国务院颁布的25号文也只是说环境较差、住房简陋、改造难度大、安全隐患多的地方是棚户区，但对棚户区的内涵和外延都表达的不是很清楚。各省就城镇棚户区的概念界定、认定标准、依据及程序等内容，都制定了较为明确的认定细则，有着类似的基本框架，只是在某些方面上会有一些差别。接下来我们将参照省住房城乡建设厅、财政厅、国土资源厅、发展改革委联合制定的《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》来给大家介绍一下。

《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中所称的城镇棚户区,主要包括位于山东省城镇规划区内的城市棚户区、城市危房、城边村、城中村、建制镇驻地棚户区和采煤塌陷区。

根据了解,所谓城市棚户区，就是指在城市建成区内简易结构房屋较多房屋质量差、使用年限久、使用功能不完善、建筑安全隐患多、建筑密度较大、配套设施不健全的区域；

城市危房，则是指通过资质专业检测单位依据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125)评定为C级、D级、房屋质量总体较差、需要拆除新建或者改建的房屋；

城边村是指在城市(含县城)建成区以外、规划区以内,依旧实行乡村行政建制管理的区域；

城中村是指在城市(含县城)建成区内,土地部分征收或没有被征收,原农村居民部分转为或没有转为城镇户籍,依旧实行乡村行政建制管理的区域；

建制镇驻地是指因建设及发展需要实行规划控制的区域和通过省人民政府批准设立的镇政府驻地的建成区。

采煤塌陷区是指由于煤炭开采致使地面不同程度塌陷,需要整体搬迁的区域；

满足这十项条件中的四项便能够纳入棚户区改造范围

《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中明确了城镇棚户区的认定依据和认定标准。据悉,住宅区域可同时满足以下任意4项要求便能够纳入城镇棚改范围:

1.以砖混结构、砖木结构、简易结构等为主的建筑结构；

2.有较大的建筑密度，原则上在百分之四十以上；

3.有较长的使用年限，原则以二十年以上的房屋为主，城边村、城中村、建制镇驻地房屋以十五年以上的为主；

4.总体较差的房屋质量,依据《危险房屋鉴定标准》评定为C级、D级的房屋；

5.房屋结构抗震与《抗震工程抗震设防分类标准》和《建筑结构抗震鉴定标准》不符合的房屋；

6.住宅区域内没有消防设施和消防通道，存在安全隐患建筑消防与《建筑设计防火规范》的要求不符合,存在地质灾害等其他安全隐患，或者存在较大消防安全隐患；

7.不完善的房屋使用功能，包括房屋设施和室内空间不能满足基本要求(如无分户厨卫、无集中供水等)；

8.不健全的市政基础设施，供气、供暖、供水、供电、污水、交通和垃圾处理等配套基础设施不齐全或年久失修；

9.薄弱的公共服务设施，没有社区服务、医疗卫生、基本教育等公共服务设施，与《城市居住区规划设计规范》的要求不符合；

10.使城市规划实施受到严重影响和有碍城市景观的危旧房屋。

认定城镇棚户区的依据包括能证明房屋功能、年限、性质、现状的有关材料；能证明气、暖、水、电、污水、交通和垃圾处理等市政基础设施和公共服务设施配套不全的有关材料；消防安全评估报告；地质灾害危险性评估报告；危房鉴定报告。

六类禁止列入城镇棚户区改造的项目

《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中提出不可将下列六类项目列为城镇棚改项目：厂房改造、工矿企业和商业设施、校舍改造、养老院改造、老旧小区修缮等搬迁改造项目；由于城市道路扩展、文物修缮、历史街区?；さ却吹姆课莶鹎ǜ脑煜钅浚环康夭⑾钅?；土地增减挂钩、农村危房改造项目；项目名称或性质与城镇棚户区改造无关的建设项目；城镇规划区以外的农村新型社区建设项目。

当你的房屋被“棚改”了时，应当怎样做呢？

一、当你的房屋被“棚改”要面临拆迁时，要看拆迁的程序是不是严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行的，如果拆迁程序不正确，一定不合法的。倘若对房子实施强拆，也一定要先将征收补偿决定拿出来，再向法院申请强制执行。

