合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法
第十五条 房屋征收部门应当根据被征收人提供的合法有效证照所确认的房屋面积和用途，对被征收人予以补偿。
被征收房屋的权属、面积、用途应当依据房屋所有权证(合肥市直管公房租赁证或者租赁协议)和房屋登记簿确认。房屋所有权证与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准。
房屋所有权证、房屋登记簿所载内容与建设工程规划许可证不符的，以建设工程规划许可证所载内容为准。
第十六条 对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
第十七条房屋无有效证照，但在1986年航拍图上有标注且产权归属明晰的，可以结合1986年底前最邻近年份的地形图确定房屋面积，并给予补偿;1986年底前地形图无标注的，可以结合1986年后最邻近年份的地形图确定房屋面积，并给予补偿。
前款房屋产权属于个人的，按照住宅房屋给予补偿。产权属于单位的，按照土地用途给予补偿，即土地用途为工业生产、仓储或实际用于生产厂房、仓储的，按照生产用房给予货币补偿;其他土地用途的，按照办公用房给予货币补偿。
对被征收房屋的补偿包括对被征收房屋及其附属物的补偿，以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿。被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并按时搬迁的，房屋征收部门应当给予搬迁奖励。
第十九条征收房屋实行产权调换的，应当根据城市规划要求和建设工程性质，提供产权调换房屋。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当在改建地段或者就近地段提供安置房。
第二十条征收住宅房屋实行产权调换的，应当按照套内建筑面积进行“征一补一”。实行异地产权调换的，应当根据征收区域与产权调换区域房屋市场价格，在征收补偿方案中确定面积调整系数。
第二十一条 征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。
住宅房屋被征收人在产权调换建筑面积基础上，每户可以增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。
根据前两款确定的建筑面积仍不足50平方米的，可以按照建筑安装成本价增补至50平方米。与产权调换房屋套型不符的，被征收人可以选择邻近的房屋套型，增加的建筑面积按照建筑安装成本价结算差价，减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。
第二十二条 征收非住宅房屋实行产权调换的，应当根据房屋证照记载的用途，按照市场评估方式计算、结清产权调换差价。第二十三条征收房屋实行货币补偿的，由承担预评估工作的房地产价格评估机构按照货币补偿基准价，结合被征收房屋调查登记时的结构、成新、层次、配套等修正因素，计算货币补偿金额，出具分户评估报告。
房地产价格评估机构应当以征收决定公告之日为评估时点，结合市场变化情况，对各类房屋预评估的货币补偿基准价进行修正。
第二十四条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第二十五条征收房屋实行产权调换的，被征收人实行过渡性安置，住宅过渡期不超过18个月，非住宅过渡期不超过30个月。过渡期内被征收人自行临时过渡的，房屋征收部门应当按照规定标准支付临时安置费。逾期未安置，自逾期之月起不满12个月的，按照规定标准的50%增付临时安置费;超过12个月的，按照规定标准的100%增付临时安置费。
房屋征收部门提供周转房的，过渡期内不支付临时安置费。逾期未安置的，自逾期之月起按照前款规定支付临时安置费。
征收房屋实行现房安置或者货币补偿的，支付3个月临时安置费。
第二十六条征收房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换;被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，被征收人可以选择货币补偿。
征收房地产管理部门直管公有住宅房屋实行货币补偿的，房屋承租人及其配偶未享受过国家房改政策购房的，货币补偿费的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人，房屋承租人及其配偶对已补偿面积部分不再享受房改政策;已享受国家房改政策购房，但未达到规定面积标准的，其不足标准的房屋面积，货币补偿费的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人后不再享受房改政策;已按规定面积标准享受国家房改政策购房的，应当无偿腾退。
