一、房屋拆迁有哪些补偿的方式

　?。ㄒ唬?、货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

1、市场评估价。

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

　　（二）、产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

2、回迁安置?；厍ò仓檬侵缚⑸滩鹎ㄖ亟ㄏ钅磕芄煌瓿苫厍ò仓?，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

　?。ㄈ?、结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

　　二、房屋拆迁案例分析：

[案情]:

2003年6月18日,某县建设局(房屋拆迁行政主管部门)对原告(被拆迁人)潘某某与被告(拆迁人)某房地产公司就该县城东门江滨二弄7号的房屋拆迁事项(搬迁期限、拆迁补偿、安置等问题)依法作出裁决:拆迁人对被拆迁人所有的位于东门江滨二弄7号房屋实行产权调换异地安置,并进行房屋面积差额补偿,限被拆迁人在2003年6月24日腾空被拆迁的房屋。被拆迁人收到房屋拆迁裁决书后,于2003年6月24日,向法院提起诉讼,要求被告某房产公司按原地回迁。该案应以民事案件受理还是以行政案件受理呢?

[分歧]:对该问题的认识,存在着二种不同的意见。

第一种意见,认为法院以房屋拆迁合同纠纷(民事案件)立案是正确的。理由是,原告的起诉符合《民诉法》第108条规定之条件,有明确的被告,且有具体的诉讼请求,属法院民事案件立案的范围。

第二种意见,认为本案应以行政案件立案为宜。理由如下:1、房屋拆迁合同是指拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁条例规定的补偿、安置等问题签订的书面协议。房屋拆迁是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境?；さ刃枰?由建设单位或者个人对现存建设用地上的房屋进行拆除,对房屋所有者或使用者进行迁移安置并根据具体情况给予一定补偿的活动。房屋拆迁具有行政性的特点,从本案情况分析,原、被告双方并没有达成房屋拆迁的协议,在双方没有达成协议的情况下,由房屋拆迁主管部门依法作出房屋拆迁裁定书,属于具体行政行为。该案原告要求按原地回迁其实是对该行政裁决不服。根据1996年7月24日最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第一条之规定,公民、法人或其他组织对人民政府或城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼,应作为行政案件立案。

审判实务中对拆迁安置补偿纠纷属于民事案件还是行政案件,房屋拆迁主管部门或人民政府的裁决是否民事诉讼的前置条件,历来存在争议,以致有的认为应适用民事诉讼程序,有的则认为应适用行政诉讼程序。1993年11月24日,最高法院在给江苏省高院的复函中规定:“在城市房屋拆迁过程中,拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议发生的争执,属于平等民事主体之间的民事权益纠纷……房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后,当事人不服向人民法院起诉的,人民法院应以民事案件受理?！闭庖桓春?明确将房屋拆迁安置补偿纠纷的性质界定为民事案件。

目前,各地法院审理房屋拆迁纠纷的主要依据是1996年7月最高法院(1996)12号批复和国务院《城市房屋拆迁管理条例》,依据该规定,对房屋拆迁安置补偿纠纷的审理,是采取以下方法处理的:1、拆迁人与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议后,被拆迁人拒绝搬迁或反悔的,拆迁人因此而起诉的,作为民事案件审理;2、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁安置补偿协议书的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决,当事人对裁决不服向法院起诉的,作为行政案件处理。按照这一规定,此类案件的审理所适用的程序是统一了,但它没有从该纠纷的法律关系入手,而是以房屋的拆迁当事人是否达成协议为标准来划分。这就形成了实体内容相同,但因处理方式不同而强行加以区别的情况,混淆了房屋拆迁安置补偿纠纷的应有性质。

对此问题的争议,实质上是对以下三个方面的认识问题:1、房屋拆迁安置补偿纠纷当事人法律关系的界定;2、主管部门的裁决是否属于具体行政行为;3、最高法院(1996)12号批复是否存在商榷的地方。笔者认为房屋拆迁安置补偿纠纷的性质为民事法律关系,即使经主管部门裁决,也仍然属于民事关系,拆迁裁决是主管部门对拆迁的民事行为进行调整,类似于劳动仲裁裁决,属于行政机关对民事纠纷依法居中裁决而并非具体行政行为。其理由为:城市房屋拆迁的主体主要是拆迁人和被拆迁人,他们之间对拆迁安置补偿发生争议属于平等主体之间的争议,虽因协商不成申请主管部门裁决,并没有改变其性质,且裁决也只是依据有关法律法规合理地处理双方的争议。房屋拆迁中涉及的行政行为,如颁发拆迁许可证,公民、法人或其他组织认为该行政行为侵犯了自己的合法权益,可提起行政诉讼。讨论的案例中被拆迁人对拆迁并无异议,拆迁人与被拆迁人仅仅是在拆迁补偿、安置方面达不成协议,其民事性质并未改变。拆迁人与被拆迁人之间的这种关系并不因为经过裁决而转变成为行政行为的关系。