二、棚改的有关政策规定，棚户区改造实行货币补偿和实物安置相结合，由被征收人自愿选择补偿的方式。在现实生活中，存在单一化的补偿方式是与相关政策的规定精神相悖的，被征收人有权予以拒绝并通过法律途径维护权益。

三、对于显然不属于棚户区但被强行定义为“棚改”的征收项目，被征收人可以考虑互相联合起来，向法院起诉征收的决定，看看是否能将其予以撤销。

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法律规定的棚户区

棚户区所指的是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差等区域。

而且在地方法律政策文件中也有规定，比如《湖南省人民政府办公厅关于印发<湖南省棚户区（危旧房）改造规划（2013-2017年）>的通知》中提到“棚户区（危旧房）包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林（场）区棚户区（危旧房）、国有垦区危房?！钡杂谂锘隙ǖ谋曜济扛龅胤礁扛龅胤接植痪∠嗤?/p>

比如《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中规定的棚户区认定标准，一是建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主的房屋；二是建筑密度较大，原则上在40%以上，使用年限较长，原则是20年以上的房屋；三是城中村、城边村、建制镇驻地在15年以上的房屋；四是房屋质量总体较差，按照《危险房屋鉴定标准》评定为C级、D级的房屋；五是房屋结构抗震不符合《抗震工程抗震设防分类标准》和《建筑结构抗震鉴定标准》的房屋；六是存在安全隐患的房屋，比如住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防不符合《建筑设计防火规范》的要求，存在较大消防安全隐患，或者存在地质灾害等其他安全隐患；七是使用功能不完善的房屋，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求(如无集中供水、无分户厨卫等)；八是市政基础设施不健全，供水、供电、供气、供暖、交通、污水和垃圾处理等配套基础设施不齐全或年久失修；九是公共服务设施薄弱，无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》要求的；十是严重影响城市规划实施和有碍城市景观的危旧房屋。

不能认定成棚户区的情况

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中的规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区?；?、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

从以上的内容中我们可以看出，棚户区改造其实也有着严格的规定要求，不能是征收方说这块是棚户区就是棚户区的，不能随意的扩大棚户区改造范围。因此大家在遇到棚改时可以以以上的棚改标准来衡量自己家是属于棚户区改造的范围。

关于棚改程序

棚户区改造作为国家重点支持的重大项目，在审批上自然也会有绿色通道，但是这并不意着征收程序就可以简略，就可以不按照程序进行。根据590号令的规定，首先要有征收土地公告，其次要依次履行征收补偿登记；入户评估、征收补偿安置方案制订、公告、听取意见(听证)并修改；征收补偿安置方案报批；征收补偿安置方案批准；补偿安置方案的具体实施等。

房屋评估时，评估机构应由被征收人协商而定，如果未在期限内选定，可以采取听证会的方式，也可以采取“推举式”选定。如果双方的意见无法达成一致时，可以使用“抽签式”的方法由拆迁管理部门从待选的评估机构中抽签选定。被拆迁人对原评估经申请复核仍存在异议时，可以从具有相应资质并已公示过的评估机构中自行选择，依据相同标准重新评估。如果对评估结果有异议，可以在收到评估报告后10日内申请复核，对复核结果有异议的可在10日内申请鉴定。

同时在《规定》还明确规定了，在棚户区改造过程中禁止强拆强迁，要依法维护群众合法权益。

关于棚户区改造补偿

而于棚改补偿，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收人给予的补偿包括:（一） 被征收房屋价值的补偿；（二） 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三） 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中的规定，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，具体由棚户区居民自愿选择。

被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说给予的货币补偿是不能低于被征收房屋周边的房地产价格。

