【基本案情：涉案房屋及院落被违法强拆，能要赔偿吗？】

毛先生系山东省淄博市临淄区某街道办事处辖区内某村人，其在该村南牛山路东及胶济铁路中间各建有房屋及院落。

2018年4月9日，上述房屋及院落被当地街道办事处强制拆除，该拆除行为已被人民法院生效判决书确认违法。

由于街道办的非法拆除行为造成毛先生拥有的上述合法财产权利的房屋、院落被拆成一片废墟，屋内物品全部损坏，毛先生向街道办提交了行政赔偿申请。

街道办却称毛先生的涉案房屋系违法建筑，其拆除行为合法，不应予以赔偿，以此为由对毛先生邮寄的赔偿申请一直未予以回复。在明律师事务所的刘勇进律师团队遂向法院提起诉讼，请求法院判令被告街道办给予行政赔偿。

法院经审理认为，在街道办强拆行为已被确认违法的前提下，作为具体行政行为实施机关的行政部门应就行政相对人遭受的损失予以赔偿。

行政机关作出任何行政行为，均应按照相应的法定程序进行。即使行政相对人违法在先，行政机关纠正违法行为也应当严格按照法定程序履行职责。

本案中在毛先生房屋是否被认定为违建尚存在争议的情况下，街道办径行作出拆除决定并实施拆除行为明显不合理。

其在之后的拆除行为应履行而未履行作出行政决定、书面催告、强制执行决定、公告等程序，违反了《行政强制法》的明文规定。毛先生的赔偿申请应予以支持。

目前被告街道办提起了上诉，本案尚在进一步审理中。

【法律分析：行政机关不能随便拆除其认为的“违法建筑”】

一、行政机关是否保障了相对人的听证权

行政机关作出的限期拆除违法建筑决定书，涉及被征收人的房屋及其他建筑，属于重大财产权益。行政机关应当在作出处罚前告知行政相对人有要求举行听证的权利。若行政机关未进行告知，就属于明显的程序违法。

二、决定是否经过行政机关负责人集体讨论决定

《行政处罚法》第三十八条规定：“……对情节复杂或者重大违法行为给予较重的行政处罚，行政机关的负责人应当集体讨论决定?！?/p>

出于违法建设治理的目的，急于实现该目的的行政机关，通?；嶙鞒鲈鹆钕奁诓鸪课莸南喙匚氖椤Ｏ奁诓鸪?，明显属于给予较重的行政处罚，应当经过行政机关的负责人集体讨论，慎重决定。

三、行政机关是否依法进行了调查并收集证据

《行政处罚法》第三十六条规定：“除本法第三十三条规定的可以当场作出的行政处罚外，行政机关发现公民、法人或者其他组织有依法应当给予行政处罚行为的，必须全面、客观、公正地调查，收集有关证据?！?/p>

可见，行政机关作出行政处罚（即处置违建），应经过全面的调查并有充分的证据。调查人员应制作现场检查（勘验）笔录及询问笔录，并经行政相对人的签名确认。

需要补充的是，实践中一些地方将“责令限期拆除决定”的法律性质定性为“行政强制措施”而非行政处罚决定。在此种定性下，行政机关处置违建的决定因依据《行政强制法》规定的程序作出。虽适用的法律明显不同，但其内容、步骤上却有很多相似之处，并不需要老百姓自行去区分。

四、如有限期拆除决定书，其中是否明确告知相对人复议及诉讼权利

《行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除?！?/p>

这也就是说，即使房屋真的属于违法建筑，行政机关也不能立刻强制拆除，应当明确告知行政相对人法定的救济权利，并列明法律规定的复议和起诉期限。

一旦当事人在法定期限内提起了复议或者诉讼，强拆行为就必须中止下来，待法院的生效裁判作出后才能继续推动强拆。

最后，小编想提示广大被行政机关拆违的当事人，在所谓的“拆违建”过程中，我们会遇到各种不同的拆除情况。如果行政机关以房屋属于违建为由作出限期拆除决定书并实施拆除行为，要及时审查其实体认定和程序上的合法性，是否依据国家规定予以认定。并在认为该行政行为侵犯您合法利益的情况下保存相关证据材料，及时咨询委托律师以免错过救济的最好时机。

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【《城乡规划法》+《行政强制法》，行政机关可以依法自行处置】

