【何为“预征收”？】

预征收，早期又被称为“模拟征收”，即一种先于房屋征收决定作出而签订的附生效条件的协议。

房屋征收部门组织被征收人签预征收协议的时候，通?；岣嬷?，签这个协议主要是为了统计同意征收的比例。

在预签约期限内如果未达到生效比例，比如北京市的85%，则协议不生效，征收工作终止。而签订了预征收协议的被征收人，还需要腾空房屋、交钥匙、交房产证。这类预征收模式因为签约速度快、征收成功率高，在实践中逐渐推广开来，影响也越来越大。

【预征收协议的效力究竟如何？】

虽然《国有土地房屋征收与补偿条例》规定，国有土地上的房屋征收活动要以房屋征收决定为基础，从逻辑顺序上来说，依次经过房屋征收决定程序、房屋征收评估程序，才能进入协商并签订补偿协议程序。

但这一点并不必然令预征收协议无效。在很多省份、直辖市都制定有预征收模式的相关法律规范，只要签订预征收协议的人数达到一定比例，预征收协议就会自动生效，等同于正式的征收补偿协议。

鉴于这个签字的严肃性，被征收人不能掉以轻心、盲目签字，或者只凭算计那点儿数额不高的奖励金来决定签字与否，而应当以签订正式征收补偿协议的心态和判断标准来确定自己是否签字。

【预征收协议存在3大风险】

风险一：协议履行风险

在预征收协议发生法律效力之前，协议中约定的货币补偿款和安置房都不会实际给付。而在不少地方，临时过渡安置费既不在协议中体现，也不会实际发放。

因此，签订预征收协议后交房、交钥匙的，往往只是被征收人单方履行协议，单方承担履行搬迁义务的成本，比如投资性房屋空置成本、生产性房屋停产成本、房屋租赁成本等。

而至于房屋征收部门一方何时履行补偿义务，则处于不确定的状态。当然，协议并不必然生效，是否能够履行也是不确定的。

与此同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求征收补偿费用在征收决定作出之前全额到位。在预签约协议签订时，征收决定尚未作出，征收费用尚未达到全额到位、专款专用的状态，一旦项目范围广、资金缺口大，也将加大协议后期履行的风险。

风险二：补偿合理性风险

预征收协议一旦签订，就并不单纯只是同意房屋被征收的一个表态，而是同时接受了所涉项目的征收补偿方案。

有的被征收人并未意识到这种“征收”与“补偿”的捆绑性，认为签字只是同意征收，涉及补偿的问题可以事后慢慢谈，这无疑是认识误区。

实际上，这个预征收协议只等签约比例达到既定数值就会直接转化为正式协议，无论是补偿标准、还是补偿范围都只能按协议中已经确定的内容走。

笔者曾遇到过不少补偿标准签低了、自建房面积没给合法性认定和补偿能否反悔、追加补偿的咨询。然而，当他们签订预征收协议的事后，这种可能性已经被抹掉了，除非协议中明确保留了补偿标准或补偿范围的增加空间。

故此，这个协议到底要不要签字，被征收人一定要在全文看清其内容后再做决定，而不可单纯听信征收方的解释说明。

风险三：权利救济途径受限风险

预征收模式下，只有签订预征收协议的人数达到地方性法律规范要求的比例时，方具备作出房屋征收决定的条件。

而房屋征收决定作出之后，预征收协议的生效条件无疑也已经成就，从而对征收方与被征收人同时产生约束力。

此时，如果被征收人发现或认为协议中补偿标准过低、安置不足，能否再去打官司进行权利救济呢？比如起诉房屋征收决定？

多数情况下前景是不乐观的。因为在协议生效后，征收方往往会将补偿款项给付到位，随之被征收人的征收补偿权益已经在事实上进行了处分。

那么房屋征收决定已经对其权益不产生实际影响，被征收人再去起诉房屋征收决定或其他征收中的行政行为时，便已经不再具有诉讼利益。

当然，专业律师也一直在针对“预征收”这一步骤的签字后救济想办法，但至少到目前为止，这仍然是实践中的一大难题。

笔者最后要提示广大被征收人的是，《论语·子路》中说：“无欲速，无见小利。欲速则不达，见小利则大事不成?！?/p>

这句古语告诫人们不能一味贪图求快，而应当慢下来把事情做好。对于多数被征收人来说，征收补偿是一件大事情。如果涉及“预征收协议”签字问题，一定要三思而后行，多向征收方咨询了解补偿方案、协议条款及有无保留再议事项，多了解房地产市场价格、周边征收补偿实例及动向。必要时可先咨询一下专业律师，以免事后追悔莫及。

【“预征收”定义：一种附生效条件的补偿协议签订方式】

我们首先把“预征收”这一概念再明晰一下。根据此前一些地方在国有土地上房屋征收项目，特别是棚户区改造类项目中的规范性文件规定，所谓“预征收”，是指在合法的征收决定作出前，房屋征收部门依据拟定的征收补偿方案提供一份附生效条件的“预征收补偿协议”。

协议的内容与正式的补偿协议基本一致，包括具体的补偿数额、补偿方式、补偿项目等法定内容。而所附的生效条件，就是同意签订“预征收补偿协议”的被征收人在全体被征收人中所占的比例。

