1.调查认定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

依据这条规定，市、县级人民政府在一个征收项目依法启动前就应当对违法建筑进行常态化的调查、认定和处理。第一款所透露出的讯息实质上是，拆违和拆迁是两件并不直接相关的事情。拆违是地方政府的自然资源和规划、城管及乡镇政府、街道办事处的一项日常工作，而非在拆迁项目来临时“临时抱佛脚”的促拆行为。

然而在实践中，被征收人所有的房屋被认定为违法建筑并被责令限期拆除，往往是在房屋征收项目已经启动之后。从认定时点上，我们可以看出这很可能是征收方惯用的“以拆违代拆迁”模式，这是为了追求“不补偿”以及“不申请法院强制执行”。因此，被征收人在收到《责令限期拆除决定书》后，要及时申请行政复议或者提起行政诉讼来请求撤销该决定，否则就可能面临房屋被行政机关直接强制拆除的风险。

2.依法作出责令限期拆除的行政强制措施或行政处罚

责令限期拆除通知或决定的法律性质始终没有被完全搞清，各地方的法院在裁判此类案件时所依据的法律规定都是完全不同的。故在明律师在这里用一个“或”字，具体算哪类事实上对被征收人的依法维权影响有限。

违法建筑主要分为两类，一是违法用地，二是违反城乡规划。具体而言，行政机关针对违法建筑作出《责令限期拆除决定书》最常见的有三种情形：

（1）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。（《土地管理法》第七十七条）

（2）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的?？?；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的?？?。（《城乡规划法》第六十四条）

（3）在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。（《城乡规划法》第六十五条）

从这些法律规定我们可以看出，违法建筑并不必然面临强制拆除。对于违法程度轻微的违法建筑，可以通过限期改正、?？畹确绞嚼床拐戏ㄐ?，待补全手续后在征收拆迁中就能获得适当赔偿；对于违法程度严重的、根本性地违反了土地利用总体规划或城乡规划的违法建筑，就会面临责令限期拆除进而强制拆除，并且不予补偿。因此，《责令限期拆除决定书》一经作出，当事人面对的形势就已然严峻且紧迫了。在明律师提示您，此时最好的对策就是提高警惕、抓紧维权，相比于房屋被拆除之后再维权，在房屋被拆除前就积极主动寻求救济是要更为及时和科学的。

3.催告履行

《行政强制法》第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。

《行政强制法》第三十六条规定，当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

书面的催告是作出强制执行决定的必备前置程序，这是在保障当事人陈述申辩的权利。然而在明律师代理过的大量案件显示，通常当事人在收到《责令限期拆除决定书》后，紧接着3、5、7天房屋就会被强拆，中间根本没有预留出催告的必要时间来。这也是征收拆迁过程中，“以拆违代拆迁”的常见违法形式。

4.强制拆除

在实践中，大部分情况下都是由行政机关作出并实施强制拆除决定。那么，针对所有违法建筑一律都是由行政机关来强拆吗？在明律师提示您，区分强拆主体很重要。针对违反城乡规划的违法建筑，行政机关自身就可以作出并实施强制拆除决定；然而，针对违法用地的违法建筑，行政机关只能申请法院强制执行，行政机关本身并无作出强制拆除决定的权力。具体而言：

（1）针对违法用地的违法建筑，根据《土地管理法》第八十三条的规定，建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关即县级以上人民政府自然资源和规划主管部门依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

需要啰嗦一句的是这里的“15日”起诉期限，即此种情形下被征收人依法起诉的期限只有15天，而不是通常的6个月，大家千万不要轻易错过。

（2）针对违反城乡规划的违法建筑，根据《行政强制法》第44条的规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

该条规定极其重要，其包含两个核心意思：一是在拆除违法建筑前城管部门或乡镇政府仍需要最后进行一次公告；二是一旦被征收人针对限拆文书提起了复议或者诉讼，则在司法审查终结前有关部门不得迳行强制拆除涉案建筑。为违建拆除按下“暂?！奔?，是44条存在对被征收人而言最主要的意义。