对于违反城乡规划，未取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证进行建设的房屋，《城乡规划法》第64、65条规定应当由城乡规划主管部门、乡镇政府依据不同情形、程度予以处置。

《城乡规划法》第68条进一步规定，城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

而《行政强制法》第44条同样明确规定了行政机关实施强制拆除的权力：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

但是在长期的实践中，鉴于上述法律规定中“可以责成有关部门”“可以依法强制拆除”的表述，一些地方政府仍会选择向人民法院申请非诉执行裁定，希望通过法院裁定准予执行的方式来对违建实施强拆。

对此，最高人民法院在《关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》中指出，根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。

最高法的这一《批复》为问题的解决给出了最终答案——对依据《城乡规划法》规定作出责令限期拆除决定，进而需要强制拆除房屋的，行政机关可依法自行强拆，不需要申请法院强制执行。

【《土地管理法》惩处违法用地行为，须申请法院强制执行】

但对于违反《土地管理法》的规定，未经批准非法占用土地建造建筑物的，则需要申请法院强制执行。

《土地管理法》第83条规定，依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；

对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

据此，针对违法用地建造房屋的责令限期拆除的行政处罚决定，行政机关无权直接实施强拆，必须申请人民法院强制执行。

需要指出的是，这里的“作出处罚决定的机关”应当是县级自然资源主管部门。

分析到这里，我们不难发现，上述法律法规乃至于司法解释，均未对行政机关对违建处以“没收”的行政处罚能否自行强制执行作出规定。

此时，《行政强制法》第53条的规定就派上用场了：当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。

也就是说，在法律并未明确授予行政机关对违建房屋予以没收的情况下，行政机关就此申请法院强制执行是有法律依据的。

不过需要指出的是，“没收”这一处罚方式的作出主体依法只有两个：城乡规划主管部门和自然资源主管部门。如今在许多地方，这二者早已合并为一个部门。乡镇政府能否作出“没收”的处罚决定，有待商榷。

【“双违”究竟该如何适用程序？】

所谓“双违”，就是指同时违反《土地管理法》和《城乡规划法》规定的违建，既违法用地又没有规划许可手续。

这种类型的违建在调查认定方面显然更具复杂性，其所侵害的法益范围也更广，社会危害性也更大。故此，笔者认为应当本着“就高不就低”的原则谨慎处置，即优先适用《土地管理法》的规定，对其作出的处罚决定应当申请人民法院强制执行。

从另一个角度看，《城乡规划法》第68条所规定的“可以责成有关部门”并不排斥、否定在一定情况下申请法院强制执行的选项。

小编最后想提示大家的是，以上分析的意义之一在于提供给当事人一种思路——对违建房屋的查处、拆除、没收等行为需要及时且有针对性的法律审查和全面剖析，不应简单地套用思维定势来判断是非，更不能因违建的认定结论而自暴自弃、放弃依法救济的努力。一旦收到违建处罚决定文书，一定要第一时间咨询专业律师（违法用地类违建的起诉期限仅有15天，而不是通常情况下的6个月），寻求最佳的权利救济途径，为保住房屋或者获取适当补偿争取机会。

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【基本案情：10多年前买的房一朝变违建】

委托人杨先生等几十户人的房屋都位于L省D市某村。杨先生等人基本都是于 2003 年经人介绍认识了该村村长，该村村长因为新农村建设成绩突出，获得了全国劳动模范，并且受到多位领导人接见。

当时该村长介绍说本村正在响应政府号召，利用村中荒山荒坡建一些小民房，希望拥有本市户口的居民前来购买，共同开发建设本村，并承诺给所购买的房屋办理所售房屋的房产执照及集体土地使用证。

而且开发此处房屋的企业正是该村长担任法定代表人的某开发公司，于是杨先生等人纷纷与本村的开发企业签订了房屋买卖合同。

但是过了十年之后，该开发公司因为非法占用土地被起诉，法院判决要没收此处所有房屋，于是在2019年11月当地有关部门对杨先生等上百户房屋进行了没收查封，将在此居住的人赶出去，并把所有房屋的门窗全部封死。

