎ逼诩涞姆课菁鄹裆险牵碛τ啥哉魇障钅扛河惺凳┲叭ǖ恼环健奥虻ァ?。

5、先拆迁后补偿，属严重违法！

不少开发商为了节约成本，采用“先拆后补”的方式进行拆迁，这是极不合理也是不合法的。采用“先补偿后拆迁”的方式可以在最大程度上保护拆迁户的利益，避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至出现“拆了旧房没新房”的局面。

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1、利用法律程序，阻滞政府的拆迁进程，以时间换金钱
由于土地资源的稀缺性及政府行政行为的程序性，政府在作出征收决定后，往往希望尽快完成征收工作，在此时，被征收人通过一系列法律手段：申请听证、复议，提起诉讼、申诉等，政府为了项目的如期进行，往往会作出一些妥协和让步。
2、抓住政府具体行政行为的违法点，穷追猛打，向政府施压
政府官员基于巨大的经济利益和政治业绩的诱惑下，作出的征收行为在实质或程序上或多或少会有一些违法之处，抓住这些违法点，要求确认违法并撤销，这对于政府的征收进程无疑是一个很大的打击，并且对部门负责人的政绩也会产生负面影响，虽然在此时政府官员可能会通过各种途径左右法院的判决，但赢得官司并不是我们的最终目的，即使输了官司，也会给政府很大的压力，在此压力下，政府往往会提高补偿额了事。这就是所谓的“输了官司赢了钱”。
3、寻找自身谈判协商的特殊点，为政府“多给钱”找个理由，让政府部门有台阶下
没有任何法律和政策依据的漫天要价在任何时候都是不会得到满足的，政府坚守补偿金额底线的主要原因之一就是政府担心过高的补偿会使得其他被征收人纷纷效仿，形成多米诺骨牌连锁反应。找出自身的合理的与众不同之处，为自己增加谈判筹码，也为政府的让步找台阶下。
4、知己知彼，充分认识自身的优劣与政府的强弱所在
“知”的内容涵盖两方面：一方面指的是知识架构。拆迁涉及的知识方方面面，其中不乏专业艰涩难懂之处，普通民众遇到拆迁，对于拆迁相关的知识几乎为零，此时应该积极搜罗、整理、学习，否则，则应将交由专业人士解决，省心省力。
另一方面，被拆迁人还应该有充分的心理认知。一味的激进蛮干不仅不能为自己维权，还有可能让自己陷入危难。但是不激进也不意味着一味退缩，消极应对。如果不表现出一定的反抗意识和智慧，拆迁方会认为这样的被拆迁人“柔弱可欺”，此时，被拆迁人想要取得合理的补偿更加艰难。
因此，被拆迁人应该有这样的觉悟：拆迁是一场博弈，拆迁人野蛮无理并不可怕，被拆迁人弱小无助也不必慌张，只要了解拆迁的本质，寻找到合适的方法，并积极搜集信息，保存证据，充分利用各种有利资源，有理有节的与拆迁人周旋，就能取得好的成效，维护好自己的合法权益。
5、准确把握解决问题的时机和尺度
征地拆迁问题的解决需要把握好时机和尺度，时机、尺度不到则火候不够，取不到良好的效果，时机、尺度过了，则物极必反，可能会让问题的解决陷入僵局。因此，在征地拆迁过程中，被拆迁人不可漫天要价，也不需要任由拆迁方宰割，需不断的跟政府谈判，抛出橄榄枝，让政府在一段时期内放弃强拆，坐到谈判桌上。在不断的谈判过程中揣摩政府的底线，根据自己的谈判筹码，适可而止。
6、委托专业律师
征地拆迁问题的解决，当下有几种手段，上访、闹、委托律师。上访者试图通过引起更高层级别领导的关注，但这是一种非正常的解决途径，一般政府官员都很抵触这种方式，因截访引发的人身伤害事故已经层出不穷。小闹问题不一定能解决，大闹却对自身及家人安全不利，只有闹到一定程度才可能引起媒体公众的注意，而此时，很可能得不偿失!委托律师是最温和的方法，虽是温和，却是最有效的。律师运用专业的法律知识，采取合乎法律程序的手段，合理合法地通过“打”或者谈来解决问题，这是征地拆迁问题解决的普适之道，也是最为可取的方法。
7、充分发挥法官的居中调解作用
在中国特殊的国情背景下，法院在审理征地拆迁类行政案件中很难做到真正的中立、公正，但并不能因此而全盘否认法官个人的品行操守，对法官产生抵触心理并表现在外在行为和言语上。对法官而言，如果能调解解决问题，那是最好不过了，好过让法官昧着良心出一个自己都知道是违法的判决。在庭前庭中庭后多与法官沟通，督促法官多做政府部门的工作，促成调解工作。
8、集体维权中的被征收人需团结一致，共进退
俗话说一个篱笆三个桩,一个好汉三个帮。只有团结协作，齐心协力才能最终取得成功。在征地拆迁过程中，面对强大的政府和开发商，势单力薄的个人无论从现实实力还是心理上都是无法与之抗衡的，多数被征收人团结起来，拧成一股绳，这样不仅使得被征收人在抗拒非法强拆中的力量加强，而且使得被征收人坚定长期维权的信念，不会在现实和心理。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。
因此，在政府实施土地征收和拆迁补偿安置的过程中，只要违背“给予被征收人公平补偿”这一基本原则，即可视为违法，被征收人应该果断通过法律途径争取合理补偿。

