11月30日，广州举行城中村改造项目集中开工活动。广州市住房和城乡建设局供图

记者从活动上获悉，目前，广州市52个按照“依法征收、净地出让”新模式推进的城中村改造项目中，22个项目已开工，加上11月30日集中动工的白云区三元里村、荔湾区坑口村等12个项目，全市已有34个项目实现开工，安置房开工建设4.2万套。52个项目整体改造完成后，惠及村民10.8万户。

据了解，今年5月1日，《广州市城中村改造条例》正式施行，首次通过地方立法将“政府主导、依法征收”的城中村改造全过程纳入法治轨道。此外印发《广州市城中村改造税收指引》，聚焦税费支持，控制城中村改造项目成本，有效降低企业税收负担。

集中开工活动现场。广州市住房和城乡建设局供图

广州城中村改造采取“指挥部＋公司”工作机制，“指挥部”即市城中村改造建设指挥部(设在广州市住房城乡建设局)，“公司”即市区两级国有企业作为城中村改造主体，在指挥部统筹下，配合政府开展征收、补偿和安置等工作，各行政区相应建立“前线指挥部”“一村一专班”“临时党支部”，加强政策宣贯、改造方案宣传和民意收集，助力项目刷新进度条。

按照新模式推进的广州新中轴(海珠)片区、广州火车站片区、罗冲围片区、环五山创新策源区等四个重点片区首开区已动工，推动了从单一村改工程到多元复合的城市高质量发展行动，加快实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升。

广州市住房和城乡建设局表示，城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。广州将全力以赴推进城中村改造提速增效，全力冲刺18个项目年底前开工，大力推进四个重点片区改造。(完)

来源：中国新闻网

覆盖的范围扩大了8倍还多。

加上不久前宣布的“各地要推进城中村改造货币化安置”，其实就能大概感受到，未来城中村改造不再是大城市专享，全国大大小小的城市都在改造范围之列，各地都有希望享受到这波“红利”。

接下来全国货币化安置城中村改造的总量，将会远远超过初步计划的100万套。

城改的方式可能有三种：一部分拆除重建，一部分整治提升，还有介于两者之间的拆整结合。

最核心的拆除重建，尽管无法简单等于棚改，但两者的共性都是借助低息资金的支持，以刺激需求。

可以这么说，“新一轮棚改+大基建”又要来了。

一

历史不会简单地重复，但总是惊人的相似。

回顾2008年，我国正式启动棚户区改造，也就是俗称的“棚改”。

2014年开始着重发力，大力推进货币化安置，也就是支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用这笔资金购置新的住房。

当年就执行了470万套，随后2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套、2018年626万套。