此事发生后，杨先生等人实在想不通，当初买房子的时候没事，过了这么多年怎么突然就变成违法建设的房屋了呢？而且直接就对房屋进行查封没收。

【法律分析：查封、强制执行皆有程序性规定】

根据《行政强制法》第二十四条规定：行政机关决定实施查封、扣押的，应当履行本法第十八条规定的程序，制作并当场交付查封、扣押决定书和清单。

查封、扣押决定书应当载明下列事项：

（一）当事人的姓名或者名称、地址；

（二）查封、扣押的理由、依据和期限；

（三）查封、扣押场所、设施或者财物的名称、数量等；

（四）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；

（五）行政机关的名称、印章和日期。

查封、扣押清单一式二份，由当事人和行政机关分别保存。

根据上述法规可知，实施查封必须有正式的决定书，并且要说明查封的事实和依据。但是杨先生等人从来没有收到任何决定书，不管房屋是否违法建设都应当履行法定的实施程序，否则当事人就失去了救济的权利，这与我国依法行政的理念背道而驰。

另外，根据《行政强制法》第三十五条规定：行政机关作出强制执行决定前，应当事先以书面的形式催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：

（一）履行义务的期限；

（二）履行义务的方式；

（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；

（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。

第三十六条规定：当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。

上述法规中明确了在作出强制执行前必须进行催告，催告书中必须告知当事人依法享有的陈述权和申辩权。

但在本案中，实施机关并未下达任何催告书，直接就进行了强制查封，更谈不上告知当事人依法享有的陈述权和申辩权，所以实施机关的行为明显违法。

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拆除违建，是征地拆迁中的常见纠纷！

部分拆迁方给出的认定违法建筑的标准，就是没有经过有关国家行政机关的规划建设批准、没有取得国家有权行政机关核发的产权证！这样的房屋拆迁，往往是零补偿或者补偿很低，当事人不乐意，也很难改变补偿。

曾经有网友开玩笑留言说，既然无证就算违建，那北京故宫算不算违建呢？

这个反驳看似没有依据，实际上仔细深究，也不无道理。在一段历史时期内，房屋建设审批、登记制度不完善，甚至有些地方没有开展房屋登记工作的。管理上的不完善导致了不少房屋变成了“无证房屋”，形成了历史遗留问题。

另一方面来看，有一些地方相关部门职责不清、组织机构不健全、行政不作为的情况还是存在的，这也导致一些房屋成为了“无证房”。这种情况下，将无证房屋一概沦为违建，其实是不合理的。

先来看看什么是违法建筑？

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。我国法律明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

什么是无证房屋？

无证房屋，一般是指没有经过登记的房屋。为什么会有无证房屋的出现呢？我们知道法律的完善健全是一个漫长的过程，在2008年《中华人民共和国城乡规划法》颁布之前，尤其是在农村，并没有对农村房屋进行统一的审批手续，大部分都是跟村委会打声招呼，就把房屋建起来了。

什么样的无证房屋不是违章建筑呢？

实践中，以下4种无证房不属违建却常被拆违，拆迁户一旦中招，补偿将大打折扣

一、《土地管理法》实施之前建造的农村房屋

我们知道，《土地管理法》是在1986年审议通过，1987年才正式实施。根据法不溯及既往原则，87年之前修建的房屋，拆迁方给你说，你的房屋是违章建筑，那绝对是忽悠你的，就是不想给你给钱。

二、《城乡规划法》实施之前建造的农村房屋

《城乡规划法》是在2008年开始实施的，并规定建设农村房屋必须要有建设工程规划许可证。

从这里能够得知，有宅基地使用权证或者是建设用地批准书的，我们建起来的房屋不能被认作为违建，如果认定违建，那就太不合理了。而在2008年前的无证自建农房，只要不是建在基本农田或耕地上，那么也不能简单认定违建。

三、拥有部分审批手续的房屋

在农村，会发现大部分人的房屋手续都是不全的，一般只有个宅基地使用权证，遇到拆迁，发现自己缺建房许可证。其实，这个完全是可以补救的。

根据《城乡规划法》65条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。根据这个法条，我们可以知道，是有机会补办手续的。

四、因政府部门招商引资，导致房屋修建后手续不齐全

这种情况，经常常见于厂房拆迁。很多地方，为了促进经济发展，政府部门会通过招商引资以及很多优待政策，引进大量企业。不遇到拆迁，什么事都没有，你继续经营你的厂房，我继续招商引资。一遇到拆迁，有的企业手续不全，有的企业没有手续。这种情况不能随随便便的认定是违章建筑。

