棚改原本是一项惠民的政策，是为了能够帮助人们解决住房的问题，但是没有想到随着房价的不断上涨，棚改成为了大家实现致富的方式。原本房价就已经是很高了，后来随着棚改的出现，房价是进一步的上涨了，所以三四线城市的房价之所以会上涨的那么迅速主要还是因为有棚改的存在。

棚改货币安置化政策使得大量的金钱流入楼市之中，三四线城市房价上涨的主要动力就是来源于棚改货币安置化政策。棚改户区改造是国家为了改造城镇里面危旧住房以及改善困难家庭住房条件而出台的一项惠民的民生工程。

中国棚改大规模的开始时间是在2009年，在那一年国家开始加大力度的去推行棚改政策。对于棚改户的安置方式主要是分为两种，一种是实物安置方式，还有一种是货币安置方式。国家这些年对于棚改的支持是很大的，从2007年到2011年这一时间段中，国家一共补助了730亿元。其中，有超过90%的补助资金是投入了比较困难的西部地区。

众所周知，中国房屋的库存量是很大的，所以国家为了能够去库存，在实施棚改政策的时候，主要实行的安置方式是货币安置化方式。就这样，大量的棚改户拿着钱开始进入楼市里面炒房，导致房价是越涨越高。因此，三四线城市的房价上涨是离不开棚改货币安置化政策的。

国家2018年到2020年棚改的计划是三年之内完成1500万套，据相关的资料显示，2018年一年累计的棚改户区的改造数量是超额完成580万套的。大家可以算一笔账，2018年已经超额完成了580万套，那么也就是意味着2019年以及2020年棚改的数量将会减少。

2019年以及2020年棚改的数量都是460套，也和2018年相比是远远的减少的。而三四线城市楼市之所以能够发展的如此迅速，主要就是依赖着棚改，而现在2019年以及2020年棚改的数量减少，这对于三四线城市是有很大打击的。不仅仅如此，国家在去年的时候，也已经提出了要收紧棚改货币安置化措施了，对于那些库存量不是太大的地区，房价上涨不是太快的地区要尽快的取消棚改货币安置化措施。综上所述，棚改已经接近尾声了，而随着棚改的不断收紧，三四线城市又该如何发展呢？

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然而，阳光普照之下，难免伴有点滴的黑暗随行

“前两天我们得到通知说要拆迁，说是棚户区改造，我们这的房子才盖没几年呢，怎么就要拆呢？”

“我们马上要拆迁了，属于棚户区改造。棚户区不是又老又破的房子吗？可我的是别墅啊！”

“我们的店铺临街，去年刚装修，政府却说是棚户区改造，必须要拆，给的补偿又不够我的经济损失！”

“政府把我们现居住的小区纳入棚户区改造，实际我们小区现有的住房不是棚户区，政府只让我们接受货币化补偿，不给我们产权置换安置，请问这合理吗？”

“我们群众现在就像热锅上的蚂蚁，面对拆迁怎么办，我们村现在还有一多半的人不让乡里的工作人员进我们群众的家里量房子，什么棚户区改造，去年我们这里还被评为美丽乡村，今年拆迁就是棚户区了，太搞笑了吧，都是好房子，路是新修的，我们是开发区，怎么会搞成棚户区了呢？”

留言中，可以看到很多类似的求助帖子。在拆迁领域的司法实践中，我们也接触到大量此类案件：有的地方把新房、好房划归为棚户区进行拆迁，有的地方补偿费用过低，居民拆迁后的居住条件不升反降。究其缘由，我们分析如下：

首先，“棚户区改造”的范围被政策不断扩大。

依据2013年发布的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号），棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域，意见中把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。同年，住建部发布了《住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》（建保[2013]52号），将部分城中村改造项目也纳入了棚户区改造政策支持范围内。2015年6月，国务院发布了《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号）文件，将城市危房改造纳入了棚改范围。棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献。随着时间的推移，棚改的地域范围和概念范围都逐步被扩大。从初衷来看，国家出台棚改政策，并一次次扩大棚改政策范围的目的是逐步解决各类住房困难居民的实际居住生活难题，帮助大家改善居住条件，提高生活质量。但也正由于棚改范围一步步被扩大，又没有全国统一的界定标准，所以各地方在进行棚户区划分时具有较为灵活的自由裁定权，这就在客观上为一些地方有意无意地错划棚户区创造了条件。

