一、“住改非”的含义

“住改非”房屋，是指国有或集体所有的土地上的房屋，其所有权证上载明的用途为住宅，但实际上用利其沿街的地理位置优势改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续，并有纳税的记录。

二、“住改非”如何认定？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿”。

因此，在国有土地上房屋征收补偿中，房屋的性质对房屋价值评估具有重大影响。由于住宅性房屋与非住宅性房屋（经营性用房）具有不同的价值评估标准，因此在实践中需要对房屋性质作出认定，以免对被征收人的利益造成损害。

“住改非“类型的房屋情况复杂，是介于住宅性房屋与非住宅性房屋之间。那么具体是如何认定的呢？

第一，被征收房屋的性质是住宅。

第二，被征收房屋在实际上用作经营。当然如何认定“经营”事实的存在，也有具体要求：

（1）依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体、地点、经营内容等，因此可以直接认定房屋的实际用途。当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

（2）完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证可以说明有生产经营活动，免税单位应当提供免税证明。

（3）租赁手续。对外出租的房屋，应当能够提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

（4）经营时间。在实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，一些被征收人会临时将住宅改作生产经营，则此类房屋不被认定为“住改非”类型的房屋。

第三，应当按照房屋的实际使用现状进行认定。是否为“住改非”房屋不仅要满足以上两项条件，更重要的是需要在实践中也满足。例如，如果某些房屋性质为住宅，而且确实办理了营业执照，但是却未进行生产经营，是不能被认定为“住改非”房屋的。

因此，“住改非”的认定，需要查看房屋的性质是否为住宅，是否在办理相关手续的情况下，确实在实践中进行了经营活动。

三、“住改非”合法吗？能够得到补偿吗？

在实践中，经常有当事人来咨询时说到，征收方在征收时称我的“住改非”类型的房屋是不合法的，无法获得以经营性房屋为标准的补偿款，他们的说法对吗？

“住改非”是合法的。根据《中华人民共和国物权法》的规定我们可以知道，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可，也即“法无明文规定即可为”。

也就是说只要当事人对进行商业经营的房屋取得了营业执照登记，进行了税务登记，即使没有办理房屋权属变更，此商业行为也可从法律层面被认定为合法行为。而且我国并未有法律法规明确规定，禁止将住房改作生产经营用房。

那么对于此类“住改非”房屋，在实践中应当如何补偿呢？

国务院在2003年发布《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等时间情况给予适当补偿?！币虼烁萆鲜龉娑ǎ攵陨钪写嬖诘拇罅课窗炖碜≌姆亲≌谋涓羌?，而直接将自己居住的房屋作为经营场所的情况。在实际操作中，不会简单地用房屋权属证书上记载的房屋性质来确定补偿标准，而是会综合衡量被征收房屋的实际情况来确定征收补偿标准。

在实际中，各地的具体规定不同，有按照房屋的实际用途补偿、按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定补偿、按照商业用房的补偿标准补偿等类型。

以上是关于“住改非”的重要事项。被征收人的房屋如果是属于“住改非”，则补偿标准同住宅性房屋是不同的，具体是根据各地政府的规定来确定。总之，如果在实践中遇到了“住改非”补偿问题，并且对此有存在疑问、异议，应当及时咨询专业律师，避免自己的合法权益受损！

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通常房屋按照居住的用途主要可以分两种形式，一为“住宅”二为“商用”，但是在处理房屋拆迁补偿过程中遇“住改非”的情况将如何处理。想要明确自己住房的拆迁补偿款和安置金首先就要明确自己住房的房产用途登记情况，以及明确什么叫做“住改非”。

“住改非”的意思是指将住房改成商用房，在国有土地以及集体土地上的住宅利用住宅所处地理位置的优势，擅自直接将住房改成商业用房，改变自己的房屋形式作为铺面进行经营的。

通常被拆迁的“住改非”房屋的房产证上标明表明房屋用途为住宅性质，如果产权人依法取得了经营手续同时也依法按时间进行纳税的，一般遇到这类情况，根据我国的相关法律法规以及在2003年国务院颁布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中已经进行了明确，对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

这类“住改非”住房在拆迁时根据实际情况适当增加拆迁补偿金，补偿标准根据当地有关部门实事求是积极有效的采取统一规范措施,。

那么问题来了，如何判断“住改非”房屋？

1、我们可以根据居住房屋的日常居住情况进行判断，是否属于“住改非”。比如进行扩建经营超市的，同时一直处于合法经营。

2、我们可以根据居住房屋在经营的铺面是否依法取得营业执照以及税务登记，或者相关组织机构的认证和卫生许可证作为证据进一步确认房屋的实际使用情况。

是否有相关的执照是区别实际使用用途的唯一手段，防止一些经营铺面经营情况不明显得房屋耽误获取切实权益。

3、我们可以根据房屋租赁手续，通常具有多套闲置房屋的产权人将房屋出租，遇到这样的情况，只要可以提供合法的租赁合同，租金发票等相关证据，同样可以认定房屋为住住改非”。

4、完税证明。通常情况下完税证明是税务机关开出的，证明纳税人已交纳税费的完税凭证 。经营必然纳税，有完税凭证或者免税单位提供的免税证明，可以说明房屋属于生产经营活动的住房，可以认定为住改非”。

然而，商用房的补偿金通常是高于普通住宅的补偿金的，一些人经受不住巨额的拆迁款的诱惑，在我国部分地区出现为了能以商用房多套取拆迁款，私自将房屋改成商用房。但凡这种情况的，房屋不能按照“住改非”进行补偿。

房屋经鉴定属于“住改非”的将如何补偿呢？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。

同时，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。这就明确了“住改非”的房屋是可以按照高于一般情况下的住宅进行补偿。

由于生活条件的差异各个地区的生活水平有高有低、生活质量的优劣、居住房屋的面积大小、地理位置的繁华程度以及房屋建筑结构不同意的情况，国家针对补偿标准并未统一规范。与此同时在“住改非”房屋补偿标准根据实际拆迁情况实时变化，补偿方式如下：

1、按照房屋的实际用途进行补偿。以能够出具证明文件进一步确认房屋在经营使用的，将按照商业用房的形式进行补偿，不能出具有效证明的，按照住宅的补偿标准进行补偿。

2、按照住宅房屋的实际状况进行补偿。判断是否持续经营、是否合法取得营业执照、地理位置相关情况，再依据商业用房的补偿标准估价补偿。

3、按照住宅房屋用于经营使用的。以拆迁机构将住宅房屋的补偿进行估价将金额和非住宅房屋拆迁补偿估价的金额取平均值。

4、按照住宅用于经营使用时间确定补偿。证实住宅房屋经营使用的时间为主要斟酌，判断是否可以作为“非住宅”形式进行补偿。

以上就是我们为大家总结的有关“住改非”如何补偿的相关法律内容。内容提及的补偿形式，属于面临拆迁的常见的“住改非”房屋补偿形式以及如何判断选择那种补偿方式，通常根据各地区实际情况去判断。

如果对住房形式以及拆迁补偿还是存在疑惑的朋友，请及时咨询有关拆迁专业方面的律师，有效避免自己的权益受到损失。

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