当它来拆除房屋，公摊面积计算作为补偿，如何计算赔偿？这是很多疑问的拆迁户，征收方往往计较的公摊面积。

其中一方遇到了这个问题，以一套200平的房子为例，最终产权交易只补偿了120平，只有当被问到时，他们才知道共享区域中还有80套公寓，80平方米又是房子的面积，所以是“共享”的。

这种安排显然是不合理的，那么拆迁归还房屋，公共面积到底如何计算？2019年，省对公共场所住房征收补偿金的规定是什么？律师会给你详细的分析。

什么是公摊面积？

公摊面积，是指所有的建筑面积的公用部分，包括电梯井，管道井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备间，公共门厅，过道，地下室的整个建筑共有权，传达室的房间，以及公共建筑和整个建筑的服务管理用房建筑面积。

由于共用面积标准不同，管理混乱，缺乏明确的法律规范，购房者不仅可以多交购房款、物业费和供暖费。

在房屋拆迁实践中，对于是否对公共区域进行补偿、是否对公共区域进行替代、以何种标准进行补偿等问题存在诸多争议。

接下来，我们从国家和地方两级看到了征收住房税的有关规定的公共池的面积。

拆迁法律规定：保障被征收人居住条件。对于公摊面积应当补偿！

国家法律没有详细的公摊面积到这种程度，但我们可以参照原则来具体判断下列规定。

《物权法》第四十二条规定：征收单位、个人住房或者其他不动产的，依法给予搬迁补偿，维护被征收人的合法权利；征收个人住房的，还应当保障被征收人的生活条件。

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁工作管理维护群众合法权利的紧急通知》规定，征地涉及拆迁农民房屋的，要先安置后拆迁，妥善解决被征地农民的住房问题，确保被征地农民原有生活水平不降低，长期生活得到保障。

因此，无论是国有土地上的房屋征用还是集体土地上的房屋拆迁，产权置换的选择不能低于一拆一拆的原则，因此不能减少原有的居住面积，降低原有的生活水平。

由此可见，公用游泳池面积还应参照1:1房屋比例，拆迁前公用游泳池应与拆迁安置房保持一致，如有差距，应计算补偿金。

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随着农村建设的快速发展，现在越来越多的农村房屋涉及拆迁事宜，现在拆迁过程中农民是可以获得一些拆迁款的，这些钱可以保障农民的生活富足，但只有正确、符合法律规定、按照流程的拆迁才是符合相关部门要求的，农民才能?；ぷ约旱南喙厝ㄒ?，现在无论是政府的商业规划拆迁还是村集体的统一建房拆迁或开发商的个人行为，都要注意其中的陷阱。广大拆迁朋友，在拆迁时一定要注意的几点：

1.空白协议书

在拆迁时，大多数的开发商都会口头承诺拆迁赔偿款等相关事宜，有些农民听到口头的拆迁补偿款被诱惑，然后在空白协议上急急忙忙的签字，这种协议的主体部分他们稍微修改一下，那农民的利益将会得到很大的损失。所以大家一定要时刻谨慎，不管他们说的有多好，一定要用白纸黑字写下来保障自己的合法权益。

2.拆迁补偿问题

各地区针对拆迁的补偿款有着明确的要求，包括房屋、附着物、收益权等，但开发商往往只和农民计算了房屋的面积，但对于房屋前后的附着物忽略不计。同时国家规定宅基地的确权之后将会补偿宅基地，所以在拆迁时大家一定要看清。

3.拖欠租金

相关部门针对农民的征地拆迁过程讲究先签订合同，然后拿到补偿款，之后再进行拆迁的过程。而在拆迁的过程中拆迁的补偿款将会是一个大麻烦，双方需要进行多次的协商，农民满意之后拿到补偿金才能进行拆迁行为。但有些开发商则是忙着先拆迁，许诺之后再赔付补偿款，这种拖欠租金的行为是被禁止的。甚至有些开发商拆完之后跑路的现象屡见不鲜，到时候农民只有哭的份。

