评估报告 – 杨在明拆迁律师团队 http://www.bjznjj.com.cn 又一个WordPress站点 Tue, 08 Sep 2020 17:28:39 +0800 zh-CN hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.2.9 【合肥房屋拆迁补偿】合肥市国有土地房屋拆迁补偿标准 http://www.bjznjj.com.cn/48409.html http://www.bjznjj.com.cn/48409.html#respond Tue, 08 Sep 2020 17:28:32 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=48409 土地房屋征收,不是一件简单易行的事情,需要彼此相互的配合,为此为了安抚农民的心情和保障农民的权益,国家出台了相应的补偿措施。不同的地方政策有所差别,为了应大家的需求,小编整理了一些资料,将合肥市国有土地房屋拆迁补偿标准介绍给大家。

合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法

2016-2017年合肥征地拆迁新政策,征地拆迁补偿标准

第十五条 房屋征收部门应当根据被征收人提供的合法有效证照所确认的房屋面积和用途,对被征收人予以补偿。

征收房屋的权属、面积、用途应当依据房屋所有权证(合肥市直管公房租赁证或者租赁协议)和房屋登记簿确认。房屋所有权证与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿的记载为准。

房屋所有权证、房屋登记簿所载内容与建设工程规划许可证不符的,以建设工程规划许可证所载内容为准。

第十六条 对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

区人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

第十七条房屋无有效证照,但在1986年航拍图上有标注且产权归属明晰的,可以结合1986年底前最邻近年份的地形图确定房屋面积,并给予补偿;1986年底前地形图无标注的,可以结合1986年后最邻近年份的地形图确定房屋面积,并给予补偿。

前款房屋产权属于个人的,按照住宅房屋给予补偿。产权属于单位的,按照土地用途给予补偿,即土地用途为工业生产、仓储或实际用于生产厂房、仓储的,按照生产用房给予货币补偿;其他土地用途的,按照办公用房给予货币补偿。

第十八条 房屋征收补偿实行产权调换或者货币补偿方式。

对被征收房屋的补偿包括对被征收房屋及其附属物的补偿,以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿。被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并按时搬迁的,房屋征收部门应当给予搬迁奖励。

第十九条征收房屋实行产权调换的,应当根据城市规划要求和建设工程性质,提供产权调换房屋。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,应当在改建地段或者就近地段提供安置房

第二十条征收住宅房屋实行产权调换的,应当按照套内建筑面积进行“征一补一”。实行异地产权调换的,应当根据征收区域与产权调换区域房屋市场价格,在征收补偿方案中确定面积调整系数。

第二十一条 征收住宅房屋实行产权调换的,应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

住宅房屋被征收人在产权调换建筑面积基础上,每户可以增购不超过15平方米建筑面积,增购价格按照建筑安装成本价计算。

根据前两款确定的建筑面积仍不足50平方米的,可以按照建筑安装成本价增补至50平方米。与产权调换房屋套型不符的,被征收人可以选择邻近的房屋套型,增加的建筑面积按照建筑安装成本价结算差价,减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。

第二十二条 征收非住宅房屋实行产权调换的,应当根据房屋证照记载的用途,按照市场评估方式计算、结清产权调换差价。第二十三条征收房屋实行货币补偿的,由承担预评估工作的房地产价格评估机构按照货币补偿基准价,结合被征收房屋调查登记时的结构、成新、层次、配套等修正因素,计算货币补偿金额,出具分户评估报告。

房地产价格评估机构应当以征收决定公告之日为评估时点,结合市场变化情况,对各类房屋预评估的货币补偿基准价进行修正。

第二十四条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第二十五条征收房屋实行产权调换的,被征收人实行过渡性安置,住宅过渡期不超过18个月,非住宅过渡期不超过30个月。过渡期内被征收人自行临时过渡的,房屋征收部门应当按照规定标准支付临时安置费。逾期未安置,自逾期之月起不满12个月的,按照规定标准的50%增付临时安置费;超过12个月的,按照规定标准的100%增付临时安置费。

房屋征收部门提供周转房的,过渡期内不支付临时安置费。逾期未安置的,自逾期之月起按照前款规定支付临时安置费。

征收房屋实行现房安置或者货币补偿的,支付3个月临时安置费。

第二十六条征收房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋,原租赁关系继续保持的,应当实行产权调换;被征收人与房屋承租人解除租赁关系的,被征收人可以选择货币补偿。

