一、征地补偿协议内容有哪些

征地补偿协议里比较重要必须明确的内容有：

1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

2、补偿款的支付时间及支付方式。

3、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。

4、约定违约责任。一般来说，征地人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促征地的履行合同。

　　二、征地是否一定要签定征地协议

征地协议不是必须要件。

关于征地协议问题。征地协议是新《土地管理法》实施以前，征地单位与被征地单位就征用土地面积和补偿、安置等问题签订的协议，是征地项目申报的必备要件。

为?；け徽鞯嘏┟竦暮戏ㄈㄒ?，1999年1月1日起实施的《土地管理法》对征地程序进行了重大改革，其中第四十六和第四十八条分别规定“国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记”；“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见?！?/p>

推行征地公告制度和进行征地补偿登记，增加了征地的透明度，有利于加强民主监督。通过征地公告，可以使农民了解征用土地的范围、目的、征用土地的批准机关及征地补偿的标准等，取得农民对国家征用土地的支持和谅解，并反映农民的合理意见，保护他们合法的权益。

因此，征地协议不再是征地项目申报工作的必备要件，虽然一些地区目前仍延续过去签订征地协议的做法，但这并不是征地的法定程序。

　　三、怎样处理征地纠纷

因征地纠纷引发的上访和群体性事件经常发生，成为影响农村稳定与社会安定和谐的一个重要因素。正确运用法律手段解决农村征地纠纷，对于公平公正地保护每一个失地农民的合法权益，促进社会和谐与社会主义新农村建设，具有十分重要的意义。

　　1、征地纠纷的法律解决方式简述。

要解决土地纠纷首先充分了解其特性，笔者根据多年承办土地案件的经验总结出，我国征收土地纠纷与其它案件相比具有以下特殊性：（1）当事人双方的地位不平衡，一方是农民，属于弱势群体，不但经济实力弱而且知识、思维等各方面的能力相对来说都远远比不上对方；一方市政府或开发商，经济、知识等各方面处于强势地位。（2）此类案件人数众多，影响很大。在笔者承办的土地案件中、98%以上属于群体性案件，进行的诉讼属于集团诉讼，少则10户8户，多则会达到几百户甚至上千户。而且这类案件中很多属于社会关注的焦点问题。（3）失地农民最关心的是补偿问题。在纠纷农民中双方可能主要反映的情况是对方是如何的违法，但是作为一名律师，必须准确的把握其病因，不能停留在表面现象，在办案过程中心里要明白，最终追求什么。（4）国家法律和高层国家机关倾向于保护农民的利益，对于农民有利的因素是法律。国务院、国土资源部等部门对于民生问题极为关切，国家法律和政策也倾向于?；なУ嘏┟竦睦妗Ｎ?、社会舆论更加的倾向于关注弱势群体的利益。六、开发商往往会存在违法情节。由于征地报需要批极为繁琐和严格审批手续以及土地法律极强的专业性，地方政府或开发商往往在审查报批以及实施征地方案、补偿方案等过程存在瑕疵。

由于征地纠纷的种种特殊性，如果妥善的处理各种矛盾，巧妙的利用各种因素则在诉讼中失地农民并不是真正的弱势，开发商也不是真正的强势，做为承办案件的律师，必须精确的把握这些特性，才能灵活的处理各类矛盾。

法律处理方式主要有行政诉讼、行政复议、行政复议裁决、民事诉讼、征地补偿协调、裁决等方式，根据个案的不同特点应当启动不同的法律程序。举个简单的例子：对征地批文不服，可以直接省级人民政府申请行政复议，对省级人民政府作出的复议仍然不服，则可以由国务院进行行政裁决；对于其他批文如规划许可证、立项批文等，如果作出机关是厅部级单位，也可以使其进入国务院，由国务院裁决；有的案件可能由法院审判对当事人更加的有利，那就应该选择诉讼的程序。在案件办理过程中，随着案情的变化，可能调解对当事人更加的实惠和快捷，则应代表当事人与对方谈判，促成案件双方的和解。

　　2、征地纠纷行政复议

行政复议：是指公民、法人或者其他组织不服行政主体作出的具体行政行为，认为行政主体的具体行政行为侵犯了其合法权益，依法向法定的行政复议机关提出复议申请，行政复议机关依法对该具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出行政复议决定的行政行为。是公民，法人或其他组织通过行政救济途径解决行政争议的一种方法。

