我们都知道，非法建筑是违法的。一旦被检查，这座建筑物将被拆除。然而，我的一些朋友认为很多人都是这样建造的。没关系。甚至有些人认为，如果它已经存在了很长一段时间，就不会被拆除。适用的法律分别适用《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》。

一、非法拆迁方式

《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定:“需要强制拆除的违法建筑物、构筑物、设施等，由行政机关公告，当事人限期拆除。当事人逾期不申请行政复议又不提起行政诉讼又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。“违法建设主要涉及城乡建设、土地管理、环境保护、水资源管理、交通管理、广告管理、民政管理等领域。大部分案件集中在城乡建设规划领域的违法建设和土地管理领域的违法土地使用执法。

(一)土地部门应当依法申请法院强制执行

根据法律的中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定:“未经许可或批准采取这种不诚实的方式,非法占用的土地,土地行政主管部门的县级以上人民政府责令退还非法占用的土地,违反土地利用总体规划，擅自将农用地转为建设用地，并限期搬迁到非法占用的土地上新建房屋和其他设施……“第77条第一款规定,“如果一个农村村民未经批准非法占用土地建房子或通过欺诈手段,土地管理部门的县级以上人民政府责令他回来的土地,限期拆除在非法占用新建房屋限期非法占用土地。第83条规定:“如果,按照规定,订单是由拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施内的时间限制,建设单位或个人必须立即停止施工,拆除他们本身,如果继续建设,作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到通知之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关申请人民法院依法强制执行，费用由本人承担。

这门课主要是针对没有获得土地使用权依法,或者不依法进行土地使用的性质和建筑的建筑,土地行政主管部门的县级以上人民政府责令退还非法占用的土地,限期拆除等措施后无效的,既不提出行政复议或向法院起诉,按照法律,县级以上人民政府土地行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

(二)县级人民政府应当责令有关部门组织拆除

根据中华人民共和国的法律对城乡规划法案》,第六十八条规定的“城乡规划部门限期或删除,责令停止建设的决定,中共不停止施工或逾期不拆除的,建设项目所在地县级以上地方人民政府可以责令有关部门采取现场强制拆除、封堵等措施。根据本文,城乡规划主管部门是行政决策的主题如下令暂停建设和限期拆除,而县级以上地方人民政府建设项目所在地应当“指示有关部门组织实施的活动。规划部门后,依法裁定拆除违法建筑限期,只有在当事人不停止施工或不拆除它的期限内,县级以上人民政府可以指示有关部门组织实施行政强制。

(三)乡、镇人民政府应当组织拆迁

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，“未依法取得农村建设规划许可证或者未依照农村建设规划许可证进行建设的，乡、镇人民政府应当责令停止建设，限期改正;逾期不改正的，可以拆除。在乡、村规划区内进行违法建设的，可以由乡、镇人民政府责令停止建设，限期改正或者自行拆除。

二. 非法建造的手续是什么?

(1)调查询问、现场检查。乡、镇人民政府的非法建筑所在地应当组织有关部门和人员进行调查和调查,现场检查(记录、照片、测绘、相关审批材料,其他证据非法占领的土地,等等),并确认是否非法或违法建筑。

(二)责令停止违法行为。违法建筑所在地的乡、镇人民政府确认后，应当责令停止违法行为，并予以公告，限期拆除。

(三)行政处罚决定由区规划主管部门决定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，“那些没有取得建设工程规划许可证或没有进行施工按照建设工程规划许可证的规定责令停止建设的城乡规划部门的县级以上地方人民政府,如果仍然可以采取纠正措施消除影响的实施计划,限期改正，处以造价百分之五以上百分之十以下的?？睢Ｎ薹ú扇【勒胧┫跋斓?，应当限期拆除。不能拆除的，没收违法所得或者违法所得，并可以处以建筑工程造价百分之十以下的罚款?！跋缁蛘蛉嗣裾姆欠ńㄖ诘赜Φ北ǜ嬗泄卦蚍欠ńㄖㄉ杈?和区建设局,应当审核后,决定行政处罚是否符合行政处罚。