征收房地产管理部门直管公有住宅房屋实行货币补偿的,房屋承租人及其配偶未享受过国家房改政策购房的,货币补偿费的30%支付给被征收人,70%支付给房屋承租人,房屋承租人及其配偶对已补偿面积部分不再享受房改政策;已享受国家房改政策购房,但未达到规定面积标准的,其不足标准的房屋面积,货币补偿费的30%支付给被征收人,70%支付给房屋承租人后不再享受房改政策;已按规定面积标准享受国家房改政策购房的,应当无偿腾退。

征收单位自管公有住宅房屋实行货币补偿的,货币补偿费全额支付给被征收人,被征收人可以按照前款规定进行分配。

对于在被征收范围内的土地房屋,被征收人应当提供合法有效的证明,相关部门审查通过才能对其予以补偿。同时大家在遇到土地房屋征收的事情时,可以参照上述标准。小编整理的关于合肥市国有土地房屋拆迁补偿标准就是这些了,如遇到自身解决不了的事情,可以咨询相关专业人士。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/48409.html/feed 0
【房屋拆迁规定】最新城市房屋拆迁法的规定有哪些? http://www.bjznjj.com.cn/48423.html http://www.bjznjj.com.cn/48423.html#respond Tue, 08 Sep 2020 17:25:33 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=48423 由于拆迁行为在日常中很常见,在司法实践中,拆迁纠纷也是屡见不鲜的。那么,在解决相关拆迁纠纷时有哪些法律依据?最新城市房屋拆迁法的规定有哪些?拆迁相关的程序、补偿、拆迁单位应该怎么确定?

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋的所有权人的合法权益,制定本条例。

第二条 征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条市、县级人民政府房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构,承担本行政区域房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构应当在委托范围内承担具体工作,不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督,并对该行为的后果承担法律责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织或者个人对违反本条例规定的行为,有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者机构及其工作人员的监察。

第二章 征收程序

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定

(一)国防设施建设的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源?;?、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)为改善住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)国家机关办公用房建设的需要;

(七)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

前款规定的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划。

第九条 市、县级人民政府房屋征收部门拟定房屋征收范围、征收补偿方案,报市、县级人民政府。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行风险评估,组织有关部门和专家论证,并将房屋征收范围、征收补偿方案予以公布征求意见。征求意见期限不少于30日。

第十条市、县级人民政府房屋征收部门应当根据被征收人意见,对房屋征收范围、征收补偿方案进行修改,将征求意见情况和采纳情况及理由、论证和听证情况以及修改情况及时公布,并报市、县级人民政府。

市、县级人民政府作出涉及被征收人数量较多的房屋征收决定,须经政府常务会议讨论。

第十一条 市、县级人民政府应当将房屋征收决定及时公告。公告应当载明征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

市、县级人民政府及其房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

第十二条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向全体被征收人公布。

第十三条 依照本条例第九条的规定公告房屋征收范围后,在房屋征收范围内不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补 偿

第十四条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十五条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由市、县级人民政府规定。

第十六条对被征收房屋价值的补偿金额,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法,由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

第十七条 房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位或者个人不得干预。

第十八条 被征收人选择房屋产权调换的,应当分别计算被征收房屋的补偿金额和用于产权调换的房屋的价款,结清差额。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第十九条对因征收房屋造成的搬迁,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十条 对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由市、县级人民政府规定。

第二十一条 对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;对未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿。

市、县级人民政府在作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依照法律、法规对征收范围内未经依法登记的建筑予以认定、处理。

第二十二条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议规定的义务的,另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十三条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并及时予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十二条第一款有关补偿协议的内容。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

第二十四条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向全体被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用的管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第二十五条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不履行补偿决定的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行

申请人民法院强制执行前,房屋征收部门应当按照补偿决定,对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。

第二十六条 任何单位和个人不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四章 法律责任

第二十七条违反本条例规定,市、县级人民政府、房屋征收部门及其工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十八条违反本条例规定,采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第二十九条违反本条例规定,贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第三十条违反本条例规定,房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十一条 本条例自 年 月 日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/48423.html/feed 0
【租赁土地自建房拆迁补偿】租赁土地自建房屋拆迁怎么算补偿? http://www.bjznjj.com.cn/48439.html http://www.bjznjj.com.cn/48439.html#respond Tue, 08 Sep 2020 17:19:24 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=48439 一、租赁土地自建房拆迁怎么算补偿?