4.拆迁主体

在拆迁的过程中一定要有相关的政府机构进行审批，至少要是县级以上的政府部门。而拆迁的队伍也要是有资质的相关部门，只有保证这点，才能保证农民的利益不受侵犯。

5.拆迁公告

被拆迁时必须要有公告，而且公示上要有明确的审批信息，譬如审批的时间、相关单位、审批号以及土地的用途，还要有拆迁的集体、土地相关信息，拆迁之后人员的安置情况，拆迁补偿的登记点、时间，这些都要仔细看好。

那么，遇到拆迁能够拿到哪些补偿呢

一、房屋价值补偿标准不低于周边区域房价

对国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。

这个价格，相关部门会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。

二、搬迁费和临时安置费

搬迁费和临时安置费用各地一般都已确定具体数额及计算方式，如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费

三、停产停业造成的损失补偿

这笔费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，这个补偿标准肯定无法统一，一般是由征收当事双方协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

四、补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定。公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。

五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿

房屋装修补偿也是先与当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

六、房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注。

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一、关注并主动向拆迁方索要法定征收文件

只有依法征收，依据法律规定，依照法律程序，才具有强制性，如果说没有依法征收，就不具备强制性，此时被拆迁人才能合法合规的向拆迁人提出合理的拆迁补偿。

被征收人要关注并主动索要有关部门颁发的法定征收文件，比如集体土地中的《征地公告》、《安置补偿方案公告》，国有土地中的《征收补偿决定》、《评估报告》等?；挂刈⒘礁瞿诓课募恫鹎苹泛汀恫鹎ǚ桨负鸵胁鹎ú钩グ仓米式鸬闹っ鳌罚渲?，两个内部文件需要通过提请政府公开或诉讼才能看到，要及时关注政府通知和公开信，还要了解安置补偿实施细则或办法。

如果发现征收不合理，收到这些文件后，一定要特别注意起诉的期限，一般情况下，复议的期限为60天，诉讼期限是6个月。拿到上述的文件后，如果没有启动法律程序，并超过起诉期限，即使其中某些文件是违法的，也没有权利到法院进行审查了要及时启动法律程序。

二、存在补偿标准上的分歧，坚决不能签字，也不要消极拒收任何文件

在补偿标准存在分歧，一定不要签字，签了字就意味着在拆迁补偿上表达了与征收方的意见一致，这种情况下即使拆迁程序违法，也难以再维权争取补偿。拒绝接收征收方的任何通知文件与公告，最后等来的有可能就是司法强拆。法律明确规定，拆迁户没有在规定的期限内签字，不提起复议与诉讼，又不搬迁的，行政机关可以向法院申请强制执行。

大家要避免“不签字干耗着”和“被强拆了才找律师维权”的两大误区。正确的做法应是不同意拆迁补偿标准的同时提起法律程序进行维权，以免被司法强拆或房子不在了没有了维权的最大筹码。

三、拆迁过程中房屋被认定违法建筑，申请行政复议或诉讼

房屋是否属于违法建筑，并非由征收方认定，而是根据法律规定依法作出处罚决定，包括处罚决定事先告知书、处罚决定书、限期拆除决定书、强制拆除通知书、催告等法定程序。

一旦房屋被政府部门依据法律法规作出书面通知，那么被拆迁人应当在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，否则将面临依法强拆。

依据《行政强制法》第四十四条 对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。即使是房屋真的属于违法建筑，被拆迁人也有复议、诉讼的权利，可以为提高补偿争取谈判时间。

四、拒不签字，遭遇断水断电等逼拆方式

被拆迁人拒不签字同意拆迁补偿方案的，可能会遭遇拆迁方断水断电或其他的骚扰方式逼签。

“断水断电”是法律明令禁止的，依据《国有土地上房屋征收和补偿条例》 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。

采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

建议一旦遭遇断水断电等非法方式迫使被拆迁人搬迁及签字的，应到主管部门检举，同时，被拆迁人应该善于收集证据，可以借助律师的专业力量，用法律维护合法权益。

五、房屋被非法强拆前、后，被拆迁人应该怎么做

在被征收人拒不同意签字的情况下，非法强拆也是难以避免的，遭遇这种情况被征收人往往会因为缺少防备而损失惨重。那么在房屋被拆迁前、被拆迁后，被拆迁人应该怎么做？如何合理合法的维权。

