一、“改造”本身非法律概念，具有极强的政策性和灵活性

征收和拆迁是法律领域的概念，由法律、行政法规甚至《宪法》予以明文规定。但是改造类项目就不一样了，改造类项目都是政治性的延伸，和征收拆迁还是有一定差别的。

随着普法工作的不断深入，老百姓也学会了查法条，遇到各种改造的项目就去查《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但是律师很遗憾的告诉大家，如果是改造类项目这个法条是不适用的。

有的人就会发问了，那我们就没办法维护自己的权利了吗？可以的！在遇到改造类项目的时候，一定要尽可能的收集相关的材料，尤其是官方的一些补偿安置手册等，在这样的官方文件里会有相关权利义务的规定，也是老百姓的守护神。

二、各种“改造”根本分不开，只能把握其共性要领维护自己的利益

小编总是会碰到一些当事人来询问一些概念性的问题，比如棚改和改旧的区别？律师只能很无奈的告诉大家，这些是没有标准答案的，也不可能真的区分开来。棚改看似是对棚户区的改造，但是它的范围是非常广泛的，可能是城市的郊区也可能是农村，可能是老旧房屋也可能是零几年才修建的房屋，在广泛的领域中要稍加区分的补偿。

同样的，改旧一样包括城市也包括农村，只不过是有城市改旧和农村改旧的区分罢了，遇到这样无法辨识的问题，还是要从官方文件入手，不能一味的纠结概念上的不同。

三、“改造”不等于搬迁拆房，也可以修修补补

有的人就很疑问了，为什么明明贴了旧城改造的告示，自己的小区也在这个范围内，那为什么最后只是修建一下基础设施或者是解决一些电梯和车位的问题？这种情况其实是很普遍的，有的改旧工程只是单纯的从基础设施等方面入手，并不是每一个改旧项目都是搬迁拆房。

四、怎样维护自身利益，要考虑这3点

其一，涉案项目是否具有强制性。强制性即不搬也不行，那么这种情形的话就要借助590号令或者是《土地管理法》以及相关的一些规定，多翻一翻这些文件可以让你更好的?；ぷ约骸?/p>

如果你遇到的项目比较灵活，可参与也可不参与，那你就要好好了解一下如果不参与会是什么结果，然后要了解清楚这个项目本身的补偿政策。

其二，涉案项目本身是否属于商业开发。商业性质就是政府将一些地区交给开发商去谈判，并且后期作为商业开发用途，对于这种情形的话，当事人可以完全为自己考虑，尽可能的掌握有效的谈判技巧，向开发商多要补偿也是可以理解的。并且，在谈判的过程中一定要注意证据收集，防止后期的民事纠纷。

其三，无论哪类项目，维护利益一定要趁早，操作一定要专业。收集证据是关键，不要心存侥幸心理，一定要做在平时，平时收集好了才能轻松应对之后可能遇到的纠纷问题。

在各类改造项目被大力推广的今天，掌握一些基础的法律知识以及谈判技巧是必须的，一定要学在平时用在关键之处，如果有什么问题没办法通过自己解决的，要及时的询问律师的意见，找到正确的解决方式。

■ 内容来源于网络，如有侵权或其他问题请联系删除。

本文的论述围绕一份《XX镇XX村搬迁通知》的内容展开，作出这份通知的部门自称为“XX镇美丽村居建设办公室”，名称的确够美丽的，但干出的事儿却的确令在明律师深感错愕。

【疑问一：搬迁期限仅9天】

从准备到开始拆迁再到拆迁完毕，一共只给9天期限。这个效率，怕是能评上拆迁领域的吉尼斯世界纪录了。

显然，如此快拆之下难有“程序正当”一说，这一期限性规定无疑是毫无依据，严重违背行政合理性原则的荒谬之举。

【疑问二：奖励金晚1天扣1000，超期一周还没拆的按日罚补偿款】

“搬迁奖励：自11月5日起3日内完成拆迁经前述办公室验收合格的，实施如下奖励：第一天每处宅院奖励5000元，第二天奖励4000元，第三天奖励3000元，超出三天无奖励?！?/p>