行政复议的最大特点是可以跳出某个区域，如对某省国土资源厅的行为不服则可以向国土资源部申请复议，如果在承办案件过程中担心某地方存在地方?；?，则应该选择这样的救济途径。

申请行政复议应当先行的对案情进行调查和了解，在充分的了解案情、准确的把握案件的脉络之后，应认真研究案卷，查阅法律法规政策，将掌握的情况形成书面的文件，之后向复议机关的法制科处申请。

　　3、征地纠纷行政诉讼

行政诉讼是指公民法人对具体行政行为不服而向人民法院起诉，有人民法院进行审理并作出判决、裁定的司法程序。即通常我们所说的“民告官”，这是解决行政争议的重要制度。行政诉讼的受案范围为对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；申请行政机关履行?；と松砣?、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；认为行政机关没有依法发给抚恤金的；认为行政机关违法要求履行义务的；认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。

　　4、征地纠纷中的民事诉讼。

在征地纠纷中，大多数进行的诉讼属于行政诉讼，民事诉讼时为数不多的，但是并不是所有的程序都要走行政诉讼，有时候也可以走民事诉讼的程序，如对于非法占地的行为，从民事角度考虑我们可以起诉民事侵权，要求停止侵害、赔偿损失、恢复原状。对于已经签订征地补偿协议，如果该协议签订过程中存在胁迫等手段，则从民事诉讼的角度起诉撤销该协议。总而言之办案子要开动脑筋不能死盯住行政诉讼，如果民事诉讼对我们更有利的话，则就应该设法走民事诉讼的程序。在征地纠纷中常发生的民事纠纷有：征地补偿协议纠纷；土地侵权纠纷；土地承包经营纠纷。

　　5、征地补偿协调裁决。

征地补偿裁决也可以称之为征地补偿协调与裁决，是指对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决，这是国家为减少、解决征地纠纷而推行的制度。机制可以分为两个部分，一是协调，而是裁决，协调是裁决的前置，未经协调的不能进入裁决。

补偿协调裁决的规定最早出现于土地管理法实施条例，然而在土地管理法实施条例规定协调裁决以后，地方政府并没有有效地执行。最近由于土地纠纷的急剧增加国土资源部对协调裁决机制更加的重视，在《征用土地公告办法》中有一次规定了补偿协调，并且国土资源部要求各省制定《征地补偿安置协调裁决办法》建立征地补偿安置协调裁决机制，但是目前部分省仍然没有制定《征地补偿安置协调裁决办法》，而且很多省内还没有设立协调裁决的机构，再者部分征地审批是由国务院批准的，协调不成的话应当由国务院裁决，省内制定的法规能对国务院裁决产生约束力吗？显然是不可以的，所以目前征地补偿裁决机制是不健全的。

对于征地补偿存在争议的，如补偿款被截留、补偿标准太低等问题可以，应当首先收集证据，在充分掌握案情之后区县政府或者市政府递交书面协调申请，如果在法定期限内协调不成的则可以向征地批准机关（省及人民政府或者国务院）申请裁决。

如果在申请协调中遇到两级政府相互推诿的情况下，则应当在协调期满之日向征地批准机关申请裁决，若省内尚无协调裁决办法或协调裁决办法没有规定多长时间协调的，建议在60日后申请裁决。

　　6、征地纠纷听证制度。

征地纠纷听证制度是指在土地征收纠纷中拟作出行政处罚、行政许可决定，制定规章和规范性文件时，主管部门组织听证，应当遵循公开、公平、公正和便民的原则，充分听取公民、法人和其他组织的意见，保证其陈述意见、质证和申辩的权利的制度。它可以分为两类，一类是主管部门依职权组织的听证，一种是申请人申请才组织的听证。

依职权组织的听证有：拟定或者修改基准地价；编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划；拟定或者修改区域性征地补偿标准；制定规章和规范性文件；主管部门规定的其他情形。

需要申请人申请才组织的听证有：拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的；拟定非农业建设占用基本农田方案的。较大数额?？?、责令停止违法勘查或者违法开采行为、吊销勘查许可证或者采矿许可证等行政处罚的；国有土地使用权、探矿权、采矿权的许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的；法律、法规或者规章规定的其他情形。