试想一下,如果当事人双方因房屋拆迁安置补偿发生了纠纷,经主管机关裁决后,双方当事人却又另行达成协议并已履行完毕的,如何处理该行政裁决就成了一个难题。在双方已经协商处理并已平息纠纷的情况下,而且是拆迁人自愿补偿的,并没有用国家的一分钱,国家没有必要再去挑起已平息的争端。但如何处理此处的行政裁决就成了问题,反而影响到了行政机关的威信。

因此,拆迁人在取得拆迁许可证后所进行的拆迁行为完全是一种商业行为,其目的是为了追求最大的利润,国家机关为什么要为他人的利益作裁决而让自己成为被告,进而承担赔偿的事呢。因此,将房屋拆迁管理部门的裁决理解为劳动仲裁的性质,更能反映出其根本性质,更能体现出行政机关的指导、监督、管理的作用。

以上就是关于房屋拆迁有哪些补偿的方式的相关规定，其实这三种方案都需要依据产权人的意见来补偿希望这些资料和步骤足够的清晰，假如您对此仍有疑问的话还是建议您咨询专职律师，希望对您有帮助，感谢您的阅读。

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　　一、征地补偿协议内容有哪些

征地补偿协议里比较重要必须明确的内容有：

1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

2、补偿款的支付时间及支付方式。

3、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。

4、约定违约责任。一般来说，征地人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促征地的履行合同。

　　二、征地是否一定要签定征地协议

征地协议不是必须要件。

关于征地协议问题。征地协议是新《土地管理法》实施以前，征地单位与被征地单位就征用土地面积和补偿、安置等问题签订的协议，是征地项目申报的必备要件。

为?；け徽鞯嘏┟竦暮戏ㄈㄒ妫?999年1月1日起实施的《土地管理法》对征地程序进行了重大改革，其中第四十六和第四十八条分别规定“国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记”；“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”

推行征地公告制度和进行征地补偿登记，增加了征地的透明度，有利于加强民主监督。通过征地公告，可以使农民了解征用土地的范围、目的、征用土地的批准机关及征地补偿的标准等，取得农民对国家征用土地的支持和谅解，并反映农民的合理意见，?；に呛戏ǖ娜ㄒ?。

因此，征地协议不再是征地项目申报工作的必备要件，虽然一些地区目前仍延续过去签订征地协议的做法，但这并不是征地的法定程序。

　　三、怎样处理征地纠纷

因征地纠纷引发的上访和群体性事件经常发生，成为影响农村稳定与社会安定和谐的一个重要因素。正确运用法律手段解决农村征地纠纷，对于公平公正地?；っ恳桓?span id="1qpgxloo" class="wpcom_tag_link">失地农民的合法权益，促进社会和谐与社会主义新农村建设，具有十分重要的意义。

　　1、征地纠纷的法律解决方式简述。

要解决土地纠纷首先充分了解其特性，笔者根据多年承办土地案件的经验总结出，我国征收土地纠纷与其它案件相比具有以下特殊性：（1）当事人双方的地位不平衡，一方是农民，属于弱势群体，不但经济实力弱而且知识、思维等各方面的能力相对来说都远远比不上对方；一方市政府或开发商，经济、知识等各方面处于强势地位。（2）此类案件人数众多，影响很大。在笔者承办的土地案件中、98%以上属于群体性案件，进行的诉讼属于集团诉讼，少则10户8户，多则会达到几百户甚至上千户。而且这类案件中很多属于社会关注的焦点问题。（3）失地农民最关心的是补偿问题。在纠纷农民中双方可能主要反映的情况是对方是如何的违法，但是作为一名律师，必须准确的把握其病因，不能停留在表面现象，在办案过程中心里要明白，最终追求什么。（4）国家法律和高层国家机关倾向于保护农民的利益，对于农民有利的因素是法律。国务院、国土资源部等部门对于民生问题极为关切，国家法律和政策也倾向于保护失地农民的利益。五、社会舆论更加的倾向于关注弱势群体的利益。六、开发商往往会存在违法情节。由于征地报需要批极为繁琐和严格审批手续以及土地法律极强的专业性，地方政府或开发商往往在审查报批以及实施征地方案、补偿方案等过程存在瑕疵。

由于征地纠纷的种种特殊性，如果妥善的处理各种矛盾，巧妙的利用各种因素则在诉讼中失地农民并不是真正的弱势，开发商也不是真正的强势，做为承办案件的律师，必须精确的把握这些特性，才能灵活的处理各类矛盾。