“凡超过规定拆迁期限7天还未拆除的，按其房屋补偿费的5%给予处罚，每天依次累加?！?/p>

一般而言，拆迁项目中的奖励金都是政策性的，也就是地方政府想怎么设置怎么设置，法律不干预。然而本案中的奇特之处在于，奖励金即使被扣光也尚未结束，居然房屋的补偿费也要逐日被扣除！

显然，这是严重违背公平补偿原则的荒谬之举，若真如此将严重损害老百姓的财产权益，其行为实质与打劫无异！

何况，所谓“处罚”没有任何法律依据，是完全非法、无效的。

【疑问三：干扰拆迁工作进行的“司法部门”处理？】

《通知》中出现了“司法部门”这个概念，这究竟是指哪个部门呢？

作者认为，这不可能是指法院这一“司法机关”，因为按照这一项目的“逆天”操作模式，根本不可能走到依法申请人民法院强制执行那一步，法院也不可能会裁定执行这样的拆除房屋行为。

那么这里的“司法部门”是指司法行政主管部门，也就是司法局？可是司法局和拆迁有一分钱关系吗？它有权拆除老百姓的房子吗？

要不就是指公安机关？可是公安机关介入征地拆迁事项是被明令禁止的。何况，究竟何为“干扰拆迁工作顺利进行的（行为）”，《通知》中也语焉不详。

【疑问四：为确保安全停水、停电？】

《通知》中指出，“为确保拆迁过程中人员及财产安全，决定从11月5日早5:00起对XX村停水、停电”。

也就是说，不管你配不配合搬迁拆除，水、电都给你断了。显然，《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《行政强制法》的规定在这里完全是废纸一样。

【疑问五：对补偿安置有异议的，“办公室”自行复核？】

简言之，这“美丽村居建设办公室”是既当运动员又当裁判员，自己当自己的法官。村民若对拆迁补偿安置有异议想去找它评理，无异于与虎谋皮。

综上，这是一份极其夸张、奇葩、令人费解的旧村改造搬迁通知，处处体现着镇、村对法律的无视和对群众的傲慢。

不过，以上还不是最可怕的，最可怕的在这里：

被拆迁人必须服从镇规划、建设的需要，在拆迁实施期限内，按照拆迁验收规定自行完成拆迁……自行或委托他人搬迁时，所发生的人身伤亡事故和财产损失，由被搬迁人自行负责。

大家看明白了么？？？谁敢说这“美丽村居建设办公室”不懂法？它是太懂法了！人家压根儿也没有强制拆除村民的房屋，而是发《通知》敦促村民自己拆！??！

出了再大的事儿，试问，镇政府、村委会动手拆房了么？没有啊，都是你村民自己拆自己家的房屋，哪儿有违法行为？

什么590号令、《土地管理法》，都跟这不挨边，那都是规范政府拆房子、征地的，可本案中镇政府下设的办公室就贴了一通知啊。

针对这类在基层时有发生的“自行拆除”类旧村改造项目，在明律师要郑重提示以下3点：

其一，除非涉案房屋系违法建筑，否则任何老百姓都不需要自己动手去拆除自己家的房屋。政府要征收，那就请你帮我拆好了，这是政府的职责，不能推到老百姓头上。

故此，面对自行拆除的通知，请各位村民反问一句：凭什么让我自己拆？说不出法律能认可的道理来，大家是坚决不应配合这种荒唐做法的。

其二，村民的合法财产受法律保护，非经法定事由和程序任何人不得强制拆除村民的房屋，村委会、“村民自治”均无此权力。

其三，只要不在稀里糊涂之中干出自己拆自己合法房屋的傻事，这类《通知》就是纸老虎，是完全可以依法诉讼将其撤销的。

我们也奉劝热衷于发这种《通知》的行政主体，请好好学习一下什么叫做国家的法律！

【名词区分：也许是征收，也许不是】

事实上，这三个概念在很多情况下是交叉在一起的。棚户区改造项目通常针对的是城市房屋，但却不排除针对城中村、城边村的项目；旧城改造和旧村改造二者只差一个字，但在实践中也可能存在适用区域上的交织。