其次，“棚户区改造”有很多优惠政策支持。

国家为了更好地推进棚户区改造，在项目审批、建设资金、税收减免、建设用地等方面出台了诸多优惠支持政策，只要将地块划归为棚户区进行改造，就可以较为简捷快速地获得审批，并且得到相应的政策好处。更有甚者，个别地方政府因为看上了某片区域的地理位置，就将其划归为棚户区进行改造，根本目的不是为了提高民生，而仅仅是为了拿到那个地块。有很多被拆迁人的房屋被莫名打上了“棚户区改造房屋”的标签，补偿过低，权益被侵犯。

棚户区改造应如何补偿呢？

• 一般来讲，对于国有土地上的棚户区改造，房屋补偿应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。而补偿方式通常分为货币补偿和产权调换两种。货币补偿包括被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等。而产权置换一般是拆一还一，在同等区位中，能做到1:1进行房屋置换就算是合理补偿。这两种拆迁补偿方式，被拆迁人可以自由选择。
• 集体土地上房屋的棚户区拆迁补偿，通常也是分为货币补偿和产权调换两种方式。如果棚改区域是农村集体土地，但该片区处于城市规划区范围之内，则也可以参考国有土地上房屋的征收补偿标准进行补偿。产权调换也可以参照国有土地上房屋征收产权置换的标准。

如果棚户区改造的补偿太少，被拆迁人应如何合理争取提高补偿呢？

第一、要保留好房屋土地相关证件原件，不要随意交付房屋的权属证明原件等材料。

第二、不要一味拖延等待，延误最佳维权时机，相反，我们被拆迁人应抓住每一次谈判协商的机会，争取合理补偿。

第三、不要草率签订补偿协议。

第四、积极学习与拆迁相关的法律知识，必要时应当及时联系专业拆迁律师咨询建议，结合自家实际情况积极维权，争取公平合理的补偿。

棚户区改造拆迁的相关法律问题还有很多，在这里就不一一为大家列举，对于自己的房屋被列入了棚户区改造项目存有异议，或者对补偿不满意的被拆迁人，要及时咨询专业的律师，积极争取合理的补偿。

事实上，除了以棚户区改造名义进行拆迁外，很多以其他名义征收老百姓土地和房屋的行为，都是存在相关问题的。小编提示您，如果我们遇到了这些不符合公共利益的违法征地行为，我们应当果断维权，通过法律手段维护自己的合法权益。

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近日，多地公布了最新的棚户区改造工作进展和计划。有的地方前8个月就已超额完成全年计划改造任务，也有的地方在今明两年内要改造630个项目，牵涉老旧房屋28.47万套。显然，作为重大民生工程和发展工程的棚户区改造项目完全没有被“叫停”的迹象，改善居住条件也是老百姓的“刚需”与重大利益诉求。棚改了10多年，你知道“棚户区”这一概念的界定标准吗？除了一些描述性的模糊表述外，有没有更为清晰、客观的界定标准存在呢？

【“棚户区”并非什么都能装的筐】

事实上，早在2014年9月，住房和城乡建设部办公厅就发布了《关于棚户区界定标准有关问题的通知》（建办保函〔2014〕535号）。通知中除了要求有条件的各省市要尽快制订统一的棚户区界定标准外，还明确了以下两点重要内容：

其一，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。这与当年国务院的相关文件精神是一致的。

其二，棚户区界定标准需考虑至少9个方面：

1.区片大??；2.建筑结构；3.建筑密度；4.使用年限；5.房屋质量；6.安全隐患；7.使用功能；8.市政基础设施；9.公共服务设施

《通知》中指出，本通知所称棚户区包括城镇棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有垦区危房等。

一般而言，棚户区改造项目不主要针对农村集体土地上房屋，尤其是并非城中村的农村集体土地上房屋。

实践中，一些地方出现了村委会下棚改项目补偿安置方案等现象，都是“非征收”类项目的典型特征。这类项目中被征收人的救济渠道相对不通畅，意见“被代表”的可能性较大，需要适当加以重视。

我们重点来看《通知》中对城镇棚户区范围的界定：

城镇棚户区包含城镇规划区内的集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村、旧住宅区。

集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以上或者房屋建筑面积在2000平方米以上的居住区域。

非集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以下或者房屋建筑面积在2000平方米以下的居住区域或住所。

城中村是指在城市（县城）建成区内，土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为城镇户籍或部分转为城镇，仍然实行乡村行政建制管理的区域。

旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。

要提示大家的是，根据（2018）最高法行申10865号《行政裁定书》的裁判理由，棚户区指向的是具有简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差、建筑安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不健全的等特征的区域。