数据来源：财政部，WIND

这五年加起来棚改实际套数达到了2912万套，平均每年就有近600万套，货币工具PSL累计投放金额有3.67万亿。

到了2019年初，国家对于棚改目标做出了巨大调整，计划的棚改总规模仅为285万套，同比下滑高达54.5%。

“北京从2.36万套下调至1.15万套；山西从12.52万套下调至3.26万套；天津从2万套，调整到0.65万套”。

工作重点从棚改转向了更偏重民生的旧改。

2020年全国性的棚改宣告基本完成，三四线楼市的“引擎开始降低转速”，资金推手PSL的存量金额缓慢下滑。

图源：长江证券

因为成本等多方面因素，一二线城市货币化安置的比例只有20%~30%，但在三四线城市比例普遍都在60%~80%。

因此前几年，广大三四线城市的城镇化水平有了明显提高，老百姓的居住条件也得到了改善。

各地不仅库存去得快，房价涨得猛，直接把全国百城房价从2014年还只有8000元/平米的均价，拉到了2016年连续9个月都超过12000元/平米。

图源：中指研究院

两年左右的时间里，足足涨了50%。

还有像水泥、钢材、家装这些上下游产业链也都跟着涨价。

县城楼市最火爆的时候，多地房价超过或接近2万/平米。

数据来源网络，仅供参考

像宁波2016年的某雅戈尔新盘，洋房均价3.5万/平米。

义乌市中心2020年推出的一楼盘，均价更是逼近4万/平米大关，完全不比一二线城市差多少。

二

各地城中村改造按下“加速键”。

其实在最新的城中村改造政策落地前，今年就有多个一二线城市已经开始抢跑。

广东作为改造重镇，自然一马当先。

广州是全国城中村总建面最大的城市，今年积极推进291个城改项目，目标完成固定资产投资1800亿元。

深圳在年初拟出新规全力推进城中村改造，涉全市约40%建面，排行前三的区为龙岗、宝安、龙华。

东莞近期改造重点在12个片区，像万江新村、彭眼城中村等改造拆迁安置补偿方案都已出炉，陆续进入签约阶段。

再来看上海，我们之前介绍过的徐汇东安一、二村片区旧改地块动迁，可以说是上海历史上单块地一次性征收体量最大的项目。

总户数超过6000户，户均拆迁款算下来差不多在750万左右，可以说是泼天的富贵。

光这一个棚改货币化项目的总补偿金额，就能达到约450亿元。

据中介透露，不少拆迁户拿着钱在周围的新房和二手市场买买买。

上海市房屋管理局10月23日在官网公布，根据规划接下来到2026年底，全市将全面启动66个整体改造项目。

力争在2027年基本完成所有城中村项目的征收动迁工作。

与此同时，上海各区的旧改数量和预算都有大幅增加，远超去年同期水平。

紧邻上海的江苏也跟着在央视进行了新闻报道，正式揭开大规模的城中村旧改计划。

目前全省共有8个城市在进行城改，一共涉及约8万户居民。

以苏州为例，全市共有275个城中村待改造，其中三分之一要整治，三分之二要拆除，即采用房票的方式进行货币化安置。

预计今年可以消化14000套存量住宅，剩下的地方也在积极上报，明年有望消化更多的存量住宅。

对比上半年苏州成交了1.3万+套新房（住宅），和货币化安置要消化的存量旗鼓相当。

因此苏州多个城中村集中的片区，近期密集发布了改造公告。

除了广东、上海和江苏之外，杭州也公布了最新的中心城区征收方案，涉及280个成片拆迁的片区和2万户待拆迁居民。

成都在抓紧落地城改清单，现在有32个项目、4470亩土地，总投资机会600亿，到明年年底完成6800户拆迁改造。

郑州全市待安置村合计89个，涉及到的居民数在13000到15000户，预计消化13000多套存量住宅。

武汉的改造计划则涉及33个板块，汉口、汉阳和武昌分别有14个、4个和15个板块。

南昌准备拆除20个城中村，总投资额在300亿左右……

三

说了这么多，大家最关心的还是钱的问题。

文件中有关城中村改造资金来源的表述，大致可以划分为：

地方政府专项债券+政策性金融机构专项借款+商业银行贷款。

对比之前的35座超大特大城市城中村改造，资金来源主要是多了后两者。

符合条件的项目都可以获得政策支持，包括纳入地方政府专项债券支持范围，由开发性、政策性金融机构提供专项借款，并适用有关税费优惠政策。

同时也鼓励商业银行，按照市场化、法治化原则提供改造贷款。

翻译下来就是，财政与金融双双发力，并保障专款专用。

当然，不同渠道的资金来源，支持的力度也略有不同。

图源：CRIC

地方财政资金和专项债支持较为有限，政策性银行贷款更可能成为本轮城中村改造重点资金来源。

以国开行和农发行为主导，低成本、长期限、封闭运行，能够有效解决城中村改造投入大、融资难等困难。

像前阵子提到的12万亿化债专款，其中就有2万亿明确是给到2029年及以后到期的棚户区隐形债务。

再之前2014年到2018年的棚改货币化，背后的四支力量分别为：公共财政支出、PSL、专项债发行和商业银行贷款，和现在的手段有不少相似之处。

不过，经过了几年的大规模棚改，今年启动的大规模城中村改造不论是体量还是资金总额，都有所缩减。

后续的改造政策很可能也会像楼市调控政策一样，走向分化，一地一策、因地制宜。

每个城中村项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案，最大程度上要让老百姓得到实惠。

说实话，和一线近期楼市的火热不同，现在三四线城市的去化压力依旧很大，存在明显的供大于求现象。

易居研究院的一份报告显示，截止到7月份全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月。

三四线城市达到了34.2个月，远高于平均值，几乎是合理值的两倍。

图源：明源研究院

换算一下也就是市面上的新房库存规模，还需要近三年的时间才能消化完。

当地楼市急需政策引导和支持，重新“激活”。

此次100万套起步的城中村改造体量，里面有很大一部分需求，将在今年年底和明年转化为实际销售，对广大三四线城市的新房销售，形成实质性带动。

明确通过货币化安置方式推进，既增加了居民的安置住房选择范围，也缩短了过渡周期，可以更快住进新房。

还缩短了各个项目的改造周期，进一步节约资金，提升效率。

四

一直以来，城中村土地利用率低，成为制约城市发展的瓶颈所在。我国大部分城市的老城区都存在老化问题，甚至严重的还有安全隐患。

就像我们常说的“县城人人有房，但缺的是好房子”。

在这样的形势下，我国城市发展进入到城市更新的重要时期，城中村改造占据着举足轻重的地位。

尽管短期内三四线城市的楼市还存在不小的挑战，比如供需失衡、人口外流和市场信心不足等因素，都会导致房价的下行压力持续存在。

但近期政策的力度也是一个比一个大，不断为市场注入新的活力。

此次两部门联合下发通知部署，就说明城中村改造接下来将正式进入大规模实施阶段，也会给到各地政府更多的需求端支持措施，以及对地方经济的长期认可。

政策合力一旦形成，全国楼市“去库存”将全面提速。

来源：茶饮消息

【中指观点】

10月17日，住建部倪虹部长在新闻发布会上明确了房地产政策“组合拳”，其中一个亮点就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，本次政策是对“组合拳”的具体落实，也是本周继自然资源部发文鼓励地方利用专项债收回收购存量闲置土地、三部门发布多项减税政策之后，第三个楼市政策，可见，监管部门正在加速落地稳地产政策，多项政策叠加有利于形成合力，给市场提供可持续修复的动力。

本次《通知》主要包括三个方面，第一是扩大城中村改造政策支持范围，第二是推进城中村改造货币化安置，第三，将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进，具体来看：

城市范围扩大至地级及以上城市，100万套改造计划有望加速落地

城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，本次继续扩围至近300个地级及以上城市，城市数量明显增加。10.17住建部提到仅在35个大城市城中村改造规模170万套，全国需要改造的危旧房50万套，本次城市扩围后，满足改造条件的城中村项目将更多，有望加快推动新增100万套城中村改造和危旧房改造落地，对市场需求的带动也有望更快体现出来。

稳妥推进货币化安置，有望为市场提供更多新增住房需求

本次通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。推动货币化安置有利于待安置居民灵活选择满足自身需求的住房，并缩短过渡时间，同时也有助于促进市场加速消化现有库存。如果货币化安置与房票政策结合，或将进一步提升相关政策在消化存量商品房上的效果。

根据中指研究院测算，若按套均100平米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。100万套改造体量中部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。

另外，近期广东省首笔城中村改造专项借款用于购买安置房已经落地广州，国家开发银行、农业发展银行将陆续向项目发放首期2.5亿元专项借款；佛山南海区一城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。城中村改造专项借款与购买存量商品房作为安置房结合，将进一步加速城中村改造推进节奏。

将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进

当前城市更新已经上升为国家战略层面，我国住房发展进入存量体质增效的重要阶段，城市发展也进入城市更新的重要时期，城中村改造是城市更新的重要内容，有力有序有效推进城中村改造，有助于推动城市高质量发展，也有助于进一步释放城镇化发展潜力。

《通知》明确要求各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等，各项政策若能落地落实，将有助于切实维护群众合法权益，避免新增地方政府债务风险，也能高效推动城中村改造进程。

