小编认为，清理整治违建别墅要想做到行政合法、合理而非违法，起码要做到以下3点：
其一，对涉案别墅的违建定性要准确。涉案别墅究竟系违反土地管理法律法规的违法用地类违建，还是违反城乡规划法律法规的欠缺建设工程规划许可类违建，还是本案中媒体报道所称的“当时审批时合法”，根据最新施行的规定“违法”了的违建，对事实的调查认定一定要准确明晰。
不同的违法事实对应着不同的调整适用法律，其所能够采取的处罚、强制措施也有所区别。限期改正、限期拆除、没收、?？畹却χ镁龆ǖ氖视帽匦胗蟹梢?，而不应将整治的方式完全锁死在“限期拆除”这一条路上。
其二，要依法履行相应的拆除、处置程序。根据《城乡规划法》《行政处罚法》《行政强制法》的规定，合法拆除违建起码要经过
“调查取证→听取陈述申辩并告知听证权利→作出责令限期拆除通知或者决定（当事人有权提起复议或者诉讼，相关程序期间不允许强制执行）→书面催告→听取陈述申辩→作出强制拆除决定→强拆公告→依法组织实施强拆”
这样的严格程序，方能保障当事人的救济权利行使。
对于违反土地管理法律法规的违法用地类违建，更是需要地方规划自然资源主管部门在作出责令限期拆除的行政处罚决定后依法申请人民法院强制执行。
而对于上述两类违法情形均存在的“双违”类别墅，则应当本着程序上“就高不就低”的原则由法院裁定准予强拆，不应由行政机关迳行组织实施强拆。
其三，对确实拥有合法产权证，因规划调整变更、“新官不理旧账”等原因而形成的“违建”，要参照房屋征收的标准、原则依法给予房屋所有权人公平、合理的补偿。
《城乡规划法》第50条规定，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
据媒体报道，青岛涵碧楼这41栋别墅均有当地国土房管局颁发的不动产权证书，不动产登记中心工作人员也表示涉案别墅区的房屋产权证没有问题。
从严格的意义上讲，对于这类业主拥有合法产权的别墅房屋进行拆除，完全可以通过房屋征收的方式开展，既确保业主获取全面、公平补偿安置的权利，又实现拆除违建，清理整治环境的治理目标。
如报道中的业主所述，对上述别墅房屋的购买、装修及居住使用，业主无任何过错，那么业主的权益当然不应因违建别墅整治行动而受损。
但在本案中，当地政府却在补偿安置尚未谈拢的情况下急于强制拆除房屋，其强拆行为在程序上的合法性和实体上的合理性均存在疑问。
那么，面对各地正在广泛开展的违建别墅清理整治专项行动，购买并居住生活在此类别墅区内的房屋业主究竟该怎样做才能最大程度地?；ぷ陨砗戏ㄈㄒ婺兀吭诿髀墒μ崾敬蠹乙韵?点：
一是要对自己所购买、居住别墅房屋的“环境合法性风险”做一番自我评估。“凡事预则立，不预则废”，别墅业主可通过查阅自己所持的产权证，通过开发商了解涉案别墅项目“五证”等途径充分了解所购买房屋的合法性风险。
同时，可有意识地关注当地媒体的新闻报道是否提及了违建别墅整治专项行动等内容，争取在事发后的第一时间敏锐捕捉到房屋可能被作为违建查处、拆除的风声，进而及时咨询专业律师寻求法律上的对策和帮助。
二是要在清理整治行动的初始阶段就及时关注自身权益，切忌消极等待、观望甚至置之不理。别墅业主要经?；氐奖鹗课菥幼?、照看，不要长期将别墅弃之不顾，这样就能有效避免“通过看新闻才知道自己的房屋被拆了”等被动局面发生。
大家要明晰一点：作为涉案别墅房屋的居住使用者和产权所有者，业主依法系查处、拆除行为的利害关系人或者“行政相关人”，其对整个查处行为应当享有充分的知情权、参与权、监督权和申诉权。
那种认为查处、拆除行为只和开发商等建设单位相关，而与业主无关的认识和做法是完全错误的。
三是要及时针对“责令限期拆除”通知、决定等查处关键性文书申请行政复议或者提起行政诉讼，切勿在不知情的情况下坐失权利救济机会。
