征收方偷换概念，无证房屋=违建？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

因此无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门的认定：认定为合法建筑的，应当给予补偿;认定为违法建筑的，不给予补偿。虽然法条已经对被拆迁人的利益保护赋予了明确规定，但在实际拆迁中，拆迁方经常替换概念，将无证房屋认定为违法建筑进行非法强拆。

违建认定和拆除不可随意确定

违法建筑的认定主体、认定程序必须符合法律规定，并非经任意机关和个人确认即可。只有在有权机关作出限期拆除违法建筑决定之后，明确了违法建筑的所有人或搭建人负有拆除违法建筑的义务，才有实施强制拆违行为的可能性。

不仅如此，作出责令限期拆除决定前告知当事人，给予当事人陈述申辩的权利，在当事人在规定的期限内未作有效陈述申辩后，拆违实施部门才可作出责令限期拆除的书面决定。

根据《行政强制法》第四十四条的规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。如果当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关才可以依法强制拆除。

律师提示大家，根据上述程序牢牢把握维护利益的最佳时机。而且即使被“认定”为违法建筑也不是完全不可能得到合理补偿，具体如何补偿，需要考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。

无证房屋也可以获得补偿？

以农村房屋为例，农村居民建造住宅，就算没有宅基地证，建房证也不一定就是违法建筑。比如某些历史存留的房屋。一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求直接归为违法建筑，这显然不行。

所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。

无证房屋不等于必须拆除的违法建筑

《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的?？睿晃薹ú扇「恼胧┫跋斓?，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的?？睢！?/p>

所以需要看该违法建筑是否是可以通过一些措施消除违法影响，如果无法消除影响或通过?？罾创?，但绝不是所有的违法建筑都必须被强制拆除。

在我国，土地使用人或者实际使用人没有土地权属证书的情况非常普遍，但这并不意味着没有补偿。作者提示广大被拆迁人，无证房并不是违法建筑的代名词，对无证房一概不给予补偿是拆迁人无视被拆人合法利益的做法！

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【《城乡规划法》+《行政强制法》，行政机关可以依法自行处置】

对于违反城乡规划，未取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证进行建设的房屋，《城乡规划法》第64、65条规定应当由城乡规划主管部门、乡镇政府依据不同情形、程度予以处置。

《城乡规划法》第68条进一步规定，城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

而《行政强制法》第44条同样明确规定了行政机关实施强制拆除的权力：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

但是在长期的实践中，鉴于上述法律规定中“可以责成有关部门”“可以依法强制拆除”的表述，一些地方政府仍会选择向人民法院申请非诉执行裁定，希望通过法院裁定准予执行的方式来对违建实施强拆。

对此，最高人民法院在《关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》中指出，根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。

最高法的这一《批复》为问题的解决给出了最终答案——对依据《城乡规划法》规定作出责令限期拆除决定，进而需要强制拆除房屋的，行政机关可依法自行强拆，不需要申请法院强制执行。

【《土地管理法》惩处违法用地行为，须申请法院强制执行】

但对于违反《土地管理法》的规定，未经批准非法占用土地建造建筑物的，则需要申请法院强制执行。

《土地管理法》第83条规定，依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；

对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

据此，针对违法用地建造房屋的责令限期拆除的行政处罚决定，行政机关无权直接实施强拆，必须申请人民法院强制执行。

需要指出的是，这里的“作出处罚决定的机关”应当是县级自然资源主管部门。

分析到这里，我们不难发现，上述法律法规乃至于司法解释，均未对行政机关对违建处以“没收”的行政处罚能否自行强制执行作出规定。

此时，《行政强制法》第53条的规定就派上用场了：当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。

也就是说，在法律并未明确授予行政机关对违建房屋予以没收的情况下，行政机关就此申请法院强制执行是有法律依据的。

不过需要指出的是，“没收”这一处罚方式的作出主体依法只有两个：城乡规划主管部门和自然资源主管部门。如今在许多地方，这二者早已合并为一个部门。乡镇政府能否作出“没收”的处罚决定，有待商榷。

【“双违”究竟该如何适用程序？】

所谓“双违”，就是指同时违反《土地管理法》和《城乡规划法》规定的违建，既违法用地又没有规划许可手续。

这种类型的违建在调查认定方面显然更具复杂性，其所侵害的法益范围也更广，社会危害性也更大。故此，小编认为应当本着“就高不就低”的原则谨慎处置，即优先适用《土地管理法》的规定，对其作出的处罚决定应当申请人民法院强制执行。

从另一个角度看，《城乡规划法》第68条所规定的“可以责成有关部门”并不排斥、否定在一定情况下申请法院强制执行的选项。

小编最后想提示大家的是，以上分析的意义之一在于提供给当事人一种思路——对违建房屋的查处、拆除、没收等行为需要及时且有针对性的法律审查和全面剖析，不应简单地套用思维定势来判断是非，更不能因违建的认定结论而自暴自弃、放弃依法救济的努力。一旦收到违建处罚决定文书，一定要第一时间咨询专业律师（违法用地类违建的起诉期限仅有15天，而不是通常情况下的6个月），寻求最佳的权利救济途径，为保住房屋或者获取适当补偿争取机会。