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单靠拖延时间只会让自己变得越来越被动，

想要获得高补偿，把握“先机”，每一步都留有后手!

1、证据意识

拆迁之前根据法律规定，征收拆迁的政府会发布《征收公告》、《补偿方案》等各类文件通知，这个时候被拆迁人应通过视频图文的方式对所发布公告进行保留证据。对于被拆迁的房屋，被拆迁人应对周边环境、房屋设施情况、房屋证件进行取证。和拆迁方人员进行接触应最好对交流时的录音录像取证。

2、不懂法但不能不知法

法律是维护社会公平正义的一把标尺，我们的合法权益被写进法律，虽然我们对各类法律不能够完全了解，但在拆迁时我们还是有必要了解相关的法律法规，一定要切记不可通过非法手段对自己的权益进行维护，否则极有可能成为拆迁方威胁你的把柄。如果有不懂的，我们可以完全委托专业的律师维护自己的合法权益;

3、少说多听，谨慎交谈

拆迁工作时期属于特殊时期，作为被拆迁人应对自己得被拆迁房屋进行初步评估，按照法律法规的标准先估算除自己的房屋预期补偿金额。记住不要轻易报价，因为大多数的拆迁工作人员都是在探你的底，你的沉默就是一种无形的压力，同时还能?；ぷ约?。在拆迁谈判中，有决定权的人才是我们应该讨价还价的对象，不够矜持你根本见不到管事的人，拆迁维护利益，要学会耐心。

4、不畏强拆

强拆，往往在最后阶段双方谈判未果，拆迁方争取拆迁进度，而强拆对被拆迁人所造成的影响非常之大，所以有一些被拆迁人收到《限期拆除通知书》等文件时就被迫与拆迁方签订协议，其实中师可以明确告诉您，不管是经历的警告、威胁、停水停电都属于违法行为，即使收到公告通知文件，被拆迁人也应冷静对待，通过专业的拆迁律师来确认文件是否违法，当然，真的是被强拆的紧要关头更应收集证据，联系律师，千万不要硬碰硬的维护利益，以免造成其它损失;

5、法律、政策为突破

拆迁谈判中，因为每家都有自己的特殊情况，被拆迁人在维护利益中很容易掉入这个“以自我为中心”的陷阱。拆迁标准不合理的根源，不是政策制定者没有考虑过各种特殊情况，而是地方拆迁没有按照法律的标准和程序来执行。不指出地方的违法行为，只顾陈述自己家的困难，拆迁方只会当自己什么都没听见。

专业的拆迁律师通过吃透法律政策，精准打击拆迁的违法点，用最快，最有效的是手段争取早日拿到属于自己的合理补偿。

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一、拆迁补偿款包括哪些项目？

1、房屋补偿费和其他固定资产补偿

（1）房屋补偿费(房屋重置费)用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失。其他固定资产补偿包括构筑物、地上附着物，以及因搬迁而发生损失的机器设备补偿等。

房屋补偿费(房屋重置费)用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划定，按平方米单价计算。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。固定资产补偿包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及因搬迁而发生损失的机器设备补偿等。

