驾校被征收，两家评估机构作出的评估值金额竟相差近四百万

2009年7月1日，宁某与镇政府签订《租赁土地合同书》一份，租用新堡镇政府一块土地，租赁期限20年，后在租赁土地上开办了驾驶员考试学校。2016年4月28日，因国家建设，县里作出拆迁决定，宁某创办的驾校就在征收范围之内。

在征地拆迁过程中，县里于召开专题会议，其中对涉及征地拆迁及建设相关事宜的决定为：由县国土资源局牵头，相关部门配合，资产评估公司具体负责，将宁某的资产评估报告进行比对，查漏补缺，对企业电子设备、设施等，因整体搬迁造成毁损不能再利用的，依照相关法律法规按搬迁损失予以评估，对拆迁后电子设备设施仍可继续使用的，按搬迁费用给予评估。

在涉案土地征收拆迁过程中对于拆迁造成的房产损失，镇政府与宁某签订了《驾校房产搬迁补偿协议》，由镇里向宁某支付房产搬迁损失补偿费18787968元，该协议已履行完毕。但是对于实物资产（构筑物、管道渠口、机器设备和生产性生物资产）损失，宁某与国土资源局产生了分歧。

宁某自行委托的资产评估有限责任公司评估值为8896528.48元；而国土资源局委托的评估有限公司评估值为496.92万元。由于估价差距巨大，双方未能达成补偿协议。

于是宁某起诉请求：依法判令征收方对其征收行为给宁某造成的实物资产损失重新进行评估并做出赔偿决定。

县政府、镇政府、国土资源局谁是这次赔偿的主体呢？

根据《中华人民共和国土地管理法》国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。故县政府是本案征地拆迁项目的工作主体、责任主体和组织实施主体，是征地拆迁工作的总负责。

而土地资源局及镇政府只是征地拆迁工作的具体实施者，受县政府的委托从事本次征地拆迁工作，对外代表县政府，不是征收拆迁主体，如确需对征收或者损失予以补偿应由征收主体作出决定。故宁某要求对因征收行为造成的实物资产损失作出补偿决定的应当是县政府来进行赔偿。

县政府是否应当补偿宁某主张的实物资产损失？

县政府在本次征收工作中，对给宁某造成的拆迁损失，已由镇政府与原告签订了补偿协议，且部分已经履行。对于在拆迁中给原告造成的实物资产损失，县政府也召开专题会议已进行了研究，并已形成会议纪要，决定对因拆迁造成电子设备、设施等，毁损不能再利用的，依照相关法律法规按搬迁损失予以评估，对拆迁后电子设备设施仍可继续使用的，按搬迁费用给予评估。

说明在本案中征收行为确实给宁某造成了实物资产损失。至于损失的大小，双方各自委托的评估机构作出的评估报告的损失数额差距较大，县政府作为本次征收主体，应当依法履行法定职责，对因征地拆迁造成的实物资产损失进行调查核实，客观公正地予以认定，并依法作出处理决定。

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几年过去了，征收部门仍然按照之前的补偿标准执行，这样的情况，到底合理吗?拆迁户应该如何应对呢?

最高院案例：收到补偿决定一年后提起诉讼，能否再提升补偿?

要分析清楚这个问题，我们先来看一下最高院的一个再审案件的情况。

案情简介

福建福州的居女士一家，有一栋房屋，结构为混合结构，产权面积为私有面积89.74㎡，共有面积8.30㎡。2013年7月19日，当地区政府作出《征收决定书》)并公告，签约期限为2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范围内。

因居女士等3人在征收补偿方案规定的签约期限内，未与房屋征收部门达成征收补偿协议，房屋征收部门委托评估结构对居女士家的被征收房屋和产权调换房屋的房地产市场价格进行了评估，估价时点为2013年7月19日，同时于2013年11月5日作出《房地产估价报告》，因对补偿结果不满意，居女士一家拒绝签收，房屋征收部门采取了留置送达。

2015年5月26日，市房地产价格评估专家委员会根据房屋征收部门的申请，作出《鉴定意见》，认为评估报告存在部分技术问题，请评估机构修正错误，重新出具评估报告。评估公司于2015年6月5日作出第二份《房地产估价报告》确定被征收房屋房地产市场价格为1244814元，单价为12697元/㎡。征拆双方仍未就补偿达成一致。

2016年4月18日，房屋征收部门报请区政府作出房屋征收补偿决定。2016年5月23日，区政府对居女士一家等3人作出房屋征收补偿决定书，同日进行了送达。居女士一家对于补偿决定不满，遂于2016年7月28日向一审法院提起行政诉讼。