5.相关文书须依法送达

根据《行政强制法》第三十八条的规定，催告书、行政强制执行决定书应当直接送达当事人。当事人拒绝接收或者无法直接送达当事人的，应当依照《民事诉讼法》的有关规定送达。

这一规定的要旨在于，直接送达应是首选的送达方式，实践中行政机关多习惯于将相关文书直接张贴在被征收房屋的门上、墙上甚至门前的电线杆子上，这种送达方式无疑是不合法的。

在明律师代理的案件中，有大量当事人没收到催告书也没收到行政强制执行决定书，就直接见到了拆房的挖掘机。在法庭上征收方又拿出一纸强拆决定书来，声称事先有出具。试问出具却不送达，于当事人而言与没有出具有何区别？法律在送达程序上有诸多规定，就是为了保障当事人的知情权、抗辩权、救济权。征收方不送达或者没有直接送达的行为，就是在损害当事人的合法权益，是明显的程序违法。

我们要补充提及的一个问题是，“以拆违促拆迁”行为的认定实质上存在一定困难。因为根据前述《征补条例》第24条之规定，拆迁的过程中也伴随着拆违，二者是很难从客观上完全分开的。在当下全国范围内拆违行动风起云涌的背景下，“违建当事人”的维权难度也在不断加大之中。广大违建当事人至少要清楚以下两点，以尽量规避自己的房屋“被违建”的风险：

其一，尽量为自己的房屋办齐证件。一个房屋所有权证或新换发的不动产权登记证，一个建设工程规划许可证。手上有证，心里不慌，否则就得费尽心思给自己的房屋找一个“历史遗留原因”之类的理由。

其二，一定要尽力守住自己的房屋。一旦这种涉嫌违建的房屋被强拆，确认强拆违法或许不难，但申请行政赔偿则可能存在巨大困难。故此，阻止强拆发生是此类维权的重中之重。

最后要提醒大家的是，有关行政机关要以拆除违法建筑的名义将征收范围内的房屋强行拆除，大致要履行调查认定、责令限期拆除、催告履行、申请法院强制执行或自身作出强制执行决定并公告几大法定程序，并在其中严格依法送达文书。行政机关在强行拆除“违法建筑”时，任一程序有缺漏或者执行不到位，都属于程序违法，都可能成为撤销责令限期拆除决定或确认强拆行为违法的事由。广大被征收人在这个过程中要冷静分析、及时维权，促使行政机关履行合法的拆迁程序而非违法的拆违程序。只要被征收人“化被动为主动”，积极学习相关法律，咨询专业律师，行使救济权利，就能增加获得合理合法安置补偿的可能性。

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一、合法强拆法律程序

小编温馨提示：合法的强拆法律程序履行下来最少也是需要六个月以上的，对于这6个月以上的损失，拆迁方并不想承担，因此，违法强拆就此出现。

合法强拆法律程序：立案查处违章建筑→调查程序→决定程序→处罚决定书的送达→执行。

解读：

1、立案查处违章建筑。顾名思义就是执法部门对于你的疑似违建房屋先立案，城市里的违建由规划局或者规划委员会主管；得到省级政府的授权城市管理综合行政执法局；乡、村庄规划区范围内由乡、镇人民政府。

2、调查程序。调查人员2个人以上，询问以及在签署笔录（现场检查笔录、现场勘验笔录、调查笔录）

3、决定程序。被处罚人有知情权、陈述权、申辩权?！缎姓Ψ７ā返谒氖豕娑?，行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。当事人不承担行政机关组织听证的费用。

4、处罚决定书的送达。如接到处罚决定书之日起，你是有2个月复议和6个月诉讼权利，因此要利用法律赋予你的权利。但你要错过行政复议或者行政诉讼这个程序的话，那么政府处罚你错了也变成是对的了。

5、执行。只有在处罚决定书发生法律效力时，才可以依法拆除违章建筑。

处罚决定书发生法律效力有两种情况：一种是你不进行行政复议也不进行行政诉讼，过了六个月，处罚决定书就发生法律效力了;另一种是你在两个月内提起行政复议，又提起了行政诉讼，经过一审二审后就发生法律效力了。只有在这两种发生法律效力的情况下才可以拆除违建，总而言之就是没有经过审批或者无证的房屋后，并不能说拆就拆的，而是要经过严格的法律程序后才可以拆除，中国是法治社会，依法治国为根本理念。

