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违法建筑处置常见误解（四）：如何依法依规规避此类风险
面临违建处置，广大被征收人在实践中极易存在3个方面的认识误区。这也从一个侧面解释了为什么被征收人总是觉得自己“冤”，而房屋却还是被政府认定为违法建筑。被征收人又该如何依法依规尽力避免这样的风险降临在自己的房屋头上呢？ 在明律师要提示大家做好以下3点，规避此类风险就不是梦： 其一，尽力为自己的房屋办证、补证，有证了就踏实了，没有就要一直申办，不要放弃； 其二，上述3个认识误区，首先不能这么想；但作为客观情况发生时，也要客观理性地去应对；既然冤屈，就要努力为自己的财产讨个说法； 其三，保住自己的无证…
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农村房屋拆迁中，村委会应承担什么角色？
在征收拆迁的实践中，我们会经?？吹酱逦岬南喙厝嗽狈⒄魇詹鹎ǖ墓?、和被征收人协商，甚至有村委会的人直接和被征收人签补偿协议等等情况。当然，也因此引发了很多纠纷。很多时候到要拿补偿的时候，被征收人才会发现和村委会签的协议无效，或者根本找不到承担补偿责任的主体，被征收人会因此遭受巨大的损失。面对这样的情形，很多人就很疑惑了：在征收拆迁中，村委会到底是什么样的角色呢？ 什么是村委会？ 首先，我们得明确村委会的概念，即：村委会只是基层群众性自治组织，主要的服务对象为本村村民的公共事务和公益事业。并不是…
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关于房屋拆迁中评估程序以及评估报告的问题（一）：对被征收房屋的评估以什么时间点的价格为准?
问题一：对被征收房屋的评估以什么时间点的价格为准? 这个问题总是困扰着广大被征收人，如黄晓丽律师近日代理的河南省漯河市某区的案件。委托人在2015年就拿到了评估机构作出的评估单，但是涉案征收行为却是在2018年才作出的，那么还能否按照此份评估单的结果来进行补偿呢？答案是否定的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条明确的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致?；谎灾员徽魇辗课菁壑档牟钩?，不得低于房屋征收决定公告之日被…
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关于房屋拆迁中评估程序以及评估报告的问题（三）：对评估结果不服怎么办？找政府还是找评估公司？
问题三：对评估结果不服怎么办？找政府还是找评估公司？ ? 来向在明律师咨询维权的被征收人，可以说绝大多数都是对评估结果不满意的。大多数被征收人收到评估报告时感到十分无助，认为这就是自己房子价值的最终结果，政府已经给我的房子定价了，还能提高补偿吗？在明律师在此提醒大家，拿到不满意、不公平的评估报告不要紧张，被征收人仍然有许多救济途径。在分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告…
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关于房屋拆迁中评估程序以及评估报告的问题（二）：评估公司只能由政府选定吗？评估公司只听政府的怎么办？
问题二：评估公司只能由政府选定吗？评估公司只听政府的怎么办？ 这个也是被征收人最担心的问题，因为当事人通常都是直接收到了一份评估报告或者评估单，对于评估公司的选择是一无所知，只知道是政府指派的，因此也担心政府和评估公司“穿一条裤子”，使得评估结果显失公平。然而评估公司依法并不是由政府选定的，而是在政府和被征收人之间协商选定的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房…
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房屋遭违法强拆自己不在场该如何确定强拆（一）：主体法定原则：谁行为，谁为被告。
一、主体法定原则：谁行为，谁为被告。 在行政诉讼中，确定适格被告的依据是主体法定原则，即行政机关作出了被诉具体行政行为，或者没有作出被申请的行政行为，但是行政机关在此范围内对争议的标的具有处分权。通常情况下，主体法定原则包括两个要件：第一，谁行为，谁为被告。既包括行政机关作出一个法律行为，也包括作出一个事实行为；既包括行政机关不履行法定职责，也包括行政机关拒绝履行法定职责。第二，行为者具有处分权。在具体的诉讼案件中，原告需要初步证明被告的适格主体，比如向行政机关提出过申请，行政机关未答复等。 那…
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房屋遭违法强拆自己不在场该如何确定强拆（二）：按图索骥找证据：强拆前的前续行为提供初步证明责任。
二、按图索骥找证据：强拆前的前续行为提供初步证明责任。 在房子被强拆之前，政府部门会下发一些文件，比如市、县级人民政府会将房屋“认定为D级危险建筑”，然后下发《解危通知》或者《紧急避险的通知》；城市管理综合行政执法监察局会联合其他部门下发《限期拆除通知书》，要求立即停止使用，并限期搬出房屋，逾期不搬出将采取强制措施等等。这是现在他们惯用的一些手段，目的是让广大被征收人尽快搬出房屋，为下一步的强拆做准备。 因为在作出上述文件之前，市县级人民政府会在该区域内公告《房屋征收决定》，将该区域纳入征收范围…
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房屋遭违法强拆自己不在场该如何确定强拆（三）：最高院有判例：强制拆除行为首推政府行为。
三、最高院有判例：强制拆除行为首推政府行为。 在强制拆除房屋案件中，原告应当对适格被告承担初步证明责任。对行政机关已经作出征收决定或者作出违法建筑确认认定等前续行政行为而原告因客观原因无法举证证明具体组织实施强制拆除机关的，原则上推定该作出征收决定或者违法建筑确认认定的行政机关是强制拆除机关，除非作出决定机关有证据证明强制拆除行为确属其他相关部门或者组织所为。 在原告承担了上述初步的证明责任之后，如果仍然不能提供确切有利的证据证明强拆确实是政府机关作为，再让原告提供证据显然对原告是不利的，而且这…
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在征地拆迁一类的案件中，什么情况下房屋会遭到强拆
在征地拆迁一类的案件中，比较正常的流程是房屋征收部门一步步与被征收人进行协商谈判，在协商不成并且相关法律程序走完的情况下才会申请法院强制执行，进入司法强拆的程序。但是现在一些政府部门为了赶工期，不按正常的流程推进工作，而是在几次协商不成的情况下，直接把房子认定为违法建筑或者危房，进而下发“限期拆除通知书”或者“紧急避险决定书”，然后让房屋所有人自行拆除。这时候，广大被征收人的房屋就会面临被行政强拆的风险。面对这类的情况，如果房屋被强拆，有足够的证据能证明强拆主体，对提起诉讼是很有利的。 北京在明…
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房屋拆迁中征收方的6大“手段”之一：蒙
手段之一：蒙 老百姓讲的“蒙人”，在征地拆迁领域可谓稳居头名的手段?？梢运担谡鞯夭鹎ǖ娜鞒讨?，这个字眼始终存在。譬如在棚户区改造类项目的房屋征收决定作出前，征收方往往会启动预评估、预签“模拟拆迁协议”等步骤，而这些本无明确法律依据的程序自身就带有相当程度的迷惑性：名义上带一个“预”字，好像只是一个“预演”，目的只是为了征求民意。而实际上老百姓一旦配合，就会直接导致在一定比例达到后征收决定的作出甚至是预签协议的生效。再比如各种名目繁多的早搬早签奖励金，同样带有诱惑性质，容易诱使被征收人犯下“丢…