租赁土地自建房屋拆迁补偿会根据被征收房屋价值进行计算,土地的补偿是补偿给土地所有人的。

根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

扩展资料:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下??睿⒓侨胄庞玫蛋?情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

综上所述,很多主体没有土地和房屋的情况下需要使用到就只能依靠租赁的方式,但是一旦所用的土地涉及到了拆迁的事项也多数不会和租客有关联,最后计算出来的补偿是根据土地在市场的实际价格和房屋的建材价格的总数打款给土地登记所有者。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/48439.html/feed 0
【房屋征收评估】对房屋征收拆迁评估报告不服,如何救济? http://www.bjznjj.com.cn/48437.html http://www.bjznjj.com.cn/48437.html#respond Tue, 08 Sep 2020 17:18:46 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=48437 一、对房屋征收拆迁评估报告不服,如何救济?

可根据《国有土地上房屋征收评估办法》来处理。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

二、国有土地上对房屋拆迁评估结果不服怎么办

1、拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

2、拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起 5 日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。

3、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起 5 日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在 10 日内出具估价报告

4、拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起 5 日内,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。

5、估价专家委员会应当自收到申请之日起 10 日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见 。 估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。

征收的当事人应积极的收集自身案件的有力证据,向当地的土地管理部门和相关的征收单位进行相关的递交。相关的部门按照法律规定,对这类房屋进行相关的重新评估。根据最新的评估结果给与这类人员相关的补偿。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/48437.html/feed 0
【征收评估】住建部国有土地上房屋征收评估办法全文 http://www.bjznjj.com.cn/48438.html http://www.bjznjj.com.cn/48438.html#respond Tue, 08 Sep 2020 17:18:11 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=48438 生活中,政府为了公共利益,比如修建大桥、交通铁轨等等,需要经过公民居住地。征收与拆除公民的房屋成了唯一的方式。那么国家征收政策你了解多少呢?政府对国有土地房屋征收条例你知道么?国有土地上房屋征收评估办法你知道吗?今天与大家分享住建部国有土地上房屋征收评估办法,帮你了解房屋征收政策。

住房城乡建设部印发国有土地上房屋征收评估办法

关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

建房〔2011〕77号

各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市住房城乡建设委员会(房地局),新疆生产建设兵团建设局:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们,请遵照执行。

附件: 国有土地上房屋征收评估办法

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一一年六月三日

附件:

国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,制定本办法。

第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:

(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

(四)委托人应提供的评估所需资料;

(五)评估过程中双方的权利和义务;

(六)评估费用及收取方式;

(七)评估报告交付时间、方式;

(八)违约责任;

(九)解决争议的方法;

(十)其他需要载明的事项。

第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

第九条 房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。

第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

第十七条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

第十八条 房屋征收评估业务完成后,房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会,对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组,对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中,房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求,就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。

第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十八条 在房屋征收评估过程中,房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的,房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十二条 在房屋征收评估活动中,房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定。

从国家住建部国有土地上房屋征收评估办法中我们可以总结出:房屋征收过程中,房屋的实际面积、价值等需要委托房屋鉴定机构,且不能与房屋所有人存在利害关系,以保证公平、公正。其次,房屋评估的流程有:委托房屋评估机构进行评估-提交材料-评估小组讨论决定。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/48438.html/feed 0
【城市拆迁】城市房屋拆迁征收土地可以获得哪些补偿 http://www.bjznjj.com.cn/47413.html http://www.bjznjj.com.cn/47413.html#respond Thu, 20 Aug 2020 07:00:08 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=47413 城市房屋拆迁征收土地可以获得的补偿有一下几种,分为市、县两级政府给予的相关的征地补偿一下包括包括:被征收的房屋相当价值的一些补偿、因为征收房屋所造成的一些搬迁、以及临时的安置补偿,那么城市房屋拆迁征收土地可以获得哪些补偿呢?接下来就有的小编为大家来解答。