（2）此项补偿要求被拆迁人必须为房屋的合法所有权人，不得是违章建筑。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”对依法应当予以拆除的，进行拆除并不予补偿；对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，要根据实际情况，应予补偿的则予以补偿。

（3）房屋补偿包括以下几项内容：

a、房屋自身价值：房屋价值要根据被拆房屋的结构和折旧程度，以平方米为单位估算成本价，也可能会包括区位补偿费。

b、附属物：此处附属物是指合法依附于房屋而存在，对房屋具有某种用途，有利于提升房屋价值，并可估算价值的某种设施。它既可以是房屋所有人添加的，也可以是房屋使用人添加的。

c、收益权：这里的收益权是指获取基于所有者财产，根据合同或者法律而产生即将获得的利益或合法预期收益。它要求受益人必须是房屋的合法占有使用人。

2、停产停业损失补偿（必要性损失、利润性损失）

第一、在工资薪酬方面，对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会保障费用考虑，社会保障等相关费用应以相关社保法规为准。

第二、各种合同违约金，其中包含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失，应在进行解除合同协商的基础上，以审查合同条款的具体内容进行考虑。

第三、对于企业在停产停业过程中，所导致的贷款还款不能，以及产生的银行贷款逾期利息等，按照实际情况来据实计算。

第四、企业经营时的正常收益是指税后的净收益，要参照同行业平均收益率，该企业最近三年的正常收益水平，以及停产停业持续的时间来综合考量和计算。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业所持续的时间，是指企业接到拆迁通知后，自停产停业之日起，到重建恢复正常经营之日止。

第五、对于承租企业的停业损失，以原合同约定的剩余租期来计算。

第六、其他因停产停业所产生的损失。

3、周转补偿费

周转补偿费用于补偿被拆迁人临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划定，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。房屋被拆可能会导致被拆迁人一时“居无定所”，如果租房会产生一些费用。对于企业拆迁，可能会遇到厂区员工宿舍被拆，员工福利房被拆等情况，很多员工需要临时住处?；蛘咝枰偈弊庥贸Х?，用于放置办公家具和工厂设备。周转补偿费就是针对这类情况，根据当地租房标准，被拆迁人数量和企业的规模，给予的相应补偿。

4、奖励性费用（安置款、奖励费、速迁费、早签费）

为了拆迁工作的顺利进行，拆迁方会根据拆迁项目的实际情况设定奖励补偿。如果被拆迁人配合拆迁工作或自愿做出一些“牺牲”，都可以享受到此项奖励。拆迁补偿款的各项标准，由当地人民政府根据本地的实际情况，以及国家有关法律法规来规范。

5、拆搬迁相关费用

拆搬迁相关费用就是因拆搬迁行为直接产生的费用。包括机器设备调试修复费用、物资的拆卸和包装费、运输费用、设备搬迁安装费等。

二、拆迁补偿款的计算方法

1、房屋拆迁补偿计算标准

（1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。

（2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

2、房屋拆迁安置费计算标准

被拆迁人（承租人）的房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因“停产停业”造成的损失赔偿费。

三、那些拆迁补偿中的陷阱

1、空白协议和口头协议

（1）空白协议是国家法律法规明确禁止的，但在实践中，拆迁方有时会作出吸引人的口头承诺，诱导被拆迁人签订空白协议，被拆迁人信以为真，签上了名字。拆迁方拿走协议后，填上与口头承诺大相径庭的内容，补偿款数额也减少许多，这时被拆迁方才恍然大悟。

（2）口头命令和书面公告的效力不一样，书面形式效力更大。当征地公告、征收决定下达之后，政府部门或者政府的职能机关，可能会用两种方式通知企业停产停业?；蛘哂檬槊娴男问?，直接发一个要求你限期停产停业的公告；或者口头通知企业停产停业。对于口头通知和书面通知，我们要加以区分，因为两种形式所产生的效力有所不同。正式的书面形式通知，其证据效力要大得多。

2、签协议时避开违约责任

在一般情况下，拆迁方答应的补偿条件，基本都能实现。尤其是补偿协议中明确的具体条款。但凡事就怕万一。如果在拆迁方给的格式条款协议里，没有相关违约责任的约定，被拆迁人千万不要签字。被拆迁的企业主最好请专业的“企业拆迁律师”审查协议内容，是否有不利于我方的条款，或者遗漏掉的重要内容。根据实际情况，可以考虑另外拟定补偿协议内容，最大限度的保障企业的合法权益。