法律处理方式主要有行政诉讼、行政复议、行政复议裁决、民事诉讼、征地补偿协调、裁决等方式，根据个案的不同特点应当启动不同的法律程序。举个简单的例子：对征地批文不服，可以直接省级人民政府申请行政复议，对省级人民政府作出的复议仍然不服，则可以由国务院进行行政裁决；对于其他批文如规划许可证、立项批文等，如果作出机关是厅部级单位，也可以使其进入国务院，由国务院裁决；有的案件可能由法院审判对当事人更加的有利，那就应该选择诉讼的程序。在案件办理过程中，随着案情的变化，可能调解对当事人更加的实惠和快捷，则应代表当事人与对方谈判，促成案件双方的和解。

　　2、征地纠纷行政复议

行政复议：是指公民、法人或者其他组织不服行政主体作出的具体行政行为，认为行政主体的具体行政行为侵犯了其合法权益，依法向法定的行政复议机关提出复议申请，行政复议机关依法对该具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出行政复议决定的行政行为。是公民，法人或其他组织通过行政救济途径解决行政争议的一种方法。

行政复议的最大特点是可以跳出某个区域，如对某省国土资源厅的行为不服则可以向国土资源部申请复议，如果在承办案件过程中担心某地方存在地方?；?，则应该选择这样的救济途径。

申请行政复议应当先行的对案情进行调查和了解，在充分的了解案情、准确的把握案件的脉络之后，应认真研究案卷，查阅法律法规政策，将掌握的情况形成书面的文件，之后向复议机关的法制科处申请。

　　3、征地纠纷行政诉讼

行政诉讼是指公民法人对具体行政行为不服而向人民法院起诉，有人民法院进行审理并作出判决、裁定的司法程序。即通常我们所说的“民告官”，这是解决行政争议的重要制度。行政诉讼的受案范围为对拘留、?？?、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；申请行政机关履行?；と松砣ā⒉撇ǖ姆ǘㄖ霸?，行政机关拒绝履行或者不予答复的；认为行政机关没有依法发给抚恤金的；认为行政机关违法要求履行义务的；认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。

　　4、征地纠纷中的民事诉讼。

在征地纠纷中，大多数进行的诉讼属于行政诉讼，民事诉讼时为数不多的，但是并不是所有的程序都要走行政诉讼，有时候也可以走民事诉讼的程序，如对于非法占地的行为，从民事角度考虑我们可以起诉民事侵权，要求停止侵害、赔偿损失、恢复原状。对于已经签订征地补偿协议，如果该协议签订过程中存在胁迫等手段，则从民事诉讼的角度起诉撤销该协议。总而言之办案子要开动脑筋不能死盯住行政诉讼，如果民事诉讼对我们更有利的话，则就应该设法走民事诉讼的程序。在征地纠纷中常发生的民事纠纷有：征地补偿协议纠纷；土地侵权纠纷；土地承包经营纠纷。

　　5、征地补偿协调裁决。

征地补偿裁决也可以称之为征地补偿协调与裁决，是指对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决，这是国家为减少、解决征地纠纷而推行的制度。机制可以分为两个部分，一是协调，而是裁决，协调是裁决的前置，未经协调的不能进入裁决。

补偿协调裁决的规定最早出现于土地管理法实施条例，然而在土地管理法实施条例规定协调裁决以后，地方政府并没有有效地执行。最近由于土地纠纷的急剧增加国土资源部对协调裁决机制更加的重视，在《征用土地公告办法》中有一次规定了补偿协调，并且国土资源部要求各省制定《征地补偿安置协调裁决办法》建立征地补偿安置协调裁决机制，但是目前部分省仍然没有制定《征地补偿安置协调裁决办法》，而且很多省内还没有设立协调裁决的机构，再者部分征地审批是由国务院批准的，协调不成的话应当由国务院裁决，省内制定的法规能对国务院裁决产生约束力吗？显然是不可以的，所以目前征地补偿裁决机制是不健全的。

对于征地补偿存在争议的，如补偿款被截留、补偿标准太低等问题可以，应当首先收集证据，在充分掌握案情之后区县政府或者市政府递交书面协调申请，如果在法定期限内协调不成的则可以向征地批准机关（省及人民政府或者国务院）申请裁决。

如果在申请协调中遇到两级政府相互推诿的情况下，则应当在协调期满之日向征地批准机关申请裁决，若省内尚无协调裁决办法或协调裁决办法没有规定多长时间协调的，建议在60日后申请裁决。