听证是失地农民参与征地审查报批、发表自己意见、了解案情的重要途径，当事人应该重视这项权利，积极地参加，有些地方在征地时并没有告知失地农民申请听证的权利，还有一些地方将申请听证的权利告知了村委会，而村委会未告知村民径行做出了不申请听证的决定，这样做侵犯了失地农民申请听证的权利。

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新《土地管理法》坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地?；ぶ贫群妥钛细竦慕谠技加玫刂贫?，在充分总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上，做出了多项重大突破，今天着重分析三方面。

（一）破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍

新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单经或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大的亮点。

（二）改革土地征收制度

对土地征收的公共利益范围进行明确界定。新《土地管理法》增加第45条，首次对土地征收的公共利益进行界定，采取列举方式明确：因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形，确需征收的，可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。

新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定，并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。

改革土地征收程序。将原来的征地批后公告改为征地批前公告，多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。倡导和谐征地，征地报批以前，县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。

（三）完善农村宅基地制度

农村宅基地是农民安身立命之本。长期以来，宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权难落实。新《土地管理法》完善了农村宅基地制度，在原来一户一宅的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确：人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。

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变化一：征地补偿费的计算由年产值倍数法变为区片综合地价

新修《土地管理法》中对征地补偿标准的规定有所变化，比原来的“土地平均年产值”更加全面，可以确保农民朋友得到充分合理的补偿。

旧版《土地管理法》：

“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。”

新版《土地管理法》：

新修《土地管理法》中规定：“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定”。

片区综合地价的确定要结合土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

确定地区综合地价应结合土地原始用、土地资源条件、土地总产值、土地位置、土地供求、人口和经济社会发展水平等因素，并应至少每三年进行一次调整或重新宣布。

变化二：明确增加农村拆迁的补偿原则、补偿方式

旧版《土地管理法》：

农村房屋征收是作为地上附着物来补偿的，没有明确农民在安置补偿方式上的选择权。

新版《土地管理法》：

新版土地管理法明确：“对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益?！?/p>

变化三：征地流程变化，先签补偿安置协议再申请征地批文

旧版《土地管理法》：

先获得征地批文才能启动农村征地拆迁工作，与被征收人签订补偿安置协议。

新版《土地管理法》：

先要与被征收人签订了征地补偿安置协议，再申请征地批文。

“县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地?！?/p>

新年新气象，相信新版《土地管理法》势必会给在征地拆迁方面带给农民朋友实质性的变化和利好：2020年土地补偿价格会有提升，补偿方式更加多样化，征地流程更加保障农民朋友的权益……由于新法改动较多，如果农民朋友有不清楚的地方，建议及时咨询专业拆迁律师，以便在征地拆迁过程中，更好地维护自己的合法补偿权益。

祝福大家在新的一年里健康幸福，遇到拆迁能拿到属于自己的合理补偿。

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《土地管理法》就是土地征收的法律依据，任何的征收行为都必须依法执行，都不能超越法律的规定。同时，法律规定也存在不完善的情形，谈判技巧也事关补偿的提高。

《土地管理法》第二条规定，我国土地属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵犯，不能以侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。

同时法律规定，县级以上人民政府有权为了社会公共利益而征收征用土地。所以，我们在合法拥有土地使用权时，征收方必须以合法的程序征收，否则被征收方可以以不合法为由，和征收方谈判，要求提高补偿，甚至是可以拒绝征收的。

《土地管理法》第四十五条规定，征收下列土地的，由国务院批准：

(一)基本农田；

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

(三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

该规定指出征收土地必须省级以上人民政府批复，这是征收程序的第一步，征收方应当主动公开该批复决定，被征收人也可以要求征收方公开。如果征收时该程序不合法时，也可一次为谈判要件与征收方协商，要求提高补偿。

《土地管理法》第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给与补偿。征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的安置补助费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

其中，征地统一年产值标准，是由各?。ㄇ?、市）国土资源部门在接到《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》后，结合本地工作实际，由本省制订征地统一年产值标准和区片综合地价的工作方案，并报省级人民政府批准后予以公布。被拆迁人可以在当地国土部门或政府官方网站查询该标准。