二、以拆违代拆迁

绝大数拆迁方未与被拆迁人达成补偿协议时，惯用的手段就是以拆违代拆迁，进而提高拆迁进程降低拆迁成本。在我国农村因历史原因，大多数农民的房屋是没有任何手续的，拆迁方经常以没有房产证、宅基地证、建房审批手续、规划手续等等为由，认定其房屋属于违建进而强拆。拆迁方用《城乡规划法》制约农村的房屋，在这里存在的诸多问题，城乡规划法的颁布实施是在2008年1月1日，以法不溯及既往的原则下，此法律只能制约2008年以后的房屋。

被强拆如何应对救济

当老百姓遭遇强拆时，尽可量在整个强拆过程中拍照、录像，及时拨打110并录音（技巧：第一句一定要说是110吗？很关键，有不明身份的人员强拆我家房屋，这就是几个关键词）出不出警、作不作为不重要，重要在于你要去做，保存好录音。为以为认定强拆主体做准备，并及时与专业做征地拆迁律师团队取得联系并聘请。《中华人民共和国人民警察法》第二条规定，人民警察的任务是维护国家安全，维护社会治安秩序，?；す竦娜松戆踩?、人身自由和合法财产，?；す膊撇し?、制止和惩治违法犯罪活动。

小编提醒广大被拆迁人，不管你的房屋是否属于违建，法律法规中已经严格制定每一步的程序，老百姓是有申辩、听证、复议、诉讼的权利的。只要拆迁方在中国的领土上，必然受到中国法律制约，地方的政策并不代表法律规定。拿起法律武器维护自身合法权益是你应该做的。

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违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证(原址、选址建房意见书)，在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。由此可见，违章建筑的前提是没有取得建设工程许可证或者超过规划建设区域内简述的房子以及设施。如果征收人认定你的房子为违章建筑，那么征收人会给你发一份《限期拆除决定书》或《行政处罚决定书》，要求你在指定期限内自行拆除房屋。（小编友情提示：这个时候，如果刚好你知道你家的房屋所在地区在征收的，就要留个心眼，征收人有没有以拆违代征收的可能性。最好尽快找相关律师做一些咨询，以备不时之需。）

如果被征收人认为自己的房屋不是违章建筑的就不能坐以待毙，什么都不做，一定要在房屋限拆的期限内申请复议或者提起诉讼。因为，如果被征收人没有在指定期限内拆除房子的，也不复议或诉讼的话，根据《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民行政机关责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。也就是说，在这种情况下，乡、镇行政机关有权决定强行拆除违章建筑，当然被指定的房屋征收部门如征收办或村委会是无权决定的。

不过，在对违章建筑进行拆除之前，相关部门还要履行催告程序，向违章建筑的房屋所有人送达一份《催告书》。《催告书》的目的是催告被征收人尽快搬离，防止强拆过程中造成被征收人不必要的损失。另外，《催告书》的前提是被征收人在限期内不自行拆除房子，也不复议不诉讼，毕竟法律不?；ぴ谌ɡ纤醯娜恕Ｗ詈笠徊骄褪枪嫦奁诓鸪氖奔?，然后直接进行拆除了。

综上所述，如果房屋被认定为违法建筑，从收到《限期拆除通知书》开始就应该积极维护利益，避免“以拆违代征收”的事情，只有这样才能最大程度地保障自己的利益！

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一．实地调查取证

1.执法人员不得少于两人。

2.执法人员应当主动向当事人或有关人员出示证件。而在实际中，很多执法人员都不会主动出示，针对这种情况，当事人可以要求其出示，并且记录相关重要信息，如姓名、证件编号等，方便日后维权。

3.制作详细的调查笔录，详细记载当事人的个人基本信息、涉案房屋的信息如座落位置、面积、结构、修建时间。

二．作出责令限期拆除决定

经过实地调查之后，如果将涉案房屋认定为违法建筑，行政机关便会作出责令限期拆除决定，该决定应当包含以下要件：

1.当事人的姓名或者名称、地址；

2.违反法律、法规或者规章的事实和证据；

3.责令限期拆除的法律依据；

4.告知法定救济权利。

三．履行告知义务

依据《行政处罚法》第三十一条和第三十二条规定，行政机关在对当事人作出责令限期拆除决定前，应该作出《责令限期拆除通知书》，告知当事人该处罚决定的事实、理由和依据，以及其它法定权益。当事人享有陈述和申辩的权利，有权提出自己的反驳意见，必要时还可以提出听证申请，建议大家不要错过听证程序，专业的律师往往通过听证程序就可以将限期拆除决定撤销。