征收单位自管公有住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿费全额支付给被征收人，被征收人可以按照前款规定进行分配。
对于在被征收范围内的土地房屋，被征收人应当提供合法有效的证明，相关部门审查通过才能对其予以补偿。同时大家在遇到土地房屋征收的事情时，可以参照上述标准。小编整理的关于合肥市国有土地房屋拆迁补偿标准就是这些了，如遇到自身解决不了的事情，可以咨询相关专业人士。
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]]>住房城乡建设部印发国有土地上房屋征收评估办法
关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知
建房〔2011〕77号
各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会(房地局)，新疆生产建设兵团建设局：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。
附件: 国有土地上房屋征收评估办法
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一一年六月三日
附件：
国有土地上房屋征收评估办法
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;
(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;
(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;
(四)委托人应提供的评估所需资料;
(五)评估过程中双方的权利和义务;
(六)评估费用及收取方式;
(七)评估报告交付时间、方式;
(八)违约责任;
(九)解决争议的方法;
(十)其他需要载明的事项。
第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
第二十八条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第三十二条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。
从国家住建部国有土地上房屋征收评估办法中我们可以总结出：房屋征收过程中，房屋的实际面积、价值等需要委托房屋鉴定机构，且不能与房屋所有人存在利害关系，以保证公平、公正。其次，房屋评估的流程有：委托房屋评估机构进行评估-提交材料-评估小组讨论决定。
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]]>一、房屋拆迁中评估报告有期限吗
拆迁房屋评估报告是有期限的，而报告的期限由委托人与评估机构协商确定。房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
二、房屋拆迁评估流程
关于房屋征收的评估流程，选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被征收人都可以参与，每一个环节都是法定要求必不可少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明，各方充分参与的程序设计显得更重要。同时，为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道，也是应了发展之需。
同时，通过新的渠道，新的评估办法，市场化的操作，将每一个环节都公开、透明，并充分利用市场化的处理模式，实现多元化的补偿，让拆迁双方实现共赢。这是民生所需，亦是发展所期。
三、房屋拆迁价格是怎样的
新办法规定，被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方（评估机构）出现的意义，即在于是以市场来说话，而不是以政府的权力来说话，也不以老百姓自己盲目的要价来说话，而是按照市场规律来定价。
以前在拆迁补偿中的问题，既有补偿不到位的情况，但是也有被征收方漫天要价的情况。其实，最核心的问题还是补偿问题。要防止政府的单方定价，或者是被征收人的这种漫天要价，其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格，并且以公开的方式把这种价格让双方都知道，这样当事人才能有很好的预期。
随着法治化进程的不断深化，我国拆迁工作程序也越来越规范。以上内容就是编为你整理的关于房屋拆迁中评估报告有期限吗的相关知识，希望在工作和学习中能够帮助到您。如果您有其他问题感到疑惑，欢迎咨询我们的律师。