在房屋在被拆除前，大家要做好这些应对措施，比如，转移贵重物品、重要证据等，家中不离人，在合适位置安装摄像头，一切为取证做准备。而一旦遭遇强拆，第一时间报警，拨打电话时录音，在?；ず萌松戆踩那疤嵯戮×咳≈ぃ纳愎丶宋?、事物等一切尽可能取得的证据。如果是半夜强拆，取证困难，同样要第一时间报警，并咨询专业律师，启动法律程序。

如果大家觉得自己的拆迁补偿不合理或者有相关疑难问题，可以联系我，提供免费咨询！进入文章尾部“了解更多”免费咨询，我们将为您带来最专业的法律帮助！

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每个人都想拥有合理补偿，毕竟是影响自己以后生计的问题，然而现实并不会按照我们所想的进行，很多拆迁方为了压低补偿，绞尽脑汁的想办法，对于拆迁户来说不懂得相关程序和规定，简直是毁灭性打击，很多人苦笑道“能给就很好了，怎么敢想合理补偿”。

这是一场没有硝烟的战争

虽然我们没有能力阻挡社会发展的脚步，但我们拥有争取合理补偿的权利，有很多不甘低补偿的朋友经常询问我们如何才能挽回损失？今天我们拆迁律师简单总结，以供有需要的朋友参考，当然前提是需要你信法并且用法才可以，否则也无济于事，正是因为不懂法、不用法，才造成了拆迁方肆无忌惮。

未雨绸缪

所谓“大军未动 粮草先行”本身拆迁户就处于弱势，我们更要提前准备，最起码的要收集关于自己房屋土地的相关证件，例如房产证、土地证等，总之但凡能证明的都要收集，这里需要注意的是，我们收集房屋证明，只是减少纠纷，避免出现不必要的麻烦，如果拆迁方要对证件进行核实存档的，我们要记住，请勿将原件交给对方，并且把这些原件保存在安全的地方。

主要是为了避免缺少某些证件而被拆迁方说成违建，如果确实存在证件不齐全的，那么我们首先自己要了解房屋基本情况，不要被对方以无证的理由当做压低补偿的借口。

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在征地拆迁维权中，最重要的谈判筹码就是房子和土地，只有土地、房屋还在，被征收人才有谈判的底气。因此，要想和征收方进行进一步的谈判，首要任务就是、?；ず米约旱姆课莺屯恋亍?/p>

实践中，变相强拆、强征的现象并不少见，各位被征收人务必要打起十二分的精神，从一开始就要牢固树立守地、守房的意识，充分运用自己的聪明才智，时刻做到家中留人，同时也要学会和周边同样面临征收的友邻互帮互助，彼此扶持。总的来说就是：一定要坚定意志，不给对方可乘之机，将所谓“误拆”、“偷拆”、“帮拆”“强征”的可能性降到最低。

第二步：不卑不亢，合理报价！

在土地征收、房屋征收开始后，被征收人首先要对自己的补偿数额进行合理预估，做到对自己的房屋、财产价值了然于心。

谈判开始之后，被征收人可以根据预估价值，在适当提高的范围内提出自己对补偿款的要求。一般而言，政府肯定不会同意你的首次报价，讨价还价是难免的，因而适当提高预期也是一种应对策略。但是被征收人也要注意，不要漫天要价！狮子大开口往往导致谈判的破裂，白白失去谈判解决问题的机会。

第三步：收集征收方的违法证据！

在谈判中，为了扭转弱势地位，被征收人最好能找到征收方的软肋。而征收工作中，政府为了加快征地拆迁的进程，节省成本，经常存在很多违法之处。再者有些政府工作人员自身法律意识也比较薄弱，在具体工作中可能违法而不自知。如果我们能抓住政府的违法之处，就有了一定的筹码，在和政府谈判时，也就有了更多的话语权，政府也会积极促进问题的解决，毕竟他们也不想败坏自己的政治名声。