表：2014年至今棚改、城中村改造主要政策

资料来源：政府网，中指研究院综合整理

来源：中指研究院

遇上降低标准的新拆迁时代

棘手的矛盾可想而知

被称为“广州最贵旧改”的海珠区康鹭片区，已正式进入建设阶段。

康乐桥是康乐村的地标之一，沿着桥向西的一条窄路，划分了两个迥异的空间。8月19日，南侧一大片被围栏隔离的空地内，推土机正在施工。另一侧，楼房上挂着“告别窄巷握手楼”的拆迁横幅，制衣村的矮房连成一片，日常运作并未受到干扰：下午5点，众多电动自行车载着布匹，从中山大学布匹市场鱼贯而出，驶向制衣厂?；褂行矶嗳战峁さ仍诮直吆颓磐?，期盼能在当天结束前找到最后的工作机会。

康鹭片区，由康乐和鹭江两个城中村组成，坐落于广州的核心地带海珠区，城市中轴线穿越其间。因改造成本超300亿元，被称为广州“最贵旧改”?？叼仄谐侵写甯脑?，早在2011年就由村民代表投票决定，消息在村中流传多年，但直到2023年，项目进程被摁下加速键：当年年底项目首拆，今年7月24日正式破土动工。

广州城中村改造自2009年开始，经历十余年城市更新，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，资金平稳、历史遗留问题较少的城中村改造项目，大多已在前期推进，剩下的“基本是难啃的硬骨头”。

跳出此地看，广州乃至全国的城中村改造正步入一个新阶段，拆迁即暴富的时代渐渐远去。

“一夜暴富”成为历史

2020年，江西人秦勉投资大约100万元，在鹭江村开设制衣厂，尽管他在2018年就听闻康鹭片区拆迁计划，但该项目一直未真正推进。

2023年，康鹭片区城中村改造加速推进，两处首建地块有8.32万平方米房屋、49栋矮楼、379户租户，自2023年末起开始进行清租、拆除。秦勉认识一位老板，花了40多万元租了厂，仅一个月后便收到了拆迁通知。但在8月20日接受《中国新闻周刊》采访时，秦勉对此并不担心，“三年后都拆不到我这里，我的厂挨着马路，后面一排都是村民的私宅，拆他们的也是麻烦事”。

拆迁补偿难以达成共识，是历来城中村改造的棘手难题。在康鹭片区项目推进之初，坊间猜测这将是“下一个猎德或杨箕村”，村民在拆迁后会一夜暴富。

江浩是广州市现代城市更新产业发展中心（以下称“GRID产发中心”）的创始院长，与团队参与策划了康鹭片区城市更新单元规划。他向《中国新闻周刊》坦言，与以往的标准相比，当前的拆迁补偿标准发生显著变化，这将是康鹭片区改造项目推进的新挑战。

今年5月17日，凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目（以下简称“康鹭片区旧改项目”） 拆迁安置补偿方案征询意见稿公示。

该征求意见稿写到，补偿方式有复建安置和弃产货币补偿两种，并区分了村民和在当地有房屋权属的非村民——在康鹭片区，非村民建造的房屋近2000栋，占总住宅数量的45％，其住宅面积甚至比村民还多出近13万平方米。

如果房屋有权属证，本地村民按证载建筑面积或者3.5层补偿，非本地村民最多补偿280平方米复建房，超出部分，40％的面积补偿有产权的公寓，60％只按1500元/平方米进行货币补偿。2010年之前建的无权属证房屋，给村民补偿3.5层，非村民则拿到无产权、有40年使用权且建筑面积不超过280平方米的公寓。如果是在2010年起建的无证房屋，村民还是非村民均不予以复建安置，只进行货币补偿。若选择弃产，复建住宅面积的补偿标准是12500元/平方米，复建商办物业面积补偿标准是6000元/平方米。

一些当地村民和非村民，对方案并不满意。对村民而言，过往广州一些旧改项目，是按4层作为复建补偿面积。尽管弃产货币补偿并非许多人的首选，但人们从这一点上，直观感受到了落差。相比之下，2020年番禺里仁洞村拆补方案公开，其中提到货币补偿方面，属于“拆一补一”的面积部分，按20000元/平方米的标准进行补偿，曾引发热议。

当地一位非村民向媒体算了笔账：其证载建筑面积656平方米，按标准能回迁280平方米住宅，150平方米公寓及约34万元的货币补偿。如果弃产货币补偿到周边购房，他拿到的470多万元的补偿款，仅能支付三四成的首付。城中村改造项目一位协调负责人在接受媒体采访时坦言，“想通过城中村改造一夜暴富的时代已经过去了”。

一位康乐村村民向《中国新闻周刊》表示，鉴于康鹭片区的位置在广州的中心位置，过去他可以通过收租有一笔稳定收入，但他担心拆了后就什么都没有了，因此希望有更高的补偿方案。

矛盾更棘手

拆迁补偿的矛盾，在康鹭这类产业村显得更加棘手。

李宇嘉介绍说，得益于“三来一补”，广州的城中村普遍出现产业村模式，村民和村集体在过去三十多年中享受到了产业发展红利，收入高，并深知土地的巨大价值，对拆迁补偿的期望也随之提高。

康乐和鹭江两个村占地面积约1平方公里，相当于140个左右的标准足球场大小，聚集了近2万家服装制衣厂、辅料厂等，十多万人吃住行都集中在此。

城中村脏乱拥挤，大大小小的厂房星罗棋布，街道如同迷宫。一位制衣厂老板说起一个“段子”：曾有日结工下楼买水，却再也没有回来，甚至没有讨要工资，因为迷路了。

许多巷子只能容纳1—2人并行，楼上空调压缩机滴水，透不进阳光的路上常年潮湿，翻涌出下水道的异味。多数原住民已搬离城中村，许多人将房屋扩建至四到五层，有的甚至高达八到九层，靠收租过活。

八九平方米大小的单间，装修稍好的话，月租金约1500元——当地单间房价在400—1600不等。每层有8间这样的房子，假设按4层计算，房东的租金年收入超过60万元。