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]]>涉案项目房屋拆迁方案，可以采用货币补偿方式。货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在采用货币补偿方式对被拆迁人进行安置补偿的情况下，货币补偿的金额应当严格遵循填平原则予以确定，保障被拆迁人的合法权益。根据原审在案证据及查明的事实，拆迁实施单位与永品公司的协商记录最早为2018年3月21日。闵行土储中心虽坚持主张其一直在与永品公司协商拆迁补偿事宜，闵行住房局亦主张涉案房屋拆迁拖延至今并非闵行土储中心的单方责任，但均未能提供证据证明，本院不予采纳。
鉴于本案并无证据证明存在由于永品公司的过错导致拆迁拖延至今的情形，被诉拆迁裁决在确定补偿标准和补偿金额时，仅依据以2010年7月9日为评估时点所作的《房地产估价报告》，未考虑2010年至2018年房地产市场价格涨幅较大的情况，明显缺乏合理性，损害了永品公司的合法权益。
案情回顾
原审查明，坐落于上海市闵行区**路**号，房地产权证号为“沪房地闵字（2004）第XXXXXX号”的房屋（以下简称涉案房屋）产权人为上海永品实业有限公司（以下简称永品公司），土地权属性质为国有，土地使用权取得方式为出让，土地用途为工业，土地面积7,402平方米，建筑面积合计5,949.60平方米。
2010年7月9日，闵行土储中心因“北青路联友路地块储备和前期基础性开发”项目建设依法取得沪闵房管拆许字（2010）第22号房屋拆迁许可证，拆迁范围为：东至联友路，西至纪潭路，南到北青公路，北至周泾港。涉案房屋位于该许可证的拆迁范围内，房屋拆迁期限延长至2019年1月31日。拆迁人闵行土储中心委托上海A有限公司（以下简称A公司）实施拆迁，上海B有限公司（以下简称B公司）被选定为该基地的评估公司。
B公司以2010年7月9日作为评估时点，房地产估价师于2017年10月27日对涉案房屋进行实地查勘，2018年5月17日出具沪万房业字（2018）第10535号《房地产估价报告》（以下简称《房地产估价报告》），对涉案房屋的评估价格为每平方米建筑面积人民币3,614元（以下币种均为人民币）。闵行土储中心承诺对涉案房屋装修及附属物补偿款、设备搬迁费、未见证房屋等，按少补多不退的原则补偿2,000,000元。停产、停业损失按照基地拆迁补偿方案计算，生产厂房按照400元/平方米。
2018年5月21日，上述评估报告送达永品公司，同年6月14日，房地产估价师协会专家委员会受理了闵行土储中心对评估结果申请的专家鉴定，后永品公司拒绝鉴定，该委员会于同年6月27日决定终止鉴定。闵行土储中心与永品公司就涉案房屋的拆迁补偿安置进行协商，因双方对安置补偿协商未能达成一致而未果。闵行土储中心于2018年10月25日向闵行住房局提出裁决申请，闵行住房局于同年10月29日受理闵行土储中心拆迁裁决申请后，发出通知召集永品公司与闵行土储中心进行协商调解，双方差距过大，仍未协商成功。
闵行住房局经审核，于2018年11月22日作出闵房管[2018]545号房屋拆迁裁决（以下简称被诉拆迁裁决），主要内容为：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十条之规定，裁决如下：
一、申请人按《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，根据《北青路联友路项目非居住房屋拆迁方案》的具体内容，对XX路XX号房屋以货币方式补偿，房屋补偿金额为21,504,570元。停产、停业损失补偿费2,379,840元。装修及附属物补偿、设备搬迁费、未见证房屋等补偿2,000,000元。合计补偿总金额为：25,884,410元。
二、经法院行政裁定实施强制搬迁的，申请人应当委托评估公司对XX路XX号装修及附属物、被申请人自有设备、未见证房屋进行实地查勘后据实评估，按少补多不退的原则对被申请人进行补偿。
三、被申请人在收到裁决书之日起十五日内搬离XX路XX号，并将该非居住房屋腾空后移交给申请人，与申请人办理补偿和移交手续。并告知诉权，送达永品公司与闵行土储中心。永品公司不服，诉至原审法院，要求撤销被诉拆迁裁决。
原审另查明，闵行土储中心和A公司于2017年6月5日向永品公司送达评估通知，2018年5月，B公司出具评估报告。拆迁实施单位与永品公司的协商记录最早为2018年3月21日。
原审认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”的规定，因本案建设项目核发《房屋拆迁许可证》时间为2010年7月9日，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条的规定，闵行住房局具有作出房屋拆迁裁决的行政职权。本案中，永品公司所有的涉案房屋系非居住房屋，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定以及涉案项目房屋拆迁方案，对涉案房屋实行货币补偿，符合上述法律和拆迁政策的规定。