一审法院认为区政府作出《补偿决定书》，确定了房屋产权调换差价、产权调换安置地点、搬迁费、过渡费用等相关内容，认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，判决驳回其诉讼请求。二审法院维持了原判。

被拆迁人申请了再审。再审进行了改判。

案情过长，结合上面的话题，针对再审的判决情况，今天我们讨论几个问题。

评估报告有效期多长

在征地拆迁中，经常遇到一份评估报告用好几年的，但是实际上，评估报告同样有效期?！斗康夭盅汗兰壑傅家饧返诙豕娑?，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

在房屋拆迁地区，房地产市场价波动幅度较大，评估报告有效期的期限最长为一年，如果超过期限，评估报告失效，如果对房屋价值进行认定，应当重新进行评估。同时，在房价增长幅度比较大的情况下，要考虑实际情况，缩短评估有效期的时间。

合理的评估时间节点怎么计算?

根据国有土地上房屋征收补偿条例规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿。同时确定，公平补偿的基本要求即为，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

但是实践中，签订补偿协议的周期通常是比较长的，如果征收决定公告发布之后，签订补偿协议、领取补偿款或者作出补偿决定的时间相距过远，房屋市场行情剧烈变化，仍然按照之前征收决定下发的时间作为评估时间节点，会损害公平补偿这一原则。

上诉案件中，被拆迁人13年7月收到评估报告，15年6月收到第二份修正的评估报告，而补偿决定的做出是16年4月，补偿决定中依据的评估报告是一年前的，明显超过有效期。

因此，评估时间节点要充分考虑征拆双方的的行为，长期不能做出补偿决定，是可归责于被征收人的原因，如被征收人以种种理由拒绝配合征收补偿工作，致使征收与补偿程序延误的，还是可归于征收部门的原因，如怠于履行职责等等。从而确认合理的评估的时间节点。

就上诉案件而言，拆迁程序拖延时间过长，被拆迁人的行为并无明显不当，不存在明显过错，因此评估时间节点不应该坚持之前的13年和15年的评估时间节点，基于公平合理的角度，应当按照征收决定作出的时间。

拆迁补偿谈判时间周期长，久拖不决，该如何处理?

如果当被征收人所提要求明显不符合法律规定而无法满足时，应当及时依法作出书面补偿决定，固定并提存相应补偿内容，而不能怠于履行补偿安置职责，以反复协商代替补偿决定，甚至以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解决。

这既损害被征收人补偿安置权益，又提高相应补偿安置成本，还损害政府依法行政的形象，应当引以为戒。

结合以上情况，要明白一个道理，合法的使用自己的权利，如果遇到明显不合理的评估情况、补偿情况，可以依法主动进行维权。针对评估报告的有效性，评估时间问题，可以提出合理的要求。确实协商不成，积极主动依法进行维权。

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由于房屋价值评估结果是征收补偿数额确定的基础，因此大家一定要重视房屋价值评估的过程，如果征收方在没有经过房屋评估就直接进行拆迁，会严重危害被征收方的权益。很多被征收方并不重视也不配合房屋评估工作，导致房屋价值迟迟无法进行确定，最终征收方经常会采取不合法的方式强行拆除房屋，导致房屋损毁，价值无法确定，被征收方反而得不偿失。因此房屋征收评估过程是大家一定要重视的事项。那么对于房屋评估事项大家需要知晓哪些情况呢？

首先，被征收方享有选择房屋评估机构的权利，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定可知，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。目前市场上的房屋评估机构鱼龙混杂，被征收人在选择之前一定要详细了解，选择具有评估资质的评估机构进行评估。

其次，被征收方在收到房屋评估结果时应当及时审查四项内容，即（1）评估时节，是否严格按照先报批、再评估的顺序进行；（2）评估机构和人员是否具备评估资质；（3）查看房屋评估报告中是否具有评估机构专用圆形公章盖章和评估师签字；（4）查看评估报告中是否注明评估报告的有效期。这些内容是评估报告中必不可少的内容。

同时，如果被征收方认为评估报告的内容并不符合规定或者评估报告结果不合理，则可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定进行维权，即被征收方应当自收到评估报告之日起10日内，书面申请该评估机构进行复核评估，同时需要在书面申请中指出评估报告中存在的问题。评估机构在收到复核申请后，需要进行重新评估，出具评估报告，如果被征收房对复核结果仍然存在异议，可以自收到复核结果之日起10日内，向评估机构所在地的评估专家委员会申请鉴定。大家一定要在上述的期限内进行救济，由于我国法律并不?；ぴ谌ɡ纤醯娜?，一旦超出时效，可能会出现维权无门的状况。

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