(四)行政处罚权告知。如果施工单位或个人对行政处罚决定不服的限期要求拆除,可以申请行政复议或提起诉讼之日起三个月内收到决定限期拆除。

(5)制定拆迁方案。违法建筑所在地的乡、镇人民政府应当制定违法建筑拆迁规划，报区人民政府批准。

(6)被执行。乡、镇人民政府的非法建筑所在地应当决定拆除、违反法规,根据情况,组织人员进行强制拆迁,或向当地政府报告,订单相关部门合作,采取措施如查封工地和强制拆迁。

如果大家觉得自己的征地拆迁补偿不合理或者相关问题，可以私信联系我，提供免费咨询！

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咨询中我们接到最多的问题是：“他们说我的房子是违建，没有补偿，我们应该怎么办？”

拆迁方说您的房子是违建您的房子就是违建吗？很多时候他们只是为了降低拆迁成本，才会信口开河。

什么是违建？

目前关于违法建筑的界定，主要依据的法律是《土地管理法》、《城乡规划法》，可以定义为：未经规划土地主管部门批准，未领取(或未按照)建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)，擅自建筑的建筑物和构筑物，超过批准期限的临时建筑。我国法律规定，拆除违法建筑不予补偿。

如果把认定违法建筑的标准定义为：没有经过有关国家行政机关的规划建设批准、没有取得国家有权行政机关核发的产权证。就过于不负责任，不尊重历史了。在我国，新中国成立之后，房屋建设的审批登记工作并不是一个连续的、完整的过程，在很长的时间段内，相关建设审批、登记制度不完善，相当多地方没有开展房屋登记工作。

甚至直到今日，有一些地方相关部门职责不清、组织机构不健全、行政不作为的情况仍然是比较普遍的。在此情形下，如果不分具体情况，将未经审批、未取得产权登记的房屋一律作为违法建筑，不予补偿，是既不合法也不合理的。

我国的《城乡规划法》2008年开始实施，《城乡规划法》第四十条明确规定了建设单位或者个人进行建设施工“应当”申请办理建设工程规划许可证。

也就是说，法律规定，在2008年以后新建房屋应该先取得乡村规划许可证，才能办理用地审批手续。所以，也并不是每年的航拍图都有参考的意义。有规划许可证的就是合法建筑了吗？

《城乡规划法》第六十四条规定给出了答案。拿到规划许可证后，违反建设工程规划许可证的规定进行建设的照样是违法的。比如建设单位或者个人不按照规划的面积少批多建，擅自改变规划内容，按照不合法的规划进行建设等情形。

《城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的?？?无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的?？??！蔽ソㄒ灿星嶂刂郑⒉皇撬械奈ソǘ贾荒鼙徊鸪?，要具体情况具体分析。

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但是随着人口的增加，除了耕地需求日益增加与面积逐渐缩水减少这一矛盾之外，农村新人口对居住用地的需求也十分迫切。这就造成了有些不太了解相关法律、不懂土地用途性质区别，或缺乏耕地?；ひ馐兜呐┟衽笥鸦嶂苯釉诟厣厦娓欠孔?。

未办理农用地转用手续，擅自改变耕地原用途，在耕地上盖房子，听起来这种行为明显是违法用地的行为，房子也应该属于用地型“违建”，应该被依法查处拆除了。那么问题来了，所有盖在耕地上的“房子”都是违建，都要被拆除且没有补偿吗？京尚拆迁律师今天要和大家说的就是一个“例外”。

设施农业用地按耕地管理，不办农用地转用手续也不违法

“设施农业”是一个看起来云里雾里，但其实很好理解的概念，其实就是随着科技的发展，农业技术也在不断更新，除了原始的人工耕种、喂养外，咱们农村也开始引进多种新型的农机农具及新的种植畜养技术。

举个最普遍的例子，农民朋友们对“大棚”一定都有所了解了。这其实就是一种已经不算新的“新技术”，而种植/养殖大棚和附属的看护房、晾晒加工房、粪污处置和检验检疫设备等的用地，一般就属于设施用农业地。