但是，《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。根据该规定，对于货币补偿的，应当按照同等价值补偿。在案证据显示，在2010年7月取得拆迁许可证后，拆迁当事人及有关部门直至2017年才与永品公司就拆迁事宜进行磋商，并无证据证明存在由于永品公司的过错导致拆迁拖延至今的情形。
本案中拆迁许可证颁发于2010年7月9日，闵行住房局采纳的B公司的评估报告于2018年5月17日作出，而评估的时点确定为2010年7月9日，即在2018年以2010年的价格对永品公司实行货币补偿，违反前述规定，侵犯了被拆迁人的利益。闵行住房局在裁决时，未予以查明前述事实及情节，采纳B公司的评估报告，裁决的主要证据不足。永品公司要求撤销被诉拆迁裁决之诉请，于法有据，法院应予支持。原审法院于2019年2月27日判决撤销被诉拆迁裁决。
最高法裁判
判决后，闵行住房局不服，上诉至本院称：原审判决对法律规定的理解和适用有误，法定的拆迁估价时点应为“拆迁许可证核发之日”，其根据B公司出具的评估报告作出裁决，证据充分，本案房屋拆迁拖延至今并非闵行土储中心的单方责任；原审判决未明确评估公司的合法地位，故请求二审法院撤销原判，改判驳回永品公司原审诉讼请求，维持被诉拆迁裁决。
闵行土储中心不服原判，上诉至本院称：本案评估时点符合法律规定；其一直在与永品公司协商拆迁补偿事宜；本案房屋拆迁拖延并非其单方责任；B公司是本项目合法的评估公司，故请求二审法院撤销原判，改判驳回永品公司原审诉讼请求，维持被诉拆迁裁决。
被上诉人永品公司辩称：原审法院认定应当以2018年作为评估时点是正确的，每次拆迁续期都应当视为新的行政行为，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋属于非居住房屋，根据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定以及涉案项目房屋拆迁方案，可以采用货币补偿方式。货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在采用货币补偿方式对被拆迁人进行安置补偿的情况下，货币补偿的金额应当严格遵循填平原则予以确定，保障被拆迁人的合法权益。根据原审在案证据及查明的事实，拆迁实施单位与永品公司的协商记录最早为2018年3月21日。闵行土储中心虽坚持主张其一直在与永品公司协商拆迁补偿事宜，闵行住房局亦主张涉案房屋拆迁拖延至今并非闵行土储中心的单方责任，但均未能提供证据证明，本院不予采纳。
鉴于本案并无证据证明存在由于永品公司的过错导致拆迁拖延至今的情形，被诉拆迁裁决在确定补偿标准和补偿金额时，仅依据以2010年7月9日为评估时点所作的《房地产估价报告》，未考虑2010年至2018年房地产市场价格涨幅较大的情况，明显缺乏合理性，损害了永品公司的合法权益。
综上，上诉人闵行住房局、闵行土储中心的上诉请求缺乏事实根据与法律依据，原审法院认定被诉拆迁裁决的主要证据不足，判决撤销被诉拆迁裁决，并无不当。对于原审判决，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海市闵行区住房保障和房屋管理局、上海市闵行区土地储备中心各半负担（已付）。
本判决为终审判决。
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]]>小编详细解释过是否可以拒绝拆迁，并得出一个结论: 如果行政机关依法开展拆迁活动，被拆迁人不能拒绝，只能就拆迁过程中产生的纠纷表达意见和主张权利；
如果拆迁本身严重违法或者预征收情况，仍有可能视情况暂停拆迁， 小编在这里先不就这个问题进行说明。今天小编重点分析是评估价值与房屋实际价值差距较大的可能原因。
1、评估机构“受意”压低价格
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，由被征收的协商选定房地产评估机构;协商不成的，通过多数决定，随机选定等，各省的具体措施确定，自治区，直辖市行政机关制定。
也就是说，评估房屋价值评估机构(具有相应的资格)是由被拆迁人选择的，不是由行政机关指定的，更不用说与行政机关的任何交易或联系。
假如被拆迁人根本就没有经历过这一步，或者被拆迁人是在行政机关圈定的部分评估机构中“自主”选定的某一评估机构，那么很难说是不是这些评估机构与征收方之间是有合作关系的。
除了选定的机构，一定要注意拆迁评估方法，如成本法，市场法，收益法，基准地价法，评估的拆迁可以同时使用的考核任务两种以上的方法时间，以确保所作的评估的最终结果的准确性。
需要注意的是，如果拆迁方给你的评估只是一个价格数字，那么评估很有可能是有问题的，被拆迁人不要光质疑价格，要主动去找问题出在哪里。