如果在实际征收中，征收方并没有严格按照该法条进行合理补偿的，可以要求按照法律法规规定的标准给与补偿，如果达不成一致，被征收人可以拒绝交出土地。同时，可以选择申请行政复议、申请听证、申请协调或裁决等形式维权。

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一 将加快推进《土地管理法实施条例》的修改和配套政策出台，并将公开征求意见

大家都知道，从2020年1月1日起，新修《土地管理法》就已经开始正式施行了。留心的读者朋友们可能注意到了，律师在讲解土地和征地相关法律规定时，常?；崽岬揭徊坑胪凉芊ㄅ涮椎男姓ü妗锻恋毓芾矸ㄊ凳┨趵?。

这部法规在实践中的重要性，并不亚于它的“老大哥”土管法本身，《实施条例》的实质性内容也与土管法本身的规定密不可分。因此，土管法修改后，《实施条例》当然也要跟着“更新升级”。

不只是《实施条例》，包含《永久基本农田?；ぬ趵贰ⅰ杜┐寮寰越ㄉ栌玫爻鋈米锰趵吩谀诘亩嗖肯喙胤ü?、规章都将加快修改起草工作；通过清理整合，自然资源部还将废止一批与新《土地管理法》规定不一致的规范性文件。

也就是说，咱们过去了解到的一些土地政策和具体规定，可能已经发生了变化。比如过去建设用地必须使用国有土地，但是土管法修改之后，现在已经取消了这项规定，集体建设用地也可以入市了。所以为了能够更好地了解和保护自己的权利，大家要更多地关注这些变化了。

二 加大力度盘活批而未供土地和闲置土地

在过去一段时间里，各地都在紧抓防疫抗疫工作，客观条件受到限制，很多建设项目都陷入停摆状态。疫情过去后，各地建设效率和强度势必都会提升，并且现在各地也都已经显示出了这样的趋势。

对此，自然资源部提出，已经报请国务院同意，今年将改革土地计划管理方式，继续加大力度盘活批而未供土地和闲置土地，各地也将按照政府土地供应和市场供需关系，合理增加住宅用地公告供应量。

事实上，全国各地近年一直在推进盘活存量土地的工作。例如广西省在2018年底就曾发布相关通知，提出“对年底前能按时、按量完成年度盘活任务的设区市，在安排下一年度计划时，奖励10%新增建设用地计划指标；不能完成年度盘活任务的设区市，核减20%新增建设用地计划指标”。

闲置土地的多少与下一年度计划挂钩，并被计入工作审核标准，这意味着从老百姓手里低价征地囤地而又将土地荒废的混乱现象将会得到进一步遏制。

三 加快建设用地审批，下放审批权

会议上还提出，今年将推进下放土地审批权改革，优化审批流程、创新审批方式、加密会审频次，加快用地用矿用海审批，并探索“多审合一、多证合一”好喝。

审批权的下放意味着建设进度的进一步加快，但大家也不免会担心因为审批权下放，导致征地用地混乱，土地违法现象增多。对此自然资源部提出，有关地方要“抓紧做好基础准备，确保下放审批‘接得住、管得好’”。

审批权下放改革并不意味着国家放松了对合法用地的监管力度，在创新工作、减轻审批流程负担的同时，相关法律法规也一定会进一步完善，查处力度也会增大。

此次通过自然资源部会议传递出了几个重要信号，可以预见的是，在未来的一段时间内，各地的征地项目和建设项目将会大批量地涌现出来，而目前各地也正在呈现出此种趋势。如果大家有听到相关的消息，可以关注当地相关部门官网，了解征地项目进度相关信息。

小编最后想说的是，不管是城市居民还是农村村民，咱们的居住生活都离不开土地。作为土地权利人，咱们老百姓也有监督合法用地的权利和义务。所以说，大家一定要多多关注土地政策变动信息和土地相关法律知识，这样才能更早地发现自己的权利是否受到了侵害，并及时作出应对。

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新《土地管理法》第四十七条：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

　　相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地?！?/p>

该条将补偿安置方案进行细化，必须召开听证会，并根据听证会的情况进行方案修改。该规定将国有土地上房屋征收条例中，进行听证的规定贯彻近新土地管理法中，将极大的提高农村参与征地，表达意见的积极性。

并提出先签订补偿安置协议，再申请实施征地。这意味着如果多数农民拒签协议，征地可能无法启动。在征地补偿安置方案符合大多数农民的诉求的时候，该方案才能通过并实施。

此外，新土地管理法，第四十八条：“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。本条明确了征收补偿的基本原则是“保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”。《土地管理法》（2004年修正）规定按照年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费，补偿标准偏低，补偿机制不健全。新《土地管理法》首次将《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日生效，国发〔2004〕28号）提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定。新《土地管理法》以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。

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新《土地管理法》的最大亮点是什么?