根据《关于设施农业用地管理有关问题的通知》规定，这些设施用地可以使用一般的耕地，不需要办理农用地转用手续，只要不超过地方相关规范性文件的标准上限，并向有关部门进行备案获批了，就不属于违建，可以正常投产使用；在征地拆迁过程中也应当进行全面补偿。

设施农业占用耕地要经过一些程序，不能直接占用基本农田

咱们在上文简要提到了，虽然说设施农业用地可以使用耕地，不需要办理农用地转用，但是还是要办理一些审批手续。如果咱们占用的是普通的耕地，可以到当地乡、镇政府备案，由县级自然资源主管部门统一管理。

既然说到了“一般”的耕地，咱们就得再说说“不一般”的耕地——永久基本农田。这个基本农田是国家为了切实?；じ鼗ǖ囊欢ū壤挠胖逝┨铮ǔＧ榭鱿虏辉市砀谋淦溆猛?，也不能挪做它用。

根据《通知》规定，只有咱们能够保障不会破坏耕地耕作层时，才能在基本农田上配套种植设施，不需补划；如果会破坏耕地耕作层，但是由于位置原因不能避让，也可以使用永久基本农田，但必须补划。无论是以上哪种情况，都要经过县级自然资源主管部门的审批同意。

如果在田里建的房子被认定为违建，要被无偿拆除怎么办？

说到这里，很多农民朋友曾经向京尚拆迁律师咨询过，自己在田里盖的房子要被拆违了，而且没有补偿，这可怎么办。

咱们可以分两种主要情况来考虑。

第一种情况，如果咱们在田里建的是住房，没有办理农用地转用，也没有获批转为建设用地，那么通常情况下却是存在违法用地的问题。有这类情况的农民朋友一方面可以确认一下，当初建房是谁审批同意的，建房年代是什么时候，看看这块田地有没有被补划宅基地，有没有补正的机会。当然，咱们近些年未经审批直接在耕地上盖的住房基本上就可以确定是违建了，咱们可以主动配合拆违工作，妥善安置好咱们房子内外的物品财产，尽量?；じ欠拷ú牡耐暾?，减少损失。

第二种情况，就是咱们建的是本文通篇讲到的配套农业设施。咱们可以积极配合调查认定工作，积极参与听证，主动提供咱们的相关审批手续，证明咱们建的是法律允可的农业设施，且没有超过规定标准，通过合法手段阻止拆违的发生。

综上所说，小编建议各位农民朋友，咱们在耕地上搞建设前，一定要主动了解相关的法律知识，如果遇到查违拆违，或者在征地过程中被认定为违建而不予补偿、少给补偿的，可以及时通过法律途径提出异议，借助法律的力量维护自己的合法财产权利，争取应得的合理补偿。遇到自己不懂的问题或者不知该如何应对的情况时，也可以向专业律师咨询求助。

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第1种是因为证件不全可以补办手续的建筑，这样的建筑不能认定为违章建筑。

城乡规划法中有这样的规定，我们可以通过补办相关手续来获得房屋建设的许可证，所以说对于可以补办手续的违法建筑应当是予以限期改正的机会。

第2种是2018年以前首次完成建造或者扩建的建筑，这些建筑不应当认定为违章建筑。

2008年以前的时候，我们在建造房屋的过程中会有完整的土地使用权，或者一次性买断集体建设的土地使用权，建筑物也在2008年之前完成了建造或者改建扩张。

第3种是只有土地使用权没有房产证的房子，不应当被认定为违法建筑。

如果自己的房屋只有土地使用权证，没有房产证和相应的建筑工程规划手续，那么是不能被认定为违法建筑的，这种情况属于证件不全，到最后还是可以补办的。

第4种是行政机关同意招商引资企业建设的建筑。

企业会经过行政机关或者职能部门同意建设建筑，那么这些被同意的建筑其实也应该不被算作违反建筑。

第5种是1986年6月25日以前建造的农村房屋不属于违章建筑。

1986年的土地管理法实施以后，那么1982年颁布的相关法律就随之废止了，所以说1986年6月25日以前建造的农村房屋是不属于违章建筑的。

第6种是从行政机关直接买断土地使用权的，并且在该土地上建造的建筑物。

有的人会通过招商引标或者拍卖的方式，通过行政机关来购买土地使用权，但如果当时出售的只有地上土地的使用权而没有地上房屋的相关手续，这样的建筑到最后是不会被认定为违章建筑的。