还有一种情况就是企业通过招拍挂的形式获得土地使用权以及建筑，但是这种建筑大多数是没有相关证件的，遇到拆迁，就说没有证件就是违建，是不合乎常理的。

以“拆违”促拆迁，伤害了被征收人的合法权益，违背了相关文件精神

将无证建筑认定为违章建筑是拆迁方惯用的伎俩，通过认定为违章建筑进行强拆一方面减少拆迁补偿，另一方面也压缩了拆迁时间成本，严重的损害了被拆迁人的利益。

对于无证房屋我们应该考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。农村居民建造住宅，只要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，就算没有宅基地证，建房证也不能认定为违章建筑。

另外根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。

通过以上的分析，希望大家能对自己的房屋有个深刻分析，在知道自己的房屋没有任何证件的时候，尽量补齐相关证件，避免在遇到拆迁的时候，悔不当初。当拆迁方认定你的房屋属于违章建筑的时候，不要惊慌，更不要去暴力抵抗，先通过以上的讲解分析自己的房屋是否是属于真正的违建，而不是拆迁方为了压低补偿的借口，把握不准的及时咨询专业的律师，以免遭受巨大的损失。

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过去的2019年乡村发展成为社会焦点，农村科学规划更加合理，尤其是对农村违法建筑进行了有效清理，农村违章建筑如何拆除？哪些建筑是违法建筑？都成为大家关心的话题，首先符合违章建筑认定的行政机关作出限期拆除违法建筑决定之后，明确了违法建筑的所有人或搭建人负有拆除违法建筑的义务，才有实施强制拆违行为的可能性。那么，2020年农村重点哪几类违章建筑将成为拆除的重点呢？

1.违建房屋

违建房屋可以分为以下三种：

(1)占用耕地修建房屋，根据相关法律规定，将耕地用作非农业用途并且未经过相关部门审批，私自建房的，属于违建房屋。

(2)未经审批建房，根据《农村宅基地管理办法》没有经过审批建房的属于违建房屋。

(3)在宅基地规划范围之外建房，根据《农村宅基地管理办法》规定也是属于违建房屋。

2.违建大棚房

这个就不用多说了，在2018年的时候国家就发布大棚房整治相关政策，要求各地加大对对农村违建“大棚房”的清理与整治工作，而且格斗政府也有发布相关政策，具体政策详情可以查找相关政策文件。据了解占用永久基本农田修建大棚房，属于违建会被拆除。

3.违建厂房

随着农村经济的发展，有的人外出打工，但是又不想把田地荒废起来，就租给一些来农村搞发展的人，这些人会利用农田建厂房以及养殖场，如果未经审批则属于违规违建房屋，这一类厂房和养殖场也将会拆除，同时国家也在大力整治农村环境凡是造成污染的厂房和养殖场不仅会予以处罚，甚至还会拆除处理!

依据我国相关法律的规定，强制拆违行为必须以当事人在决定确定的拆除期限内无正当理由逾期未履行拆除义务为前提。

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最近有网友咨询小编，自己的房屋平时好好的，近期所在的区域被列入整改规划区域，拆迁时成了违建，拆迁方找谈判，说赶紧签署协议，拿完补偿搬离房屋，可是给的补偿又很不合理，但是不签房屋就被认定为违建，不仅补偿不合理，还随时面临着被强拆的风险。小编可在这里回复大家，这种不签协议被认定为违建的伎俩已经不出奇，小编通过法律讲解告诉大家违建的认定和拆除违建的法律依据，如果在遇到此问题，我们完全有把握通过法律途径维护自己的合法权益。

一、违建认定有说法

1、以《土地管理法》为节点的违建认定，首先，第一版法律于1987年实施，也就是说在1987年所建的房屋可能存在违章建筑的情形按照“法不溯及既往”来处理，如果拆迁期间被认定为违章建筑的房屋是1987年建筑的可以通过行政复议会在诉讼的方式进行维权。

2、以《城乡规划法》的实施时间2008年为节点，因法律中规定建造房屋必须拥有建设工程规划许可证，但是一些房屋是在2008年之前已经拥有合法土地使用权的，也是不能被认定为违建的。

