合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法
第十五条 房屋征收部门应当根据被征收人提供的合法有效证照所确认的房屋面积和用途，对被征收人予以补偿。
被征收房屋的权属、面积、用途应当依据房屋所有权证(合肥市直管公房租赁证或者租赁协议)和房屋登记簿确认。房屋所有权证与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准。
房屋所有权证、房屋登记簿所载内容与建设工程规划许可证不符的，以建设工程规划许可证所载内容为准。
第十六条 对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
第十七条房屋无有效证照，但在1986年航拍图上有标注且产权归属明晰的，可以结合1986年底前最邻近年份的地形图确定房屋面积，并给予补偿;1986年底前地形图无标注的，可以结合1986年后最邻近年份的地形图确定房屋面积，并给予补偿。
前款房屋产权属于个人的，按照住宅房屋给予补偿。产权属于单位的，按照土地用途给予补偿，即土地用途为工业生产、仓储或实际用于生产厂房、仓储的，按照生产用房给予货币补偿;其他土地用途的，按照办公用房给予货币补偿。
对被征收房屋的补偿包括对被征收房屋及其附属物的补偿，以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿。被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并按时搬迁的，房屋征收部门应当给予搬迁奖励。
第十九条征收房屋实行产权调换的，应当根据城市规划要求和建设工程性质，提供产权调换房屋。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当在改建地段或者就近地段提供安置房。
第二十条征收住宅房屋实行产权调换的，应当按照套内建筑面积进行“征一补一”。实行异地产权调换的，应当根据征收区域与产权调换区域房屋市场价格，在征收补偿方案中确定面积调整系数。
第二十一条 征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。
住宅房屋被征收人在产权调换建筑面积基础上，每户可以增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。
根据前两款确定的建筑面积仍不足50平方米的，可以按照建筑安装成本价增补至50平方米。与产权调换房屋套型不符的，被征收人可以选择邻近的房屋套型，增加的建筑面积按照建筑安装成本价结算差价，减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。
第二十二条 征收非住宅房屋实行产权调换的，应当根据房屋证照记载的用途，按照市场评估方式计算、结清产权调换差价。第二十三条征收房屋实行货币补偿的，由承担预评估工作的房地产价格评估机构按照货币补偿基准价，结合被征收房屋调查登记时的结构、成新、层次、配套等修正因素，计算货币补偿金额，出具分户评估报告。
房地产价格评估机构应当以征收决定公告之日为评估时点，结合市场变化情况，对各类房屋预评估的货币补偿基准价进行修正。
第二十四条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第二十五条征收房屋实行产权调换的，被征收人实行过渡性安置，住宅过渡期不超过18个月，非住宅过渡期不超过30个月。过渡期内被征收人自行临时过渡的，房屋征收部门应当按照规定标准支付临时安置费。逾期未安置，自逾期之月起不满12个月的，按照规定标准的50%增付临时安置费;超过12个月的，按照规定标准的100%增付临时安置费。
房屋征收部门提供周转房的，过渡期内不支付临时安置费。逾期未安置的，自逾期之月起按照前款规定支付临时安置费。
征收房屋实行现房安置或者货币补偿的，支付3个月临时安置费。
第二十六条征收房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换;被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，被征收人可以选择货币补偿。
征收房地产管理部门直管公有住宅房屋实行货币补偿的，房屋承租人及其配偶未享受过国家房改政策购房的，货币补偿费的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人，房屋承租人及其配偶对已补偿面积部分不再享受房改政策;已享受国家房改政策购房，但未达到规定面积标准的，其不足标准的房屋面积，货币补偿费的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人后不再享受房改政策;已按规定面积标准享受国家房改政策购房的，应当无偿腾退。