第7种是农村的三种土地上建筑不属于违章建筑。

农村在承包地或者荒山荒地自由开垦的土地，基本农田建设的土地，这三类土地上的建筑不应当被认定为违法的建筑。

第8种是在土地总体规划之前建造的房屋。

这样的房屋符合当时的土地规划，那么建造之后虽然不符合现在的土地建设条件，不过也不能随便的就被认定为是违章建筑，按照法律规定来看只能没收，不能限期来拆除。

当然还要提醒大家的是各地的征地拆迁政策和补偿标准都会有所不同，补贴的项目不同它的拆迁标准也会不同，所以相对应的补偿款就会不同，如果大家在遇到拆迁过程中没有了解相关的补偿条件，那么可以咨询当地的专业律师，用专业的答案来告诉我们应当怎么做到，最后争取获得最公平的赔偿。

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01“秦岭别墅拆除”案

秦岭是中国南北地理分界线，更是涵养八百里秦川的一道生态屏障，具有调节气候、保持水土、涵养水源、维护生物多样性等诸多功能。

2018年7月31日起，专项整治行动在秦岭北麓西安境内展开。

截止2019年1月10日，清查出1194栋违建别墅；其中依法拆除1185栋、依法没收9栋；依法收回国有土地4557亩、退还集体土地3257亩。

02对秦岭违建别墅拆除的法律分析

根据新闻报道可知，秦岭别墅是因为被认定为违法建筑而被拆除的。

本文将以秦岭别墅的拆除为例，介绍在国有土地上建设房屋所需要履行的手续，以及拆除违法建筑的法定程序。

（一）国有土地上的建设项目所需的手续

《城乡规划法》第三十四条至四十条明确规定了在以出让方式提供国有土地使用权的，在该国有土地上建造房屋所需要履行的手续。

（1）秦岭别墅的建设应当符合西安市总体规划、镇总体规划。

（2）秦岭别墅的建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

（3）秦岭别墅的建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，

应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由有关部门核发建设工程规划许可证。

显而易见，秦岭别墅的建设由于对环境的破坏并不符合第一点所提到的城市总体规划。该项目的立项就不具有合法性，更不用说是否符合其他法定的要求。

但是通过以上法条的解读，我们可以得出在出让的国有土地上建造合法建筑需要的法定文件包括：

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、控制性详细规划、修建性详细规划、使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案。

（二）拆除违法建筑需要的法定程序

秦岭别墅虽被认定为违法建筑但是对其进行拆除政府不能任意妄为，必须依照法定程序，遵循法律规定。

拆除违法建筑属于行政强制措施，适用的是《行政强制法》第三十四条至四十四条的规定。根据《城乡规划法》第六十八条，由建设工程所在地县级以上地方人民政府责成有关部门采取强制拆除措施。（1）行政机关首先应对需要强制拆除的别墅进行公告，限期建设单位自行拆除；（2）行政机关事先以书面形式催告秦岭别墅的建设单位履行义务，建设单位收到催告之后享有陈述和申辩的权利；（3）经过催告不履行的，行政机关可以做出行政强制执行决定。

综上所述，行政机关合法的拆除程序包括了：

行政机关对违法建筑进行公告、催告以及最后的行政强制执行决定。

“秦岭别墅”一案不仅在反腐领域产生了巨大的影响，同时也把对生态环境的?；ぬ岣叩搅艘桓鲂碌母叨?。这一案例是因环保问题而被认定为违法建筑而进行拆除的一个典型范例。

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一、部分无证房屋能够予以补偿的法律依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条之规定，“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。