村里许多私宅都是通过二房东或三房东进行转租，但原住民也能获得可观的收入?！赌戏蕉际斜ā吩ǖ溃叼仄侵写甯脑煜钅靠は殖〉暮１ㄐ吹溃嚎叼仄谧≌骄伦饨鹞?0—100元/平方米，经营性物业平均月租金为100—200元/平方米，村社人均每年每股分红约21.3万元。此外村民还能从出租个人的房子得到一笔丰厚租金，部分村民住宅出租年收入可达40万—70万元，全年收入可达100万元。

当高收入的产业村，遇上降低标准的新拆迁时代，棘手的程度可想而知。

实际上，今年2月—6月，针对片区的拆迁安置补偿方案，康乐和鹭江所在的凤和经济联合社，向村民开展了3次意见征求工作。但截至8月底，该征求意见稿公示已结束两个月，并未有新的进展。

目前正在开建的两个地块，是拆迁阻力更小的村集体物业，正在推进的第一期改造地块共有9个，包括8个复建地块和1个融资地块。据公开资料，康鹭片区改造共划分为59个单元地块，其中49个复建地块，10个融资地块，将按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则，分为四期滚动实施，拆除一片、建设一片，建成一片、腾挪一片。

康鹭片区位于广州市中心，寸土寸金，租金是村民的主要收入之一。摄影/本刊记者 杨智杰

夹在新旧模式之间

村民其实并不反对改造。

康鹭片区城中村改造最早可以追溯到2011年，两村村民代表表决，通过以自然村为单位推进“城中村”改造，并开展选定合作意向企业等前期工作。2018年，整村更新改造意向表决获通过，两村股民为3305人，同意率为97.19％。2021年，合生创展正式成为康乐村、鹭江村旧改合作企业。

项目有实质性推进是在2023年。这年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，将康鹭片区划分为13个网格，13位区领导挂任网格长，抽调全区干部推进改造工作。同年年末，房屋拆卸正式启动。今年5月，改造项目的实施方案获批，6月，建设工程所需的规划和施工许可证也相继获批，7月24日，两个地块的建设工程正式开工。

这一城中村改造项目采取全面改造方式，以广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社为改造主体，以合作改造模式实施更新改造，合生创展集团有限公司负责具体的实施工作。按照相关规划，项目计划分四期进行，预计花费十年时间。

但在过去十多年间，广州乃至全国城中村改造的大环境已发生巨大转变。李宇嘉提到，上一轮城中村改造集中在2016—2019年，多数内地城市将城中村改造纳入棚改，但包括广州在内的珠三角多个城市，仍沿用“三旧”改造模式。

原有的“三旧”改造模式，有鲜明的市场化色彩。虽然这一模式一定程度上取得了成效，但也带来了“副作用”。李宇嘉曾分析，因过度依赖开发商主导拆迁谈判，导致对“钉子户”高价补偿，拆迁成本攀升，政府制定的征拆标准落实难?？⑸涛饩鲎式鹌胶饽烟?，往往会突破容积率，突破规划指标，公共设施配套不到位。最终，城中村改造异化为房地产企业主导的项目。

2023年以来，国家多次强调继续推进超大特大城市城中村改造。这一年，广州推出《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，进入新一轮城中村改造，更强调政府主导，鼓励国企参与，逐步走向“依法征收、净地出让”模式，并与产业转型升级相结合。

同时，从今年5月1日起，《广州市城中村改造条例》正式施行，这是全国首部专门针对城中村改造的地方性法规。

但在中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师李晓江看来，在上一轮的城中村改造中，拆迁补偿机制能推进，前提是彼时房地产有足够的市场需求。村民拿到高额拆迁补偿，地产商即便花费重金，但能拆一建二建三，政府也能赚取土地财政。现在的问题是，房地产正处于深度调整周期，这一闭环走不通了，“拆完了，谁来接盘，谁来建”？

康鹭片区城中村改造因规划时间早，延续过去“三旧”改造模式。但在其拆迁补偿的征求意见稿公开的两天前，5月15日，《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》正式施行，该办法也对“三旧”改造模式各个环节进行明确规范。

康鹭片区因此夹在了城中村改造的新旧模式之间。李宇嘉向《中国新闻周刊》提到，康鹭片区被赋予的改造任务很重，对保障房、容积率的要求没有新模式那么高，但政府也希望能给城市提供发展的空间，帮助产业转型升级，还能为外来人口提供一定的住房，房企还能实现资金平衡等，“多目标下，项目落地是比较慢”。

今年三四月，李宇嘉曾到康鹭片区调研，并参加了当地的相关座谈会。他向《中国新闻周刊》提到，在房地产下行时期，对于开发商来说，尤其在意资金如何保持平衡，如果项目拖延时间越长，开发商的压力越大。正因如此，海珠区和康鹭片区所在的街道办等，都在努力说服村集体和村民，降低拆迁成本。

在江浩看来，和上一轮城中村改造相比，拆迁补偿标准降低，是回归理性的做法。在过去，开发商为了追求更高的利润，往往不会过多地与村民沟通这些差异。但现在，政府需要向村集体和村民解释和强调这一点。

多位接触该项目的专家提到，村民拆迁补偿预期的下调需要时间，很难单靠政府推动，而是需要市场教育，真实地感知到房价在下跌。

实际上，当地人也意识到原有产业环境需要升级和改造，但他们的诉求是希望有收入，房子或者集体物业能租出去，政府要站在村民和村集体的立场上考虑问题，找到一个平衡。

在李晓江看来，康鹭片区采用“三旧”改造模式，不必强制执行净地出让，一定程度上起到了“缓冲”作用，意味着这里不必先对所有房子提前拆迁。

例如，首建的两个地块可以成为一个试验田，后面更新的区域可以在此基础上总结经验，“比如，一些地块大拆大建，另一些地方有没有可能做一些基础设施完善等有机更新等”。

“大拆大建不是唯一的解决办法，甚至可能是最昂贵的解决方案，同时风险非常大?！痹谒蠢?，康鹭片区城中村改造，本质是一个经济发展的问题，一定要尊重市场规律，同时探索城中村降低风险、村民合法利益、企业有效运行和新居民安居乐业的综合解决方案。