3、不给被拆迁人原件

拆迁补偿协议是一种合同，是双方合意的结果，出于公平公正，每一方都要持有协议的原件。如果拆迁方以各种理由拿走所有原件，对于被拆迁人来讲，就面临着很大风险。例如拆迁方擅自修改协议内容，将补偿款数额减少等情况。

4、签协议主体不合法

为了保障企业主的合法权益，签订拆迁协议时，对方一定要是拆迁人，具有法定主体资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行协议的风险。例如拆迁指挥部、拆迁办公室、拆迁工作领导小组之类的机构，并不具备法人的主体资格！都属于临时成立的拆迁组织，一旦拆迁结束即解散，不要说以后履行协议了。对于这点，《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法实施条例》中都有明确规定。

5、不出评估，不正式谈判

有一些企业面临拆迁时，相关部门工作人员从不正式坐下来谈判，也不说具体给多少补偿。更没有作出过评估报告?？墒撬孀攀奔渫埔?，企业被拆迁的日子在步步逼近。在这种情况下，企业主可以通过律师发函，与双方评估人员、相关部门工作人员进行谈判，而获得应得的补偿。公平而专业的评估结果，以及正式的谈判，对于提高补偿款数额是很有效的！

6、先关后拆，少给或不给停产停业补偿

在实务中发现，有些部门找各种理由，先把被划入征地拆迁范围的企业关停，将来再实施征收拆迁行为。这样做的主要目的是这样的，因为企业已经被关停，以后再拆迁就可以少给一部分停产停业损失补偿。这对于经营效益好的企业，少给的停产停业损失补偿，是一笔不小的数目。

四、提高拆迁补偿款，要从哪些方面入手？

1、照片和视听证据可证明有哪些损失

拆迁前后的现场照片、录音、录像等视听证据，能直接证明被拆迁人受到哪些损失。以此为依据，根据相关评估标准进行评估，并计算出补偿数额。如果这方面的证据不全，可能补偿数额也会缩水。例如对拆迁现场的损毁建筑、物品、实施拆迁人员等，拍摄大量高清照片和录音录视频。如果有暴力强拆或伤害被拆迁方人员生命健康的行为，更要妥善留存相关证据。其实，在收到拆迁关停通知的时候，就要在厂区各个角落拍摄高清照片和视频，将来被拆迁之后，哪些建筑物损毁，哪些设备和物品损失，也就有法律依据了。与此同时，也要随时准备拍摄和收集“将要发生的实施拆迁”证据。

2、评估结果决定补偿数额，全面评估停产停业损失可提高补偿。

（1）评估结果与补偿数额直接相关，要选择专业的评估机构进行评估。

不要随意报价，补偿款数额以评估结果为依据。不是说报价多少，就能给多少钱的。如果报价少了呢？企业吃亏也是有可能的。各个地方的政策不一样，各行业的评估标准不同，谈判协商的律师水平有差异，可能最后获得的补偿款与预期有很大差距。这也是为什么律师介入以后，可以争取到高出预期数倍，甚至几十倍补偿款的原因。

（2）在评估时，要进行全面评估，不要有遗漏。

根据各个地方和不同行业的评估标准，评估方式主要有如下几种，可供参考：以被征收房屋的总体价值的一定比例计算、按房屋面积计算、根据经营收入和利润确定、区分被拆企业用房是住宅房屋还是非住宅房屋、按照营业年限计算数额、由评估机构评估、根据实际情况协商确定。

3、专业谈判能大幅提高补偿数额

有这么一个案例，有一家国有企业面临拆迁，政府部门工作人员从不正式坐下来谈判，也不说具体给多少补偿。只是通过别人的旁敲侧击，听说一个补偿数额。企业与政府之间关系倒是良好，几次在酒席上吃喝说笑?？墒撬孀攀奔渫埔?，企业被拆迁的日子在步步逼近，如果真的只给这些钱，不足以重建企业。在这种情况下，该企业负责人找到了专业的律师。律师给出精准的分析，判断出目前的形势，制定了具体解决方案。企业负责人十分认可，快速签下委托协议。本案仅通过律师发函，与双方评估人员、相关部门工作人员进行谈判，就达到满意的效果，最终补偿数额翻倍。