对于违法建筑的处理与认定，不论是在什么时候，都需要以法律原则与事实为出发点。但是现实状况却是，在征收拆迁的过程中，违建拆除的乱象随处可见，“用拆违促拆迁”的状况时有发生。这里为大家提个醒，有些房屋虽然看似是违法建筑，但其实却是合法的，或是在把手续补办之后就能成为合法建筑。

在征收拆迁的过程中，这些建筑不应该被当作违法建筑来处理。征收方应该明白，这八类建筑虽然看上去像是违法建筑，其实却不属于违法建筑的范畴，采用非法手段强制拆除被征收人房屋的做法，是需要承担法律责任的。

这八类建筑虽然看上去像是违法建筑，其实却不属于违法建筑的范畴，采用非法手段强制拆除被征收房屋的做法，需要负法律责任。

一、有土地使用证，但是证件不齐全的

证件不齐全的房屋不一定就属于违法建筑。受历史原因的影响，有些房屋的所有人在对房屋进行建造时只是对土地使用证进行了办理，而没有对其他的证件，例如房产证等进行办理。处于这种情况下的房屋，在房屋的所有人补办手续之后就会变成合法的建筑，绝不能被简单的认定为是违法建筑。

二、在土地规划调整前修建的建筑

有些房屋或其他建筑也许与现在的规划要求不符合，但在当初修建的时候却是与土地利用的总体规划相符合的，根据现在的标准来将其认定为违法建筑，很显然是不公平的。实际上，在土地规划调整前建造的且把当时建造所需证件获得的房屋，属于合法建筑。

三、08年之前建造、扩建、翻建的建筑物

就违法建筑一事，我国法律已经进行了明确的规定。在2008年1月1日起，《城乡规划法》正式实施，所以现在根据这条法律来认定违法建筑时，需要把时间的因素考虑进去。按照法不溯及既往的原则，在08年前建造的房屋，如果具有完备的土地使用权或使用证，就不应该被认定为违法建筑。另外，通过拍卖、招标、挂牌的方式将国有工业用地使用权获得，或者把集体建设用地的使用权一次性买断，或者相关部门对房屋的使用权进行了确定，只要是在2008年之前完成了首次建造、扩建、翻建等行动，都不能被看作是违法建筑。

这八类建筑虽然看上去像是违法建筑，其实却不属于违法建筑的范畴，采用非法手段强制拆除被征收的房屋，需要对法律责任进行承担。

四、对土地使用权及地上建筑进行买断的

由于某些原因，一些老旧的企业或者小区等被遗弃了，在这种情况下当地政府可能会通过招标、拍卖、投标等方式将土地使用权一次性售卖出去。在交易时，就算大家没有拿到地上建筑物的房产或者土地证件，征收方在进行征收时也不能把房屋看作是违法建筑。

五、被用于农田生产建设等三种情况下的建筑物

这三种情况包括农村土地承包地、用于农田生产的土地、在荒山荒地上开垦的土地，由于它们都具备生产经营权或土地承包经营权，因此不能认为是违法建筑。

六、在1986年6月25日前建造的农村房屋

《村镇建房用地条例》是在1982年2月13日实施的，从1986年6月25日起，国家规定开始实施《土地管理法》，同时将1982年推行的《村镇建房用地条例》废除。所以在实施《土地管理法》之前，根据《村镇建房用地管理条例》在获得建造许可证的情况下，修建的房屋，不应该被认定为是违法建筑。

七、通过补办手续将建设许可证获得的

根据《城乡规划法》的规定，如果房屋是在没有取得建设许可证的情况下修建的，只需要在规定时间内对手续进行补办，把许可证拿到，就能被当作合法建筑了。法律上遵循“最小损害的原则”，容许一些建筑在规定的期限内改正。

这八类建筑虽然看上去像是违法建筑，其实却并不属于违法建筑的范畴，采用非法手段强制拆除被征收的房屋，需要承担法律责任

八、通过招商引资且通过政府审批的建筑物

改革开放初期，为了促进经济的开展，许多地方都在大力推行一些招商引资项目，同时各地的政府也都出台了一定的优惠政策。有许多建筑是在这一背景下修建的，如果这些建筑通过了有关职能部门或者政府的审批，就属于合法建筑，不应该被认定是违法建筑。

认定违法建筑时，我们一定要秉持尊重现实、尊重实际、尊重历史的观念，如果征收方不考虑这些，采用非法手段强制拆除房屋的话，是需要对法律责任进行承担的。而作为当事人，倘若你在现实生活中遇到了这八种情况，一定不要把自己的讼诉权利轻易放弃，特别是在拆迁过程中遇到认定违法建筑的情况时。

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