  一、城市房屋拆迁征收土地可以获得哪些补偿?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

第十八条

征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条

对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

第二十条

房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

第二十一条

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条

因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条

市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  第二十五条

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼

第二十七条

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条

房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  二、城市房屋拆迁征收的案例:

  简要案情

征收人某区人民政府于2016年8月4日作出征字[2016]第5号《房屋征收决定》,原告周某房屋在该征收决定范围内,2016年9月8日,征收部门及实施单位工作人员向周某送达了《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》等,明确告知周某:“委托的评估机构定于2016年9月11日14:30时对您所属的该处房屋进行实地勘察、入户评估,请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合,请您在接到本通知2日内,以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位,并约定可以进行评估的具体时间?!?/p>

2016年9月11日,征收部门工作人员及评估机构工作人员按约定时间到周某户处,因周某户不配合,未能对涉案房屋入户评估及对附属物单独评估。2016年9月19日房地产估价有限公司对周某的房屋作出房屋征收估价报告,9月20日,向周某送达了房屋征收估价报告。周某在估价报告送达后十日内未对该评估结果提出异议和申请复核评估。征收人某区人民政府于2016年10月8日作出房征补字[2016]第126号《房屋征收补偿决定书》,次日向周某送达,并进行张贴公告。原告周某不服,向徐州市中级人民法院提起诉讼。

法院经审理认为,涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师均具备相应资质。征收部门工作人员向周某送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》,明确告知周某入户进行房屋评估及对房屋附属物进行单独评估的时间及拒绝入户的后果等。评估公司工作人员按约定时间到达被征收房屋,因周某户不配合,评估公司实地查勘后,依据征收部门提供的相关资料,在估价报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据,估价行为并不违反《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。遂判决驳回原告周某要求撤销被告某区人民政府作出的房征补字[2016]第126号《房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。

  评析

国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。根据上述规定,在房屋征收部门提前约定入户评估时间情况下,被征收人无客观正当理由拒绝评估机构估价人员入户勘查,评估公司根据被征收房屋的现场状况及相关基础资料,作出房地产估价报告,符合正当程序原则,被征收人对评估结果也没有提出复核和专家鉴定,该评估报告可以作为征收补偿依据。

以上就是关于城市房屋拆迁征收土地可以获得哪些补偿的相关规定,因为被征收房屋所造成的停产停业以及的补偿。希望这些资料和步骤足够的清晰,假如您对此仍有疑问的话还是建议您咨询专业律师,希望对您有帮助,感谢您的阅读。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/47413.html/feed 0
【评估报告】房屋拆迁中评估报告有期限吗 http://www.bjznjj.com.cn/47432.html http://www.bjznjj.com.cn/47432.html#respond Wed, 19 Aug 2020 07:24:20 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=47432 房屋拆迁评估报告是有期限限制的,拆迁评估报告的期限是由委托人与评估机构协商进行确定的。房屋拆迁评估会考虑到房屋的地理位置、面积等因素,更多关于房屋拆迁中评估报告有期限吗的相关知识,接下来小编就为您来解答这个疑惑。

  一、房屋拆迁中评估报告有期限吗

拆迁房屋评估报告是有期限的,而报告的期限由委托人与评估机构协商确定。房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋拆迁中评估报告有期限吗

  二、房屋拆迁评估流程

关于房屋征收的评估流程,选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定,每一个环节被征收人都可以参与,每一个环节都是法定要求必不可少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说,公开、透明,各方充分参与的程序设计显得更重要。同时,为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道,也是应了发展之需。

同时,通过新的渠道,新的评估办法,市场化的操作,将每一个环节都公开、透明,并充分利用市场化的处理模式,实现多元化的补偿,让拆迁双方实现共赢。这是民生所需,亦是发展所期。

  三、房屋拆迁价格是怎样的

新办法规定,被征收房屋类似房地产的市场价格,是指在评估时点的平均交易价格。评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方(评估机构)出现的意义,即在于是以市场来说话,而不是以政府的权力来说话,也不以老百姓自己盲目的要价来说话,而是按照市场规律来定价。

以前在拆迁补偿中的问题,既有补偿不到位的情况,但是也有被征收方漫天要价的情况。其实,最核心的问题还是补偿问题。要防止政府的单方定价,或者是被征收人的这种漫天要价,其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格,并且以公开的方式把这种价格让双方都知道,这样当事人才能有很好的预期。

随着法治化进程的不断深化,我国拆迁工作程序也越来越规范。以上内容就是编为你整理的关于房屋拆迁中评估报告有期限吗的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您。如果您有其他问题感到疑惑,欢迎咨询我们的律师。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。?