征收单位自管公有住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿费全额支付给被征收人，被征收人可以按照前款规定进行分配。
对于在被征收范围内的土地房屋，被征收人应当提供合法有效的证明，相关部门审查通过才能对其予以补偿。同时大家在遇到土地房屋征收的事情时，可以参照上述标准。小编整理的关于合肥市国有土地房屋拆迁补偿标准就是这些了，如遇到自身解决不了的事情，可以咨询相关专业人士。
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一、案例导航
陈先生在温州市某区拥有合法房屋，原有房地产于1951年经温州市人民政府颁发有《土地房屋所有证》，后经过拆建。2017年，该处房屋被纳入征收拆迁范围，因补偿标准过低，陈先生并未与相关部门就房屋拆迁安置补偿事项达成协议。
2017年2月22日，执法大队向陈先生发出书面通知，认为该处建筑未取得建筑施工规划许可证进行违法建设，根据《城乡规划法》第六十八条规定，对该处违章建筑进行依法强制拆除，并限期陈先生于2月23日之前自行将房屋腾空完毕。2017年2月24日，未经法定程序，街道办对陈先生的房屋进行了强制拆除。
陈先生就街道办的强拆行为向人民法院提起了行政诉讼，在庭审中，街道办辩称涉案房产未办理产权登记，也未经过任何规划审批手续，属于违法建筑。依法无需赔偿。而陈先生方指出，根据《城乡规划法》等法律规定，涉案建筑并不必然属于“无法采取改正消除影响”应予限期拆除的建筑，被告直接将涉案房屋认定为违建并在未经法定程序的情况下予以强制拆除，明显违法。
后经人民法院审理作出判决，确认街道办强制拆除涉案房屋的行为违法。
二、仅凭航拍图等信息可以认定房屋的合法性吗？
本案中，街道办拿出了地形图、航拍图等证据主张涉案房屋为违法建筑，那么，航拍图等信息可以作为认定房屋合法性的决定性证据吗？
首先，我们需要简单了解一下什么是航拍图。航拍图，是指利用遥感技术所测得的某一地区的地面或地质影像。当用于征收拆迁中时，可以直观反应出房屋的建造时间、结构变化情况等信息。实际征收过程中，也有许多地方政府明确规定以某年某月的航拍图作为认定房屋是否合法的依据，简单的将航拍图之前建造的房屋视为合法，之后的房屋则视为违法建筑。
但房屋合法性的认定需要综合审查社会发展程度、行政管理实际情况、历史遗留等多种因素，因此，单纯以某一年航拍图来划分房屋合法与否并不能作为决定性的依据，它仅能作为征收时的辅助材料，最终的认定需要实地调查、审核，只有这样，才能符合补偿的基本精神，真正保障被征收人的合法权益。具体到本案中，街道办所提供的上述证据明显不足，人民法院也未予采纳。
三、法律解析
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正并处?？睿晃薹ú扇「恼胧┫跋斓?，限期拆除或没收并处罚款?！?/p>
1990年施行的《城市规划法》中也有类似的规定，“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设……影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处?？?。”
从上述法律规定中可以看出，虽然陈先生的房屋未取得建设工程规划许可证进行建设，可能构成程序违法，但是并不必然属于“无法采取改正措施消除影响”应予以拆除的情形，而在实践中，征收部门一刀切的将无证房屋建筑认定为违建、并责令限期拆除的行为明显不符合立法目的。
同时，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的明确规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理?！?strong>即对于未经登记的建筑合法性的认定，需要通过有权机关的实际调查才能作出认定及相应的处理，那么，有权机关究竟该如何进行调查、认定呢？
事实上，房屋合法性的认定归根结底应该以事实为依据，以法律为准绳，事实和法律二者缺一不可，行政机关在进行具体的调查认定过程中既不可忽略法律政策规定，也不能一味套程序。
就本案而言，一方面，陈先生所拥有的房屋缺乏建设规划许可证是客观现实情况，另一方面，之所以存在这种状况是由于社会发展和行政管理等诸多综合原因造成的。因此，涉案未登记的建筑，应由有权机关根据涉案房屋1951年经登记的用地和建筑物状态、房屋拆建年代、建设行为发生时是否属于规划区等事实，结合具体规划条件、历史原因等内容，综合审查判断是否属可采取改正措施消除影响的情形。而街道办仅以未办理规划审批手续为由，就主张陈先生的房屋属于违章建筑，且无需赔偿，并不足以否定陈先生对涉案房屋享有的合法权益。
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一、航拍图可以作为被征收房屋面积认定的参考依据，但并非唯一标准