区分项目性质的关键在于，弄清你所遇到的“改造”项目是不是征收！

征收项目的法律依据很清晰，城市要看《国有土地上房屋征收与补偿条例》，农村要依据《土地管理法》及其实施条例。

征收的实施主体明确为市、县（级）人民政府及其工作部门（如自然资源主管部门、住房和城乡建设部门等），其他主体只能是协助或受其委托开展具体工作，但不能承担补偿安置的法定职责。

征收项目有着严格的法定程序步骤，必须走齐、走好每一个步骤才能确保最终的结果合法。否则，被征收人有权针对其中的征收决定、补偿决定提起复议或者诉讼，对评估机构出具的评估材料申请复核和专家委员会鉴定，进而对项目实施司法审查。

征收项目还有一个重要的特征，即征收方未经人民法院依法裁定不得实施强拆行为，否则即构成违法强拆，需承担相应的行政赔偿责任。

根据经验，名为“旧城改造”的项目通过征收性质开展的可能性较大，城市范围内的棚户区改造项目也是如此。

不过，在名为旧村改造的项目中，情况就有些复杂了。

【旧村改造与“帮拆”，真的形影不离吗？】

我们首先来看广东省人民政府于2019年发布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》中的这段规定：

“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理；

法律法规没有规定的，可积极探索政府裁决。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。

（1）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；

（2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；

（3）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；

（4）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。

县级以上人民政府进行裁决前，应当先进行调解。

规定内容不短，但理解起来并不困难。

简言之，它将三旧改造项目以“是否征收”为标准进行了区分，征收项目的按征收法律法规补偿安置、申请法院强制执行；不是征收的，也就是所谓“法律法规没有规定的”情形，则探索政府裁决以助推项目进展的方式。

根据上述具体的规定，在旧村改造项目中，一旦农村集体经济组织中的大多数人（不少于三分之二的村民或户代表）已签订搬迁补偿安置协议即同意配合改造，余下三分之一村民的意见将面临“被代表”。

当地政府将有权直接依村集体的申请作出裁决，要求全体村民限期搬迁。村民对裁决不服的有权提起复议或者诉讼，逾期未提起的申请法院强制执行。

我们可以理解为，旧村改造项目在初始阶段并不天然具有强制性，而是随着“村民自治”的逐步发动而在一定比例的条件下才会转而具有强制性。这就是其与自始即具有强制性的征收项目的最大差别。

但无论“村民自治”在其中何其重要，有一点是必须明确的，即旧村改造中不允许出现“帮拆”一说——村民们即使形成了绝对多数的配合搬迁意见，也无权以“少数服从多数”为由对个别拒绝签约搬迁的村民实施帮拆，否则即涉嫌民事侵权直至刑事犯罪。

换言之，在一个合法的旧村改造项目中，村民的房屋最终也需要通过法院的执行裁定才能被强拆。在这点上，它与征收性质的改造完全一致，体现了法律政策对公民财产权的起码保障。

作者要提示广大村民的是，旧村改造项目自启动之初即引入了市场主体参与，名为“公司”的民事主体将在其中发挥重要的作用。村民们在前期的协商谈判中务必保证齐心协力，有效监督村委会、村集体的“代表”行为，才能获取让大家真正满意的补偿安置方案。一旦同意签约的比例上升，不满意补偿的村民要及时咨询专业律师，切勿坐等政府的裁决作出才想起来寻求法律的帮助，那将会让自己处于乡亲们的“对立面”而使救济空间受到打压。