（第一部分）简要案情

有一家工厂收到停业整顿通知，理由是工厂生产时噪音太大，附近很多居民来反映扰民问题。在企业关停了5个月以后，又有自称是征收办的工作人员，口头通知企业主卢某尽快做准备，一个月内要腾出厂房，准备搬迁。工作人员拿着一张表格，让卢某签字。卢某认为这种征收程序并不合法，因为他从没接到过正式的书面通知，表格也不是正规的征收安置协议，所以拒绝了签字。不仅如此，当卢某提到停产停业损失补偿时，征收办的人说因为是噪音污染企业，没有停产停业补偿。一个月后，还没有完全腾出厂房的工厂被强拆。在法律上，对此是如何规定的？

（第二部分）法律对此类案件是如何规定的

1、强拆之前应该有什么程序？

（1）先要作出限期拆除的行政决定。

（2）进行催告。

（3）作出行政强制执行决定。

（4）实施行政强制拆除决定。

（5）对社会的不特定多数人，进行公告限期拆除。

（6）小编提示您，只有当事人在法定期限内，既不申请行政复议，也不进行行政诉讼时，才能准备强制拆除。

2、征收安置补偿协议的性质和内容是什么？

征收补偿协议是一种行政协议，也就是行政合同，是建立在双方平等、自愿、合意的基础之上签订的。协议的具体条款要双方认可，并达到共识才可以签订。律师建议在征收补偿协议中，要明确以下条款：（1）补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割征地补偿款时份额的确定。（2）补偿款的支付时间及支付方式。（3）明确安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值。土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定了土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，可能最终企业得不到合理的补偿。（4）如果签订补充协议，其内容必须合法，且与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确以补偿协议的约定为准。

3、停产停业损失怎样评估？

（1）停产停业损失包含“必须支付”和“应当收益”两项。企业征收的停产停业损失，是指由于房屋的征收而造成企业生产经营活动暂?；蛑罩?，由此产生的损失。其中包含企业因停产所必须支付的各项费用，以及应当获取的正常收益。例如员工的薪酬、各种合同违约金、银行贷款利益、企业经营时的正常收益等。计算所得的停产停业损失应确实是因征拆房屋而造成的损失，且具有相当的因果关系，否则不予补偿。

（2）a、在工资薪酬方面，对于因征收而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会保障费用考虑，社会保障等相关费用应以相关社保法规为准。

b、各种合同违约金，其中包含销售合同违约金和采购合同违约金。因征收导致合同违约的损失，应在进行解除合同协商的基础上，以审查合同条款的具体内容进行考虑。

c、对于企业在停产停业过程中，所导致的贷款还款不能，以及产生的银行贷款逾期利息等，按照实际情况来据实计算。

d、企业经营时的正常收益是指税后的净收益，要参照同行业平均收益率，该企业最近三年的正常收益水平，以及停产停业持续的时间来综合考量和计算。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业所持续的时间，是指企业接到征收通知后，自停产停业之日起，到重建恢复正常经营之日止。

e、对于承租企业的停业损失，以原合同约定的剩余租期来计算。

f、其他因停产停业所产生的损失。

（第三部分）被征收人要怎样做？

1、争议焦点（1）拆除厂房之前，要进行哪些程序？

首先，作出限期拆除的行政决定，然后进行催告，再作出行政强制执行决定，实施行政强制拆除决定。最后对社会的不特定多数人公告限期拆除。

2、争议焦点（2）只有在征收安置补偿协议上签字，才形成权利义务关系。

征收补偿协议是一种行政协议，也就是行政合同，是建立在双方平等、自愿、合意的基础之上签订的。协议的具体条款要双方认可，并达到共识才可以签订。在正式的协议中要有法定的主要条款，并且被征收人尽量保留协议原件，为将来的维护权益做准备。

3、争议焦点（3）污染企业就拿不到停产停业损失补偿？

首先，律师认为本案中的污染企业并非真的污染企业，相关部门并没有出具检测结果，是否超过一定标准造成噪音污染还是未知。其次，征收就该给停产停业损失补偿。停产停业损失包含“必须支付”和“应当收益”两项，这两部分都要考虑到。

4、企业主要如何做才能维护合法权益？

企业主卢某在与征收方协商后，仍然无法达成合意的情况下，可以申请行政复议，或者提起行政诉讼。最好聘请专业法律人士介入谈判和走法律程序。

小编提示您：

1、根据相关规定，如果因环保问题而关停的有手续的工厂，应该给予合理的补偿。若对于补偿，当地没有相关的法律规定，则应参照征地征收的相关规定进行评估。补偿内容主要包括房屋损失补偿、停产停业损失，设备损失损坏，地上附着物损失等。

2、如果您的工厂被拆除或关闭以后，您对这个决定或者补偿条件有异议，请在作出具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼维护利益。超过这个时效，就失去了法律救济的机会。为了争取最大利益，您可以多查阅相关法律知识，了解当地企业关停的相关政策，也可以向企业关停、征拆专业律师寻求解决方案。

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一、建筑物、附属设施的补偿

建筑物，就是指禽畜圈舍、职工宿舍、办公用房、仓库等。

附属设施则是指化粪池、遮凉棚、水井、检测室、深井填埋池、厂区道路、禽畜活动场馆等。

建筑物的补偿应当由双方共同委托的评估机构进行评估确定。需要注意的是：禽畜圈舍及附属设施根据建造成本价并结合成新来评估。而职工宿舍、办公用房等，则因具有住房属性，根据司法实践则要结合周边类似房屋的房地产市场价格来进行评估。