对于违反城乡规划类违建，当事人享有的救济期限一般是6个月。但对于违法用地类违建或者所谓的“双违”，则可能依据《土地管理法》第83条的规定仅享有15天的有效救济期限。故此，稍微一耽搁、懈怠，所购买别墅系违建的认定结论就可能变得被坐实，当事人的权利救济无疑也将陷入被动。
四是要及时咨询专业律师，通过法律途径寻求解决纠纷的办法，切勿单纯采取派代表找领导协商、信访等方式试图解决问题。
派出业主代表找领导协商、组建微信群、合法信访等途径都可以选择，但却绝非解决此类复杂矛盾纠纷的良方，委托专业行政诉讼业务律师提起相应的救济程序才是最稳妥有效的应对之策。
而且“诉”和“谈”本身并不矛盾，更不是排他的关系，在诉讼中当事人照样可以寻求在法院主持下协商、调解、同行政机关负责人直接沟通的机会，又能获得更加平等、积极的沟通环境，较当事人“求爷爷告奶奶”般的自行沟通显然不可同日而语。
小编最后想提示广大别墅业主的是，清理整治专项行动的最大特点之一就“快”，在当事人不起诉的情况下拆除行为将会很快降临到别墅房屋的头上。购房业主一定要杜绝侥幸心理和拖延心态，及时寻求专业法律帮助，在充分配合支持环境?；ご缶值幕∩险」健⒑侠淼牟钩グ仓?，将清理整治对自身权益的影响控制在可接受的范围之内。
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]]>拆除违建，是征地拆迁中的常见纠纷！
部分拆迁方给出的认定违法建筑的标准，就是没有经过有关国家行政机关的规划建设批准、没有取得国家有权行政机关核发的产权证！这样的房屋拆迁，往往是零补偿或者补偿很低，当事人不乐意，也很难改变补偿。
曾经有网友开玩笑留言说，既然无证就算违建，那北京故宫算不算违建呢？
这个反驳看似没有依据，实际上仔细深究，也不无道理。在一段历史时期内，房屋建设审批、登记制度不完善，甚至有些地方没有开展房屋登记工作的。管理上的不完善导致了不少房屋变成了“无证房屋”，形成了历史遗留问题。
另一方面来看，有一些地方相关部门职责不清、组织机构不健全、行政不作为的情况还是存在的，这也导致一些房屋成为了“无证房”。这种情况下，将无证房屋一概沦为违建，其实是不合理的。
先来看看什么是违法建筑？
违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。我国法律明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
什么是无证房屋？
无证房屋，一般是指没有经过登记的房屋。为什么会有无证房屋的出现呢？我们知道法律的完善健全是一个漫长的过程，在2008年《中华人民共和国城乡规划法》颁布之前，尤其是在农村，并没有对农村房屋进行统一的审批手续，大部分都是跟村委会打声招呼，就把房屋建起来了。
什么样的无证房屋不是违章建筑呢？
实践中，以下4种无证房不属违建却常被拆违，拆迁户一旦中招，补偿将大打折扣
一、《土地管理法》实施之前建造的农村房屋
我们知道，《土地管理法》是在1986年审议通过，1987年才正式实施。根据法不溯及既往原则，87年之前修建的房屋，拆迁方给你说，你的房屋是违章建筑，那绝对是忽悠你的，就是不想给你给钱。
二、《城乡规划法》实施之前建造的农村房屋
《城乡规划法》是在2008年开始实施的，并规定建设农村房屋必须要有建设工程规划许可证。
从这里能够得知，有宅基地使用权证或者是建设用地批准书的，我们建起来的房屋不能被认作为违建，如果认定违建，那就太不合理了。而在2008年前的无证自建农房，只要不是建在基本农田或耕地上，那么也不能简单认定违建。