据此可知，无证房屋在未经认定之前不能一律认定为违法建筑，进而不给予补偿。实践中有些行政机关往往未经认定，就“一刀切”在项目的补偿安置方案中规定无证房屋不予补偿或仅给予有证房屋百分之多少的很小数额的补偿，显属违法。

二、错误认定无证房屋的几种常见情形

第一，未经法定程序即作出认定、处置决定。

《行政强制法》第三十四至三十七条、第四十四条规定，行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依法实施强制执行。

作出强制执行决定前，行政机关应当事先催告当事人履行义务。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

经催告当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关作出强制执行决定，予以强制执行。

对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

上述“作出限期拆除决定→书面催告→听取陈述、申辩→作出强制拆除决定→发布强拆公告→组织实施强拆”的法定程序已为各地法院在此类型纠纷的裁判中普遍认可。

而实践中行政机关往往不按照该程序，直接下达限期拆除违法建筑通知书、限期拆除违法建设催告书、强制拆除违法建筑决定书，过了其上的“限期”后就予以拆除，这与法定程序严重不符。

这种未经过调查、认定，未听取当事人陈述、申辩的行为严重违背法律和行政法规的规定，也自然会对被征收人的补偿权益产生间接但重大的影响。

第二，认定查处无证房屋适用的法律不符合法的溯及力原则。

《城乡规划法》《土地管理法》《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规对违建房屋都有所规定，但应把握法规生效时间与房屋建造时间的前后顺序。

法律法规的生效时间若在房屋建造之后，那么根据“法不溯及既往”的原则，房屋依法不能认定为违法建筑。不能要求房屋去适用其建造之时还不存在的法律，这显然不符合法律的精神和宗旨。

第三，作出违建处置决定的机关无法定职权。

根据《城乡规划法》之规定，对于没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的房屋一律被认定为违法。但是认定机关实践中却五花八门，这显然属于权力滥用，违背依法行政的要求，不符合行政法的基本原则。

一般而言，有权作出违建认定、处置的主体主要包括规划自然资源主管部门、乡镇政府、城管执法部门和街道办事处这几大类。

其中，城管执法部门主要负责城市范围内违建的查处和拆除，认定违建与否则通常需要由规划自然资源主管部门负责。而街道办事处的查处职权则是2019年以后在一些地方开始出现的，目前尚未形成全国范围内的共识。

而在此之外的各种主体一般无权对被征收房屋的合法性进行认定和处置。

第四，违建认定、处置文书送达不合法。

合法的送达程序也是行政机关作出行政行为是否合法的重要考量点。当行政机关将影响相对人实质权利义务的文书交给当事人时，首先要经过合法的送法程序。

根据《民事诉讼法》对送达诉讼文书的规定，首先应考虑直接送达，当事人拒收的才可以适用留置送达。所有其他送达方式都无法实现送达的，才能适用公告送达。

值得一提的是，实践中很多地方直接将违建认定文书张贴在被征收房屋的门、外墙甚至电线杆子上的做法，目前尚不具有法律依据，其送达程序恐不合法。

综上所述，若您收到的相关部门的文书并非由法定主体作出、未使用房屋建设时的法律规定或错误地适用法律，亦或者下达拆除房屋的通知书上所依据的法律规定与应当作出的机关不符合，那么这一无证房屋的认定结果将存在很大的争议。被征收人遭遇上述情况时要及时咨询专业律师，通过法律途径争取自己的无证房屋依法所应当取得的公平、合理的补偿安置。

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然实际情况是，违建拆除乱象屡见不鲜。其中存在的一种令人十分担忧的情况是，很多的地方政府容易将不是违法建筑的建筑，一刀切列为违建。实际上，很多的建筑表面上是违建，但是介于其建造的时期有客观原因或者历史原因，本着诚实守信的原则和法不溯及既往，应该具体情况具体分析。2020年这8类违章建筑，不能一刀切不补偿就拆除，违法强拆要担责。