来源：中国新闻周刊

姜万荣表示，2024年，代表们针对“稳步推进城中村改造”，围绕扩大政策支持范围、加大推进力度等方面提出了非常多非常好的意见建议，对我们做好城中村改造发挥了重要的促进作用。住建部会同有关部门指导各地有力有序有效推进城中村改造。主要采取了这么几个工作：

一是坚持先谋后动、动则必快、动则必成。指导各地从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式实施城中村改造，优先改造群众需求迫切、安全隐患突出的城中村，并加快实施进度，让老百姓能有更多获得感、幸福感、安全感。

二是严格落实“一项目两方案”。督促每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案。第一个方案主要做到征收补偿一定要安置到位，第二个方案确保每个项目资金收支能够平衡。

三是扩大政策支持范围。从原有的35个城区常住人口在300万以上的大城市可以搞城中村改造，这次吸收代表的建议，将城市的范围扩大到了地级及以上城市进行城中村改造。这项政策也是代表委员呼吁比较多的，我们也采纳了代表委员的真知灼见。

四是抓好工程质量安全监管。将城中村改造安置房建设作为质量安全监管的重点，确保施工安全和工程质量。

来源：澎湃新闻

当前，城中村改造是我国城市更新的主战场。城中村改造政策支持范围从之前35个特大超大城市扩围至近300个地级及以上城市，各地正抢抓机遇，积极稳步、有力有序推进城中村改造。今年宁波的城中村改造提质怎么干？

据市住建部门介绍，根据国家政策要求，2025年宁波计划在市区实施改造92个项目、涉及2.6万户?！澳ǔ侵写甯脑煲恢奔岢窒低郴?、片区化、动态式改造?！笔凶〗ň钟泄馗涸鹑私樯?，去年宁波抢抓国家实施“三大工程”机遇，全力争取国家政策资金支持。

全市全年共43个项目获专项借款授信595.7亿元。截至目前，累计发放贷款125.8亿元，有效缓解融资难题?；竦弥醒氡Ｕ闲园簿庸こ滩怪式?.06亿元，其中支持城中村改造3.7亿元（占全省70%）。完成改造建筑面积1005万平方米。

纳入住建部改造计划已全面超额完成，共涉及1.82万户、完成投资333.6亿元，完成率和完成量均居全省前列。

“目前我们正在积极争取国家政策支持?！闭馕桓涸鹑吮硎?，将进一步抢抓全国新增实施货币化安置100万套城中村和危旧房改造机遇，持续加大项目谋划力度，全力推进改造。特别在争取资金支持上，统筹做好项目谋划，全力争取国家政策资金，以专项借款为主，专项债券为辅，中央预算内投资和央补资金为补充扩宽资金筹措渠道。“积极对接争取余姚、慈溪等县级城市获得专项借款支持。”这位负责人说。

优化征收方式是推进城中村改造的重要一环。

以奉化区为例，通过细化完善政策，推出房产超市，奉化为购房者提供选房购房、网签备案、房票审核兑付、税务开票和不动产预告登记等商品房交易“一站式”服务。自三年前房票政策出台以来，奉化城中村改造项目货币化安置率超过90%，累计签订房票安置3259户，发放房票5321张、金额59.18亿元。

其中瑞丰村、庄家畈村、后顾村等9个项目，平均货币化安置率高达91%（5个项目达100%），签约率99%以上?！凹笆蓖晟品科卑仓谜?，提高货币化安置比例，有利于促进‘征收拆迁-货币安置-回流购房’良性循环。”这位负责人说。据悉，当前宁波正加快推进房票政策全域贯通、刚性实施，引导各地加快推进房票项目落地实施，助力房地产去库存。同时加快推进征收集体土地房屋补偿条例制定，健全补偿体制机制。

来源：凤凰网宁波

比如，根据上海政府工作报告，2025年将成为城市更新的关键节点：中心城区零星二级旧里以下房屋改造全面完成，城中村改造项目启动25个，并计划实施3000万平方米旧住房高水平更新。

比如，根据“城中村改造5年规划”，北京“一绿地区”涉及的范围将高达310平方公里，分成27个“实施单元”进行“征收腾退”。意味着到2035年，4-5环的城中村要全部拆迁完成。

比如，随着“指挥部+国企”新模式陆续落地，以及总额4096亿元的专项借款到位，广州全市52个旧改项目将按下“加速键”。

但是，关于新一轮城中村改造，有一些不同的声音：

比如，赵燕菁提出，“资金能平衡、补偿方案成熟”的约束下，改造对土地资本化、增量商品房“变现”有硬约束，但这会加大楼市供给压力，对止跌回稳不利。反过来，也制约平衡的可能性。

比如，李晓江提出，城中村是生活、生产、商业服务功能混杂的“城市”，提供了一个低成本空间，珠三角的城中村还是“产业村”，产业生态有复杂的空间关联和规律，应给予给予应有的包容与呵护，不是一拆了之。

比如，华南理工大学公共政策研究中心的李婷副研究员在《新一轮城中村改造，是否必要？》一文中指出，在城中村数量越来越少的情况下，改造对传统产业生态和产业集群发展的冲击也将会进一步放大，对就业、新市民立足、产生生存，带来巨大的冲击，是否有必要拆迁值得深思。

01

传统的改造模式，已经终结了

城中村是必须要改的！

除了排除消防、安全隐患，提高城市空间利用效率以外，从百姓的诉求来看，城市正规层面已告别有没有，转向“好不好”的高质量阶段，但容纳40%-70%新市民、打工人的城中村，还处在居住不健康阶段，比如人均面积低，没有独立的厨卫、自来水、日间采光严重不足等。

就从消除上面的这个“新二元结构”（城市正规区域与非正规区域），让新市民、外来人口“融入城市”，打造人民城市的角度看，就应推进城中村改造。对此，多数专家、学者都没有太大异议。

