2020年1月1日起实施的新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许了集体经营性建设用地入市。但农民朋友不可将之理解为所有集体土地都能入市。今天，小编带大家更好的理解这一政策的实施，看看会给农民朋友带来哪些好处。

首先，你要弄懂什么是集体经营性建设用地

新修《土地管理法》将集体经营性建设用地概括为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并依法登记”的集体建设用地。直白来说，就是农村用于工业、商业等经营获利用途的建筑物、构筑物所占土地。

而保障村民居住的宅基地仍无法通过出让进入市场，农用地用于建设仍需严格办理农用地转用手续，先转变土地使用性质。

入市后，能为农民朋友带来这些好处

也许农民朋友觉得既然宅基地不能入市，那就不能买卖，不会给自己带来实际好处。其实并不是的。

好处一，集体土地可以不通过征收入市

原来要使用集体土地，必须先征收转变为国有土地后，再出让给开发商，这就导致征收成为开发商拿地的唯一法律途径。当地为了获得土地红利，征收乱象频发，农民朋友的权益无法得到保障。

新修《土地管理法》实施后，打破了这种限制，用地方可以通过和村里交易，农民朋友可以自己决定是否交易，不像征收具有强制性。

好处二，可以增加农民朋友收入

既然是交易，价格就是双方协商“价高者得”，没有了第三方低拿高卖，农民朋友就可以获得更高的收入。

但有利益就有纠纷，实际中也会引发多种问题，最容易出现的是村委会暗箱操作私卖土地。因此，农民朋友就要了解出让集体经营性建设用地的法定程序。

农民朋友们注意，需要经过这个程序村里才能“卖地”

国家的土地所有权人有两个，一是国家，一个是农民集体。但集体并非“村委会”所有，村民委员会要代表村集体处置集体土地，必须按照《土地管理法》规定“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”才能行使这一权利。

换句话说，村民会议才是土地出让的“决策者”，因此农民朋友要重视村民大会的作用，积极响应参与进来。

新《土地管理法》为了避免倒卖集体土地也作出了防护措施，规定“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处?？睢薄Ｍ毙谭ㄖ幸灿泄赜诜欠ㄗ?、倒卖土地的相关规定，违者将受到严厉制裁。

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【要点一：你家的地很可能是永久基本农田】

新法新增第三十五条作出了明确规定，将基本农田提升为永久基本农田。

永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。

禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。

据此，“永久基本农田”并不意味着其真的永远“不能动”，但要动它则需要经过更为严格的审批流程。广大农民朋友可以通过乡（镇）政府对永久基本农田位置、范围的公告和设立的保护标志获知其情况，并在此基础上踏实耕作，监督违法占地行为的发生。

需要指出的是，各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上，故其存在绝非“罕见”，值得农民朋友特别予以关注。

【要点二：征地补偿项目增加成定局】

旧法对于“公共利益”的范围没有进行明确的界定。新法第四十五条作出详细规定，列举了可以征收农村集体土地的六种情形。前提是为了公共利益的需要，并符合法定情形的，可以依法实施征收。这项规定有利于缩小征收范围，限制了政府滥用征地权。

新法第四十八条，将“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。以区片综合地价代替了原来的年产值倍数法，并至少每三年调整或者重新公布一次。

需要注意的是，征地区片综合地价标准的适用并不必然产生农用地补偿标准提升的结果。区片综合地价的计算是一个复杂的过程，而根据原国土资源部的文件，其计算基础仍然是“土地原用途”。

也就是说，即便新标准普遍落实，农村“土地”（不含集体建设用地）的估值仍可能长期处于偏低状态，土地增值收益的考量仍排在相对靠后的位置。

导致农用地补偿费用持续偏低的原因很复杂，可谓“一言难尽”，故此广大农民朋友一方面要对新法心存期盼，一方面又要保持理性的补偿预期。

但无论如何，给的“项目”多了确是事实。新法在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，明确增加了农村村民住宅补偿费和被征地农民社会保障费用。将原来的三项补偿增加至五项补偿，为被征地农民构建更加完善的保障机制。

需要强调的是，农村宅基地上房屋的补偿是要依法评估的，其价值产生步骤逐步趋同于国有土地上房屋。大家不妨自行查找一下所在省、市的地方性规定，相信会发现更具可操作性的具体内容。

【要点三：集体经营性建设用地入市】

新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定。

新法第六十三条规定，允许集体经营性建设用地在符合土地规划、经依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。

同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押，相关流转参照同类用途的国有建设用地执行。

该项规定是新《土地管理法》最大的亮点，其结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍。

需要明确的有两点：一是集体经营性建设用地是一个有限范围的概念，不包括村民的宅基地和乡镇公益事业用地，故农民在操作中不能随意扩大概念范围去交易土地；

二是其流转有着严格的程序条件，不能像过去那样仅凭与村委会的一纸“土地租赁协议”就解决全部问题，那样的做法无异于自己给自己“刨坑”，出了事儿几方都会非常麻烦。

【要点四：宅基地可自愿有偿退出，鼓励盘活利用闲置住宅】

新法第六十二条的规定无疑最受普通村民的关注，在原来“一户一宅”的基础上，增加了保障农村村民户有所居的规定。

对于人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民的住宅审批，由原来的乡（镇）审核，县批准，改为由乡（镇）人民政府审核批准，下放了宅基地的审批权限。故此，2020年符合建房条件的村民有望更为顺畅便捷地实现拥有自己住宅的梦想。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。该项条款的重点是“自愿有偿”，意味着地方政府不得在违背农民意愿的情况下强迫其退出宅基地。