2、评估过程有问题
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等相关法律规定，在拆迁协议签订前开展评估工作，由房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。
在实践中，许多项目省略了评估实地调查程序，没有进行实际的评估工作，就给了被拆迁人评估结果和定价，要求被拆迁人根据给定的价格协议签订，根据双方达成的协议然后进行对情况进行评估，并要求签署拆迁。
这种做法显然是拆迁人存在“猫腻”，让被拆迁人在不知情的情况下自己填空”的表现“完成了拆迁过程”。其实，这样的拆迁程序违反了法律的规定，在这种情况下，当然不知道自己的低补偿价格是怎么回事。
3、评估报告有误
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，评估被征收房屋价值的时间点为房屋征收决定公告之日。产权调换的估价时点应当与被征收房屋的估价时点一致，这也将反映在评估报告中。
此外，小编也一直强调，一定要关注评估报告的作出（落款）时间，并出具评估评估报告的有效期限。给出的价格评估应能真实地反映被征收房屋的价值，并有人据此来弥补拆迁和房地产价值将随时间改变时。
如果从实际征收所作的评估之间的时间差在大，在当时是被拆除房屋的价值将有所变动，以评估报告给出的数值显然不够现实合理性。
另外，评估报告应当载有参与评估项目的评估人的签字，并由进行评估并签字的评估人有资格对拆迁项目的房地产价值进行评估，不符合这些条件的，评估可能属于程序性或者实质性违法。
当被拆迁人发现自己经历的评估程序存在问题，或对报告存在疑问时，可以根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等的规定，在收到评估报告的10人内向评估机构申请复核评估，若对复核评估结果仍有异议的，还可以在收到复核结果的10人内向当地的评估专家委员会申请鉴定。
经上述程序，被拆迁人对评估结果或者赔偿条件仍不满意的，还可以通过行政复议或者行政诉讼继续维护自己的合法利益。
最后，小编想要强调的是，并不是国家要征收房屋，房子就不值钱了。 “行政机关拆迁价格，拆迁人要给折扣” ，这种观点根本不存在！
如果评估程序不合法或评估结果有疑问，被遣返人员必须积极寻求法律救济，避免最终赔偿过低甚至不正常，及时获得拆迁补偿。
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事实上，目前的拆迁补偿普遍较低，关键在于房屋的实际市场价值的房屋评估值的拆迁要低得多，这严重影响了受灾群众的利益。
随着在国内兴起的拆迁，这种情况应进行遏制，否则将会损害更多被拆迁人的利益，引发社会矛盾。
被拆迁房屋的评估价值为何低于实际价值？
从人们的角度来看，到评估过程的那一步，人们首先会对自己的住房和财产做出相应的评估。 人们的评估标准大多是根据市场价格计算的高价，也是根据建筑面积(即包括实际使用面积和公摊面积)。
因此，估计价格会高于市场价格，但不会高太多。 一般来说，如果拆迁的房屋新旧程度或位置较好，也要在允许合理的、可接受的价格范围内。
而且从拆迁方的角度来看，情况会发生逆转，为降低拆迁成本，必然不会允许高价计算拆迁的。根据标准程序，评估应以被拆迁房屋的建筑面积为准，或以房产证上的登记面积为准。
但在拆迁实际操作中，评估结果大多按实际使用面积评估计算，此外，在实际情况中，评估公司大多是由拆迁方指定的，因此评估公司不能完全客观地进行评估
。而且，计算标准不会按照市场价格走，大多是低于市场价格计算标准。总之，最终的评估结果肯定低于被拆迁房屋的实际价值。
这被拆迁人的偏高估算，拆迁方的过低计算，两者的组合后的就出来了。这就是为什么房子比评估价值低价值的真正原因。
小编说：当房屋的评估价值低于实际价值时，如何救济？
由于价格的巨大差异，不可避免地会引起冲突和纠纷。如何救济被拆迁人的补偿利益成为缓解社会矛盾的关键。
小编根据多年的拆迁代理经验，总结了在评估过程中?；け徊鹎ㄈ瞬钩ダ娴姆椒?，即：被拆迁人对评估报告不满意的，被拆迁人有以下几种方式:
（1）应在被拆迁房屋住户评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构提出书面申请，并指出存在的问题，提出复核和评估申请。
（2） 对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的鉴定专家委员会提出鉴定申请。
（3） 评估意见出具后，被指控人对赔偿仍有异议的，应当依法重新考虑或者提起诉讼。
法律依据如下：
《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。