被征收人选择产权置换的，按照拆一还一的原则。值得注意的是，棚户区改造应当优先考虑原地回迁。

（二）集体土地上棚户区改造补偿标准

如果征收的区域属于集体土地，补偿最低不低于重置成新价。

（1）货币补偿可以参照国有土地上房屋征收的补偿标准，即可参照周边类似房屋的市场价格进行补偿。

（2）产权置换不得低于1:1，即拆除一平米至少应补偿一平米。

棚户区改造出现的猫腻

在征收拆迁的实践中，棚改的范围有被随意扩大的现象。有很多本不属于棚户区改造范围的城市房屋，甚至有些地方集体土地的房屋也被冠上棚户区改造之名，实际上却是搞商业开发，借棚改的名义来实施征收拆迁工作，以建设相关项目。

很多被拆迁人好好的房子被拆，却只按所谓“棚改”的价格予以安置补偿，极大的损害了广大被拆迁人的合法权益。因此被拆迁人在遇到棚改的时候，一定要先做好判断，自己的房屋究竟属不属于规定中的棚户区。

面对棚户区改造，可以从以下几个方面寻找违法点

1、切记棚户区改造的性质和适用范围，全方位分析当地棚改项目是否符合前述标准。

2、社会稳定风险评估程序，在项目征收决定作出之前是必不可少的。

3、被征收房屋的价值要依据市场价值进行评估。

4、针对评估机构的选择，一定要符合法律法规的规定。

5、谨慎对待类似预征收补偿协议等模拟协议。

律师特别提示

如果认为补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，合理维权?？梢杂勺ㄒ嫡鞯夭鹎墒νü晒娑ǖ母匆榛蛩咚铣绦蛞约巴ü胝喙夭棵判痰姆绞?，争取提高补偿标准。

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棚户区是指城镇规划区、国有工矿区、林区、垦区等范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差、建筑安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不健全的住房区域。主要包括：城镇棚户区、国有工矿(含国有重点煤矿)棚户区、国有林区棚户区、国有垦区棚户区四种类型。

城镇棚户区。包括城镇规划区范围内的集中连片和非集中连片棚户区、城市危房、城中村、旧住宅区改(扩、翻)建和位于城市规划区内的国有工矿企业棚户区。城中村纳入城镇棚户区改造范围，重点对城市(含县城)建成区内城中村实施改造；对城市建成区外、规划区范围内的自然村改造，要认真界定是否符合棚户区条件。旧住宅区改(扩、翻)建纳入城镇棚户区改造范围，对安全和使用矛盾突出的不成套住房实施厨卫等综合改造的，可作为改建工程纳入棚改范围；仅对小区配套设施进行维修养护、美化亮化等，不得作为改建工程纳入棚改范围；仅对居民房屋进行外立面整治、节能改造等，不得作为改建工程纳入棚改范围。

国有工矿棚户区。包括中央企业、列入《国民经济行业分类代码》(GB/T4754-2011)中的采矿业和制造业、以及未纳入国有重点煤矿棚户区住房改造范围的其他煤矿棚户区。

国有林区棚户区。按林规发〔2010〕252号文件执行。

国有垦区棚户区。按农垦发〔2011〕2号文件执行。

认定标准

房屋结构:土木结构、砖木结构、砖混结构等破损严重、使用年限比较久远的危旧房屋(包括平房、筒子楼、大板楼等)；或泥草房、板加泥、干打垒、土坯房等简易结构房屋；或经有专业资质检测机构按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》(JGJ125)评定为C级或D级的危房。

建筑密度:原则上在40%以上。

使用年限:原则上以20年以上的房屋为主。

建筑安全隐患:住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防基本不符合《建筑设计防火规范》(GB50016)的要求，存在较大消防安全隐患；房屋结构不符合《抗震工程抗震设防分类标准》(GB50223)和《建筑结构抗震鉴定标准》(GB50023)的要求，存在较大建筑安全隐患；存在建筑密度较大、房屋破旧拥挤、消防设施不健全、道路狭窄、电气线路老化、电气安装不规范等建筑安全隐患；或者地质灾害等其他安全隐患。

使用功能不完善:包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求(如无集中供水、无分户厨卫等)。

配套设施不健全:住宅区域内的道路、供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙、物业服务等基础设施，以及与其直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、停车库(场)、污水与垃圾处理等城市基础设施不齐全或年久失修。