3、根据《土地管理法》第六十二条和《城乡规划法》第六十五条相关规定，对于没有办理批建手续，但拥有选址意见书，符合宅基地使用标准的违法建筑，属于程序违法的建筑，要求其缴纳相关费用并补齐程序后，不能随便认定为“违建”。

4、因某些地区在早年进行招商引资并对企业批地后由企业自行兴建厂房的，可能存在手续后补或未办理手续的，也是不能随便被认定为违章建筑的。

5、通过政府招标、拍卖等方式买断土地使用权及地上建筑物的也是不能被认定为违章建筑的。

二、拆除违章建筑的法律依据

《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定了“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告、限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除?！?/p>

根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施……”

第七十七条第一款规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。

第八十三条规定：“依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除;对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担?！?/p>

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【要点一：行政强拆的对象只能是“违法的”建筑物】

《行政强制法》第44条规定的内容最终落在了“行政机关可以依法强制拆除”上，也就是大家通常所理解的“法院不管”的强制拆除行为。

但能够由行政机关依法强拆的，只能是“违法的建筑物、构筑物、设施等”。故此，对合法房屋的拆除都要经过法院的依法裁定，行政机关无权擅自做主拆老百姓的房子。

“合法建筑，司法强拆；违法建筑，行政强拆”在这里又一次得到了强调。

那么接下来的问题就变成了，究竟何为“违法建筑”？理论界的观点复杂难懂，而司法实务领域倒是比较清晰简明：违反《城乡规划法》《土地管理法》等法律的规定，未经依法批准、颁证而擅自建造的房屋，可理解为一般意义上的违法建筑。

当然，可能涉及的“法”并不只有上述这两部法律，但实践中最常见的确是这两部法律。

故此，当事人一定要明晰一点：自己的房屋究竟是否被依法认定为违建，是我们讨论其是否会被限期拆除，能否获取征收补偿，能否补办证件缴纳?？钜曰袢『戏ǖ匚坏那疤?。

实践中那些未经依法调查取证，未有行政机关人员入户上门实地勘测，未听取当事人陈述申辩，未获取规划和自然资源部门认定意见就仅凭一份航拍图直接下达责令限期拆除决定（通知）的做法，显然是不合法、无依据的。

事实不清，就无所谓能够依法行政强拆，拆下来的基本上都是违法的。

【要点二：“需要强制拆除”须辨别】

光能认定属于违建还不够，还得进一步辨别涉案房屋是否真的属于“需要强制拆除”的情形。对于这一前提条件，在明律师建议大家从两个层面去考量：

其一，涉案房屋是否达到了必须限期拆除的违法程度？依据《城乡规划法》第64条的规定，未获取建设工程规划许可证的房屋需要区分程度进行不同的处置——尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，作出责令限期改正通知书，予以?？畈⒉拱熘ぜ?；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除或者没收，同步给予?？?。

通俗地理解就是，违建可分为“一般违法”和“严重违法”两种程度，依据“比例原则”，前者并不需要限期拆除，后者才难逃被拆除的结局。

譬如在农村地区，一些农民翻建、重建自家宅基地上老旧、破损甚至自然坍塌的房屋，出于居住生活需要而没有及时申请办理建房审批手续和乡村建设规划许可证。那么这样的房屋虽确属违建，但其社会危害性显著较低，并不应当被“一刀切”地限期拆除。

其二，经过的法定程序使其达到了“需要强制拆除”的地步。查处违建的法定程序是对《行政处罚法》《城乡规划法》《行政强制法》等法律的综合协调适用。

简单地理解，当房屋被认定成违建后，首先由行政机关责令当事人限期自行拆除；如果当事人逾期未拆除也未提起复议或者诉讼，行政机关要依法进行书面催告。

经书面催告仍未自行拆除的，行政机关需听取其陈述、申辩，对无正当理由仍然拒绝履行法律义务的，才会作出强制拆除决定。此时，涉案房屋才属于“需要强制拆除”的情形。

显然，一旦当事人针对违建认定、处置决定提起了复议或者诉讼，或者这类决定并没有依法作出、送达，涉案房屋就不会存在被依法拆除的可能性，此时的强拆一律可判定为违法强制拆除。

【要点三：当事人应当提起复议或者诉讼的对象是什么？】

《行政强制法》第44条后半段是当事人阻滞强拆行为的法宝：当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