新法的最大亮点，是?；づ┟裢恋厝ㄒ?。人多地少是我国的基本国情，在广大农民最为关心的土地征收方面，新法将“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”作为征地补偿的基本原则。值得一提的是，新《土地管理法》首次对土地征收的公共利益进行明确界定。土地不能随随便便征收了，要以遵循公共利益为前提。新法采用列举的方式，对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。比如，军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等6种情况，就属于这个范围。

土地征收的程序有哪些改进?

新法将原来的征地批后公告改为征地批前公告，多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，让被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。此外，新法还倡导和谐征地，征地报批以前，县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。

征地补偿的基本原则是什么?

新《土地管理法》将“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”作为征地补偿的基本原则。土地既是农民的生产资料，也是农民的生活资料，征收土地除了给土地本身的补偿外，还必须从保障被征地农民生活和长远生计角度提供多种补偿安置途径，这也是征地补偿中必须做好的工作。2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004)28号)明确，要确保被征地农民原有生活水平不降低。此次修订《土地管理法》时，将这项要求在法律层面明确下来。

征地补偿包括哪些费用，都是怎么确定的?

新《土地管理法》对征地补偿费用进行重新梳理明确。征收土地需要支付土地补偿费、安置补助费和农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民社会保障费用。

新法对征地农民社会保障费用单独做出了规定，并明确被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民养老保险等社会保险交费补贴。

同时，新《土地管理法》对补偿费计算方法进行了调整，将原来的耕地年产值倍数法改为征收农用地的区片综合地价，综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素确定，并规定至少每3年调整或重新公布一次。

此外，征收农用地的土地补偿费、安置补助费由省级政府通过制定区片综合地价确定，征收农用地以外其他的土地以及地上附着物和青苗的补偿标准，由省级政府制定。

新《土地管理法》对集体经济组织以外的单位使用土地的规定是什么?

新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

集体经济组织以外的单位入市的条件是什么?

对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务;相关建设用地使用权的收回依照双方签订的书面合同办理。

集体经济组织以外的单位入市后如何管理?

为维护土地管理秩序，明确要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地;集体建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院自然资源主管部门制定。

新土地管理法关于村民宅基地有什么规定?

新《土地管理法》第六十二条规定农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作。

按照新修订的土地管理法规定，农村村民住宅用地由乡镇政府审核批准。严格落实“一户一宅”规定。宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造宅基地的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关侦测规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

什么是宅基地自愿有偿退出机制?

考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。

农村居民子女已转为城镇户口，父母去世后宅基地如何处理?

农村居民，子女参加工作已成为城镇人口，在农村的父母去世后其宅基地使用权应当交还农村集体经济组织。房屋还存在的，其房屋是个人的私有财产，宅基地允许房屋继承人使用。如继承人要求处理房产，可以采取以下做法：

(1)将房屋折价给土地所有者。

(2)将房屋出售给有居住户口，需要用地建房或没有达到宅基地使用面积标准的当地居民，到县级土地管理部门办理土地使用权属变更手续。

(3)允许依法将房屋出租，按规定缴纳土地使用费。

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一是宅基地管理部门变了;

二是政府征地越来越难了;

三是集体经营性建设用地可入市了;

四是基本农田变永久了;

五是土地规划变国土空间规划了;

六是土地督察升级了;

七是国务院只批永久基本农田了;

八是新增建设用地使用费扩大了。

宅基地管理部门变了

以后对宅基地的改革、管理与执法调整为由农业农村部门负责，自然资源部门主要负责涉及占用农用地的转用审批。对自然资源部门来说，这是解脱，对农业农村部门来说，接了一个烫手的山芋。