当同意签约的达到或者超过这一预先设定的比例（一般不低于80%）时，房屋征收决定作出，补偿协议生效；在一定期限内未达到这一比例的，补偿协议不生效，房屋征收终止。

显然，这种“预征收”模式能够极大限度地调动被征收人同意签约、参与项目的积极性，对推动项目快速实施有着很大的帮助。

但在实践中，这一做法的合法性始终存疑，因为其人为变动了590号令所确立的“先决定，后签约”的征收实施顺序，客观上对征收拆迁中的民意造成了很大影响。

而农村集体土地征收究竟能否参照适用这一操作模式，则更是众说纷纭。

【《土地管理法》第47条新规解析：农民请注意以下3件事！】

最高人民法院在审理案件中指出：

实行预征收，是实践中市、县人民政府为了确保集体土地征收工作顺利进行，试行的一项有效措施。

2019年修订的《土地管理法》第47条，已经将预征收吸收进修改后的土地管理法，成为一项全国范围的正式法律制度。

拟征收行为只是市、县人民政府拟对特定范围内土地实施征收的意向，通常情况下拟征收土地行为对被征收人的权利义务不产生实际影响，不属于行政诉讼的受案范围。

据此，最高法将《土地管理法》第47条的规定明确阐释为预征收模式的合法化?！拔磁惹辈坏扔凇拔磁日鳌?，“签”只是“征”之前的一个意向性环节，重在征询民意以确定涉案项目是否需要依法获批。

展开来讲，征地公告并非由批后挪至了批前。批后的正式的征地公告环节仍然要有，批前的则是另外一个意向性的公告。

那么广大被征地农民自2020年起要注意以下几点：

其一，格外重视对社会稳定风险评估、拟订的征地补偿安置方案征求意见的参与度，尽早争取对其中不合理的部分进行修改的机会。

不要消极等待到征地依法获批后再去重视，那时自己将可能已经成为项目中尚未签约的“少数人”，依法救济将会面临现实的舆论压力和诸多困难阻力。

其二，对政策性奖励金等鼓励预签约的规定持审慎态度，切勿为了奖励金而随意预签约。一般而言，在规定期限内预签约会领取到一笔奖励金，许多地方还将这类奖励金设置了“捆绑式”玩儿法——从一户，到一个村民小组，再到整个村层层累进，越发越多。

一旦超过规定的期限，奖励金就可能面临按日扣除，直至被扣光的局面。

这些在城市里应用多日的策略，如今很快便会出现在广大农村地区。我们主张大家要三思而后行，不要因为奖励金而忽视对整体补偿安置条件的审查与合理诉求，丢西瓜捡芝麻的事情一旦作出，便没有后悔药可买。

其三，如对补偿安置条件有任何不满、困惑，一定不要轻易、草率签下预征收协议。如前所述，这份协议虽然多了一个“预”字，但这个“预”字很可能随着签约人数的持续攀升而被直接拿掉。故此，这样的协议绝非可以“随大流”瞎签的，签字后也很难再反悔。

落笔无悔，应成为征收拆迁领域的箴言。

从积极的层面看，预征收模式的引入将农村征地项目能否合法获批的重要决定权赋予了基层的普通农民及其所在的村集体。故此，大家要熟悉这一全新的启动征收项目方式，重视自己手中的权利，做到与时俱进，避免用老脑筋琢磨新鲜事物。

至少，可以比较肯定的一点是，一旦你想要对预征收环节有所异议、否定，法院是不太会受理这样的纠纷的。

【“预征收”在农村集体土地征收中将这样落实】

所谓“预征收”，就是在征收决定尚未依法作出时，征收方先与被征收人签订附生效条件的补偿安置协议。若征收决定最终依法作出，则补偿安置协议自动生效；征收决定未能依法作出（譬如预签约比例不符合政策标准）时，已签订的补偿安置协议不生效。

“批前签协议”，这一具有创新性的程序设计颠覆了以往“先决定，后签约”的征收拆迁模式，将一个项目能否依法开展的“决定权”赋予了所涉被征地农民。

《土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）第31条对此规定，县（市）人民政府根据法律、法规的规定和听证情况确定征地补偿安置方案后，组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。

对个别未签订征地补偿安置协议的，县（市）人民政府应当依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。

其第32条规定，县（市）人民政府完成本条例规定的征地前期工作后，方可提出土地征收申请……

这就是农村集体土地征收中“先签约，后决定（申请征地批复）”模式可能的表述内容。这意味着“个别人”不仅要面对政府单方做出的补偿安置决定，也面临来自“多数人”的同伴压力。

【新程序带来的新问题：“个别人”的权利也应充分保障】

从此次征求意见的“修订草案”中不难看出，少数对补偿安置不满的被征地农民的位置，或将变得较为尴尬。

譬如“修订草案”第30条规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县（市）人民政府应当组织听证。

这里就设定了“多数”这一被征地农民数量的门槛。也就是说，若对补偿安置方案不满、持有异议的人数未过半，听证程序就不需要启动?！案霰鹑恕笔敲挥邪旆ㄖ髡盘とɡ摹?/strong>