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/47432.html/feed 0
【征收拆迁】征收拆迁中的评估报告收还是不收?一文教你看懂它 http://www.bjznjj.com.cn/47130.html http://www.bjznjj.com.cn/47130.html#respond Mon, 03 Aug 2020 16:52:50 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=47130 导读:当被征收人收到房屋征收部门转交的分户评估报告时,往往会感到不知所措,是接收还是拒收呢?这时候大家往往选择随大流,别人收我就收,别人不收我就不收。主要原因其实在于大家不了解评估环节,不知道房屋价格评估的基本原理。通过本文,小编为大家普及一下评估与评估方法的基础知识,以及收到《分户评估报告》的时候需要注意哪些问题。

征收拆迁中的评估报告收还是不收?一文教你看懂它

【你的房屋是怎样被估价的?】

征收拆迁中评估机构常用的估价方法有市场比较法、收益法、成本法,书本里面的解释不是专业或者从业人员是很难理解的。

大家有兴趣可以查阅《房地产估价规范(GB/T 50291-2015)》

一、比较法。比较法理论基础是模拟交易过程,通过比较参照房屋的市价测算被评估房屋价值的方法。

二、收益法。收益法的理论基础是效用价值论,房屋的价值取决于效用。例如房屋为房主带来租金收益。通过估测被评估房屋未来预期收益并折算成现值,简单的例子就是银行存款,多少年之后连本带利是多少。

三、成本法。成本法的理论基础是生产费用价值论,房屋价值取决于构建时的成本耗费。房屋的价值取决于房屋建设的成本。房屋的建造成本越高,房屋价值就越大。

简单比喻上述三种估价方法就是:

(一)此刻的牛能卖多少钱——市场比较法

(二)买头牛能带来多少回报——收益法

(三)养大一头牛需要花多少钱——成本法

从上述比喻不难看出,同种目的或条件下,成本法评估出来的结果应该是最低的,通常房屋征收拆迁评估中运用最多也是最为重要的是比较法。

前述《规范》中指出,估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法。估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的,应选用收益法。

当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。

据此,对于一般的被征收房屋而言,成本法轻易不可用,否则其评估结果的科学性将严重存疑,将会直接影响被征收人所能获得的补偿安置。

【用了比较法,怎样辨别其科学、合理性?】

毫无疑问,市场比较法也不能“瞎比较”,它也是有其操作规范的。

被征收人拿到自己的《分户评估报告》,首先不要直接翻到估价结果栏,而需要翻看整个估价报告的内容中是否包含“估价技术报告”,这在前述《规范》中有明文规定。

即使被征收人读不懂估价技术报告,可以提交给专业征收拆迁律师或相关从业者,以弄清楚分户评估报告价值的测算过程是否正确,估价结果是否合理。其中可通过技术报告查看使用的比较法是否满足:

1. 参照物(案例)的成交价必须真实;

2. 参照物(案例)基本数量要求一般是在三个及三个以上;

3. 必须是近期成交的案例,可比实例的成交日期应接近价值时点,与价值时点相差不宜超过一年,且不得超过两年。

在确认比较法应用合理的基础上,再看分户评估报告中的评估内容:是否包含房屋评估价值、室内装饰装修评估价值、地面附属物评估价值、停产停业损失等。

需要注意的是,报告中的评估内容应该与补偿方案一一对应。通过以上方法,当事人可以初步读懂《分户评估报告》,在接到评估报告时基本也能知道该注意哪些方面。

【分户评估报告转交,究竟收还是不收?】

如果被征收人始终对涉案项目的补偿标准、安置房源状况等不满,对于评估报告可以“收而不签”。不签字并不会导致分户评估报告“作废”,还会给自己未来诉讼救济奠定基础,避免“签收即视为认同”的错误理解出现。

若就补偿安置问题争议不大,也可以选择配合签收。签字并不影响被征收人申请复核评估和专家委员会鉴定的权利。

到底签还是不签,被征收人可提前咨询专业律师。但有一点是肯定的:对于那种一看只有几页纸,根本没有“估价技术报告”的不完整的所谓“分户评估报告”,一定要拒绝签收,因为它是明显不合法的。