作者要特别指出的是，任何改革举措都不宜“一刀切”“一风吹”，“盘活利用”绝不等于“搞乱”。大家要特别提防在一些地方习惯性“一刀切”的做法，只有尊重村民的个人选择才能确保新法的福利落实到每一户村民身上。

作者最后想提示大家，新、旧《土地管理法》存在着很大的差别，尤其在征地的批前程序上有了显著的变化。其中一些需要专业征地拆迁律师在司法实践中的摸索和经验积累，目前暂不能给予较为深入、确定性的解析。但这些变化深深影响着我们农民朋友的切身利益，对于被征地农民来说，必须要有面对变化的充分思想和物质准备（如无证的要抓紧时间补证，该分户未分户导致“一户多宅”的要及时进行分户）。我们有理由相信全新《土地管理法》的施行会造福于广大农民朋友，让征地拆迁领域的笑脸越来越多，纠纷逐步减少。

【重点一：维护进城落户农民涉土地权利】

加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度。提高城市政府吸纳农业转移人口落户积极性，加大农业转移人口市民化奖励资金支持力度，加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度。

维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得强行要求其转让上述权益或将此作为落户前置条件；按照依法自愿有偿原则，探索其转让上述权益的具体办法。探索利用大数据技术建立各城市城区常住人口等的常态化统计机制，为政策制定提供支撑。

【重点二：农用地转用、征地审批权下放至省级政府】

改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。鼓励盘活低效存量建设用地，控制人均城市建设用地面积。

修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责，将由国务院行使的农用地转为建设用地审批权以及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的土地征收审批权，授权省级政府或委托试点地区的省级政府实施。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

【重点三：加快推进城市更新（含城中村改造）】

加快推进城市更新。

改造一批老旧小区，完善基础设施和公共服务配套，引导发展社区便民服务。改造一批老旧厂区，通过活化利用工业遗产和发展工业旅游等方式，将“工业锈带”改造为“生活秀带”、双创空间、新型产业空间和文化旅游场地。

改造一批老旧街区，引导商业步行街、文化街、古城古街打造市民消费升级载体，因地制宜发展新型文旅商业消费聚集区。

改造一批城中村，探索在政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式?？钩鞘懈赂脑焓缘悖嵘鞘衅分屎腿司踊肪持柿?。

【重点四：全面推开农村集体经营性建设用地直接入市】

全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。启动新一轮农村宅基地制度改革试点。

小编认为，上述“重点任务”的明确标志着在当前及今后一个时期内城乡融合发展又将迎来新一轮高潮。以缩小征地范围、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革为主要内容的农村“三块地”制度改革将进一步加大推动力度和范围，为面临新冠疫情影响的新情况下助力经济社会发展添砖加瓦。农民朋友一定要密切关注自己所在地区的土地制度改革动向，及时知情、及时参与、及时监督各项牵涉自己土地财产权益的具体改革举措，在盘活利用土地资源，分享土地增值收益红利的浪潮中收获自己更加幸福美好的生活。

【变化一：农村宅基地申请“乡镇批准”】

修订草案第46条规定，农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向村集体经济组织提出，由本集体经济组织的村民会议或者村民代表会议通过后，报乡（镇）人民政府批准。没有设立村集体经济组织的，应当向村民小组或者村民委员会提出申请，由村民小组或者村民代表会议通过后，报乡（镇）人民政府批准。

也就是说，宅基地的申请、批准流程将最终完成于乡镇政府，不再由县政府及其相关部门负责。村民要注意上述申请顺序，从村组开始做起。

【变化二：农村宅基地允许自愿有偿退出】

修订草案第47条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，农村集体经济组织应当将退出的宅基地优先用于保障本集体经济组织成员的宅基地需求。

据此可知，农村宅基地的自愿有偿退出和盘活利用虽已受到法律法规的明确允许和鼓励，但仍处于稳慎试点、推进阶段，尚未大幅度“放开”。退出宅基地也仅限于村民自愿的情形，村委会、村集体均无权强制要求进城落户村民退出宅基地。

【变化三：集体经营性建设用地入市细化规定出炉】

根据新修订《土地管理法》第63条之规定，《实施条例（修订草案）》征求意见稿中专设一节对集体经营性建设用地入市相关程序、审查报批要求作出了细化规定。

修订草案第36条指出，国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，引导优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。

实践中，集体建设用地通常涵盖宅基地、集体公益性建设用地和集体经营性建设用地3大类。修订草案对集体经营性建设用地的规模仍持保守控制的态度。这基本符合在明律师此前对集体经营性建设用地占集体土地比重较低的判断。

修订草案第37到第44条详述了集体经营性建设用地“入市”的程序和条件要求，明确了条件法定、规划先行、村集体编制方案并形成决议、县政府审查、签订书面合同、办理确权登记等具体操作事项。在这些细化规定的指引下，集体经营性建设用地入市为农民增收致富开辟新路径的确值得期待。

小编最后想提示广大农民朋友的是，从最新公布的征求意见稿看，上述两项农村“三块地”制度改革核心内容在推进上仍比较稳妥谨慎，法律法规制定中倾向于设定较多的前置条件和程序规范。故此，农民朋友在参与类似改革试点时一定要向所在地的县、乡（镇）政府和村集体及时了解当地政策，在法规、政策均许可的框架内尝试改革创新。小编也将持续为大家关注农村土地制度改革领域的最新动向。