简言之，只要当事人起诉或者申请复议了，行政机关就暂时不能往下拆了，而需要等待复议或者诉讼的生效裁决。

那么，应当被锁定为起诉、复议对象的究竟是什么呢？这份文书的通常名称叫做“责令限期拆除决定”。其中的“责令”“决定”两个词可能被省略或者变动，譬如“限期拆除通知书”。

大家要学会关注其内容究竟是否影响了当事人的实体权利义务，也就是是否明确写有“限你于x日内自行拆除房屋，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除”这类字样。

实践中，作者见到过各种五花八门、千奇百怪的文书名称，有的叫“限期拆迁通知书”（后被法院在判决中直接予以指正，明确其系写错了），有的叫“最后通告”（与“最后通牒”只差一个字，内容也是要很快直接拆除房屋的）……

无论叫什么，只要它是这样的内容，我们就可以在咨询专业律师的基础上及时选择提起复议或者诉讼。至于具体选择哪一种救济途径，则是一个需要个案判定的专业、复杂的问题，要律师在全面了解涉案项目、房屋状况后才能提供建议。

作者最后想提示大家的是，审查判断自己的房屋是否应当被作为违建予以拆除，或者不予补偿，不予补办证件，关键要从“实体”和“程序”两大层面去深入剖析。首先要看实体，看涉案房屋是否存在违法用地或者严重违反城乡规划的情形，是否属于历史遗留原因所导致的；其次要看认定、处置程序，捋清本文提及的几部法律条文去对照。一旦弄不清了，就要及时咨询专业行政诉讼业务律师的意见，兴许你的“违建”房屋就不会被强制拆除。

图文无关

【购房者的窘境：手握“产权证”却没产权】

按照购房人的描述，他们是通过2009年发布在合法媒体上的广告得知该项目的。购房人认为涉案项目周边自然环境极佳，且建设销售者系当地农垦集团所属的大型国有企业，对项目的合法性并未有任何质疑，便纷纷出资购买了涉案项目中的别墅，打算为日后的养老居住使用。

在此后的多年间，从未有任何政府部门告知业主所购买的别墅房屋存在合法性问题。2019年5月，业主还按照涉案公司的公告交费办理了涉案公司发放的房屋“产权证”，这更加增强了业主对所购房屋合法性的信心。

然而天有不测风云。2019年当地镇政府作出《行政处罚决定书》，认定涉案公司所建造的38栋建筑未取得建设工程规划许可证，系“双违”性质建筑，将被依法予以没收。众多购房人期望中的养老居所转眼变成了如过街老鼠人人喊打的违建别墅……

2020年4月1日，镇政府贴出强制执行公告，明确告知“房屋占有使用人”涉案《行政处罚决定书》已被当地法院裁定准予强制执行，4月17日将是他们搬离并腾空房屋的最后期限。

而摆在购房人面前的，并没有选择，仅仅只有一纸涉案公司提供的“违建别墅没收清退方案”。

目前，业主们的诉求是希望对房屋予以确权登记，使其获取合法身份而免于被作为违建别墅没收的结局。若不能实现，则希望按照正常征收拆迁的补偿标准，依据被没收房屋类似房地产的市场价格给予公平、合理的补偿。

然而，方案中10000元/平方米的货币安置标准显然不能让购房人接受，但无论接受与不接受，4月17日这一天都将在一分一秒的流逝中不断迫近……

【律师解析：购房人恐成“违建别墅”清理整治最大受害者】

根据上述通过购房人了解到的情况来看，他们期盼的养老居住用房所要面对的最终结局的确令人堪忧：

其一，所谓花钱办理的“产权证”不是国家认可的“大产权登记手续”，而是涉案公司发放的。根据购房人与当地政府部门在多次信访中所获知的情况看，涉案别墅很可能处于“诸证皆无”状态，涉嫌违法用地和违反城乡规划“双重违建”，其违法性质不可谓不严重。

其二，购房人强调自己在购房时尽到了足够的注意义务，但其在未查验涉案项目“五证”（《国有建设用地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》）的前提下就轻信广告，并出于对“大型国有企业”的迷之信赖而购买房屋，无疑为今天的被动局面埋下了重大的法律隐患。

小编不得不指出的是，当地政府和涉案公司固然对这一情况的产生负有不可推卸的监管和主要责任，但购房人自己同样有许多需要反思和总结的经验教训。

其三，涉案《行政处罚决定书》已被法院裁定准予执行，法律救济的大门即将彻底关闭。结合购房人所提供的情况描述，在明律师认为涉案《行政处罚决定书》的合法性事实上有很大的审查必要。