4、被实施拆迁时及时报警，可作为争取补偿款的依据。

有一些被拆迁人，在接到拆迁通知以后，并没有对拆迁前的房屋和设备拍照保存，只是拍摄了厂房被拆后的照片，并且在厂房被拆时马上报警。在这种情况下，计算因拆迁造成的损失是有困难的。因为被拆迁人没有证据证明拆迁之前是什么样子，都有哪些房屋和房屋内的情况。也就无法计算因拆迁造成的相关损失。但是因为当事人报警了，可以调取当日出警记录，证明确实有拆迁的行为，被拆与损失有因果关系，也会因此争取到相应补偿。

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1、树立证据意识

拆迁之前根据法律规定，征收拆迁的政府会发布《征收公告》、《补偿方案》等各类文件通知，这个时候被拆迁人应通过视频图文的方式对所发布公告进行保留证据。对于被拆迁的房屋，被拆迁人应对周边环境、房屋设施情况、房屋证件进行取证。和拆迁方人员进行接触应最好对交流时的录音录像取证。

2、不懂法但不能不知法

法律是维护社会公平正义的一把标尺，我们的合法权益被写进法律，虽然我们对各类法律不能够完全了解，但在拆迁时我们还是有必要了解相关的法律法规，一定要切记不可通过非法手段对自己的权益进行维护，否则极有可能成为拆迁方威胁你的把柄。如果有不懂的，我们可以完全委托专业的律师维护自己的合法权益；

3、少说多听，谨慎交谈

拆迁工作时期属于特殊时期，作为被拆迁人应对自己得被拆迁房屋进行初步评估，按照法律法规的标准先估算除自己的房屋预期补偿金额。记住不要轻易报价，因为大多数的拆迁工作人员都是在探你的底，你的沉默就是一种无形的压力，同时还能保护自己。在拆迁谈判中，有决定权的人才是我们应该讨价还价的对象，不够矜持你根本见不到管事的人，拆迁维权，要学会耐心。

4、不畏惧强拆

强拆，往往在最后阶段双方谈判未果，拆迁方争取拆迁进度，而强拆对被拆迁人所造成的影响非常之大，所以有一些被拆迁人收到《限期拆除通知书》等文件时就被迫与拆迁方签订协议，其实中师可以明确告诉您，不管是经历的警告、威胁、停水停电都属于违法行为，即使收到公告通知

文件，被拆迁人也应冷静对待，通过专业的拆迁律师来确认文件是否违法，当然，真的是被强拆的紧要关头更应收集证据，联系律师，千万不要硬碰硬的维权，以免造成其它损失；

5、法律、政策为突破

拆迁谈判中，因为每家都有自己的特殊情况，被拆迁人在维权中很容易掉入这个“以自我为中心”的陷阱。拆迁标准不合理的根源，不是政策制定者没有考虑过各种特殊情况，而是地方拆迁没有按照法律的标准和程序来执行。不指出地方的违法行为，只顾陈述自己家的困难，拆迁方只会当自己什么都没听见。专业的拆迁律师通过吃透法律政策，精准打击拆迁的违法点，用最快，最有效的是手段争取早日拿到属于自己的合理补偿。

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在征地拆迁维权中，最重要的谈判筹码就是房子和土地，只有土地、房屋还在，被征收人才有谈判的底气。因此，要想和征收方进行进一步的谈判，首要任务就是、?；ず米约旱姆课莺屯恋亍?/p>

实践中，变相强拆、强征的现象并不少见，各位被征收人务必要打起十二分的精神，从一开始就要牢固树立守地、守房的意识，充分运用自己的聪明才智，时刻做到家中留人，同时也要学会和周边同样面临征收的友邻互帮互助，彼此扶持。总的来说就是：一定要坚定意志，不给对方可乘之机，将所谓“误拆”、“偷拆”、“帮拆”“强征”的可能性降到最低。