第一种，证照不全的可以补办手续的建筑，不应直接认定违章建筑。依照《城乡规划法》，取得相关的手续，可以通过补办相关手续来获得《房屋建设许可证》或不动产权证书的。对于可以补办手续的违法建筑，应该给予限期改正的机会。这符合行政机关执法的比例原则，不能一刀切执法，有损公信力。

第二种，2008年以前首次完成建造或者改扩建的建筑，不应认定为违章建筑。2008年以前建造、翻建、扩建的房屋，有完整的土地使用权（土地使用权证书）?；蛘呦嘤χ澳懿棵湃范ǖ姆课菔褂萌ǎ蛞淮涡月蚨系募褰ㄉ栌玫厥褂萌?，或通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且该建筑在2008年之前首次完成建造或改建扩建。

第三种，只有土地使用权，没有房产证的房屋，不应直接认定违章建筑。如果只有土地使用权证，没房产证和建筑工程规划手续，不能直接认定为违章建筑。这种情况属于证照不全，可以补办手续。

第四种，行政机关同意招商引资企业建设的建筑不是违章建筑。招商引资企业经行政机关或职能部门同意建设的建筑（审批方具有建筑合法性审批权），不能被认定为违章建筑。在各地这种现象并不少见，导致无证的原因是行政机关自身的原因，不应无视历史原因。事实上行政机关管理着社会各项公共事务，它有义务保持其政策与行为的连贯性和稳定性，珍视社会公众对其的信任。对于这些因政府支持而起的用房与项目，是不是违建，拆与不拆，有无补偿，都需要有一个明显倾向于群众的答案。

第五种，1986年6月25日之前建造的农村房屋，不属于违章建筑。自从1986年6月25日《土地管理法》实施以后，1982年颁布的《村镇建房用地管理条例》随之废止。所以说，1986年6月25日之前建造的农村房屋，不属于违章建筑。长期以来，农村的证件意识不足，很多的农民建房都是跟村里说一声，房子就建起来了，并且，相应的审批机关也不完善。

第六种，从行政机关直接买断的土地使用权及地上建筑物，不能被认定为违章建筑。例如通过行政机关的招标投标、拍卖等方式一次性出售土地使用权，但是出售时只有土地使用权，地上建筑物没有办理手续，这种情况不能直接认定为违章建筑。

第七种，农村的三种土地上的建筑，不属于违章建筑。农村承包地、利用荒山荒地自由复垦的土地、基本农田生产建设的土地，这三类土地上的建筑，不应直接认定为违章建筑。

第八种，在土地总体规划调整之前建造的房屋。有些房屋或其他建筑或许不符合现在的规划要求，但在建造当时却是符合土地利用总体规划的，并取得符合当时法律规定的相关证照。按照现在的标准来将其判定为违建，显然是不公平的。律师认为符合当时的规定，但不符合现在条件的农村土地，不能随便认定为违章建筑。依据法律规定，只能没收，不能限期拆除。

无论是日常的纯违建查处，还是涉及到征地拆迁项目，对于违建的认定都必须依据历史、事实基础与法律原则，不考虑这些而进行非法强拆是需要负法律责任的。如果遇到了一些一刀切认定违建的情况，损害自身利益的，一定不要轻易放弃自己讼诉的权利。

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我们都知道，非法建筑是违法的。一旦被检查，这座建筑物将被拆除。然而，我的一些朋友认为很多人都是这样建造的。没关系。甚至有些人认为，如果它已经存在了很长一段时间，就不会被拆除。适用的法律分别适用《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》。

一、非法拆迁方式

《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定:“需要强制拆除的违法建筑物、构筑物、设施等，由行政机关公告，当事人限期拆除。当事人逾期不申请行政复议又不提起行政诉讼又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除?！拔シńㄉ柚饕婕俺窍缃ㄉ琛⑼恋毓芾?、环境保护、水资源管理、交通管理、广告管理、民政管理等领域。大部分案件集中在城乡建设规划领域的违法建设和土地管理领域的违法土地使用执法。