三、拥有部分审批手续的房屋
在农村，会发现大部分人的房屋手续都是不全的，一般只有个宅基地使用权证，遇到拆迁，发现自己缺建房许可证。其实，这个完全是可以补救的。
根据《城乡规划法》65条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。根据这个法条，我们可以知道，是有机会补办手续的。
四、因政府部门招商引资，导致房屋修建后手续不齐全
这种情况，经常常见于厂房拆迁。很多地方，为了促进经济发展，政府部门会通过招商引资以及很多优待政策，引进大量企业。不遇到拆迁，什么事都没有，你继续经营你的厂房，我继续招商引资。一遇到拆迁，有的企业手续不全，有的企业没有手续。这种情况不能随随便便的认定是违章建筑。
还有一种情况就是企业通过招拍挂的形式获得土地使用权以及建筑，但是这种建筑大多数是没有相关证件的，遇到拆迁，就说没有证件就是违建，是不合乎常理的。
以“拆违”促拆迁，伤害了被征收人的合法权益，违背了相关文件精神
将无证建筑认定为违章建筑是拆迁方惯用的伎俩，通过认定为违章建筑进行强拆一方面减少拆迁补偿，另一方面也压缩了拆迁时间成本，严重的损害了被拆迁人的利益。
对于无证房屋我们应该考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。农村居民建造住宅，只要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，就算没有宅基地证，建房证也不能认定为违章建筑。
另外根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。
通过以上的分析，希望大家能对自己的房屋有个深刻分析，在知道自己的房屋没有任何证件的时候，尽量补齐相关证件，避免在遇到拆迁的时候，悔不当初。当拆迁方认定你的房屋属于违章建筑的时候，不要惊慌，更不要去暴力抵抗，先通过以上的讲解分析自己的房屋是否是属于真正的违建，而不是拆迁方为了压低补偿的借口，把握不准的及时咨询专业的律师，以免遭受巨大的损失。
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小编认为，清理整治违建别墅要想做到行政合法、合理而非违法，起码要做到以下3点：
其一，对涉案别墅的违建定性要准确。涉案别墅究竟系违反土地管理法律法规的违法用地类违建，还是违反城乡规划法律法规的欠缺建设工程规划许可类违建，还是本案中媒体报道所称的“当时审批时合法”，根据最新施行的规定“违法”了的违建，对事实的调查认定一定要准确明晰。
不同的违法事实对应着不同的调整适用法律，其所能够采取的处罚、强制措施也有所区别。限期改正、限期拆除、没收、?？畹却χ镁龆ǖ氖视帽匦胗蟹梢溃挥蔚姆绞酵耆涝凇跋奁诓鸪闭庖惶趼飞?。
其二，要依法履行相应的拆除、处置程序。根据《城乡规划法》《行政处罚法》《行政强制法》的规定，合法拆除违建起码要经过：
“调查取证→听取陈述申辩并告知听证权利→作出责令限期拆除通知或者决定（当事人有权提起复议或者诉讼，相关程序期间不允许强制执行）→书面催告→听取陈述申辩→作出强制拆除决定→强拆公告→依法组织实施强拆”
这样的严格程序，方能保障当事人的救济权利行使。
对于违反土地管理法律法规的违法用地类违建，更是需要地方规划自然资源主管部门在作出责令限期拆除的行政处罚决定后依法申请人民法院强制执行。
而对于上述两类违法情形均存在的“双违”类别墅，则应当本着程序上“就高不就低”的原则由法院裁定准予强拆，不应由行政机关迳行组织实施强拆。