其他:住宅区域内的教育、医疗卫生等公共服务设施缺失或薄弱，不符合《城市居住区规划设计规范》(GB50180)的要求；严重影响城市规划实施和有碍城市景观或经鉴定无改造、整治保留价值的危旧房屋，包括历史街区内符合棚户区认定标准的房屋。

认定依据

房屋年限、性质、功能、现状等相关证明材料。

危房鉴定报告。

消防安全评估报告。

地质灾害危险性评估报告。

市政基础设施和公共服务设施等评估报告。

认定程序

项目前期调查

项目所在地街道办事处、镇政府在现场勘查和入户调查的基础上，掌握房屋状况、权属、土地性质等基本情况，了解群众意愿，分析项目的可行性，将符合认定标准的项目、有关认定依据文件资料报县(市、区)住房保障主管部门。

项目核查

各县(市、区)住房保障主管部门会同同级发改、财政、国土等部门对上报的项目进行逐一核查。通过审查相关资料、实地核查等方式，在综合考虑改造时序、资金投入、土地供应、群众意愿等因素，统筹当地规划和经济发展基础上，初步确定当地棚改项目。

项目审批。确认为棚户区住房改造项目，需由项目实施主体编制项目实施方案、可研报告等文件，并申请列入当地政府棚改计划，组织实施。

计划认定

对拟列入下一年棚改计划的项目，各县(市、区)住房保障主管部门会同发改、财政、国土等部门提出初步意见，经县(市、区)政府同意后，纳入本县(市、区)棚改计划，并报市住建、发改、财政、国土等部门。

市住建会同发改、财政、国土等部门对县(市、区)上报的项目进行复核确认。对于确认符合认定标准的项目，经市政府同意后，纳入本市棚改计划，并报省住建、发改、财政、国土等部门。

省住建会同发改、财政、国土等部门汇总各市棚户区住房改造计划，提出年度全省棚改规模建议，报请省政府同意后确定全省棚改年度计划。

全省棚改年度计划应上报国家住建部等有关部门备案，列入国家棚改任务总量。国家与省签订目标责任书后，省与市签订目标责任书，市与各县（市、区）也签订目标责任书。

其他规定

认定城镇棚户区住房改造区域范围时，应与城镇总体规划形势发展和改造规划区域相衔接，注重城市风貌的保护和延续。对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。严禁将因城市道路拓展、历史街区?；ぁ⑽奈镄奚傻却吹姆课莶鹎ǜ脑煜钅磕扇氤钦蚺锘》扛脑旆段?，其中符合棚户区条件的居民住房拆迁改造可纳入棚改计划。严禁将校舍改造、养老院改造、老旧小区修缮、厂房改造、工矿企业和商业设施等搬迁改造项目，房地产开发项目，农村危房改造、采煤沉陷区治理和扶贫移民搬迁项目，城镇规划区以外的农村新型社区建设项目等与城镇棚户区住房改造无关的建设项目，纳入城镇棚户区住房改造范围。实施先建后拆的异地安置项目，可先行按棚户区住房改造项目进行立项并办理安置房建设相关手续，进行安置房建设，同时纳入棚户区住房改造计划；安置时，确定安置的居民住房需符合棚户区认定标准，选择实物安置该项目住房部分不再列入棚户区住房改造计划。

棚户区住房改造规?；哂?0户(含)或房屋建筑面积大于2000平方米(含)的片区，归为集中连片棚户区；改造规模低于50户或房屋建筑面积小于2000平方米的片区，归为非集中连片棚户区。

国有林区棚户区的认定和改造要参照林业部门《国有林区棚户区改造项目管理办法》(林规发〔2010〕252号)、《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》(林计发〔2009〕135号)等文件有关规定执行。

国有垦区棚户区的认定和改造要参照农业部门《关于做好农垦危房改造工作的意见》(农垦发〔2011〕2号)等文件有关规定执行。

列入年度棚户区住房改造计划的项目应单独立项，并以“棚户区片区名”、“城中村村名”或“国有工矿(林区、垦区)企业(场)名”加“项目改造类型和项目安置方式”等内容规范项目名称。

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