【基本案情：儿媳妇代签的补偿协议】
委托人龚先生在浙江省兰溪市上华街道某村合法拥有房屋，该房屋一直由龚先生与本案第三人龚先生次子一家共同居住，龚先生为该房屋产权证上登记的产权人。2014年12月，因相关项目建设需要，上华街道与龚先生次子签订了以该房屋为征收标的的集体土地征收房屋补偿协议，实际签字人为第三人之妻张某，协议约定了补偿安置方式和标准。2014年12月4日、9日、23日，2016年7月上华街道按补偿协议的约定将补偿款177594元相继打入张某的银行账户。龚先生认为，其作为房屋产权人，在未经其同意的情况下，任何人无权就该房屋签订补偿安置协议，更无权代领补偿款。于是龚先生到上华街道办事处要求撤销协议，并依法履行征迁程序，但上华街道办认为张某作为龚先生的共同居住人，有权代为签订补偿安置协议，遂拒绝龚先生的要求。龚先生经人介绍，找到北京在明律师事务所的周涛律师为其维权。
【办案经过：二审实现逆转】
接受委托后，周涛律师与委托人就具体案情展开了沟通。针对本案的具体情况，周涛律师认为依据法律规定，签订本案协议的双方均不是适格主体。集体土地征收应当由县级以上人民政府实施，被征收人应当是土地和房屋登记的产权人。因此该协议当然是无效的。于是委托人在周律师的指导下，于2016年8月起诉至浙江省兰溪市人民法院，要求确认上述征收房屋补偿协议无效。但案子进行得并没有想象的顺利，法院依据农村房屋居住的现状认定本案中的第三人也享有涉案房屋的所有权，是否登记不影响产权的享有，并以签订协议的时间与提起诉讼的时间间隔较长（近二年）为由，认为委托人对第三人签订协议事宜是知晓且同意的。最终，一审法院认定委托人的诉讼请求无法律及事实依据，判决予以驳回。
周涛律师在全面分析整个案情及一审判决后，建议委托人向上一级人民法院上诉。二审审理过程中，周涛律师将本案基本案情与相应的法律法规结合起来分析：首先，在上述补偿协议签订时，委托人的房屋所在土地性质仍为集体土地，依据《土地管理法》规定，县级以上人民政府系土地征收工作的实施主体。且在土地征收过程中，应当履行征地公告、补偿安置方案公告等程序，上华街道办事处作为地方政府的派出机关与第三人及张某签订房屋拆迁补偿协议，且未履行任何征地程序，违反《土地管理法》的规定；其次，我国《物权法》明确规定，不动产物权以登记为准，本案龚先生系涉案房屋的唯一产权人。龚先生虽已七十多岁，但其身体健康，具有完全民事行为能力，未经其授权任何人无权替其签订征收补偿协议。最后，根据第三人即龚先生次子述称，上述房屋征收协议是其妻子张某在其不在现场的情况下一人签订的。该房屋一直是属于本案委托人龚先生的个人房产，委托人与其次子在2003年已分户，龚先生也从未口头委托过其次子签订上述征收房屋协议。二审法官详细地听取了周律师的代理意见，并询问了较多的细节问题。
最终，二审法院部分采纳了周律师的意见，认为被上诉人上华街道未提交充分的证据证明张某签订协议时取得上诉人龚先生的委托授权，且在本案审理中上诉人龚先生坚持认为上述征收补偿协议无效，故依法判决确认第三人与被上诉人上华街道办事处签订的涉案补偿协议无效。
二审法院的胜诉判决充分体现了行政诉讼案件与民事法律规范的不可分离性。为了更好的维护被征收人的合法权益，专业征收维权律师在代理有关征地拆迁的行政案件时也不可忽略民事法律规范的学习和应用。（杨蕾/文）
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导读：在房屋征收领域经常出现被征收人在房屋被拆后时隔多年才咨询律师维权事宜的现象，这种现象恐怕是个别被征收人法律意识淡薄、当地行政机关主观故意拖延等诸多因素造成的。2017年11月3日，北京在明律师事务所的律师就接待了这样的一位当事人，我们来看看从中有哪些经验教训值得吸取……
【基本案情：两次遭受人身侵害的被征收人】
该当事人周某在浙江省诸暨市浬浦镇某村合法拥有蔬菜基地管理用房。2015年8月20日，镇政府在没有任何事实和法律依据且未履行任何法定程序的情况下，强行拆除了上述房屋。上述房屋被拆除时，屋内34万元现金不翼而飞，圈养的大量禽畜及其他物资被倒下的建筑物损毁。在拆迁过程中，浬浦镇拆迁现场工作人员为压制周某而将其打伤。在违法拆迁行为实施后，周某前去镇政府沟通此事，其不但未采取相应的措施弥补损失，反而再次殴打致其住院，两次暴力行为给该当事人的身体和精神造成了严重的伤害，并致使其终身留有应激障碍症并长期服药。现已评为三级精神残疾人。
【律师分析：维权期限不容耽搁】
拆迁及暴力行为发生在2015年8月20日，而当事人在2017年11月才聘请律师帮助维权，相隔两年有余。根据《行政诉讼法》的规定，当事人直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内提出。根据2018年2月8日开始施行的《最高人民法院关于适用<行政诉讼法>的解释》的有关规定，行政机关作出行政行为时，未告知当事人起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。从上述规定看，行政案件的起诉期限最长是一年，从知道或者应当知道行政行为内容之日起算（过去的法释〔2000〕8号执行解释规定起诉期限最长为两年）。