　　6、征地纠纷听证制度。

征地纠纷听证制度是指在土地征收纠纷中拟作出行政处罚、行政许可决定，制定规章和规范性文件时，主管部门组织听证，应当遵循公开、公平、公正和便民的原则，充分听取公民、法人和其他组织的意见，保证其陈述意见、质证和申辩的权利的制度。它可以分为两类，一类是主管部门依职权组织的听证，一种是申请人申请才组织的听证。

依职权组织的听证有：拟定或者修改基准地价；编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划；拟定或者修改区域性征地补偿标准；制定规章和规范性文件；主管部门规定的其他情形。

需要申请人申请才组织的听证有：拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的；拟定非农业建设占用基本农田方案的。较大数额?？?、责令停止违法勘查或者违法开采行为、吊销勘查许可证或者采矿许可证等行政处罚的；国有土地使用权、探矿权、采矿权的许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的；法律、法规或者规章规定的其他情形。

听证是失地农民参与征地审查报批、发表自己意见、了解案情的重要途径，当事人应该重视这项权利，积极地参加，有些地方在征地时并没有告知失地农民申请听证的权利，还有一些地方将申请听证的权利告知了村委会，而村委会未告知村民径行做出了不申请听证的决定，这样做侵犯了失地农民申请听证的权利。

以上就是小编为您整理的最新征地补偿协议内容有哪些的相关内容。综上，征地补偿协议内容包括补偿款的总金额、补偿款的支付时间及支付方式等。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们律师，我们将竭诚为您服务。

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那么征地拆迁案件中可能涉及到民事、行政纠纷的哪几种情况?

征收补偿安置协议

征收补偿安置协议是征收过程中的核心文件，所涉及的纠纷属于民事诉讼的受案范围还是属于行政诉讼的受案范围，从一开始就存在争议。

2014年《中华人民共和国行政诉讼法》修改后，在第十二条第一款第十一项中规定，行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议等协议的，属于行政诉讼的受案范围。

为进一步解释该法条，2015年4月20日最高人民法院审判委员会第1648次会议通过的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十一条第一款规定：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议?！蓖痹诘诙畹诙钪忻魅妨谐觥巴恋?、房屋等征收征用补偿协议”属于行政诉讼的受案范围。

但在实务中，也存在将征收补偿安置协议纠纷认定为民事纠纷的判决，例如在邓某、曹某与常州市金坛区某镇人民政府、江苏某房地产评估事务有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷中，法院将拆迁安置补偿合同认定为民事合同，并作出了相应的二审民事裁定书。

不过，随着2019年12月10日最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》施行后，对由征收补偿安置协议引发的纠纷性质认定，也应该会逐渐趋同。

被征收财产物权归属存在纠纷

征地拆迁过程中，如果涉及土地流转或者是房屋买卖、析产，有可能会出现民事案件和行政案件交叉的情况。

例如在房屋租赁中，承租方将房子出卖给第三人，第三人去办理了不动产登记，取得了房产证，遇征收时，征收方与第三人签订了补偿协议。

当出租人主张自己的权利时，如果为撤销房产部门对第三人的不动产登记行为而提起诉讼，是行政诉讼。

如果诉讼要求第三人返还房屋，则属于民事诉讼。

如果为撤销征收补偿协议而提起诉讼，又属于行政诉讼。

在审理这类涉及民事的行政诉讼案件的时候，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定，如果当事人向法院提出申请，要求一并解决房屋权属的纠纷、房产管理部门的登记行为、征地补偿协议的效力问题，人民法院依职权可以决定是否一并审理。

如果当事人未向法院提出申请，法院在审理时认为行政案件需要以民事判决的房屋产权归属结论为前提的，法院会中止审理，等待民事判决作出后再行审理。

农村水、电、气管网建设中的用地问题

在水、电、气管网建设的过程中，对土地的使用，原则上讲应当按照《土地管理法》《划拨用地目录》等的规定申请使用国有土地，因此在农村地区进行管网建设，需要按照法定流程实施征收。

然而在实践中，由于征收申请流程需要提交大量的资料，耗费较长时间，部分管网建设公司并未启动征收申请流程，直接和村小组(村民)签订了土地租用合同，甚至，有时候未签合同就直接占用土地。

上述情况导致在用地方面一旦出现纠纷，就可能出现两种情形：当村小组(村民)和管网建设公司直接签订用地合同，或者未签订合同时产生的用地纠纷，属于民事纠纷;当集体土地经过政府征收，然后由政府将土地拨给管网建设工程使用，征收过程中产生的用地纠纷，属于行政纠纷。

以上只是粗略提及了征收拆迁过程中可能涉及到民事、行政纠纷的三类情况。

实践中，情况更为复杂，如果被征收人遇到多类型纠纷交叉的案件，又对怎么处理该案件有疑惑，可以向专业的法律人士咨询。

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