近十多年来，农村宅基地管理现状可概括为“批不了、管不住、退不出、流不动”。由于规划规模和新增用地指标都主要用于城镇和开发区，而且审批过于复杂，多年来大部分地方根本就没有批过宅基地，结果“憋”出了农村大量违法建房，管也管不住，拆也拆不了，基层自然资源部门可以说是无可奈何。

对城里人到村里买房，法律上一直是禁止的，但在政策上开了一个口子，就是对闲置宅基地可以合作建房搞农家乐，其实不少地方早在这么干。

有个新词叫宅基地“三权分置”，即落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。对这个“三权分置”，到现在专家还在争论不休。因试点地区对宅基地管理并没有探索出太合适的路子，宅基地管理制度改革还处于进行时。

这次修改《土地管理法》对宅基地持谨慎态度，新词也就是不能保障“一户一宅”的，可以“户有所居”。对进城落户农民，不用担心农村的宅基地被强行收回，如果想退出，原则是：“依法自愿有偿”。

政府征地越来越难了

征地是个难题，也是政府获取收益的主要途径，叫土地财政。这次《土地管理法》对征地范围采取了列举式，主要有六种具体情形，其中最关键的是第五种情形，即“在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的?！?/p>

这条是试点地区的探索，讨论和征求意见时争议最大，其实还是为地方政府留了一些发展空间。三审时增加了限制，为防止市县政府乱开发、乱征地，要求成片开发涉及征地必须经省级政府批准?；褂幸惶跸拗?，就是必须符合国务院自然资源主管部门规定的标准。

关于征地补偿，其实综合区片价在一些地方已施行多年了，这次提出以后都采用区片价。实际上，区片价仍然偏低，在已实行区片价的地方，在征地时不少地方都采取了“暗补”的方式，否则根本征不下来，当然从组卷上报的材料上看不出来。

过去征地时，一些地方在调查确认时，要求被征地农民签字率达到100%，实际上根本行不通，只能“逼”着一些地方弄虚作假，找人代签，然后引一堆信访、诉讼问题。这次《土地管理法》修改后，个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

集体经营性建设用地可入市了

这是一个重大变化，但就存量集体经营性建设用地而言，除过去乡镇企业比较发达的南方一些地方比较多外，北方地区大部分地方其实没有多少，不仅数量少、面积小，而且零星分散不成规模，只适合点状用地。

多少年以来，各地基本没有批过新增的用于工业、商业的集体建设用地。需要重点关注的是增加的这条：“土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排”。也就是说，以后每年要适当安排一些新增的只转不征的集体经营性建设用地，不能都征为国有的。这条很重要，也是土地供应新途径，符合构建城乡统一的建设用地市场，关键看各地如何具体落实吧。

集体建设用地上不能搞商品房开发，这个口子没有开。比较敏感的小产权房，到底如何处理?仍然没有明确说法。至于在集体建设用地上搞租赁住房，2017年，原国土资源部会同住房和城乡建设部在北京、上海、沈阳等13个城市开展了利用集体建设用地建设租赁住房试点。

按原国土资源部说法：希望通过改革试点，到2021年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

基本农田变永久了

其实这只是提法的一个变化，体现高度重视耕地保护、保障粮食安全而已。永久基本农田也不是“永远”不能占用的基本农田，符合规定的条件和情形，也是可以占用和调整的。

比如重大建设项目。修改后的《土地管理法》规定：“国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准?！弊匀蛔试床俊豆赜谧龊谜加糜谰没九┨镏卮蠼ㄉ柘钅坑玫卦ど蟮耐ㄖ?自然资规〔2018〕3号)，对重大建设项目允许占用永久基本农田的，具体规定了六类情形。

比如临时用地。自然资源部、农业农村部《关于加强和改进永久基本农田?；すぷ鞯耐ㄖ?自然资规〔2019〕1号)规定：建设项目施工和地质勘查需要临时用地、选址确实难以避让永久基本农田的，在不修建永久性建(构)筑物、经复垦能恢复原种植条件的前提下，土地使用者按法定程序申请临时用地并编制土地复垦方案，经县级自然资源主管部门批准可临时占用，并在市级自然资源主管部门备案，一般不超过两年。