第二步：不卑不亢，合理报价！

在土地征收、房屋征收开始后，被征收人首先要对自己的补偿数额进行合理预估，做到对自己的房屋、财产价值了然于心。

谈判开始之后，被征收人可以根据预估价值，在适当提高的范围内提出自己对补偿款的要求。一般而言，政府肯定不会同意你的首次报价，讨价还价是难免的，因而适当提高预期也是一种应对策略。但是被征收人也要注意，不要漫天要价！狮子大开口往往导致谈判的破裂，白白失去谈判解决问题的机会。

第三步：收集征收方的违法证据！

在谈判中，为了扭转弱势地位，被征收人最好能找到征收方的软肋。而征收工作中，政府为了加快征地拆迁的进程，节省成本，经常存在很多违法之处。再者有些政府工作人员自身法律意识也比较薄弱，在具体工作中可能违法而不自知。如果我们能抓住政府的违法之处，就有了一定的筹码，在和政府谈判时，也就有了更多的话语权，政府也会积极促进问题的解决，毕竟他们也不想败坏自己的政治名声。

因此，在谈判之前，被征收人可以注意从各个方面去收集证据，如征收主体是否适格，有没有合法的审批文件，有没有依法进行公告，价值评估程序是否合法等等。如果政府存在违法行为，这些政府的违法证据，就是我们获得合理补偿的筹码。

第四步：启动法律程序，边打边谈！

除了熟练运用上述谈判技巧，被征收人最好还能在律师的帮助下，及时启动复议、诉讼等相关的法律程序。通过法律程序给征收方施加一定的压力，这样被征收人在谈判中能掌握一定的主动权。

当我们启动法律程序、亮出证据之后，征收方就能看到我们维权的决心，出于自身政绩和声望的考虑，征收方在谈判中也会表现得更有诚意。这也就是我们常说的“边打边谈”，“打”只是一种手段，最终目的还是要通过“谈”解决问题。因此，被征收人一定要抓住机会，争取通过谈判解决问题，如果不能通过谈判达成一致意见，咱们再继续走法律程序也无妨！

以上就是如何与政府进行谈判的四点建议！最后，小编还想强调的是：在谈判过程中，被征收人一定要注意摆正心态，良好的心态是赢得合理补偿的重要前提。实践中常有以下几种情况：

一是部分被征收人一想到对方坐的是政府官员，就吓得不行，话都说不利索。在谈判中总是表现出唯唯诺诺的样子，政府说什么都说好。小编在此明确告诉大家，这样只会让政府觉得你性格懦弱，好欺负，更加不可能给你提高补偿，因而谈判中过于卑微的姿态决不可取！

二是部分被征收人以为自己的态度越蛮横越好，自己越强势，政府就越怕我。这种想法也不可取，要知道凡事都有度，超过了“度”只会适得其反。因此在谈判中，大家不要一开始就和政府进行对抗式的谈判。如果政府提出过低的补偿，不要以失控的情绪去争辩，双方一旦闹僵，或者产生敌对情绪，反而使得谈判就很难进行下去。此刻，你只有收集到有利证据，结合相关法律程序，才能达到自己的目的。

三是实践中有少部分被征收人总是惦记着巨额补偿，总是希望以自己的强势态度逼迫政府妥协，或是在掌握政府的某些违法证据之后就以此为要挟，要求天价补偿等等。这些也都非明智之举，一来政府不会轻易任人摆布，二来被征收人要是把握不好度甚至可能构成违法犯罪！小编在此提醒大家，我们追求的是以合法手段拿到合理补偿，千万不要为了拿到所谓的“高额补偿”干一些触犯法律红线的事！

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1.没有以下这些文件，谁都无权拆你的房子

涉及相关利益的被拆迁人要积极了解拆迁公告载明的各项内容及以下五项批准文件，如果缺少任何一项，都可以向拆迁方要求公示。如果拆迁方不能提供前述必须公示的文件，则涉嫌违法征收，被拆迁人可以此进行行政诉讼或与拆迁方进行谈判。

小编提示您，若想成为合格的拆迁方，须向房屋所在地的市、县人民行政机关房屋管理部门提交以下五项资料：

（1）建设项目批准文件；

（2）建设用地规划许可证；

（3）国有土地使用权批准文件；

（4）拆迁计划和拆迁方案；

（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

通常这五份文件就可以看出拆迁方是否合法。

2.提前了解拆迁的相关政策不可或缺

拆迁政策一般包括拆迁章程、实施单位、主要人员、房产评估报告、补偿方案、补偿对象、征收范围等。这些东西属于必须向被拆迁人公示的，否则就是违法拆迁。而对被拆迁人来说，只有明确知道本次拆迁的政策才能知道应享有哪些权利，增加谈判的筹码。