那么，争论在哪里？

如何避免基于增长目标（找投资项目），而非城中村本身的改造？

如何避免基于抓住专项债/专项借款红利（找投资资金），而非项目自身可以平衡的改造？

如何兼顾改造和保护产业、就业，留住低成本空间？

如何避免改造导致房地产过剩，加剧止跌回稳压力？

多方利益主体博弈的过程中，如何?；こ聊耐饫慈丝诙缘统杀揪铀乃咔?？

采取什么样的改造模式，能在拆建和上述目标中求得平衡？

要回答这些问题，首先需要对城中村改造的形势，做全面的梳理和总计！

上一轮，以棚改或“三旧”改造为主的城中村改造，其之所以能大规模推进，直接原因是以PSL为主的资金扶持。

根据政府公告，十三五期间（2016-2020年），全国棚改开工2300多万套，完成投资额约7万亿，其中2016-2020年分别为1.48万亿、1.84万亿、1.74万亿、1.2万亿和0.74万亿。资金主要有四大来源——政策性金融工具、银行贷款、专项债和一般财政支出，四者投放比例大约在4:3:2:1。

政策性金融工具主要就是央行创的设抵押补充贷款工具——PSL

数据来源：中金研究院

表面上是资金推动，本质却是房地产东风，即借助项目容积率提升，通过商品房市场“增量扩容”实现。因为，除了占比最小的预算资金外，其他各个渠道的资金，都要偿还；另一方面，回迁、集体发展物业、出让金等总成本很高，城中村补短板压力很大，这些都要通过商品房来买单。

具体模式就是，总的改造成本决定融资区商品房的体量有多大，并通过土地出让和商品房销售“惊险的一跳”，完成投入-产出的闭环。如果存在资金缺口，就通过修改规划来最终平衡，包括提高容积率、提高可售部分、调整规划条件（比如提高片区能级）以提高土地资本化水平。

当房地产处于增量时代、处于上行时期、处于“旧模式”阶段，城中村改造本身就是房地产上行的内容，或者推动房地产上行的力量，城中村改造也是“旧模式”。但是，当房地产进入存量时代，进入下行周期的“下半场”，迫切要开启“新模式”时，城中村改造的模式也要调整了。

这种调整，并非是技术层面的修补，而是穿透城中村改造的底层逻辑以后，推进城中村改造新模式的再造。

去年7月份国家对于“供求关系发生重大变化”的判断，是一个非常重大的信号。其意义，不单单是商品房供大于求，更在于房地产的上下半场的转换（而非周期波动），即从单边上涨上半场“增量时代”，转向下行周期的下半场“存量时代”，关键是必须以存量视角看待城中村改造。

增量时代，本质上是资源（土地、资金、公共设施等）的单维度投入，“拆建+土地资本化”的城中村改造是“集大成者”，契合了地方业绩诉求。城中村改造高峰，也加速了地产“赶顶”和“触顶”。

数据来源：wind

当下的问题，不仅在于房地产“触顶”后，无法给城中村改造买单，更重要的是，上一轮城中村改造（2016-2020年）和房地产高峰叠加，尽管形成了巨大的存量资产（仅存量住房有400-500万亿元）。地方追求“规模政绩”叠加居民攫取财富的欲望下，这些资产基本上“散售”给个人、企业，资产溢价也被私人捕获。

但政府一端的资产，主要就是靠土地出让、债务融资（土地抵押）后，以国企、城投为投资主体，形成巨额的公共设施资产，即水电管气路、园区景区等公共设施。这些资产的意义，除了城市界面改善、提高生活便利度，最主要的是提升了不动产的价值，而自身创造现金流的能力较弱。

在增量时代，不管是政府上述资产的新增建设，还是存量维护，土地出让收入都可以解决，造血不足的弊端也被掩盖。

但存量时代，这条循环路径被堵死了。

更关键的是，进入存量时代，尽管不需要再大量建设，形成新的资产了。但面对巨大的存量资产，需要可持续的现金流，维系存量运营，包含维护、折旧，以及上半场形成这些资产所举借的债务偿付。

但是，一方面，存量时代下，土地难以大规模卖出去了；另一方面，前期规模业绩的驱动力太强，导致存量不动产太多、且同质化过剩，包括街区、景区、社区等，都需要创造现金流，维系这些不动产的运营。

目前来看，存量不动产的现金流造血功能严重不足：

比如，很多景区，节假日以外的人流量严重不足，不仅前期投资收不回来，而且景区综合收入覆盖不了日常维护支出。

比如，高峰期一次性供给的市政设施（地铁、道路），后续需要大量的资金来维护和折旧。

更遑论，如何偿还前期举借的高额债务！

由此，底层逻辑更迭了，不仅大拆大建的城中村改造模式终结了，即便是具体的微观案例，单纯的拆建模式，也很难推广！

02

对新时期城中村的“再认识”

那么，城中村到底怎么改？

首先，对新时期城中村，要有全新的认识！

从源头上来讲，城市化早期，地方政府为降低成本，绕道而走的征拆模式、村民变“市民”的社保欠账，导致农民以“种房子”为生，这是城中村产生的直接原因；城市化、工业化、房地产化，产生了确定性的不动产资本溢价，农民和村集体抢建和加建。同时，正规层面的不认可，导致城市公共服务不覆盖，驱使城中村进入自我管理的“法外世界”，也为城中村提供了合法的注解。

这就使得，政府在查违的时候，无法做到师出有名。

因为，我的世界，我做主！

可以讲，城市化有两条路：一是政府层面推动的正规城市化；二是由城中村推动的非正规城市化。

这两条城镇化路径，并行不悖！

过去，法外世界、藏污纳垢、安全隐患突出、淘汰产能、污染严重、低端落后、外来人口落脚地、变相提供保障房等等，可能是对城中村的标签。但是，更加强调包容性增长、新型城镇化（外来人口本地化）、共同富裕、扩大内需消费、国内经济大循环的当下，特别是在后泡沫时期（地产下半场较长的风险消化和转型期），强调弹性和精明，城中村的地位又改变了。

首先，城中村的低成本优势开始凸显。

稳房价的中长期策略下，正规世界的空间成本仍在高位运行，微观需求很难托得起。当就业、预期、收入不稳定了，城中村的低成本非常关键。比如，6元一份的路边摊炒粉，12元两荤一素的盒饭，只有在城中村找得到；比如，修鞋修伞、配钥匙、改裤脚等，也只有城中村有。