最后想提醒大家,任何估价报告的结果必须是通过测算得到,而测算的过程、选用的案例、参数的合理与否,都直接影响与左右着补偿结果。无论被征收人选择何种补偿方式,都要计算补偿金额或者房屋差价,如果您在征收拆迁过程之中看不懂评估报告,或者认为评估结果与事实相去甚远,都应该及时联系律师,避免在稀里糊涂、不明就里的情况下草率签下协议,这将是对自己补偿权益最大限度的不负责任。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/47130.html/feed 0
【评估报告】2020年,征收方出具的评估报告,评估价少了近四百万,你信吗? http://www.bjznjj.com.cn/45597.html http://www.bjznjj.com.cn/45597.html#respond Wed, 22 Jul 2020 03:14:00 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=45597 在征地拆迁的事件中,对于我们的财产损失,征收方往往会找一家评估机构来进行评估,然后按照评估机构作出的估值进行赔偿。小编接下来说的这个案例,就是这样的一个事件。但不同的是在这个案件中被征收人对征收方作出的评估不予认可,另行找机构做了一份评估,两份评估报告的金额却相差千万。那么对于这两份差距颇大的评估报告,到底应该按哪个来进行赔偿呢?

2020年,征收方出具的评估报告,评估价少了近四百万,你信吗?

驾校被征收,两家评估机构作出的评估值金额竟相差近四百万

2009年7月1日,宁某与镇政府签订《租赁土地合同书》一份,租用新堡镇政府一块土地,租赁期限20年,后在租赁土地上开办了驾驶员考试学校。2016年4月28日,因国家建设,县里作出拆迁决定,宁某创办的驾校就在征收范围之内。

在征地拆迁过程中,县里于召开专题会议,其中对涉及征地拆迁及建设相关事宜的决定为:由县国土资源局牵头,相关部门配合,资产评估公司具体负责,将宁某的资产评估报告进行比对,查漏补缺,对企业电子设备、设施等,因整体搬迁造成毁损不能再利用的,依照相关法律法规按搬迁损失予以评估,对拆迁后电子设备设施仍可继续使用的,按搬迁费用给予评估。

在涉案土地征收拆迁过程中对于拆迁造成的房产损失,镇政府与宁某签订了《驾校房产搬迁补偿协议》,由镇里向宁某支付房产搬迁损失补偿费18787968元,该协议已履行完毕。但是对于实物资产(构筑物、管道渠口、机器设备和生产性生物资产)损失,宁某与国土资源局产生了分歧。

宁某自行委托的资产评估有限责任公司评估值为8896528.48元;而国土资源局委托的评估有限公司评估值为496.92万元。由于估价差距巨大,双方未能达成补偿协议。

于是宁某起诉请求:依法判令征收方对其征收行为给宁某造成的实物资产损失重新进行评估并做出赔偿决定。

2020年,征收方出具的评估报告,评估价少了近四百万,你信吗?

县政府、镇政府、国土资源局谁是这次赔偿的主体呢?

根据《中华人民共和国土地管理法》国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上人民政府予以公告并组织实施。故县政府是本案征地拆迁项目的工作主体、责任主体和组织实施主体,是征地拆迁工作的总负责。

而土地资源局及镇政府只是征地拆迁工作的具体实施者,受县政府的委托从事本次征地拆迁工作,对外代表县政府,不是征收拆迁主体,如确需对征收或者损失予以补偿应由征收主体作出决定。故宁某要求对因征收行为造成的实物资产损失作出补偿决定的应当是县政府来进行赔偿。

县政府是否应当补偿宁某主张的实物资产损失?

县政府在本次征收工作中,对给宁某造成的拆迁损失,已由镇政府与原告签订了补偿协议,且部分已经履行。对于在拆迁中给原告造成的实物资产损失,县政府也召开专题会议已进行了研究,并已形成会议纪要,决定对因拆迁造成电子设备、设施等,毁损不能再利用的,依照相关法律法规按搬迁损失予以评估,对拆迁后电子设备设施仍可继续使用的,按搬迁费用给予评估。

2020年,征收方出具的评估报告,评估价少了近四百万,你信吗?