小编提示您，在征地过程中，拆迁方很可能为了提高征地拆迁的效率，未经合法手续进行征地的情况时有发生，若政府不主动公开上述关于征地手续的文件，提出公开要求但相关部门并未理会或一再推脱。被征收人应当考虑其中涉及的征地是否合法。这是争取合理补偿的关键步骤，若征地手续都不合法，被征收人可以此为突破点与政府进行谈判。

3.签字拆迁补偿协议要慎重

拆迁补偿协议的内容一定要具体明确，空白协议和内容约定不明确的协议都绝不能签。虽然拆迁补偿协议采用空白协议和约定不明确的协议形式都是不合法的，但在实际维护利益过程中，不少”中招”的被拆迁者因举证困难而时常陷入被动。

小编提示您，根据实际维护利益的经验，拆迁补偿协议的内容主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面，被拆迁人在签订补偿协议之前，一定要仔细审阅所签的补偿协议是否完整，是否符合以下几点：

（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

（2）安置用房面积、标准和地点；

（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限；

（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

（6）违约责任和争议解决的方式；

4.评估报告一定要格外注意相关内容

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条之规定，应当以评估报告为基础。这几项规定足以体现拆迁评估的重要性！

第一：选对评估机构！房地产价格评估机构的选定应先由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。若在规定的时间内协商不成，再由房屋征收部门通过一定程序确定。在实际拆迁过程中，房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是明显不合法的。

第二：评估资质不可忽视！在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。最后还要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名。

第三：评估方法不能错！对于估价方来说对于同一标的物他们可以采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法等方法进行评估，也可以同时选用两种以上评估方法评估。根据相关规定和职业规范来说他们的报告一般是合法的，但是对被拆迁人来说，选择不同的评估方法产生的结果却是天壤之别的！

5.签字切忌要谨慎

小编特别提醒广大被拆迁人注意，拆迁相关文件上的字不可随意签。若轻易签字，除非有法定的撤销理由，否则利益不利的局面将很难逆转。拆迁过程中会出现很多合同以及收据需要签字，在每次签字的时候都要仔细阅读文件的内容，不懂的地方一定要向明白人询问清楚，因为这些合同都是受到法律?；さ模灰┳衷傧敫木屠床患傲?。

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一、主动向拆迁方索要相关征收文件

合法的征收文件是确认拆迁房是否违法征收的前提。拆迁的法定征收文件包括：征地公告、安置补偿方案公告、征收决定、征收补偿决定、评估报告等。

律师强调，一定要主动向拆迁方索要上述法定征收文件。

假如征收是违法的，索要到上述相关文件后，一定要注意起诉期限，早日启动法律程序，这是被拆迁人最容易忽视的法律问题。

二、补偿标准不合理，不要草率签字，不要提交权属证明原件

面对拆迁补偿不合理的情况下，被拆迁人不要草率签字，不要提交被征收房屋的相关权属证明原件。但是这里存在被拆迁人需要注意的两个误区：

误区1：只有房子被拆迁之后，才可以请律师维护利益。

被拆迁人要谨记，房子是维护利益的最大筹码。在补偿标准偏低时，一定要在房屋被拆迁之前聘请专业的拆迁律师进行维护利益，启动相关法律程序，否则房屋拆除之后，维护利益难度将会大大增加。

误区2：拖着，只要不签字，拆迁方就不可以拆迁房屋。

我国法律有明确规定，被拆迁人在补偿决定规定的期限内没有搬迁，也没有在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府有权向人民法院申请“司法强拆”。房屋被司法强拆之后，再进行维护利益是无法启动正常法律程序的。

三、遭遇断水断电等方式逼签，如何应对？

拆迁时，拆迁方采用逼签的现象时有发生。假如遇到断水断电等逼签手段，被拆迁人该怎么办呢？《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，采取暴力、威胁或者违法规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

小编提示，补偿标准过低时，不同意补偿标准切忌不要签订任何安置补偿协议，尽早启动相关法律程序，审查征收行为的合法性，通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过协商的方式，争取提高补偿标准。

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