其次，重视城中村在经济转型期的强“缓冲器”特征。

对于广大年轻人、新市民、打工人、灵活就业人员，甚至部分中产人群，当收入、就业出现问题时，当预期转向悲观时，有退守之地，能生存下来。而城中村，具有像海绵一样的强“缓冲性”：

单位空间人口密度大

低收入居民集聚，烟火气极重，消费倾向高

低成本优势下，可以容纳很多产业生存，分工很细

生活、生产、商业服务功能复合，物流、用工效率极高

应对成本冲击的韧性强，可以为全市、全国、全球产业链做配套

数量级的中小微、个体户愿意扎根

最后，城中村对新质生产力的重要性。

很多人可能认为，城中村与城市的高质量发展不相符。事实上，代表高质量发展的战略性新型产业，靠的更多是政策久久为功的孵化（比如火遍全国的杭州“六小龙”），注重细微服务的营商环境改善，以及静待花开的耐性，绝不是搞一堆商办，然后就认为可以把“六小龙”招过来了。

再者，与传统制造业不同，战略性新型产业讲氛围、讲集聚、讲培育，政府能做的只有软性环境的培育，至于花开在哪个区，不重要了。重要的是，花在这里开了。这就是为何，创新型的产业，都积聚在某一块小地方，比如上海的创新型产业，基本上集中在张江，而不在中心区。

至于中看不中用的大白象项目，体育馆、音乐厅、大剧院、美术馆等等，与高质量更是谬之千里。

相反，城中村对外来人口的包容性，低成本优势消除生存后顾之忧的优势，恰恰能让很多人放手一搏，能孕育出伟大的企业（希因，SHEIN）、伟大的企业家（网易的丁磊）。广州城中村串联创意、研发、零部件、生产、批发、物流（广州枢纽地位）全链条，恰恰具有培育新质生产力的可能性。

低成本的优势，叠加城中村及周边狭小范围内，生产要素的高度集聚、深度分工，如果能与互联网、新型营销（视频媒体）、创意设计、现代物流结合起来，这是传统产业转型升级的可行路径。

03

城中村，该怎么改？

国家对于新时期城中村改造的部署，贯彻的是新发展理念、不大拆大建。顶层设计是非常清晰的，比如人民城市、底线原则、规划先行、问题导向，成熟一个改一个，不成熟的不改，“一项目两方案”（即每个项目都要制定完备的补偿方案、资金平衡方案），好事办好、实事办事等。

但是，对于地方来讲，如果有增长业绩要求，要有项目落地、形成实物工作量，加上财政紧缩，以项目来匹配机会难得的专项债，就可能成为一种不得不做的选择。但从上面的逻辑来看，这种模式也很难推进下去。

到底，该怎么改？

首先，应遵循底线原则，消除隐患！

事实上，城中村的安全问题，包括抗风险、应对自然灾害、消防安全隐患、污染问题等等，恰恰是正规城市化不认可城中村的城市化路径，异化为“管顾”不到位，城市功能没有覆盖到位，但城中村乡村治理的基底，混搭城市的生产生活特征，难以应对大规模人口、产业集中而造成的。

因此，新一轮改造，专项债资金应该首先用于消除风险和安全隐患，最大程度修复城中村功能，发挥城中村优势，特别是缓冲器、低成本的优势。在经济下行期，如果能留住微观企业、数以百万计的人口，这些人有就业、有消费（边际消费倾销很高），本身就是稳经济的关键力量。

另外，风险和安全问题，本质上是地方是否重视的问题。由于城中村“地下经济”的特性，“纳统”难度大，但问题比较棘手，导致行政资源不愿大规模介入，一些眼见的风险（比如楼市制衣、楼下餐馆的消防隐患）无法得到清理。如果地下经济能纳统，城中村的优势得到重视，风险也就可控了。

其次，应该强化政府的规划统筹。

不可能大拆大建的情况下，要修复城中村的功能，最大程度发挥城中村的优势，最该做的，就是强化政府规划统筹?；凇叭笔裁础⒉故裁础钡脑?，对全市每一个城中村进行综合评估，进而确定“拆改留”的比例和范围，设定改造次序、规模、资金、业态等方案，做到全市统筹。

这样，才能有限的资金才能发挥四两拨千斤的作用。

最后，也是最重要的，就是修复多方合作改造的新机制。

简单来讲，就是不设定改造的数量目标、名单指标，仅仅设置改造的门槛目标，即公示拆迁补偿标准、表决同意的比例标准。同时，发挥村集体自治精神，鼓励其成立公司自我改造或引入第三方公司合作改造，并通过提交满足政府改造门槛目标的竞标方案，来决定是否进入改造序列。

这样做，就将所有谈判由政府和村集体的谈判，前置到村集体内部。同时，政府通过专项债、专项借款、保障性安居工程、预算内投资等多方资金，片区容积率统、改造后国企统租房源（做长租公寓或保租房）筹等，支持城中村改造。这样，率先同意改造的项目，就能获得通过。

这样，达到了几个目的：

降低了改造的成本，达到资金平衡

城中村物业升级换代，风险隐患消除，村民获得的资产溢价

房地产企业获得了代建的机会，这是行业的新模式

改善了城中村基础设施，提高了公共资金投放效率，避免隐性债务

保留了城中村低成本优势，增加了公共住房，留住了产业和年轻人

对其他项目产生了示范效应，让城中村改造可持续

夯实了基层治理能力，让村集体、村民认识到，这是共赢的结局。

最后，对于城中村改造来说，靠房地产买单的旧模式，事实上是透支城市发展的空间（房地产需求体量是固定的）、透支城市规划资源（容积率、空间功能），这个时代结束了。如果依旧固守“套房地产红利、套规划资源红利、分食资产溢价”，不仅城中村改造无法进行下午，而且由于外来人口、新市民等对居住环境的诉求、对人力资本提升（包含小孩教育）的诉求得不到解决，导致共输。

城中村问题的另一面，就是潜力和机会，特别是外来人口、新市民的消费潜力、居住诉求、教育诉求等，这些是为数不多的发展机遇。要抓住这些机遇，就不能一拆了之，以拆迁代替机制建设，而是需要公共政策、审批机制、基层治理模式的创新，政策更加精细化、促进多方合作导向。