四．依法进行催告

依据《行政强制法》第三十四条和第三十五条，如果当事人没有在限期拆除决定规定的期限内自行拆除，行政机关便可以强制拆除，但在强制拆除之前，必须要履行催告义务，也就是向当事人下发一个《催告书》，该《催告书》必须要包含以下要件：

1.履行义务的期限；

2.履行义务的方式；

3.当事人依法享有的陈述权和申辩权。

五．强制拆除

如果当事人在法定期限内未对《责令限期拆除决定书》提起复议或者诉讼，也未自行拆除的，行政机关变可以依法强制拆除。

强制拆除并不代表暴力强拆，程序合法是行政执法的基本原则之一，行政机关作出任何行政行为，均应按照相应的法定程序进行。行政强制的对象是违法建筑本身的，组成建筑物的可重复利用的建筑装饰装修材料及建筑内的物品，应属于当事人的合法财产。

对违法建筑物进行拆除前，应给予适当时间以搬离动产；对于建筑物内仍未搬离的物品，行政机关应当采用公证、见证等方式，对所有物品逐一核对清点登记分类造册、制作现场笔录、妥善保管并及时移交。行政机关对违法建筑实施强制拆除时，手段、方式必须科学适中，不得以野蛮的方式进行。

最后，小编提醒广大朋友，一旦您的房子被认定为违法建筑，不要惊慌，一定要第一时间咨询专业律师，不要错过最好的维权时机，否则后悔莫及。

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行政强制执行双轨制

《中华人民共和国行政诉讼法》第97条规定：“公民、法人或其他组织对行政行为在法定期间不提起诉讼又不履行的，行政机关可以申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。”这一规定确立了我国行政强制执行的“双轨制”体制，即行政机关自己强制执行和申请法院强制执行两种模式并行的模式。

我国采取的是以“罚执分离”为原则，“罚执合一”为例外的方式，除了公安、国安、税务、海关和县级以上人民政府可以自己强制执行之外，其他行政机关一般都得申请法院强制执行。

强制执行前需要履行的法定程序

1.《限期拆除违法建筑告知书》，限当事人在指定期限内自行拆除违法建筑，该告知书中应当告知当事人事实理由和依据，以及陈述权、申辩权。

2.《限期拆除违法建筑决定书》，在听取完当事人的陈述申辩后，行政机关可以作出该文书，限当事人在制订期限内拆除违法建筑，在决定书中，应当告知当事人当事人申请行政复议的权利和诉权。

3.《责令限期拆除违法建筑通知书》，如果当事人在法定的期限内不复议、不诉讼、也不履行自行拆除违法建筑物，行政机关作出该文书，催告当事人在指定期限内自行拆除违法建筑，并告知其陈述、申辩权。

4.《强制拆除决定书》，当事人如果逾期未自行拆除，行政机关应当作出强制拆除决定书，决定于某一日期依法强制拆除涉案违法建筑，并告知当事人有申请复议和提起诉讼的权利。

如果是没有行政强制执行权的行政机关，则应当在当事人在法定期限内不复议、不诉讼、也不履行时，向当事人进行催告，若当事人仍不履行，则行政机关在当事人起诉期限届满后的3个月内，向不动产所在的基层人民法院申请强制执行，申请材料应当包括：1.强制执行申请书2.行政决定书3.事实、理由和依据4.当事人意见5.催告情况6.执行标的情况。

执法手段的要求

根据法律规定，行政机关对违法建筑实施强制拆除的，手段、方式必须科学、适中、文明，不得以野蛮方式实施强制拆除。不得在夜间或法定节假日执行。不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。对于建筑物内的物品，行政机关应当采用公证、见证等方式，进行清点造册、制作现场笔录、妥善保管并及时移交。相信阅读到这里您已经大致了解，怎么拆是合法，怎么拆是违法。如果行政机关在实施强制拆除过程中，没有履行上述法定程序，造成当事人合法财产损失的，则属于违法行为。当事人要尽快地提起法律程序，确认行政机关强拆行为违法，维护自身合法权益。

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