因此，在谈判之前，被征收人可以注意从各个方面去收集证据，如征收主体是否适格，有没有合法的审批文件，有没有依法进行公告，价值评估程序是否合法等等。如果政府存在违法行为，这些政府的违法证据，就是我们获得合理补偿的筹码。

第四步：启动法律程序，边打边谈！

除了熟练运用上述谈判技巧，被征收人最好还能在律师的帮助下，及时启动复议、诉讼等相关的法律程序。通过法律程序给征收方施加一定的压力，这样被征收人在谈判中能掌握一定的主动权。

当我们启动法律程序、亮出证据之后，征收方就能看到我们维权的决心，出于自身政绩和声望的考虑，征收方在谈判中也会表现得更有诚意。这也就是我们常说的“边打边谈”，“打”只是一种手段，最终目的还是要通过“谈”解决问题。因此，被征收人一定要抓住机会，争取通过谈判解决问题，如果不能通过谈判达成一致意见，咱们再继续走法律程序也无妨！

以上就是如何与政府进行谈判的四点建议！最后，小编还想强调的是：在谈判过程中，被征收人一定要注意摆正心态，良好的心态是赢得合理补偿的重要前提。实践中常有以下几种情况：

一是部分被征收人一想到对方坐的是政府官员，就吓得不行，话都说不利索。在谈判中总是表现出唯唯诺诺的样子，政府说什么都说好。小编在此明确告诉大家，这样只会让政府觉得你性格懦弱，好欺负，更加不可能给你提高补偿，因而谈判中过于卑微的姿态决不可??！

二是部分被征收人以为自己的态度越蛮横越好，自己越强势，政府就越怕我。这种想法也不可取，要知道凡事都有度，超过了“度”只会适得其反。因此在谈判中，大家不要一开始就和政府进行对抗式的谈判。如果政府提出过低的补偿，不要以失控的情绪去争辩，双方一旦闹僵，或者产生敌对情绪，反而使得谈判就很难进行下去。此刻，你只有收集到有利证据，结合相关法律程序，才能达到自己的目的。

三是实践中有少部分被征收人总是惦记着巨额补偿，总是希望以自己的强势态度逼迫政府妥协，或是在掌握政府的某些违法证据之后就以此为要挟，要求天价补偿等等。这些也都非明智之举，一来政府不会轻易任人摆布，二来被征收人要是把握不好度甚至可能构成违法犯罪！小编在此提醒大家，我们追求的是以合法手段拿到合理补偿，千万不要为了拿到所谓的“高额补偿”干一些触犯法律红线的事！

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一、查看征收补偿范围是否合理

对于，国有土地上的房屋征收补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励?！币虼耍谠庥龉型恋厣戏课菡鞑钩ナ?，应当首先查看征收方提出的征收补偿是否符合上述范围规定。例如，对于经营性住房，如果因为征收而停业，是应当给予停产停业补偿的。如果征收方提出的征收补偿未能包括，则显然是不合法、不合理的。

此外，2011年中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》明确规定：“在《土地管理法》等法律法规修订之前，集体土地上房屋拆迁要参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行?！币虼思逋恋厣系姆课菡魇詹钩ナ怯Φ辈握展型恋厣系姆课菡魇詹钩シ段У?。

对于集体土地征收，《土地管理法》第四十七条规定“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费?！薄罢魇掌渌恋氐耐恋夭钩シ押桶仓貌怪驯曜?，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”因此，如果遭遇集体土地征收，根据土地的用途不同是有不同的补偿标准和补偿范围的。被征收人可以参照上述法律法规查看征收方给予的补偿费是否符合上述规定。

二、查看是否遵循“先补偿，后搬迁”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁?！?/p>

“先补偿”不仅指补偿的时间要早于搬迁的时间，而且应该是全部补偿、实际补偿、补偿到位。

在选择资金补偿的方式时，如果房屋征收部门仅仅支付了部分补偿费用，不应视为已履行了“先补偿”义务。只有货币补偿已经专户存储，被征收人可以随时支取时，可视为对被征收人进行了补偿。在选择产权置换的方式时，如果房屋征收部门仅仅指明了用于产权调换房屋和周转用房的位置、面积、环境等，但未能实际交付房屋的，不能认为其履行了“先补偿”的义务。当然征收人可以在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交付房屋。