其三，对确实拥有合法产权证，因规划调整变更、“新官不理旧账”等原因而形成的“违建”，要参照房屋征收的标准、原则依法给予房屋所有权人公平、合理的补偿。
《城乡规划法》第50条规定，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
据媒体报道，青岛涵碧楼这41栋别墅均有当地国土房管局颁发的不动产权证书，不动产登记中心工作人员也表示涉案别墅区的房屋产权证没有问题。
从严格的意义上讲，对于这类业主拥有合法产权的别墅房屋进行拆除，完全可以通过房屋征收的方式开展，既确保业主获取全面、公平补偿安置的权利，又实现拆除违建，清理整治环境的治理目标。
如报道中的业主所述，对上述别墅房屋的购买、装修及居住使用，业主无任何过错，那么业主的权益当然不应因违建别墅整治行动而受损。
但在本案中，当地政府却在补偿安置尚未谈拢的情况下急于强制拆除房屋，其强拆行为在程序上的合法性和实体上的合理性均存在疑问。
那么，面对各地正在广泛开展的违建别墅清理整治专项行动，购买并居住生活在此类别墅区内的房屋业主究竟该怎样做才能最大程度地?；ぷ陨砗戏ㄈㄒ婺?？
小编提示大家以下4点：
一是要对自己所购买、居住别墅房屋的“环境合法性风险”做一番自我评估。“凡事预则立，不预则废”，别墅业主可通过查阅自己所持的产权证，通过开发商了解涉案别墅项目“五证”等途径充分了解所购买房屋的合法性风险。
同时，可有意识地关注当地媒体的新闻报道是否提及了违建别墅整治专项行动等内容，争取在事发后的第一时间敏锐捕捉到房屋可能被作为违建查处、拆除的风声，进而及时咨询专业律师寻求法律上的对策和帮助。
二是要在清理整治行动的初始阶段就及时关注自身权益，切忌消极等待、观望甚至置之不理。别墅业主要经?；氐奖鹗课菥幼?、照看，不要长期将别墅弃之不顾，这样就能有效避免“通过看新闻才知道自己的房屋被拆了”等被动局面发生。
大家要明晰一点：作为涉案别墅房屋的居住使用者和产权所有者，业主依法系查处、拆除行为的利害关系人或者“行政相关人”，其对整个查处行为应当享有充分的知情权、参与权、监督权和申诉权。
那种认为查处、拆除行为只和开发商等建设单位相关，而与业主无关的认识和做法是完全错误的。
三是要及时针对“责令限期拆除”通知、决定等查处关键性文书申请行政复议或者提起行政诉讼，切勿在不知情的情况下坐失权利救济机会。
对于违反城乡规划类违建，当事人享有的救济期限一般是6个月。但对于违法用地类违建或者所谓的“双违”，则可能依据《土地管理法》第83条的规定仅享有15天的有效救济期限。故此，稍微一耽搁、懈怠，所购买别墅系违建的认定结论就可能变得被坐实，当事人的权利救济无疑也将陷入被动。
四是要及时咨询专业律师，通过法律途径寻求解决纠纷的办法，切勿单纯采取派代表找领导协商、信访等方式试图解决问题。
派出业主代表找领导协商、组建微信群、合法信访等途径都可以选择，但却绝非解决此类复杂矛盾纠纷的良方，委托专业行政诉讼业务律师提起相应的救济程序才是最稳妥有效的应对之策。
而且“诉”和“谈”本身并不矛盾，更不是排他的关系，在诉讼中当事人照样可以寻求在法院主持下协商、调解、同行政机关负责人直接沟通的机会，又能获得更加平等、积极的沟通环境，较当事人“求爷爷告奶奶”般的自行沟通显然不可同日而语。
小编最后想提示广大别墅业主的是，清理整治专项行动的最大特点之一就“快”，在当事人不起诉的情况下拆除行为将会很快降临到别墅房屋的头上。购房业主一定要杜绝侥幸心理和拖延心态，及时寻求专业法律帮助，在充分配合支持环境保护大局的基础上争取公平、合理的补偿安置，将清理整治对自身权益的影响控制在可接受的范围之内。
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