说明在本案中征收行为确实给宁某造成了实物资产损失。至于损失的大小,双方各自委托的评估机构作出的评估报告的损失数额差距较大,县政府作为本次征收主体,应当依法履行法定职责,对因征地拆迁造成的实物资产损失进行调查核实,客观公正地予以认定,并依法作出处理决定。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/45597.html/feed 0
【拆迁评估】干货!2020年房屋拆迁评估中需要注意的八大问题! http://www.bjznjj.com.cn/44913.html http://www.bjznjj.com.cn/44913.html#respond Thu, 16 Jul 2020 06:22:30 +0000 http://www.bjznjj.com.cn/?p=44913 干货!2020年房屋拆迁评估中需要注意的八大问题!

1、法律对房屋评估机构的选择是如何规定的?

当今,房屋评估机构非常的多,怎么进行选择呢?我们先来看看法律是如何规定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定?!薄豆型恋厣戏课菡魇掌拦腊旆ā返谒奶酰骸胺康夭鄹衿拦阑褂杀徽魇杖嗽诠娑ㄊ奔淠谛萄《?在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定?!币簿褪撬?,在选定评估机构的时候是由我们被征收人先来进行选择,在不能选择的情况下,房屋征收机构才能采取其他措施进行选择。

现实中如何选定评估机构?

那么问题来了,大部分被征收人是没有进行过选定评估机构这一环节的,甚至连这个环节都不知道,那该怎么办呢?这就需要我们在房屋被列入征收范围时,一定要及时关注消息并咨询专业律师,避免错过了最佳的时机从而影响了自己的利益。

因此,在知道可以选定评估机构时,我们一定要积极行使自己的权利,如何选择评估机构呢?最重要的是看评估资质,只有具有评估资质的评估公司做出的评估才可靠。要注意如果评估机构没有资质或者未经评估就进行征收,这样是完全不合法的。

实践中,大部分情况都是未经被征收人协商就选定了评估机构,显然这是不合法的。如此,未经被征收人协商选定的评估机构作出的评估报告在根源上就是不合法的。

2、法律对房屋评估机构的委托是如何规定的?

《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定:“第六条房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容?!币簿褪撬?,在委托评估机构的是由房屋征收部门进行委托的,房屋征收部门一般是实施征收的人民政府,有的地方也可能是由人民政府委托的房屋征收管理办公室,只有以上部门进行委托的评估才是合法有效的。

法律的规定是规定,但是有些地方进行征收时仍然是不规范的,在委托评估机构时,并非是征收部门进行的委托,而是由建设公司进行的委托。还有一些在评估报告上虽然委托人是征收部门,但在房屋征收评估委托书上不是征收部门。这显然这是不合法的。如此出具的评估报告是不能被认定的。

3、房屋征收评估费用由谁来承担?

《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条规定:“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行?!?/p>

在正常评估的情况下,评估和鉴定的费用由委托人来承担,也就是房屋征收部门(人民政府或者房屋征收办公室),也就是说,正常来说委托评估和鉴定的费用并不是我们被征收人来承担。

如果我们对评估报告存在异议,提出了复核,复核机关认为原始鉴定出现来问题,重新作出来评估结果,那么这个评估和鉴定的费用也不用我们被征收人来承担,而是由原房地产评估机构来承担。

那么复核的结果没有改变的情况由谁来承担呢?复核的结果没有改变原评估报告,那么当然也就不需要进行鉴定,我们作为被征收人当然也是不用承担费用的。

4、法律对房屋评估采取的方式是如何规定的?

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定:“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估??梢酝毖∮昧街忠陨掀拦婪椒ㄆ拦赖模Φ毖∮昧街忠陨掀拦婪椒ㄆ拦?,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。”

在房屋征收评估报告中,一般都会在其中体现出估价的方法,大部分情况是根据市场法进行评估,也有一部分是按照成本法进行评估。虽然法律有明确的规定可以同时选用两种评估方法进行比较,分析之后来确定最后的评估结果,但现实中并没有进行如此的操作。相对来说,市场法使用的比较多,且对于我们被征收人来说也是最合理的评估方式。市场法就是对比同片区、同类型、同面积的市场房价,并且参考房屋用途、权利性质、新旧程度、建设规模、建筑结构等方面综合考虑,来确定补偿的价格。

5、房屋征收评估时点如何计算?