(一)土地部门应当依法申请法院强制执行

根据法律的中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定:“未经许可或批准采取这种不诚实的方式,非法占用的土地,土地行政主管部门的县级以上人民政府责令退还非法占用的土地,违反土地利用总体规划，擅自将农用地转为建设用地，并限期搬迁到非法占用的土地上新建房屋和其他设施……“第77条第一款规定,“如果一个农村村民未经批准非法占用土地建房子或通过欺诈手段,土地管理部门的县级以上人民政府责令他回来的土地,限期拆除在非法占用新建房屋限期非法占用土地。第83条规定:“如果,按照规定,订单是由拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施内的时间限制,建设单位或个人必须立即停止施工,拆除他们本身,如果继续建设,作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到通知之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关申请人民法院依法强制执行，费用由本人承担。

这门课主要是针对没有获得土地使用权依法,或者不依法进行土地使用的性质和建筑的建筑,土地行政主管部门的县级以上人民政府责令退还非法占用的土地,限期拆除等措施后无效的,既不提出行政复议或向法院起诉,按照法律,县级以上人民政府土地行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

(二)县级人民政府应当责令有关部门组织拆除

根据中华人民共和国的法律对城乡规划法案》,第六十八条规定的“城乡规划部门限期或删除,责令停止建设的决定,中共不停止施工或逾期不拆除的,建设项目所在地县级以上地方人民政府可以责令有关部门采取现场强制拆除、封堵等措施。根据本文,城乡规划主管部门是行政决策的主题如下令暂停建设和限期拆除,而县级以上地方人民政府建设项目所在地应当“指示有关部门组织实施的活动。规划部门后,依法裁定拆除违法建筑限期,只有在当事人不停止施工或不拆除它的期限内,县级以上人民政府可以指示有关部门组织实施行政强制。

(三)乡、镇人民政府应当组织拆迁

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，“未依法取得农村建设规划许可证或者未依照农村建设规划许可证进行建设的，乡、镇人民政府应当责令停止建设，限期改正;逾期不改正的，可以拆除。在乡、村规划区内进行违法建设的，可以由乡、镇人民政府责令停止建设，限期改正或者自行拆除。

二. 非法建造的手续是什么?

(1)调查询问、现场检查。乡、镇人民政府的非法建筑所在地应当组织有关部门和人员进行调查和调查,现场检查(记录、照片、测绘、相关审批材料,其他证据非法占领的土地,等等),并确认是否非法或违法建筑。

(二)责令停止违法行为。违法建筑所在地的乡、镇人民政府确认后，应当责令停止违法行为，并予以公告，限期拆除。

(三)行政处罚决定由区规划主管部门决定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，“那些没有取得建设工程规划许可证或没有进行施工按照建设工程规划许可证的规定责令停止建设的城乡规划部门的县级以上地方人民政府,如果仍然可以采取纠正措施消除影响的实施计划,限期改正，处以造价百分之五以上百分之十以下的?？睢Ｎ薹ú扇【勒胧┫跋斓?，应当限期拆除。不能拆除的，没收违法所得或者违法所得，并可以处以建筑工程造价百分之十以下的?？?。“乡或镇人民政府的非法建筑所在地应当报告有关原因非法建筑区建设局,和区建设局,应当审核后,决定行政处罚是否符合行政处罚。

(四)行政处罚权告知。如果施工单位或个人对行政处罚决定不服的限期要求拆除,可以申请行政复议或提起诉讼之日起三个月内收到决定限期拆除。

(5)制定拆迁方案。违法建筑所在地的乡、镇人民政府应当制定违法建筑拆迁规划，报区人民政府批准。

(6)被执行。乡、镇人民政府的非法建筑所在地应当决定拆除、违反法规,根据情况,组织人员进行强制拆迁,或向当地政府报告,订单相关部门合作,采取措施如查封工地和强制拆迁。

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第一种、证照不全的可以补办手续的建筑，不应直接认定违章建筑。