由上述可知，本案已超过法定的起诉期限，因为当事人第一次遭受人身侵害、房屋遭拆迁时就已经符合“知道行政行为内容之日”，接案时周涛律师已向当事人明确过。面对超期这一客观事实，周涛律师首先向诸暨市浬浦镇人民政府发送律师函，表示当事人愿意协商解决此拆迁纠纷，一周后镇政府无任何回音。随后律师向中共诸暨市纪律检查委员会、绍兴市监察局、中共绍兴市纪律检查委员会发送违法违纪行为监督查处申请书，请其依法对诸暨市浬浦镇人民政府违法拆迁当事人房屋并侵害其人身权利的行为进行监督和查处，追究相关责任人员法律责任，并对其作出纪律处分。过去了一周仍无回应，接着律师向诸暨市人民检察院发送了控告书，请求该院依法追究涉案人员滥用职权违法拆迁控告人房屋并侵害其人身权利行为的法律责任。又过去了十多天仍没有任何回应，虽过了两三个月，但案件没有任何进展，当事人着急，律师更加焦虑。
通过仔细分析案情，研究法律规定，律师决定向诸暨市人民法院起诉。根据《行政诉讼法》第48条之规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。本案中，周某在拆迁中遭受了暴力侵害，导致其终身留有应激障碍症并长期服药，现已评为三级精神残疾人。案发后，其长期住院治疗并一直在服药，这一客观因素是可以构成耽误起诉期限的不可抗力或其他原因的。2018年1月22日，当事人拿着行政起诉状及相关材料去诸暨市人民法院立案，立案庭的工作人员看过材料后告知当事人需要报送领导才能决定是否立案。1月29日，律师接到该当事人的电话，告知案子立上了。万里长征的第一步总算艰难地迈出去了，我们会竭尽全力运用法律手段为其维权。
有一句法彦说：“法律不?；とɡ乃哒摺?。行政案件不同于民事案件，其调整的法律关系不同，根据现行的法律规定，行政案件的起诉期限一般是6个月，最长是一年，民事案件的诉讼时效最长是三年。这就导致许多当事人因为超过起诉期限而丧失行政案件的救济途径。通过本案例在明拆迁律师要提醒广大被征收人，维权要趁早、维权要及时，绝不是说说而已的空话！
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“温馨提示不是强制拆除房屋的法定程序及文件，起不到被告已依法催告及告知原告陈述、申辩的权力，无法证明被告拆迁行为合法……”在代理意见中写下这样的表述，这对于在明拆迁律师而言实在不多见。行政行为的确不能太任性，责令限期拆除决定也不宜被“温馨提示”所取代……
【基本案情：送达“温馨提示”后的拆迁】
国先生在浙江省温州市龙湾区拥有集体土地上的房屋，证载面积82.8平方米。2017年12月的一天，当地街道办事处组织人员将其房屋及附属物强制拆除，致使屋内物品损毁殆尽。国先生认为街道办的这一做法严重违反法定程序，造成恶劣的社会影响，遂一纸诉状将街道办诉至法院，请求判决确认这一拆迁行为违法。
对此街道办则是另有一番说辞，他们辩称其已经依法向国先生送达了一份名为“温馨提示”的文件材料，在其中已经明确提出对违法建筑认定有异议的，请在规定时限提供相关有法律效力的证明，并备注了地点和联系方式。故街道办已经尽到了拆违的事先告知义务，程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。
【胜诉：“温馨提示”不具备拆违功能！】
面对街道办作出的如此奇葩的答辩意见，就有了开篇提到的在明拆迁律师发表的代理意见。根据《城乡规划法》及浙江省地方性法规的规定，作出责令限期拆除决定而当事人逾期不拆除又在法定期限内不申请复议、不提起诉讼的，行政机关才能依法启动强制执行程序，依据《行政强制法》的规定强制拆除违建。而本案中城乡规划主管部门未对涉案房屋未登记部分作出限期拆除决定，而仅由街道办下发所谓“温馨提示”，显然不符合法律规定，反而将行政机关履职的随意性暴露无疑。
最终，温州市龙湾区人民法院经审理作出（2018）浙0303行初42号《行政判决书》，判决确认被告某街道办事处的强制拆除房屋行为违法，委托人的合法权益得以维护。
在明拆迁律师想提示大家的是，在“以拆违促拆迁”类案件中，“打程序”是依法维权的首选路径。拆违的法定程序虽然尚存在许多不同的认识与理解上的争议，但大体分为两个阶段是较为明确的：
一是“责令限期拆除决定”作出前，有权机关要依法进行调查、取证、认定，这当中被征收人是有权进行陈述、申辩，有权参与现场查勘并在相关材料上签字确认的；
二是“责令限期拆除决定”作出后，被征收人享有6个月的法定起诉期限，而行政机关在此期限内不得实施拆迁。6个月过后，行政机关还需经过催告、听取陈述申辩、作出强制执行决定（有的地方表现为拆迁“公告”）等程序才能最终组织实施拆迁。
在这一前一后两个阶段中捕捉政府的违法点进而予以精确打击，是被征收人依法维权的关键。本案中的“温馨提示”等于卖给了被征收人一个大破绽，最终导致街道办的拆迁行为遭确认违法也是意料之中的事情。
至少，行政行为作为一种严肃的法律行为，不能瞎起名……
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