“双违”在查处过程中牵涉当地规划和自然资源部门及乡镇政府等多个行政主体，其认定需要同时适用《土地管理法》和《城乡规划法》?！锻恋毓芾矸ā返?3条明确规定了违建当事人享有15天的诉讼救济期限。

但殊为可惜的是，涉案《行政处罚决定书》的处罚对象系涉案公司而非38栋别墅房屋的购房人，故这一行政行为或在当时并未引起业主们的足够重视，事关违建认定的最重要的起诉期限也因此而被丧失。

《行政诉讼法》第25条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

也就是说，本案中的购房人完全有权针对涉案《行政处罚决定书》依法提起行政诉讼，只可惜目前起诉权已经灭失。

但上述分析却指向了一个十分重要的事实：涉案别墅究竟是否系公司和当地政府所认定的“双违”，涉案《行政处罚决定书》所给予的没收处罚究竟应否被强制执行，尚存在依法救济的最后希望！

故此，小编郑重建议涉案购房人能够放弃通过信访“行使权利”的想法，尽早咨询专业律师，通过法律途径全面分析涉案别墅房屋所面临的局面，综合各方面事实、材料找寻保住房屋或者获取公平、合理补偿安置的机会，利用最后的时间为自己心目中的养老居住梦想付出努力。

对于今天的“双违”房屋已被出售的局面，可以说地方政府的规划、自然资源等部门及乡镇政府在监管上存在着重大缺失和疏漏。购房人更是认为涉案项目在建造时地方上完全是知情的，存在因政策变化导致“新官不理旧账”的事实。如何在清理整治违建别墅的专项行动中有效保障无辜的购房人的合法权益，无疑是当前及今后一段时间摆在各地方政府面前的一道必答题。

违建别墅的没收、整治应当沉重惩戒真正的违法、失职甚至涉嫌犯罪者，但不能让购房人在疫情刚刚好转的春天里感到寒心！

【查处违建职权“易主”：街道办事处正式取代城管执法部门】

《决定》中指出，自2020年7月1日起，以下行政执法职权下放至街道办事处和乡镇人民政府并以其名义相对集中行使：原由城管执法部门行使的对违法建设等行为的全部行政处罚权、行政强制权。

这也就意味着，对于违反《城乡规划法》第64、65条规定，未取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证建造违建的行政处罚（如没收、?？睿┖托姓恐疲ㄏ奁诓鸪⑶恐撇鸪?，将由街道办事处和乡镇政府相对集中行使，不再以城管执法部门名义作出上述行政行为。

这一新规与日前出台的《北京市城乡规划条例》《北京市街道办事处条例》和正在修订中的《北京市禁止违法建设若干规定》紧密衔接，明确赋予街道办事处以全面的行政执法权，意在落实中央《关于推进基层整合审批服务执法力量的实施意见》要求。

【街道综合行政执法队将开展执法工作】

《决定》中指出，街道、乡镇综合行政执法队是街道办事处、乡镇人民政府管理的行政执法机构，以街道办事处、乡镇人民政府名义开展执法工作。

各区人民政府要组织街道办事处、乡镇人民政府落实行政执法公示制度、执法全过程记录制度、重大执法决定法制审核制度，规范实施行政处罚裁量基准制度；

监督街道办事处、乡镇人民政府严格依法依规履行行政执法职责并承担相应的行政复议工作；指导街道办事处、乡镇人民政府做好涉及刑事犯罪案件移送及行政应诉等工作。

也就是说，今后将由“街道综合行政执法队”取代大家所熟悉的“城管执法队”出现在街头巷尾行使行政管理职权。

当事人若对其作出的罚款、责令限期拆除等处罚、强制措施不服，应当以街道办事处为行政行为实施主体提起行政复议或者行政诉讼。

无疑，新规正式实行后，对违法建筑的监督、查处力度将会进一步提升，这就进一步提示广大当事人要在建房时严格依法办理各项审批手续，对历史遗留原因导致的无证建筑及时申请补办证件，避免权益处于不确定的状态之中。