比如设施农业。原国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号)规定：对于平原地区从事规?；甘成婕暗呐涮咨枋┙ㄉ?，选址确实难以安排在其他地类上、无法避开基本农田的，经县级国土资源主管部门会同农业部门组织论证确需占用的，可占用基本农田。占用基本农田的，必须按数量相等、质量相当的原则和有关要求予以补划。

这次修改的《土地管理法》还有一条新规定，对永久基本农田占耕地比例，原则要求占80%以上，但不是硬性规定了，各地可以自己掌握比例。

土地规划变国土空间规划了

这个需要一个过渡期。需要重点说的是编制完成国土空间规划后，以后地方政府再想随意调整国土空间规划可就难了。中共中央国务院《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》要求，规划一经批复，任何部门和个人不得随意修改、违规变更，防止出现换一届地方党委和政府改一次规划。只有因国家重大战略调整、重大项目建设或行政区划调整等三种情形，才可按法定程序调整规划。

关于调规问题，这次修改后的《土地管理法》提出明确要求：“禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批?！?/p>

给各省提个建议，各地都还有不少存量违法用地，有的能拆，但有的确实拆不了，对实在拆不了、也不能拆的，最明智的决策是，抢在国土空间规划落地实施之前，抓紧集中补办用地手续，要尊重历史，面对现实，实事求是，在依法的前提下，不要卡得太严太紧，抓紧时间加快消化存量违法用地，否则会为以后留下一堆麻烦。当然，对2019年以后的新增违法用地，必须体现“严起来”的要求，不开任何口子，坚决不给补办手续，坚决拆除或没收，否则，明年还会产生大量新的违法用地，还是一个管不住、管不好。

土地督察升级了

土地督察制度正式上升到法律层面了。机构改革后，原来的土地督察已改为自然资源督察，督察的职能和范围都扩大了，有的省已建立省级自然资源督察制度，有的省正在张罗。

说实话，与环保督察相比，过去的土地督察虽然很努力，也有一定成效，但不是很有力、很到位，原基层国土部门评价基本是自己整自己。多年来，问责地方政府的板子也基本是“高高举起，轻轻放下”，后来原国土资源部干脆把约谈问责的权力下放给省里了，说实话，部里不愿意得罪人，省里难道就愿意吗?现在自然资源部提出“严起来”，把约谈问责的权力又收回部里了，而且已开始动真的、来硬的。

基层自然资源部门希望自然资源督察能像环保督察一样，真正把督察的对象对准地方党委和政府，对准其他相关部门，当然也要体现“刀刃向内”，真正严起来、硬起来。

国务院只批永久基本农田了

简单说，涉及永久基本农田转为建设用地的，必须经国务院批准，其他的农用地转为建设用地的，由省级政府批准即可。

现在有的省份比如浙江、山东等，已将建设用地审批权部分下放到市级，这是符合简政放权、提高行政审批效率要求的。

新增建设用地使用费扩大了

原来规定新增建设用地使用费只能专项用于耕地开发，这次修改删除了这条规定，也就是说以后新增建设用地使用费的使用范围会有所扩大，当然财政部会出台一个具体使用管理办法。

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新《土地管理法》有哪些修改？

此次《土地管理法》的修改重点，主要集中在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市三大方面：

一、土地征收：防止随意侵占土地、加大补偿力度

在新修改的《土地管理法》中，删去了现行土地管理法关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。同时明确：为了公共利益的需要，因军事和外交需要用地、政府组织实施基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、成片开发建设及法律规定可征收农民集体所有土地的其他情形等六种情形需要用地的，可征收集体土地。

征收土地应当给予公平合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。特别是，删除了土地补偿费和安置补助费，总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍这个规定。

二、宅基地：允许进城落户农民依法自愿有偿退出

新修改的《土地管理法》明确规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地、鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置住宅。针对社会关注的城里人是否能去农村买宅基地？答案是目前肯定不行。

三、集体经营性土地入市：农村集体经营性土地可以直接入市流转

新修改的《土地管理法》增加了新的规定，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

主旨完善——维护农民权益不动摇

修订后的土地管理法，关于土地公有、?；づ┟窭妗⒈；じ亍⒔谠技加玫氐确矫娴玫角炕５芙嵋酝母锞榈幕∩?，在土地征收方面做出三个完善：

1.农民土地不被随意征收

这是首次对土地征收的公共利益进行明确界定。

法律规定，国家为了公共利益的需要可以征地。但是，对于什么是公共利益，长期以来并没有明确的法律规定。同时，原土地管理法规定，任何单位和个人使用土地，必须使用国有土地。实际上，征收农村集体土地已成为获得新增土地的主要途径，任何征收土地的理由最终都被界定为“公共利益”。