因此，在国有土地上房屋征收补偿的过程中，征收补偿合理不仅体现在数额方面，也体现在给予的时间是合法、合理的。当然，虽然上述法律法规是有关国有土地上房屋征收补偿的规定，但根据《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》的规定，集体土地上的房屋拆迁补偿也是应当参照“先补偿，后搬迁”的精神的。

三、查看房屋补偿是否参照周边市场价

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

因此，在进行国有土地上房屋征收补偿时，对于被征收房屋的价值补偿要参照周边房屋的市场价。同理，集体土地上的房屋征收补偿也是如此。

四、查看提供的房屋征收补偿是否降低了原有的生活水平

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿?！?/p>

《土地管理法》第四十七条规定：“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

因此，征收从目的层面是为了公共利益的需要。特别是对于集体土地上的房屋征收，以及征地事项，在国家立法精神层面，将“不得降低其生活水平”作为拆迁补偿的重要衡量标准。对于广大农民，土地、房屋是其赖以生存的基础，因此如果在拆迁后不能给予合理的补偿，就很有可能会使其会面临无法继续生存的局面。

以上即为小编总结的判断征收补偿是否合理的几种小方法。因此在同征收方进行协商、谈判时，可以参照上述事项，自行判断其提出的征收补偿是否合理，做到心中有数。在权利受到侵犯时，可以及时使用法律武器进行维权。

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一、法律解析

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十九条的规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照类似房屋征收评估办法评估确定。针对该条，小编认为要从如下几个方面理解：（1）什么时间的价格，根据该法条价格最低也应当是房屋征收决定公告之日的价格，因为在房地产市场火爆的当下，房价可能瞬息万变；（2）如何理解“类似”，所谓类似要参考房屋的地段、用途、楼层等信息，比如房屋位于市中心还是郊区，是门面房还是住房亦或是写字楼，高层、中层还是低层；（3）参考二手房的价格，但是二手房的价格通常具有不透明、不稳定的特点，它与买卖双方的谈判能力等一些其他因素有关。

二、相关问题

在房屋安置补偿过程中，被征收人常常面临的问题是，被征收房屋的价值由具有资质的评估机构评估，而评估机构由于受制于当地政府的管理，因而在评估时很难做到真正的客观、公正，因此其确定的评估价格往往比较低。

三、改进方案

在最高人民法院公布的十大案例中，孔庆峰诉泗水县人民政府房屋征收决定案进一步明确了补偿标准，该指导案例指出：“根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新商品房的价格，以被征收人在房屋征收后居住条件、生活质量不降低为宜”。这里需要理解的是“就近”二字，小编认为就近即是距离被拆迁房屋最近的商品房的价格，同时，即使是距离最近的商品房的价格也不一定是完全相同，因此，被拆迁人在选择参考标准时可以选择该区域内商品房的平均价格参考。

小编认为最高法院的规定弥补了评估价格过低的不足，以上规定为被征收人提供了更加明确具体的参考标准。因为被征收人根据自己的直观感受就可以体会到补偿标准是否合理，即被征收人可以对比拆迁之前与拆迁之后的生活质量，如果生活水平能够较为稳定或是得到一定的提高，征收方提供的货币补偿就是合理的。如果量化的话就是，被拆迁人在类似地段能够买到面积相同的新的商品房。

在此，小编提请您注意，以上所讲述的货币补偿标准仅适用于合法建造的房屋，对于超建、违建、加建则不适用本文提供的补偿标准衡量方法。

被拆迁人根据以上补偿标准来衡量自己在拆迁中所获得的货币补偿是否合理，如若与参考价格差距悬殊或是货币补偿不足以维持自己目前的生活水平，小编建议您要向专业的法律人士寻求帮助，同时要保存好各种证据，以备启动法律程序所需。

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