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村委会的“村民自治”能随便动我的宅基地吗？（三）：《物权法》与宅基地使用权是何关系？
问题三：《物权法》与宅基地使用权是何关系？ 与宅基地相关的是宅基地使用权，其属于《物权法》的概念。物权是权利人法定的财产性权利，根据《物权法》第二条第三款的规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权?！段锶ǚā返谑?，将宅基地使用权纳入用益物权的行列。根据《物权法》第一百五十二条的规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。而根据《物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权…
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村委会的“村民自治”能随便动我的宅基地吗？（四）：宅基地的征收与收回
问题四：宅基地的征收与收回 根据《宪法》第十三条的规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。由此可知，对公民私有财产的征收或者征用，属于国家权力，而宅基地使用权作为《物权法》规定的用益物权，也在国家征收权限的范围之内?！锻恋毓芾矸ā吠娑斯倚惺雇恋卣魇盏娜?。根据《土地管理法》第二条的规定，国家依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。就土地征收而言，包括国有土地上房屋的征收以及集体土地的征收，而集体土地的征收，除了涉及收回地上权利人的土地使用权…
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村委会的“村民自治”能随便动我的宅基地吗？（五）：宅基地的收回及宅基地补偿标准
问题五：宅基地的收回及其补偿标准 虽然《土地管理法》规定了集体土地收回制度，但并未规定“适当补偿”的标准，其只能参照《土地管理法》第四十七条规定的土地征收标准。但是，《土地管理法》规定的征地补偿标准，只是征收农用地的标准，其并未规定征收宅基地以及宅基地上房屋的补偿安置标准。根据《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》的规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。同时，…
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村委会的“村民自治”能随便动我的宅基地吗？（六）：村民自治在宅基地收回中的滥用
问题六：村民自治在宅基地收回中的滥用 在我国，村民的自治其实是国家权力干预下的自治。就村民自治的“宅基地的使用方案”而言，也需要符合土地利用总体规划以及“一户一宅”等《土地管理法》的基本原则。而宅基地的收回，除了村民自治的范畴之外，更需要县级人民政府的批准，其本质上是国家行使土地收回权力。当然，这里的土地性质并不发生变化，如农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级自然资源部门备案，不纳入农用地转用以及土地征收的范围。但是，现实生活中，很多应当被纳入征收范围…
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村委会的“村民自治”能随便动我的宅基地吗？（七）：遭遇宅基地非法收回时的救济途径
问题七：遭遇宅基地非法收回时的救济途径 在明律师根据多年来代理此类案件的经验，提出以下4条路径供广大被征收人参考借鉴。具体的选用，还要就具体案情咨询专业律师后再做决断： （一）请求乡镇人民政府依法履行查处职责 根据《村民委员会组织法》第二十七条第三款的规定，村民自治违反法律的强制性规定，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。因收回宅基地超越村民自治范畴，属于县级以上人民政府的职权，在无县级以上人民政府批准的情况下，村民可以要求乡镇政府履行查处职责。在乡镇人民政府不履行查处职责或者答复其属于村民自治…
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村委会可否代表村民签订征地补偿协议？需经村民会议讨论决定吗？
从常理说来，征地补偿协议涉及村民的切身重大利益，与之相关的合同、文件或者协议都应该由被征收村民本人在自愿、公平的前提下，与征收方签订。 而村委会虽然是村民意见的收集箱和集体意见的出口，但它并不能自行代表所有村民的个人意见。根据《土地管理法》的规定，征地补偿中的安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费两部分都是归于或用于被征地农民（或承包经营权人）的，而土地补偿费部分也需要根据相关法律规定经村民会议讨论决定分配方案并予以实施。 所以，总的来说，征地补偿和每一位被征地拆迁农民个人的权利都是息息相关的，村…
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对于房子补偿多出面积的价格，国家有什么规定？
对于房屋拆迁补偿多出的面积，在法律上，并没有单独的规定。当然，不排除地方的征收拆迁政策有专门的规定。 但总体说来，房屋的征收拆迁补偿应按照房屋的实际使用面积进行补偿。即保证补偿不低于被拆迁人原有生活水平。因此，很多地实施“拆一还一”的补偿方法。 在此，在明律师提醒大家，适用“拆一还一”安置原则时，以下三层含义应当尤为注意： 其一，产权调换房的面积原则上应当是等于或大于被征收房屋的面积。实践中，产权调换房因为其整体建筑规划往往是类型化的，因此难以与面积千差万别的被征收房屋做到一致。这种情况下，允许…
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违法建筑处置常见误解（一）：我的无证建筑也是合法的
重大误解一：我的无证建筑也是合法的 在明律师首先需要指出的是，从严格的法律意义上说，无证建筑就是违法建筑。我们只能说，无证建筑不一定需要强制拆除，更不一定会落得个“违建不补”的下场，但这两个结论与其是否违法并不冲突。自然，在许水云案件中，许的房屋确实没证，也确实被最高人民法院判决确认为合法建筑。但其中的一个重要前提是，许的房屋是建造于《城市规划法》施行前的。而自《城市规划法》于1990年施行之后，在城市规划区内的建设行为就必须取得建设工程规划许可证。故此，被征收人认识中的“历史遗留原因”是有其适…
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违法建筑处置常见误解（二）：我的房屋建造行为经有关领导同意，就是合法的
重大误解之二：我的房屋建造行为经有关领导同意，就是合法的 很多村民都讲，我的自建房虽然没有房证和地证，但绝对是合法的，因为我建造时跟村支书打招呼了，他点头来着?；褂械某鞘芯用窠?，我这房屋虽然没有经过规划部门的许可，但也曾先后经历过消防安全、房屋质量安全排查，期间得到过多个其他部门的发文，同意我对房屋进行修缮、改造以排除隐患，领导来了也都是表态没问题的。那么，老百姓的这种朴素认知，能够站得住脚吗？ 答案是否定的。试问，村支书也好，其他有关领导也罢，哪个有权力以一己的表态来架空国家法律法规呢？没出事…
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违法建筑处置常见误解（三）：我的房屋建成使用了20年了都没人说是违建，它就是合法的
重大误解三：我的房屋建成使用了20年了都没人说是违建，它就是合法的 这是老百姓最容易出现的认识误区，也是大家觉得委屈、冤的原因所在。日前北京电视台的《向前一步》栏目中，有年逾六旬的老街坊站出来作证：“打我小的时候它这屋门就是这么开的，几十年了都没人说违法，怎么这就非要给堵上呢？”被征收人也同样有这样的质疑：我的房屋好好的居住使用了20年，从来没人上门来查违建。怎么一遇到征收拆迁、棚户区改造，它就变成违建了呢？这不是欺负人吗！ 很遗憾，在明律师在这里要讲一个不怎么合情，但却完全合法的认识方法： 几…