实践中，很多农村地区的宅基地上房屋在土地、房屋权属登记的落实和管理方面并不规范，乱象丛生。
一方面，地方行政机关并未严格履行登记管理职责，对农民建房缺少统一有效的管理，大量房屋并未办理集体土地使用权证、房屋所有权证，甚至有的地方整个村、镇都没有登记资料；
另一方面，很多老百姓在建房时并无法律意识，新建、扩建时不注意办理相关规划审批登记手续，更没有乡村建设规划许可证在手以确保建设行为的合法性。
一旦遇到拆迁，出于统一界定标准、“一把尺子量到底”的考虑，不少地方政府就会将某年某月的航拍图显示面积作为分界线，该航拍图上已有面积部分，认定为合法建筑面积，没有的则作为违法建筑定性。
这种做法有利于拆迁工作的标准化，也具有能够适应历史遗留问题的灵活性，本身有一定的合理性、可取性。
不过，现行法律法规中尚无以航拍图作为面积认定依据的相关规定，故目前阶段，以航拍图认定拆迁房屋面积仍停留在地方政策的范畴之内。
严格来讲，集体土地上房屋拆迁，如果没有地方性法规或地方政府规章明确规制调整，应参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
而根据《条例》第十五条、第二十四条，拆迁部门应当对房屋的建筑面积的实际情况进行调查登记，对未经登记的建筑面积应当结合房屋实际情况和各种特殊因素进行合法性认定。
简言之，即“重实质而轻形式”，以公平补偿为核心原则，只要建房时符合当时的建房条件，建房所占据的土地是宅基地规划范围之内，房屋楼层未超出当时的层高控制标准，而非为拆迁获利抢建的房屋，都宜认定为合法建筑，给予相应的补偿安置。
二、航拍图拍摄时间如果合理性不足，航拍图之外的房屋面积并不必然是不予补偿的违法面积
如果以航拍图作为合法建筑面积确定依据，那么，航拍面积直接关系到被拆迁人安置面积和补偿总额的多少。
一般来说，每年各地政府部门都会有航拍图更新。一旦动迁，应该以哪一年的航拍图为准呢？如果2019年、2020年拆迁，采用的航拍图是2007年甚至1997年的，可以不可以呢？
以笔者代理的江苏省盐城市某区一宅基地上房屋拆迁项目为例，选择1997年航拍图作为房屋面积认定依据，但1997年航拍图普遍比2019年动迁时实际房屋面积少一两百平方米，被拆迁人是否只能服从、接受前述标准呢？
笔者认为，鉴于航拍图确认面积方法本身无法可依，应当围绕公平补偿原则，具体结合尊重历史兼顾现实、有利于生产和生活、有利于社会稳定、政策和法律并用、分阶段区分处理等具体原则合理择定航拍图拍摄时间。
上述实例中，1997年的社会经济发展水平、生活水平普遍较低，故而建房面积普遍不大。随着上世纪九十年代社会经济一路高歌猛进，人们为了改善居住条件，拆旧建新、平房改楼房，增加了大量新建建筑，形成了航拍面积、实际面积相差两三倍的重大差异。
如果坚持以1997年航拍面积为补偿依据，必然导致被拆迁人现有生活水平降低。而对于被拆迁人来说，有权对这种不公平合理的补偿方案说不，要求职能机关参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行无证面积的合法性认定。
最后，笔者提示广大被拆迁人，早期航拍图上没有的面积，并不一定不补偿，航拍图并非法定依据，更非唯一依据。无证建筑面积的调查、认定和处理，应当在公平补偿原则框架内严格依法开展，而不应以航拍图制造新的“一刀切”。
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]]>房屋征收时，由评估方对征收房屋进行评估，再由征收方与被拆迁人谈拆迁补偿事宜，如果在征地拆迁中引起纠纷，被拆迁人拒绝签字的，很可能会引起征收方与被征收人的矛盾，尤其是一些征收方以房屋为违章建筑为由对房屋下达违建限拆决定通知对房屋进行强制拆除，而这时我们会通过法律途径维护自己的合法权益，律师会通过结合案例实际情况帮助被征收人维护合法权益，其中，航拍图就可能是违建认定非常重要的证据之一。
一、航拍图可以用作违建认定吗？
依据国相关法律的规定，在房屋征收拆迁中，航拍图可以作为认定违法建筑的证据之一，但是航拍图并不能作为唯一的证据，但是房屋被强拆后，航拍图的作用就非常大了，不仅可以确定房屋方位，还能利用航拍图估算房屋面积等。
二、违章是如何认定的
1、调查取证
根据《行政处罚法》，行政机关在作出处罚前需要调查取证，其中三十六条和三十七条明确规定了如何取证、执法人员的资格和人数要求。首先要有两名以上执法人员，同时执法人员要向当事人出示证件，然后对违法建筑的认定必须全面、客观、公正的调查，收集有关证据，并且应当制作笔录。如果没有两名以上执法工作人员的调查取证是不可以作出行政处罚的。
2、听取陈述申辩
《行政处罚法》也给了当事人陈述和申辩的权利，行政机关在作出行政处罚决定之前，行政机关必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行复核，否则根据四十一条的规定，行政处罚决定不能成立。也就是说行政机关没有告知当事人依法享有的权利或听取意见，行政处罚是违法的。而且还规定行政机关不得因当事人申辩而加重处罚。