评审结束后，原评审结果发生变更的，应当重新出具评审报告；未变更评审结果的，应当书面告知评审考核申请人，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构复核结果有异议的。
应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定，对补偿仍有异议的，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定处理。
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留意评估主体
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；没有协商成功的，采取多数决定和随机抽取的方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房屋征收的评估机构应该是由被征收人选定的，因为很难让所有人都满意，如果大家不意见不一致的话，那么我们就可以通过多数决定规则或评估机构中随机抽签的形式决定。房屋征收协助主管部门在评估机构的评估阶段发挥了作用，但不是决定性的。评估机构必须是独立的，客观的，公正的，房屋征收主管部门是不可以干扰其工作的。如果直接主管机关指定房屋征收评估机构，那么就属于程序违法了。
留意评估机构评估
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，任何单位和个人不得干预评估机构的工作，房地产价格评估机构应当独立，客观，公正地进行房屋征收评估。
即法律规定所有评估人员，但凡是和征收主管部门工作人员有利害关系的都需要规避。如果被征收人对评估有异议的话，也可以基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收人对被征收房屋价值评估结果有异议的，可以向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的可以向专家鉴定委员会来评估房地产的价格。
留意评估方法
根据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场情况，采用假设开发法、收益法、市场法、成本法等估价方法，选择其中一种或多种方法对被征收房屋进行价格评估。对被征收房屋的同类房地产有交易的，应当采用市场法进行评估；对被征收房屋或者其具有经济效益的同类房地产，应当采用收益法进行评估；如果被征收的房屋时在建工程，应该选择假设开发法评估。对被征收房屋或者其具有经济效益的同类房地产，应当采用假设开发法进行评估。
可以同时采用两种以上的，应当采用两种以上评价方法进行评价，对各种评估方法的结果进行核对比较后，合理确定评估结果。
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房价明明8千，补偿只愿给4千，中断两年的房屋征收，坑了拆迁户
在2019年1月，暂停征收突然又开始进行。奇怪的是，征收方告知李女士，补偿标准仍应根据2017年住房评估报告计算?！胺考勰芨侥昵耙桓鏊铰?？”这离奇的征收和补偿标准让李女士很是怀疑。
两年来，李女士家周围房屋的价格已经从每平方平均4000元上涨到每平方8000元，房价翻了一番。如果征收方的赔偿金额没有根据市场情况增加，李女士的赔偿金仅足以购买原房屋的一半。 “相当于两年，我的房子无缘无故地消失了一半?！崩钆坎宦?，并认为这种征收“太不合理了”。
虽然李女士强烈反对，但征收方仍然作出征收补偿决定。补偿标准仍然基于2017年评估报告。
那么，这样的征收到底合法吗？补偿合不合理？我们如何在这种征地迁拆的情况下?；の颐堑暮戏ㄈㄒ?？下面小编来给大家细细分析一下。
房屋评估报告的有效期到底有多长？封存两年的评估报告还管用吗？
根据建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条规定：估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
但是，在这种情况下，2019年作出的赔偿决定是基于2017年评估报告，该报告超过了评估报告的一年有效期。不考虑两年内的市场价格的客观和巨大变化显然是不合理的。
评估的目的是反映真实的房产价格，给予被拆迁人公平合理的补偿，不是降低补偿损害被拆迁人的合法利益。
征收方拿着过期的评估报告给您算补偿，您可千万别答应
如果该评估报告的服务期限超过一年，被拆迁人可以选择直接向房屋补偿决定书提起行政复议或者诉讼，以获得合理的补偿。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条之规定，被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理，也就是复议或者诉讼征收补偿决定。