以征收决定公告日作为评估时点的情形:

人民政府在作出征收决定公告时,该公告日作为评估的可以作为评估时点,但是前提是应当尽快的与被征收人签订征收补偿安置协议。在无法签订征收补偿安置协议时,就要按照法律的规定来作出房屋征收补偿决定,这样的情况以征收决定公告日作为评估时点是没有任何问题的。

不能以征收决定公告日作为评估时点的情形:

所有的法律规定并不能单一的进行适用,在征收时会出现各种各样的情形,而且征收工作并不是一天两天就能完成的,因此,对于征收评估的时点就应当结合《房屋征收与补偿条例》有关“公平补偿”条款进行具体分析,而不能单一的认为征收决定公告之日就是评估时点。那么什么情况下不能以征收决定公告日作为评估时点?

首先,就是在时间上,根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定从出具评估报告之日起,应当在一年内签订房屋征收补偿安置协议或者作出房屋征收补偿决定,如果无正当理由且是不可归责于被征收人原因的情况下就不能以征收决定公告日作为评估时点。

其次,如果因征收部门的原因导致房屋征收补偿决定时点明显迟延,而在这期间房地产市场价格发生剧烈波动,按照之前的时点进行补偿会导致被征收人利益受损的情况下,也不能以征收决定公告日作为评估时点。

再次,《房屋征收与补偿条例》明确规定:“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”那么对于补偿,应当是补偿的款项已经全部支付给被征收或者周转、产权调换的房屋已经交付才叫做补偿,只是签订了征收补偿协议了是不能认定为补偿了。因此,如果签订了征收补偿协议却迟迟未支付补偿款或者交付房屋,导致被征收人的利益受损,也不能以征收决定公告日作为评估时点。

最后,征收项目大小、征收项目实施日期、实际协议签订日等其他会影响到被征收人利益的情况都应综合进行考虑来确定能都按照征收决定公告之日作为评估时点。

6、法律是如何规定房屋征收评估机构怎么样来进行评估?

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定:“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明?!?/p>

7、房屋征收评估报告是否应当领取?

房屋征收报告是我们最终获得补偿的关键要素,很多时候我们不应该意气用事,因为和被征收人的一些矛盾就放弃对自身有利的事情。

房屋征收评估在作出之前房地产价格评估机构会向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,初步的评估结果里面就会有房屋的价值,当分户的初步评估结果在征收范围内公示了,如果存在问题,可以要求房地产价格评估机构进行修正。

如果错过了分户的初步评估结果而不能对错误进行修改没关系,公示期满后,房地产价格评估机构就出具了整体评估报告和分户评估报告,整体评估报告和分户评估报告出来之后我们可以进行复核。

如果说我们不领取评估报告,那么征收部门很有可能会留置送达或者公告送达。留置送达或者公告送达很有可能我们无法收到评估报告,那么我们就无法行使我们提起复核的权利了。

8、法律对于评估结果申请复核的规定

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

现实中如何进行操作?

大部分情况下,对于评估结果都是我们被征收人存有异议,房屋征收部门基本上没有提出异议的情形,那么提出复核评估应该按照以下方式来进行:

1、确定评估机构。我们对评估结果提出异议、申请复核评估,并不是向征收部门提出,法律中明确规定了申请复核评估是向房地产价格评估机构,因此我们就要确定评估机构的具体名称,评估报告中通常都会有评估机构的名称,因此可以不用担心。

2、提出复核评估的方式。很多时候我们并不懂的如何留存证据,在领取了评估报告后当场就提出了异议,但是这并不能留下证据证明我们提出过复核。虽然法律上没有明确规定,但是我们应当对自己的权利负责,应当采取书面的方式进行复核申请,书面的复核申请也不能直接交给评估公司,而是应当以快递的方式进行邮寄,以此来保存证据,证明我们的确提出了复核申请。

3、注意提出复核的时间。法律明确规定了,在收到评估报告10日内应当提出复核,因此,我们一定要关注时间节点,不能错过提出权利的时间,法律并不?;ぴ谌ɡ稀八醯摹比?,积极维权才是最好的方式。

本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题,联系删除。

]]>
http://www.bjznjj.com.cn/44913.html/feed 0