调查结束后行政机关还要对调查结果进行审查，确实是违法建筑的，一般会作出违法建筑认定书，同时对送达作出了要求，参照民事诉讼法的程序进行。
三、相关法律规定
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的?？?无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的?？睢?/p>
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一、案例导航
陈先生在温州市某区拥有合法房屋，原有房地产于1951年经温州市人民政府颁发有《土地房屋所有证》，后经过拆建。2017年，该处房屋被纳入征收拆迁范围，因补偿标准过低，陈先生并未与相关部门就房屋拆迁安置补偿事项达成协议。
2017年2月22日，执法大队向陈先生发出书面通知，认为该处建筑未取得建筑施工规划许可证进行违法建设，根据《城乡规划法》第六十八条规定，对该处违章建筑进行依法强制拆除，并限期陈先生于2月23日之前自行将房屋腾空完毕。2017年2月24日，未经法定程序，街道办对陈先生的房屋进行了强制拆除。
陈先生就街道办的强拆行为向人民法院提起了行政诉讼，在庭审中，街道办辩称涉案房产未办理产权登记，也未经过任何规划审批手续，属于违法建筑。依法无需赔偿。而陈先生方指出，根据《城乡规划法》等法律规定，涉案建筑并不必然属于“无法采取改正消除影响”应予限期拆除的建筑，被告直接将涉案房屋认定为违建并在未经法定程序的情况下予以强制拆除，明显违法。
后经人民法院审理作出判决，确认街道办强制拆除涉案房屋的行为违法。
二、仅凭航拍图等信息可以认定房屋的合法性吗？
本案中，街道办拿出了地形图、航拍图等证据主张涉案房屋为违法建筑，那么，航拍图等信息可以作为认定房屋合法性的决定性证据吗？
首先，我们需要简单了解一下什么是航拍图。航拍图，是指利用遥感技术所测得的某一地区的地面或地质影像。当用于征收拆迁中时，可以直观反应出房屋的建造时间、结构变化情况等信息。实际征收过程中，也有许多地方政府明确规定以某年某月的航拍图作为认定房屋是否合法的依据，简单的将航拍图之前建造的房屋视为合法，之后的房屋则视为违法建筑。
但房屋合法性的认定需要综合审查社会发展程度、行政管理实际情况、历史遗留等多种因素，因此，单纯以某一年航拍图来划分房屋合法与否并不能作为决定性的依据，它仅能作为征收时的辅助材料，最终的认定需要实地调查、审核，只有这样，才能符合补偿的基本精神，真正保障被征收人的合法权益。具体到本案中，街道办所提供的上述证据明显不足，人民法院也未予采纳。
三、法律解析
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正并处?？?；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除或没收并处?？?。”
1990年施行的《城市规划法》中也有类似的规定，“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设……影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”
从上述法律规定中可以看出，虽然陈先生的房屋未取得建设工程规划许可证进行建设，可能构成程序违法，但是并不必然属于“无法采取改正措施消除影响”应予以拆除的情形，而在实践中，征收部门一刀切的将无证房屋建筑认定为违建、并责令限期拆除的行为明显不符合立法目的。
同时，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的明确规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理?！?strong>即对于未经登记的建筑合法性的认定，需要通过有权机关的实际调查才能作出认定及相应的处理，那么，有权机关究竟该如何进行调查、认定呢？
事实上，房屋合法性的认定归根结底应该以事实为依据，以法律为准绳，事实和法律二者缺一不可，行政机关在进行具体的调查认定过程中既不可忽略法律政策规定，也不能一味套程序。
就本案而言，一方面，陈先生所拥有的房屋缺乏建设规划许可证是客观现实情况，另一方面，之所以存在这种状况是由于社会发展和行政管理等诸多综合原因造成的。因此，涉案未登记的建筑，应由有权机关根据涉案房屋1951年经登记的用地和建筑物状态、房屋拆建年代、建设行为发生时是否属于规划区等事实，结合具体规划条件、历史原因等内容，综合审查判断是否属可采取改正措施消除影响的情形。而街道办仅以未办理规划审批手续为由，就主张陈先生的房屋属于违章建筑，且无需赔偿，并不足以否定陈先生对涉案房屋享有的合法权益。
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