即一定区域如满足上述特征即符合城市棚户区的标准，而并不要求该区域内任一具体房屋均符合棚户区的全部特征。

故此，某些上世纪90年代以后建造的新房零散分布于“棚户区”中，并不影响涉案片区以棚户区改造名义开展征收拆迁、修缮加固等工作。

我们可以看到，“城镇棚户区”是一个比一般人理解范围更大的概念，“城中村改造”项目同样被包含其中。

【棚户区房屋的特征：起码得是老旧房屋】

那么究竟哪些房屋才是应当被改造的“棚户房”呢？《通知》中是这样规定的：

各地在确定城镇棚户区改造项目时，要严格按照界定标准执行。房屋质量总体较差，经有资质专业检测单位按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125）评定为C级、D级的房屋，或同时满足以下任意4款要求的方可纳入城镇棚户区改造项目：

1．建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主。

2．建筑密度较大，原则上在40%以上。

3．使用年限较长，原则上旧住宅区（危旧房）以30年以上的房屋为主，城中村以15年以上的为主。

4．房屋结构抗震基本不符合《抗震工程抗震设防分类标准》（GB50223）和《建筑结构抗震鉴定标准》（GB50023）的房屋。

5．存在安全隐患，住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防基本不符合《建筑设计防火规范》（GB50016）的要求，存在较大消防安全隐患?；蛘叽嬖诘刂试趾Φ绕渌踩?。

6．房屋使用功能不完善，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。

7．市政基础设施不健全，污水和垃圾处理、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。

8．公共服务设施薄弱，无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》（GB 50180）的要求。

9．其他方面。经鉴定无改造、整治保留价值的城镇危旧房。

【棚户区改造的内容：拆除违建是一项】

《通知》指出，城镇棚户区改造内容涉及配套设施完善、房屋维修改造、环境综合治理等方面。

配套设施完善，主要包括旧住宅区内配套设施设备（社区服务设施、文化体育设施、安全防范设施、管理服务用房等）的补建；

市政公用设施（供水、供气、垃圾和污水处理等）的健全；

其他城市基础设施（供电、邮政、电信及宽带等）的完善。

房屋维修改造，主要包括旧住宅区内房屋主体结构加固、房屋部件构件修缮更新、屋面整修改造、外墙及楼道粉饰、房屋内部老旧管线更新改造等。

环境综合整治，主要包括拆除旧住宅区内违章建（构）筑物、整修道路围墙、补植和增辟绿地、治理环境卫生等。

据此，棚户区改造项目并非直接等同于征收拆迁，能够原地实施加固修缮的就不宜搞“大拆大建”。而即将蓬勃开展的城镇老旧小区改造事实上可以被看作是十余年来棚改的“连续动作”，是棚户区改造这部大戏的“下集”。

从这个意义上说，能够因棚改项目而乔迁新居，无论就近地段回迁还是外迁，都是一件值得庆幸的大好事，当然前提是补偿安置的公平、合理、合法。

需要特别注意的是，在“环境综合整治”部分提及了对改造片区内违法建筑的拆除。故此，“改造”类项目与拆违之间始终是存在密切关联的。过去几十年间自建的无证房屋究竟能否被保留，能否在被拆除后获取一定的补偿，都要在棚改项目中得到答案。

客观理性地解决“历史遗留问题”，该拆的拆，该补证的补证，该补偿的补偿，违建的问题并非真的无解。

综合上述分析我们不难发现，棚户区改造绝非“缩减”了，甚至在某种意义上有泛化、扩张之势。但无论怎么改造，老百姓获益都是必须的。譬如前文中提及的个别零散分布于棚户区范围内的新房，最高法指出其补偿安置应当按照新房的类似房地产市场价格计算，而不能一律按棚户房的标准去算。小编也将持续帮助大家与项目方就改造事宜达成一致，把今后的生活过得更好。

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法律规定的棚户区

棚户区所指的是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差等区域。

而且在地方法律政策文件中也有规定，比如《湖南省人民政府办公厅关于印发<湖南省棚户区（危旧房）改造规划（2013-2017年）>的通知》中提到“棚户区（危旧房）包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林（?。┣锘ㄎ＞煞浚⒐锌亚７?。”但对于棚户区认定的标准每个地方跟每个地方又不尽相同。