当然，配套政策也要跟进，比如消费税后移给地方，让地方也重视到城中村消费的潜力和活力。

作者：李宇嘉，36氪经授权发布。

来源：茶饮消息

城中村改造工作是持续用力推动房地产市场止跌回稳过程中的重要环节之一。近日，多地在部署未来工作时将城中村改造列为重点内容。

“城中村改造在改善居住条件、促进固定资产投资等方面发挥积极作用，能够进一步促进房地产市场更好发展?！鄙虾Ｒ拙臃康夭芯吭焊痹撼ぱ显窘浴吨と毡ā芳钦弑硎尽?/p>

加力实施城中村改造

去年底召开的全国住房城乡建设工作会议提出，加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。

“货币化安置城中村改造是促进2025年房地产市场止跌回稳的关键举措之一?！敝兄秆芯吭赫哐芯孔芗喑挛木脖硎?，全国住房城乡建设工作会议已明确2025年将继续扩大城中村改造规模，预计2025年城中村改造节奏将加快。

记者注意到，目前山东、吉林、福建、四川、浙江、江苏、河南等地已明确提出，将在2025年加力实施城中村改造。

福建省住房和城乡建设厅1月8日发布的《促进2025年一季度房地产市场发展良好开局的若干措施》(以下简称《若干措施》)提出，加快实施城中村改造。福州、厦门要加快推进城中村改造续建项目建设，并在一季度将2025年度计划改造的城中村落实到具体项目，加快征迁实施进度促开工。

另外，上海、陕西、青海、贵州等地则将城中村改造列入了新型城镇化战略五年行动计划。比如，贵州省人民政府1月13日发布的《贵州省落实以人为本的新型城镇化战略五年行动计划实施方案(2024—2028年)》提出，支持贵阳采取拆除新建、整治提升、拆改结合等多种方式，加快实施城中村改造。

政策工具箱储备充足

在多地持续推进实施城中村改造的过程中，城中村改造专项借款为城中村改造项目提供了资金支持。国家开发银行数据显示，2024年，国家开发银行新增城中村改造专项借款3817亿元，支持了北京、广州、济南、郑州、温州、南通、赣州等城市723个城中村改造项目。

未来城中村改造专项借款仍将是城中村改造的重要助力。陕西省人民政府办公厅在2024年12月份发布的相关文件中提出，发挥城中村改造专项借款作用；福建印发的《若干措施》提出，其他计划实施城中村改造的地市，在项目资金能平衡、征收补偿方案成熟的前提下，要加快项目策划，积极争取专项借款支持。

此外，房票安置也是各地在城中村改造过程中关注的重点。据中指研究院统计，2024年以来，全国有逾90个地区鼓励采用房票安置方式对拆迁安置户实施安置。

陈文静认为，各地城中村改造相关配套政策有望继续完善，比如将货币化安置与房票安置结合，加大房票安置的补贴力度，提升居民使用房票的积极性，从而加快城中村改造节奏。

严跃进表示，当前城中村改造政策工具箱储备充足?？悸堑?025年城中村改造将扩围，并在挖掘潜在购房需求方面发挥重要作用，未来房票等政策工具的应用程度也会提高，房票的使用范围有望扩大。

来源：环球网产经

是许多市民关注的重点民生问题

2025年

常州市住建局

计划实施5000户以上的城中村改造

本年度民生实事涉及改造城中村40个

同时全面推广房票安置

自《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》发布以来，常州市高度重视，全力以赴抢抓政策机遇，积极争取各类资源，全面推广房票和集中购买存量住房安置模式，充分释放刚性和改善性住房需求，有力稳定房地产市场。

在市政府新闻办召开的2025年度常州市民生实事项目情况新闻发布会上，市住建局局长彭峻介绍：全市今年计划实施城中村改造40个，聚焦民生改善，优先改造群众需求迫切、安全隐患突出的城中村，有力消除消防、公共卫生等突出风险隐患；聚焦止跌回稳，通过购买存量住房方式筹集房源，既满足村（居）民自主选房需求，又能助力去化存量住房。

另一方面，全面推广房票安置。认真落实城中村改造通过房票和集中购买存量住房用作安置房的政策，探索打造城中村“房源超市”平台，线上发布项目和房源等信息，并设实地集中选房点，为村（居）民争取更优惠价格、选到更满意住房。

此外，我市将同步开展城中村改造自主更新试点工作，在今年3个试点村基础上，力争形成启动一批、实施一批、储备一批的滚动推进模式。

据悉

通过房票和集中购买形式安置

能够撬动城中村改造

与房地产市场供需两端需求

实现惠民生、增活力、促发展

城中村改造

也将为常州迈上万亿之城后

实施重点工程项目提供强大助力

能加速空间的腾挪和置换

为消除安全风险隐患

改善居住生态环境

提高土地利用效率

促进城市转型升级

提供有效动力

来源：常州发布

二庄科路城南雅苑小区今年刚入住的李海玲告诉记者，自己从平房换到楼房，环境变美了，生活也更加舒适了。

城南雅苑住户 李海玲

现在环境比以前好多了，绿化都有，娃娃上学比原来方便多了，出行很方便，特别满意。

城南雅苑小区于2017年开工建设，共建8栋安置住宅楼，房源794套，涉及产权调换安置户542户、面积7.85万㎡。经过四年建设时间，这里从低矮的棚户房变成了现在的高层住宅。小区住户加会莲说，老房子拆迁后，政府给她置换了三套100多平米的楼房。

城南雅苑住户 加会莲

以前住小毛坯房，现在这么大的楼房，住进来大暖、水什么都挺好的，我对政府很满意。

2013年，我市开始实施棚户区改造，截至目前，共实施60个棚户区改造项目，动迁7万多户29万人，累计完成投资178亿多元。

市城改办南城区指挥部征收安置科科长 高齐

通过改造，大大地改变了居民的生活条件和居住环境，有效提升城市风貌。

来源： 延安市融媒体中心