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【违建别墅清理整治须考虑“比例原则”】

中国新闻周刊在报道中明确指出，“近段时间来，山东多地（对生态整治纠偏）采取了一刀切式的办法”。那么，这样的“一刀切”在违建别墅清理整治专项行动中的普遍存在真的具有合理性吗？

报道中提及，对于涉案的手续齐全的别墅，最初并未被纳入整治范围。根据《违建别墅清查整治专项行动方案》规定，对政府违法违规审批的五证俱全已建已售别墅，不严重破坏生态的，可以保留，完善手续；济南市、莱芜区二级相关职能部门认定“这些别墅未对生态造成严重破坏，予以保留”。

然而，随着2019年整治行动的逐渐加码，五证齐全的别墅最终还是未能幸免。

那么，最初的整治认定意见是否符合依法依规调查后能够认定的客观事实？涉案别墅究竟是否对生态造成严重破坏？这些问题是应当有一个清晰、唯一的结论的，而不应是模棱两可、似是而非的。而其后整治力度的“逐渐加码”又是否具备事实和法律依据？亦或仅仅是对住建部相关要求的机械性“层层加码”的结果呢？

不可否认的事实是，凡是“一刀切”标准下的行政行为，很难做到经得起法律的检验和行政合理性原则的考量。地方政府采取这样的做法，一定要慎之又慎，三思而行。

【清理整治必须采取适当程序，纠偏也不得任性而为！】

即便“一刀切”式清理整治确有必要，地方政府同样需要采取适当的程序以落实其纠偏的行政行为。拆违、征收、回购、预征收，不同的名义背后对应得是不同的程序性要求和属于业主等利害关系人的救济途径。

从媒体的报道来看，本案可选的操作方法有两种：

一是走拆违程序。那么地方政府需要首先依法将业主和开发商所持有的各种证书撤销，之后再依据《土地管理法》《城乡规划法》的规定进行调查取证，作出责令限期拆除决定，在履行了召开听证会、书面催告、听取陈述申辩、作出强制拆除决定、强拆公告等程序后依法强制拆除。

二是走征收程序。即地方政府认可涉案房屋系历史遗留原因而导致的“违规审批”下的合法房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定实现对涉案别墅项目的清理拆除。

如报道中所述，这种选择对购房业主的权益保障最为有利，但鉴于其将依法享有提出意见、要求听证、行政复议、行政诉讼、申请复核和专家委员会鉴定等诸多法定救济途径，将可能导致清理整治行动的进度明显放缓。

至于“回购”“预征收”等说辞，则因不具备行政强制性和明确法律依据而显得十分勉强。专项整治指挥部工作人员口中的“依法评估，依法补偿，依法拆除”究竟依得是什么法，显然需要进一步厘清。

但无论清理整治行动将采取上述哪种程序，其都不应对业主实施其他额外的施压、逼签举动。报道中所谓“协调单位做您的工作”“已有众多具有党员身份的业主被单位约谈”的做法明显不合法，业主的这一说法也遭到了指挥部工作人员的否认。

针对近期在各地持续推进的违建别墅清理整治专项行动，在明律师最后想强调以下两点：

其一，清理整治绝不等于“一刀切”拆除。在对涉案别墅房屋的合法性认定、处置方式选择上，必须严格依据《土地管理法》《城乡规划法》等的规定进行，做到有明确的事实和法律依据，符合行政法领域的“比例原则”或曰“适当性原则”?！安悴慵勇搿薄敖猛鞅毓钡南敕ê妥龇ǘ际遣坏钡?、应予纠偏的。

其二，对涉案别墅房屋的罚款并责令补办手续、没收、限期拆除等处罚、强制措施，必须严格依据《土地管理法》《行政强制法》等法律规定的程序开展，不得肆意自创程序或随意采取“回购”“预征收”等名义推动，否则即陷入了“以回购之名行拆违之实”的逻辑悖谬中，势必将对地方政府依法行政的公信力产生严重的损害。

总之，清理整治所采取具体做法的“名”与“实”必须相符、一致，地方政府主导下的纠偏纠错行动理应符合行政法治的基本要求，不能想怎么做就怎么做，同时必须接受来自上级政府和法院的法律审查与监督。

一个最浅显易懂的事实就是，政府是无权拆老百姓的房子的，要自己拆就需要依法将房屋认定为违建或者征得群众的同意，否则就需要依法申请法院强制执行。