修订后的土地管理法直接列举了基于公共利益可以动用国家征收权的六种情形，包括：军事外交、政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种确需征地的情况。

2.补偿标准不能降低被征地农民原有生活水平

这是土地管理法首次明确被征地农民合法权益的边界。

过去，是以土地征收的原用途来确定土地补偿方案，以年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费，比如，原来是种玉米的土地，就补偿若干年的玉米产值。

现在则要考察区片综合地价，除了考虑土地产值外，还要考虑区位、当地经济发展状况等因素，综合确定征地补偿款。另外，还增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，为被征地农民构建了一个更长久的保障体系。

3.给了被征地农民更多权益

通过完善土地征收程序，把原来的“批后公告”改为“批前公告”，使被征地农民拥有更多的参与权、监督权和话语权。

上述举措的实施，直接增加了政府征地的难度和成本，相当于在土地供应上“扎紧了一端”，但与之配套的是在集体土地供应上“放松了另一端”。总体来看，修订后的土地征收政策，可以有效促进集体土地的流转。

土地管理法的此次修订，为市场化推进农村改革与发展提供了制度动力。同时，维护农民合法权益仍是制度建设的根本。执行新的土地制度，就要坚持法治化，尊重农民的决定权和自主意愿，既不能强迫流转，也不能妨碍流转。

维护农民利益、补齐农业短板、促进农村发展，是本次修改《土地管理法》的初心。

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亮点之一：让利于民

我国长期施行的土地所有制度，无论是土地国有制，还是土地集体所有制，都可以用公有制来进行概括。过分的强调公有导致了对个人权利的忽视，长期以来的低价征地累计了大量的社会矛盾。

新《土地管理法》确立了“保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则，充分保障农民的土地权益、房屋财产权利，还有长远的社会保障权利。

亮点之二：限制权力

在集体土地上的征地拆迁中，“公共利益”一直没有明确具体的参照，在实践中不断地被扩大。有的地方甚至极端到将建商业中心也解释成公共利益。新《土地管理法》采用列举法对“公共利益”进行限缩，包含军事和外交、政府组织实施的基础设施等。

另外对集体土地上房屋的拆迁程序，除了参考了国有土地上房屋拆迁程序，还进行了进一步的升级，知情权、异议权、听证权通通写进法律。从程序上限制基层政府在征地拆迁中的任意发挥。

亮点之三：同等入市

国有土地和集体土地同地不同权的割裂，造成了长期城乡二元对立。我国的土地制度长期城乡二元对立，多年以来，在集体土地上进行住宅楼等工程建设已成事实。继续严格限制集体土地的价值已经不现实，新《土地管理法》允许符合规划的集体经营性建设用地同等入市，充分释放了集体土地的价值。

亮点之四：还权赋能

集体土地与国有土地同地不同价，农民的利益如何的包保障？将农民土地的利益还给农民，也是新《土地管理法》的改革思路。参考承包地所有权、承包权、经营权的分置来盘活农用地。新《土地管理法》明确规定“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行”。

亮点之五：简政放权

繁琐的用地程序能强化对土地的管理，但这种模式在城市效果良好，却不适用于地广人稀的乡村。对农村宅基地的审批，新《土地管理法》明确将审核批准的权限，由县政府下放到了乡镇人民政府，简化了审批手续。另外宅基地也不再由土地管理部门管理，改由中央的农业部门进行管理，宅基地的申请批准不再是难题。

亮点之六：中央监督

新《土地管理法》第六条规定“国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察?！敝醒攵酝恋匚シㄐ形闹厥?，将更为频繁、更为直接的监督地方对新《土地管理法》的落实。

亮点之七：注重平衡

新《土地管理法》强调“经依法批准的国土空间规划是各类开发、?；?、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。”“多规合一”意味着平衡土地利用的各方利益，减少出现不同部门制定的土地管理政策相互矛盾的局面。

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