依照《城乡规划法》，取得相关的手续，可以通过补办相关手续来获得《房屋建设许可证》或不动产权证书的。我们理解为，对于可以补办手续的违法建筑，应该给予限期改正的机会。

第二种、2008年以前首次完成建造或者改扩建的建筑，不应认定为违章建筑。

2008年以前建造、翻建、扩建的房屋，有完整的土地使用权（土地使用权证书）?；蛘呦嘤χ澳懿棵湃范ǖ姆课菔褂萌?，或一次性买断的集体建设用地使用权，或通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且该建筑在2008年之前首次完成建造或改建扩建。

第三种、只有土地使用权，没有房产证的房屋，不应直接认定违章建筑。

如果只有土地使用权证，没房产证和建筑工程规划手续，不能直接认定为违章建筑。这种情况属于证照不全，可以补办手续。

第四种、行政机关同意招商引资企业建设的建筑不是违章建筑。

招商引资企业经行政机关或职能部门同意建设的建筑（审批方具有建筑合法性审批权），不能被认定为违章建筑。

第五种、1986年6月25日之前建造的农村房屋，不属于违章建筑。

自从1986年6月25日《土地管理法》实施以后，1982年颁布的《村镇建房用地管理条例》随之废止。所以说，1986年6月25日之前建造的农村房屋，不属于违章建筑。

第六种、从行政机关直接买断的土地使用权及地上建筑物，不能被认定为违章建筑。

例如通过行政机关的招标投标、拍卖等方式一次性出售土地使用权，但是出售时只有土地使用权，地上建筑物没有办理手续，这种情况不能直接认定为违章建筑。

第七种、农村的三种土地上的建筑，不属于违章建筑。

农村承包地、利用荒山荒地自由复垦的土地、基本农田生产建设的土地，这三类土地上的建筑，不应直接认定为违章建筑。

第八种、在土地总体规划调整之前建造的房屋。

该房屋符合当时的用地规划，并取得符合当时法律规定的相关证照。我们认为符合当时的规定，但不符合现在条件的农村土地，不能随便认定为违章建筑。依据法律规定，只能没收，不能限期拆除。

《土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民行政机关土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处?？睿欢灾苯痈涸鸬闹鞴苋嗽焙推渌苯釉鹑稳嗽?，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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不具有房产证的原因：

1.农村自建房

农村自建房如果按照正规程序修建是具有房产证的，但在实践中，不少农民朋友在土地上擅自修建房屋，并未办理相应的土地审批以及房屋建造审批手续，以至于没有房产证，对于这种情况，可以让当地政府、村委会等出具相关情况说明对房屋产权加以佐证，可以得到赔偿。

2.小产权房

小产权房是没有单独的房产证的，而只有大产权一个独立的房产证，若遇拆迁也是能够得到赔偿的，但是针对于大产权进行赔偿，各小产权人可与大产权人协商赔偿款的划分及处置方式。

3.买卖房屋未过户的

双方签订房屋买卖合同但未办理过户的，若双方已实际交付房屋（买方入?。┣乙迅肚宸靠睿词股形窗炖砉中?，拆迁赔偿款亦应属于买方所有，若卖方据以房屋登记强占赔偿款，买方可向法院提起诉讼。

一般情况下，如果房屋是属于正常的买卖，卖方在收款之后还没有为买方办理过，过户手续此时如果房屋遇到拆迁，那么该房屋由于卖方违约在先，使得买房无法获得拆迁款的这种情况，买方可以要求卖方进行赔偿，如果卖方已经取得了拆迁款，也可以要求卖方返还拆迁款。但是如果对于有些房屋本身就无法办理产权证，那么就要看该房屋是否属于违章建筑，如果是属于违章建筑是没有办法获得拆迁款的。

还有一些农村的房屋，由于在建造的过程当中可能缺乏正规的手续，有可能农民在这里住了很多年但是依然没有产权证，此时如果遇到拆迁，可以要求政府出具相关的产权证明，只要能够证明自己是该房屋的合法所有权人，依然有权要求获得拆迁款。

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