二、停产停业损失补偿

养殖场都是规?；?、专业化养殖，取得了畜禽养殖许可证或者动物防疫条件合格证。随着养殖规模和专业化的要求及抗养殖风险能力的要求，许多养殖场都采取了企业经营并办理了营业执照。

征收拆迁或关停，会导致处于正常经营状态的养殖场被迫带来中断甚至是终止经营，必然会导致养殖场因征收拆迁或关停而造成停产停业损失，给予养殖场停产停业损失补偿是法律的应有之义。

停产停业损失的补偿应该根据养殖场的经营收入、利润、停产停业的时间长短等因素，由双方共同委托专业的资产评估机构来进行评估。

注意：停产停业损失属于具有较大弹性空间的“软补偿”，应当引起养殖场和企业的重视。

三、存栏禽畜出清的补偿

正处于正常经营的养殖场，突遇征收拆迁或关停，养殖圈舍里的存栏禽畜尚未出栏，紧急出清必然导致价格低于市场平均价造成损失。存栏禽畜出清的损失系因征收拆迁或关停所致，相关职能部门应当依法对存栏禽畜的出清损失进行补偿。

存栏禽畜的出清损失补偿，应当按照禽畜的种类、大小、市场价格、存栏数量进行核算，也可以双方共同委托专业评估机构进行鉴定或评估。

四、机器设备损失补偿

机器设备的补偿包括可移动设备的补偿和不可移动设备的补偿。

1、不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算，对所有权人进行补偿。

2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等，安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。

五、征收拆迁或关停奖励

在征收拆迁或关停的过程中，拆迁人或关停机关往往会采取速迁（关停）奖励的办法鼓励相关当事人或企业尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出征收拆迁范围或完成关停伤务。

奖励根据各地的政策制定，国家并没有具体的规定。因此，奖励费用金额的大小，由拆迁人或关?；馗莶鹎ㄊ导实那榭鋈范ǎ部捎伤叫倘范?。

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第一，企业应当保证自己的经营系合法的，占地享有土地使用权，房屋具有合法产权或使用权，还需要拥有营业执照、环境评价、排污许可等经营需要的相关行政许可。最重要的是在日常经营活动中确保拥有环保测评手续，达到环保标准。

第二，企业面对高额的环保?？钍?，应当判断该处罚方式是否合理。根据《环保法》的相关规定，环保部门发现企业排污不达标，且拒不改正时，可以将每一天的排污行为视为一个独立的违法行为，按日计罚。以及《环境?；ぶ鞴懿棵攀凳┌慈樟Ψ０旆ā返谑醯墓娑ǎ夯繁２棵旁谧鞒鲈鹆罡恼ㄖ?0日内，进行复查时若发现排污者已经改正违法排污的行为或者已经停产、停业、关闭的，则不应当再启动按日处罚。

第三，相关行政机关依法利用职权对企业实施行政处罚，若企业在认为该行政处罚不合理时，企业可向该行政机关上级机关提起复议?；蚋荨缎姓咚戏ā返南喙毓娑?，企业有权在诉讼时效内，向有管辖的人民法院依法提起行政诉讼从而维护利益。

维护利益建议：当企业在拆迁之前或拆迁过程中面临环保处罚甚至关停时，不要恐慌，要坚定维护利益信念，及时寻找专业拆迁律师协助，通过司法途径进行自我救济，从而维护自身合法权益。

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由于陆先生当时在外地出差，没有及时赶回去去找拆迁方进行谈判，但还没等到谈补偿，他的企业就被强拆了，并且还没有给补偿。难道说，以环保处罚名义进行拆迁，就可以不予补偿吗？就能够随意强拆吗？陆先生气愤万分，难以理解拆迁方的行径。

遇到这种问题，假设补偿谈不通，拆迁方能进行强拆吗？

我国法律规定：先补偿，后拆迁。

如果企业家对补偿不满，当然有权利表达反对意见，并通过启动听证程序或与拆迁方协商的方式表达自己的诉求，争取更满意的补偿条件，但面对补偿条件不合理的情况，所使用的方式方法必须合法正确，才能实现拿回权益的目的。

不补先拆在一般情况下当然是违法的，尤其是完全未经同意也没有任何批准的强拆。

但某些情况下，拆迁方有权（申请）进行强拆强执，而拆迁方能不能依法强拆强执，要看被征收人有没有通过法律途径积极维权；

如果大家面对此类情况，只一味地表达不满，却没有在合适的时间启动相应的法律程序，很可能导致拆迁方在获得批准后，进行合法的强拆强执。

在企业遭遇被拆迁过程中，强制拆除的行为并不都是违法的，当然也并不都是合法的。

要想知道厂房是否被违法拆除了，还要具体问题具体分析。

法律依据：根据《土地管理法实施条例》第45条的规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

可见，法律对是否可以进行强拆也有一定的约束，当事人陆先生所遭遇的情况属于完全违法的行为，拆迁方不仅没有与其沟通补偿安置，也没有提请通知陆先生。

面对此类情况，陆先生需要用合理合法的手段进行维权，才能拿回原本属于自己的权益。

在面对不公平的现象时，大部分人被一时的怒气遮蔽了眼睛，导致错过最佳维权时机，错失了原本应得的权益，等到反应过来才追悔莫及，但也人财两空，可见，面对不合法的拆迁，冷静的选择合适的法律途径，才是最正确的方法！

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