根据《城乡规划法》第64条和各地方查处违建的法规规章，即使涉案无证房屋却属违建，也不一定要被限期拆除。区分违法程度和性质给予不同的处罚措施，才符合行政法领域的“比例原则”。

自然，若涉案房屋仅系无证建筑而尚未被依法认定成违建，就更不应涉及“不强拆就不错了”这种论断。未经依法调查、认定而迳行强制拆除无证房屋的做法将面临被确认违法直至追究法律责任的后果。

3. 无证房屋遇拆迁不一定不予补偿；

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确立的原则，经调查认定为违建的房屋才不予补偿。即使涉案房屋系未经登记的建筑，其经依法认定为合法建筑后仍有权获取公平、合理的补偿。

实践中，一些地方以某年月日的一张航拍图为依据“一刀切”认定违建，不经入户调查就直接依据所涉项目补偿方案的“规定”对无证房予以区别对待，设置较有证房屋显著偏低的补偿标准，甚至以当事人“配合签约搬迁”与否来判定给予其无证房屋的补偿数额，这些做法都是不符合公平、合理补偿的基本原则的。

以一些农村地区惯用的航拍图为例，有的被拆迁农民强调其房屋本来合法存在，恰好在航拍图拍摄当日的前几日因老旧决定拆除翻建，结果航拍图中“抓拍”得正好是其刚刚拆除完毕的样子；

也有的被拆迁农民指出自己的房屋在航拍图拍摄日期前后刚好准备建造，拍的时候尚未开始建造但很快就建造完成了。凭什么相隔几天建起来的自建房就有的给补偿有的不给补偿？

显然，直接简单地以某个日期“划线”是存在大量客观问题的，这样的航拍图也无法作为认定自建房是否属于违建的唯一依据。

【问题二：村委会主导的城中村、棚户区改造项目是否合法？】

近年来，报道中所描述的由村委会主导的城中村、棚户区改造项目比比皆是，由此引发的矛盾纠纷数量丝毫不亚于政府主导的征收项目。

保守的观点认为，要想合法的收回农民的宅基地，拆除其上的房屋，除《土地管理法》第66条所规定的情形外，一般需要通过土地征收途径操作。

但近年来，随着农村土地制度改革和《土地管理法》修改的不断推进落实，各种城中村、棚户区改造项目开始通过引入社会资本的方式以“村民自治”形式开展，不再通过征收程序进行。

最高人民法院在（2019）最高法行申10184号《行政裁定书》中也提出了“城中村改造并不必然以征收集体土地为前提”的裁判观点。

不过，关于这类由开发商介入，村委会或者农村集体经济组织主导的拆迁改造项目，以下3点值得广大农村村民牢记：

一是这类项目在推进中应当严格遵循“村民自治”原则，不得强制村民签约、搬迁、配合，否则其组织村民“帮拆”等强制行为涉嫌违法；

二是若涉案项目存在以改造名义征收农村集体土地的“名不副实”情形，则涉嫌“未批先占”等严重土地违法，被征地农民可依法申请自然资源主管部门查处并明确对改造项目予以拒绝；

三是若仅是对涉案补偿安置方案不满，村民可尽早委托律师通过民事法律途径寻求突破口。

无疑，农村无证自建房、城中村（棚户区）改造所带来的补偿利益纠纷，仍需我们在相当长的一段时间内予以关注和面对。

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