从这个案例来看，评估报告没有及时送达被征收人，显然无法反映房地产的实际价格。根据这份评估报告，当地征收部门做出了“房屋征收补偿决定书”，这使李女士无法确保她的“生活水平不降低，长期生活得到保障”。这违反了法律程序，应当依法推翻。
据此，法院宣布判决撤回征收方作出的《房屋征收补偿决定书》。当事人也都没有再提出上诉。
结合上述情况，我们可以很容易地看出，住房价值评估报告是行政机关作出赔偿决策的重要依据。如果不能反映房地产的实际价格，就会对被征收人的权益造成损害，因此赔偿决定本身就没有法律依据。建议您遇到这种情况，不要被动地屈服于权力，要勇于拿起法律的武器进行维护利益，相信自己有维护利益的权利。不给狡猾的征收方可乘之机。用血汗钱买的房子，大家的房子都是得来不易的。
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驾校被征收，两家评估机构作出的评估值金额竟相差近四百万
2009年7月1日,宁某与镇政府签订《租赁土地合同书》一份，租用新堡镇政府一块土地，租赁期限20年，后在租赁土地上开办了驾驶员考试学校。2016年4月28日，因国家建设，县里作出拆迁决定，宁某创办的驾校就在征收范围之内。
在征地拆迁过程中，县里于召开专题会议，其中对涉及征地拆迁及建设相关事宜的决定为：由县国土资源局牵头，相关部门配合，资产评估公司具体负责，将宁某的资产评估报告进行比对，查漏补缺，对企业电子设备、设施等，因整体搬迁造成毁损不能再利用的，依照相关法律法规按搬迁损失予以评估，对拆迁后电子设备设施仍可继续使用的，按搬迁费用给予评估。
在涉案土地征收拆迁过程中对于拆迁造成的房产损失，镇政府与宁某签订了《驾校房产搬迁补偿协议》，由镇里向宁某支付房产搬迁损失补偿费18787968元，该协议已履行完毕。但是对于实物资产（构筑物、管道渠口、机器设备和生产性生物资产）损失，宁某与国土资源局产生了分歧。
宁某自行委托的资产评估有限责任公司评估值为8896528.48元；而国土资源局委托的评估有限公司评估值为496.92万元。由于估价差距巨大，双方未能达成补偿协议。
于是宁某起诉请求：依法判令征收方对其征收行为给宁某造成的实物资产损失重新进行评估并做出赔偿决定。
县政府、镇政府、国土资源局谁是这次赔偿的主体呢？
根据《中华人民共和国土地管理法》国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。故县政府是本案征地拆迁项目的工作主体、责任主体和组织实施主体，是征地拆迁工作的总负责。
而土地资源局及镇政府只是征地拆迁工作的具体实施者，受县政府的委托从事本次征地拆迁工作，对外代表县政府，不是征收拆迁主体，如确需对征收或者损失予以补偿应由征收主体作出决定。故宁某要求对因征收行为造成的实物资产损失作出补偿决定的应当是县政府来进行赔偿。
县政府是否应当补偿宁某主张的实物资产损失？
县政府在本次征收工作中，对给宁某造成的拆迁损失，已由镇政府与原告签订了补偿协议，且部分已经履行。对于在拆迁中给原告造成的实物资产损失，县政府也召开专题会议已进行了研究，并已形成会议纪要，决定对因拆迁造成电子设备、设施等，毁损不能再利用的，依照相关法律法规按搬迁损失予以评估，对拆迁后电子设备设施仍可继续使用的，按搬迁费用给予评估。
说明在本案中征收行为确实给宁某造成了实物资产损失。至于损失的大小，双方各自委托的评估机构作出的评估报告的损失数额差距较大，县政府作为本次征收主体，应当依法履行法定职责，对因征地拆迁造成的实物资产损失进行调查核实，客观公正地予以认定，并依法作出处理决定。
因此宁某请求征收方重新评估并作出赔偿决定的请求并无不当。
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]]>对城市房屋进行征收拆迁的，需要对被拆迁人给予经济补偿，在给予经济补偿之前，要确定房屋的价值，而房屋价值是通过评估确定的，那么房屋拆迁评估不满意该怎么办？
房屋拆迁评估不满意该怎么办？
城市房屋拆迁评估的特点是比较多的，如评估数量巨大、评估对象关系复杂等，被拆迁人对评估结果不服的，可以申请复核评估、对复核评估不服的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
拆迁评估的依据
拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。
拆迁评估市场评估价
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
拆迁评估交易均价
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
拆迁评估重置价
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
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