比如《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中规定的棚户区认定标准，一是建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主的房屋；二是建筑密度较大，原则上在40%以上，使用年限较长，原则是20年以上的房屋；三是城中村、城边村、建制镇驻地在15年以上的房屋；四是房屋质量总体较差，按照《危险房屋鉴定标准》评定为C级、D级的房屋；五是房屋结构抗震不符合《抗震工程抗震设防分类标准》和《建筑结构抗震鉴定标准》的房屋；六是存在安全隐患的房屋，比如住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防不符合《建筑设计防火规范》的要求，存在较大消防安全隐患，或者存在地质灾害等其他安全隐患；七是使用功能不完善的房屋，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求(如无集中供水、无分户厨卫等)；八是市政基础设施不健全，供水、供电、供气、供暖、交通、污水和垃圾处理等配套基础设施不齐全或年久失修；九是公共服务设施薄弱，无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》要求的；十是严重影响城市规划实施和有碍城市景观的危旧房屋。

不能认定成棚户区的情况

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中的规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区?；ぁ⑽奈镄奚傻却吹姆课莶鹎ǜ脑煜钅磕扇氤鞘?span id="1qpgxloo" class="wpcom_tag_link">棚户区改造范围。

从以上的内容中我们可以看出，棚户区改造其实也有着严格的规定要求，不能是征收方说这块是棚户区就是棚户区的，不能随意的扩大棚户区改造范围。因此大家在遇到棚改时可以以以上的棚改标准来衡量自己家是属于棚户区改造的范围。

关于棚改程序

棚户区改造作为国家重点支持的重大项目，在审批上自然也会有绿色通道，但是这并不意着征收程序就可以简略，就可以不按照程序进行。根据590号令的规定，首先要有征收土地公告，其次要依次履行征收补偿登记；入户评估、征收补偿安置方案制订、公告、听取意见(听证)并修改；征收补偿安置方案报批；征收补偿安置方案批准；补偿安置方案的具体实施等。

房屋评估时，评估机构应由被征收人协商而定，如果未在期限内选定，可以采取听证会的方式，也可以采取“推举式”选定。如果双方的意见无法达成一致时，可以使用“抽签式”的方法由拆迁管理部门从待选的评估机构中抽签选定。被拆迁人对原评估经申请复核仍存在异议时，可以从具有相应资质并已公示过的评估机构中自行选择，依据相同标准重新评估。如果对评估结果有异议，可以在收到评估报告后10日内申请复核，对复核结果有异议的可在10日内申请鉴定。

同时在《规定》还明确规定了，在棚户区改造过程中禁止强拆强迁，要依法维护群众合法权益。

关于棚户区改造补偿

而于棚改补偿，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收人给予的补偿包括:（一） 被征收房屋价值的补偿；（二） 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三） 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中的规定，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，具体由棚户区居民自愿选择。

被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说给予的货币补偿是不能低于被征收房屋周边的房地产价格。

被征收人选择产权置换的，按照拆一还一的原则。值得注意的是，棚户区改造应当优先考虑原地回迁。

（二）集体土地上棚户区改造补偿标准

如果征收的区域属于集体土地，补偿最低不低于重置成新价。

（1）货币补偿可以参照国有土地上房屋征收的补偿标准，即可参照周边类似房屋的市场价格进行补偿。

（2）产权置换不得低于1:1，即拆除一平米至少应补偿一平米。

棚户区改造出现的猫腻

在征收拆迁的实践中，棚改的范围有被随意扩大的现象。有很多本不属于棚户区改造范围的城市房屋，甚至有些地方集体土地的房屋也被冠上棚户区改造之名，实际上却是搞商业开发，借棚改的名义来实施征收拆迁工作，以建设相关项目。

很多被拆迁人好好的房子被拆，却只按所谓“棚改”的价格予以安置补偿，极大的损害了广大被拆迁人的合法权益。因此被拆迁人在遇到棚改的时候，一定要先做好判断，自己的房屋究竟属不属于规定中的棚户区。

面对棚户区改造，可以从以下几个方面寻找违法点

1、切记棚户区改造的性质和适用范围，全方位分析当地棚改项目是否符合前述标准。

2、社会稳定风险评估程序，在项目征收决定作出之前是必不可少的。

3、被征收房屋的价值要依据市场价值进行评估。

4、针对评估机构的选择，一定要符合法律法规的规定。

5、谨慎对待类似预征收补偿协议等模拟协议。

律师特别提示

如果认为补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，合理维权。可以由专业征地拆迁律师通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过与政府相关部门协商的方式，争取提高补偿标准。

如果大家觉得自己的拆迁补偿不合理或者有相关疑难问题，可以联系我，提供免费咨询！

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